金海温泉度假村开发项目建议书

目 录

一、概要.................................................................................................................. 4

(一)前言 .............................................................................................................. 4

(二)承载 .............................................................................................................. 4

二、对项目现状的问题总体诊断.......................................................................... 5

(一)总体诊断 ...................................................................................................... 5

1、市场分析 ...................................................................................................... 5

2、度假村现状分析 .......................................................................................... 6

(二)主要分区诊断 .............................................................................................. 7

1、入口区 .......................................................................................................... 7

2、客房区 .......................................................................................................... 8

3、温泉区 .......................................................................................................... 9

三、绿维解决方案初步思路................................................................................ 10

（一）总体思路.................................................................................................. 10

1、开发建设分期目标........................................................................................ 10

2、选型与功能设计............................................................................................ 10

(一)一个亮点 .................................................................................................... 17

(二)两大对景关系 ............................................................................................ 18

(三)三组镜头写真 ............................................................................................ 19

八、服务................................................................................................................ 22

(一)VIP管家服务 ............................................................................................. 22

(二)会所与专属服务人员 ................................................................................ 23

(三)专业活动解决方案 .................................................................................... 23

九、交通................................................................................................................ 23

十、配套................................................................................................................ 23

十一、运营 ............................................................................................................ 25

(一)会员制 ........................................................................................................ 25

(二)分时VIP套餐 ............................................................................................ 25

(三)高端接待 .................................................................................................... 26

3

一、 概要

(一) 前言

近期受华夏集团的邀请，绿维创景林峰院长、市场部李馨副总监和总设计师

助理周波对旗下的金海温泉度假村提升改造项目进行了实地考察，并与度假村的

王总和工程部王总工进行了深入的沟通交流。我院对本项目高度重视，经过院内

相关专家的讨论，形成了如下的项目建议书，供贵集团各位领导决策时参考。

从金海温泉度假村的整体发展需求来看：唐风别墅区的改造建设意义重大，

不仅能够满足华夏集团内部高端接待的需求，更能够提升整个度假村的接待品

质与产品档次，同时也是拉动廊坊地方商务度假与高端休闲的旗舰产品。因此，

我们的别墅改造设计方案，是站在打造北京南部高端别墅经典项目与顶级产品

的高度与充分契合甲方在规划、建设、运营等多方面实际需求的角度提出的。

特别说明：本建议书仅为我院专家考察项目后形成的初步思路，

并不代表项目组进入该项目后经过详细考察与系统分析得出的正式

方案。

(二) 承载

我们有信心将金海温泉度假村别墅项目设计成为功能与价值完美结合的典

范，同时通过建筑语言、景观表现与细节装饰将高尚生活与品位人生的价值最大

程度的体现其中。

因此我们说，金海温泉度假村是载体，其承载的核心是京南高端温泉度假生

活方式。

4

二、 对项目现状的问题总体诊断

(一) 总体诊断

1、 市场分析

我们认为，作为“京南第一城”，本项目拥有较好的区位优势，项目地的温

泉资源也有较高价值，依托于北京这个大的盘子结合本项目地自身的特点和优

势，能够打造出独特的卖点，本项目会有很好的前景。

北京周边的温泉市场发展迅速，出现了超大规模的温泉会议度假村如九华山

庄、集合诸多水娱乐项目的水世界、凸现文化主题的龙脉温泉度假村，磁化温泉、

生态温泉等概念和做法也不断涌现。从区位分布来看，北京的北部温泉度假产业

的发展最为成熟，硬件设施、包装宣传也都处于领先，在小汤山出现了九华山庄、

温都水城、龙脉等著名的温泉度假村，小汤山向西至八达岭的范围内出现的天龙

源、凤山温泉、向东的区域出现的水世界、春晖园温泉等也有一定的号召力，整

个北部、西北部、东北部的温泉产业呈现出聚集效应和整体发展的态势，同时周

边的几个滑雪场也有力促进了温泉的冬季市场的繁荣；北京东部至天津地区、西

部、西南部相对逊色一些，但也出现了南宫、帝景等游客量较多、较有影响的温

泉度假村；本项目地位于北京的南部市场，龙熙温泉和永清的大千世界在南部区

域内较有有影响力，而霸县的茗汤、固安的金海硬件方面相对逊色，宣传力度也

不足。整个南部地区如果只以温泉作为独立项目发展，竞争力会明显不足，没有

滑雪场在冬季的助力，设施和概念的相对落后导致南部并没有出现一个像北部一

样整体快速发展的态势，但是放眼整个北京的温泉市场，围绕北京温泉会议度假

的环状产业带已经初见端倪，人们对温泉度假的认知度也越发清晰，热情也越发

高涨，最近，廊坊市领导邀请我院专家及相关技术人员对廊坊的温泉产业总体发

展进行深入探讨，通过研究和透视北京市场，我们认为北京温泉产业的发展不应

该只有北部“一枝独秀”，南部地区市场潜力也很巨大，廊坊市应该抓住这个市

场空间，以温泉产业作为经济发展的突破口之一，形成经济的聚集效应。扶植一

批像金海这样的基础较好的温泉企业是很好的途径之一。

5

图1：北京温泉发展格局

2、 度假村现状分析

整个项目土地资源很好，但现状档次不高；低容积率并没有带来项目的整体

豪华感，却降低了土地利用效率；功能分区和部分建筑朝向存在问题；景观设计

不系统，没有突出主题性，没有“魂”；道路交通未进行专业规划，使得度假村

的动线不合理；场地未经过系统的规划，现有各功能区块相互分隔，公共功能的

配置不合理，功能分区具有很大的随意性，入口区太狭窄，没有功能性，用餐娱

乐区过于集中在度假村的外侧，而客房区沿现有金海中路的景观渠东西方向排列

过长，度假村的客人在区内的消费活动很不方便。

6

图2：金海温泉土地利用现状

(二) 主要分区诊断

1、 入口区

（1）入口及标识引导系统

度假村目前的入口比较狭小，离公路主干道过近，转折很突兀，且标识引导

系统不完善，客人在到达金海度假村的过程中没有形成一种很好的心理过渡效

应，即从较远距离的对度假村的期待和向往、临近度假村时的周到引导、到达度

假村时的顺畅有序和进入度假村后对环境和贴心服务的惊喜，在这个完整的度假

体验过程中，任何一个环节的缺失和不足都会使客人在整个度假的过程中产生心

理上的遗憾。

（2）入口停车场

贵宾楼前停车场的大片硬质铺装降低了整个度假村的档次，使客人对度假村

的环境产生较差的第一印象。

7

（3）大堂

贵宾楼的服务台作为整个度假村的大堂显得不够气派和等级，贵宾楼的位置

相对入口的距离后退过远，并且没有显著的突出其大堂的功能和地位，使得不了

解情况的客人容易忽视，而从左右侧绕过，进一步深入度假村内部，从而造成困

惑和麻烦。

2、

客房区

贵宾楼和四栋别墅建筑设计采用了欧式风格，但细节雕琢较为简单和平庸，

缺乏丰富的欧式建筑语言符号，风格没有突出，造成了虽然建筑层高比较高，占

地很大，但房间的高档化没有形成。

贵宾楼中间的庭院占地太大，且园林景观设计简单、景观效果不好，而温泉

泡浴的旺季一般正值冬季，客人又基本不会到庭院活动，造成庭院本身的使用价

值不大；

唐风别墅区，本意以“唐风”为主题，但并未很好的体现唐文化。而“御泉”

也没有达到效果。同时，以花为主题的唐风别墅，花卉很大意义上仅仅作为院落

的名称，院落本身并未充分体现出花文化的内涵，且院内外景观比较雷同，简单

化，没有形成个性。

图4：唐风御泉主题与环境氛围明显不符

8

3、 温泉区

主要有以下几个问题：

（1）整个温泉泡浴区设计不合理，不通透，雾气大，光线太暗－影响景观；

（2）无主题无文化，缺少动态娱乐项目；

（3）室内、外温泉的设计缺少衔接和过渡，使人不愿意到室外泡温泉；

（4）泡池本身设计比较硬；

图3：现状轴线上的景观水渠形成不了核心景观

9

三、 绿维解决方案初步思路

（一）总体思路

1、开发建设分期目标

现阶段改造

现阶段改造

一

一

期

金

期

金

目

海温

目

海温

标

泉度假村

标

泉度假村

二

二

期

金海温泉

期

金海温泉

目

度假村现有土地

目

度假村现有土地

标

范围内的整体系统提升

标

范围内的整体系统提升

以金海温泉

以金海温泉

度假村为依托的未来

度假村为依托的未来

可控制土地范围内的区域项目开发

可控制土地范围内的区域项目开发

三

三

期

期

目

目

标

标

四

四

期

期

目

目

标

标

把以金海温泉度假村

把以金海温泉度假村

为核心品牌和资源的牛陀镇打造

为核心品牌和资源的牛陀镇打造

成为温泉度假小镇的区域土地一级开发

成为温泉度假小镇的区域土地一级开发

2、选型与功能设计

（1）现阶段的改造设计

我们认为唐风别墅区的改造，目标是提供绝对私密环境的高品质空间。把唐

代沐浴文化做透，把VIP客户在“御”泉体验皇家尊贵的感受做足。

在空间定位的基础上，我们在整个别墅区改造设计的过程中，将始终明确建

筑语言、景观符号与装饰细部的相互衔接与呼应，通过风格的展现，元素的创新，

打造符合经典设计要求的内在与外延品质。

10

（2）中远期的新增别墅设计

金海温泉别墅不同于普通的居住型别墅，也不是典型的度假豪宅，在选型与

功能设计方面，必须充分的考虑其市场特征与运营方式。因此我们提出：

a大小户型结合，创新欧式经典

b对应功能丰富，品质服务一流

c温泉价值与环境优势最大体现

3、布局与建筑语言

别墅区的建筑改造方案设计，必须充分的考虑与外部环境的融合与衔接，达

到风格一致，亮点突出，内部环境一流，建筑与景观和谐的设计要求。以下三项

是我们考虑的基本要点：

a规划结构合理，内外衔接顺畅

b建筑表达性强，充分考虑对景与朝向问题

c保障私密空间，优化可用面积

4、品质与和谐环境

高品质的别墅项目不但应当满足大景观下的和谐，还要在细节方面进行苛刻

策划。我们所强调的，除了表达天人合一的理念之外，还要在几个方面凸显温泉

别墅区的价值：

a温泉与流水元素的运用，提升内外景观与功能品质

b室内空间的丰富化处理，设计卓显品味不同

c精心选材，装饰细节与建筑元素丝丝入扣

d智能、环保、节能，绿色休闲空间

（二）部分重要节点改造方案：

1、入口区

拆除现入口处的潮粤楼一侧的沿路建筑和医务室东侧的建筑，把整个度假村

11

的东北角打开，形成一个扇形的入口广场区，在贵宾楼的东面新建一个二层的建

筑，一楼作为整个度假村的大堂和服务中心，二楼作为度假村的会议中心。

2、唐风别墅区

（1）对比

经典别墅的十大必备特征：

1. 景色绝佳，有山、有水、有林，还要有风水极佳的地形条件；

2. 主题性强，有历史，能够提供独特的高品位生活方式；

3. 具备打造私家庭院、园林、海滩、码头、湖泊等私属空间的条件；

4. 具备温泉、高尔夫、跑马场、私家牧场等高端配套资源；

5. 极其私密化的环境氛围，先进的安保系统；

6. 内部智能化，低调但科技装备运用极致；

7. 收藏级的艺术品、家具、内装饰品；

8. 针对需求的私用设备，如私人通道、专用电梯和专用保险箱等；

9. 管家式的私人配套服务；

10. 只为极少数人服务，能够成为现实身份的标杆性场所。

从上述十大经典别墅特征来看唐风别墅，我们可以分析出，建筑设计与装饰

并不能完全实现产品的脱颖而出，特别是要打造京南标杆性的荣耀之所，则特别

需要克服区位、环境所带来的不利，并通过准确的定位和功能的设计，转化劣势

成为优势。

从这个角度来说，如何打造私密空间，形成与温泉结合的高端度假环境，提

供经典建筑中的经典生活方式，并形成极具特色的品牌影响力，是至关重要的。

下面我们将继续提炼出，针对金海温泉别墅特别需要表现于设计的五大景观要

素，以便更好地开展设计工作。

（2）唐风别墅的景观设计要点

唐风别墅位于度假村的西南侧，地块紧邻规划中的足球场和唐A、唐B客

房区，南侧、西侧均为度假村的院墙，是度假村中较为僻静的区域。

12

环境为别墅区的景观设计提出了一些挑战和难点，其中比较关键的几点是：

第一，足球场在景观上和有活动时产生的噪音对别墅区造成影响，因此要考

虑如何屏蔽的问题；

第二，十二座别墅院落必须充分考虑相互风格和主题的差异性，能够达到彰

显个性和唯一的效果，使唐风别墅区明显与其他区域区别开来，突出入住客人的

尊贵和级别；

第三，南侧与西侧改变简单的院墙围合方式，增强景观效果，通过绿色植物

的合理配置，即达到隔音和隔出私密空间的目的，又能使得别墅区的客人达到门

内门外都有景，步移景换的效果，体现度假村对高端客人的贴心呵护。

3、温泉区

把温泉作为一个独立的项目进行考虑；接待人流量按照20万人次/年计算，

投资为3000～5000万可做一个比较好的泡浴中心。两年即可收回全部投资。这

种模式的好处是，绝大多数人不住在度假村，只来温泉进行泡浴，泡完即走，或

住到附近其他宾馆。也使得度假村的客房永远处于供不应求的局面，极大提高客

房入住率和餐饮、娱乐等功能的利用率；客房的投资回收也很快。

高端客人的温泉泡浴在私人空间内活动。

温泉度假酒店的运作方式不同于普通的城市酒店、经济型酒店或星级酒店，

也不同于一般的城郊度假酒店和会议酒店，它是一种度假、温泉、会议、住宿和

娱乐相结合的酒店形态，在旅游运作上有很多优势，有很多办法可以做出特色。

四、 理念

在明确定位的基础上，我们提出建筑设计的三大理念，即实用建筑理念、绿

色建筑理念和品位建筑理念。这一部分表达的，是我们绝不仅仅专注于造型和外

观，更重要的是提供内外合一，品质全优的经典作品。

13

(一) 实用建筑

1. 功能解决问题

在对北京市的主要高端别墅进行调查、比对、分析后，我们认识到，功能的

策划与设计对别墅产品的重要性是非常关键的，从某种意义上来说，功能设计在

指导建筑设计。

对于两大对应功能将在后文着重介绍。

2. 细节体现关怀

面对不同的贵宾与客户，细节的处理凸显了建筑自身的品质。

地下派对空间、多媒体镭射放映空间、客厅吧台、主卧温泉泡池等，都体现

了对人本的尊重和价值的提升。

3. 居住休闲结合

居住是别墅项目的本质。动静分区，空间过渡是设计中应该重点考虑的问题

之一。

4. 室内室外互动

室内室外环境和谐，私家庭院与露台相接，特别是温泉泡浴区内外的相互联

系，也体现了本次方案设计中，我们打造使用建筑，体现功能价值的初衷。

(二) 绿色建筑

1. 会呼吸的别墅

2. 智能化保温、环保、节能

3. “0”排放自净化系统

14

(三) 品味建筑

1. 独一无二的装饰与选材

强调内部装饰选材的独特性，完全按照样板间的装修标准制定，每一件内部

器物都是独特的艺术品与藏品。

2. 超乎奢华的原材料运用

在本次设计中，我们提出“原乡、原味、原品”的概念，特别是堂门、窗饰、

柱台还有喷泉雕塑等，都建议采用订购的方式，增加建筑自身的品位价值。

3. 手工元素打造永恒经典

大量手工元素的运用，从雕梁到石刻，从木器到地毯，能够大大提升别墅自

身的经典性，成为不过时的艺术珍品。

五、 特色

(一) 贵宾主导型

贵宾主导型是典型的政务商务接待模式，也是金海温泉度假村别墅的核心功

能之一。

贵宾主导型的最大特色是：VIP主导接待模式，对环境的私密性要求极高，

人数不会太多，需要相对独立的总统套房、豪华商务套间或豪华主卧等核心接待

功能。

(二) 商务会议型

商务会议型与贵宾主导型最大的不同在于其空间的开放性及相对平等的住

宿接待空间。

商务会议型别墅的面积比较大，在其中配置了包括大型多功能会议空间、派

15

对空间及多媒体影音室等功能，强调居住与休闲活动分区，增进内部的和谐统一。

六、 产品

(一) 产品布局

金海温泉度假村的产品布局可以概括为：“一带两片四区”，即：一条东西景

观带（道），南北两个风格别墅片区以及四个重新规划的功能分区：入口区、温

泉区、客房区、餐饮娱乐配套区。

(二) 产品策划

客房接待设置：一个主楼、两个普通客房区、三个欧式别墅区和一个中式别

墅区。

别墅 构造 客人类别 核心特色 方案

名称 方式

主楼 拆建 商务会议型 三层标准客房、多功能会拆掉现在的贵宾楼，在原

议空间、公共休闲娱乐项址新建，占地面积减小，

目等 增加层数

华清 改造 贵宾主导型 高端商务套房、阳光泳房、在原有十二个唐风别墅

芙蓉 主卧私家泡池、多功能会基础上改造

园 议空间、公共休闲娱乐项

目等

罗马 新建 贵宾主导型 极高端，超大空间总统套填掉原来的垂钓园新建

花园 房，户外泡池、室内SPA、四栋别墅，与原来的

会议空间 ABCD四栋别墅构成一

个风格统一、花样各不相

同的建筑组团

地中 改建 商务会议型 阳光泳池、聚会场所、私在现有的四栋别墅基础

16

海风 密会议空间 上合理改造空间布局和

情 交通流线

香榭 改造 贵宾主导型 以泡浴文化为主题的商务现有的停车场和温泉区

丽舍 会议、休闲聚会、户外泡改造

池、室内多媒体影音泡池

空间

唐A 现有 商务会议型 企业年会、工作会议、大在现有客房基础上改造

唐B 面积 众聚会等。

七、 景观

温泉别墅区景观设计将形成“一个亮点与两大对景关系”，我们还将筛选三

组意向镜头来更加全面的表达。

(一) 一个亮点

水景与雕塑的运用，将形成度假村景观特色的一大亮点。

首先是入口景观的营造，将采用大气的罗马许愿池风格的形式，突出度假村

环境的高贵，喷泉流水形成叠水效果，成为度假村与外界分隔的自然景观界限，

更加彰显村内生活的私密性。

其次是内部水景的营造，将特别设置节点性的小品喷水雕塑，重在与建筑和

景观呼应，增加别墅区的灵动氛围。

17

(二) 两大对景关系

1. 建筑与环境

每一栋建筑都通过景观的配置形成与环境的最佳对景关系。考虑到廊坊本地

的气候特点，主要户型均为朝阳结构，庭院和阳光泡池都能够充分的享受阳光。

在这种环境下，建筑本身是包含在景观中的，这有利于减小我们前面提到的一些

环境劣势，通过景观的营造使之更加融合。

2. 居室与景观

度假村中的别墅都可以享受到空中花园般的对景效果，这需要大型树木及具

有层次感的乔灌木的搭配，同时尽可能的美化露台风景，使客人能够充分的享受

阳光与新鲜空气。

18

(三) 三组镜头写真

1. 大木成林，园艺精品

19

2. 原乡雕塑，独特铺装

20

3. 亲水驳岸，园林小瀑

21

八、 服务

(一) VIP管家服务

VIP管家服务是高端商务型别墅的标准配置，一方面能够形成与客户长期稳

定的沟通关系，另一方面有利于服务的品质化和专业化保障。

我们建议，引进2-3名高端酒店服务管理人才，对高端客户进行一对一式的

贴心服务，满足客户从家庭居住到高端商务会谈等各个方面的需求。

22

(二) 会所与专属服务人员

别墅区应设定专门的会所并配备专属的服务人员。

高端接待人群对私密性的要求较高，因此会所重在解决临时餐饮、会议服务、

泡浴SPA等需求。

(三) 专业活动解决方案

针对别墅功能所涉及的活动类型，我们建议由会所或预定中心为客户提供专

业的活动解决方案，主要针对私人集会、商务高层会议、私人婚礼派对、冷餐会、

行业发布会等团体活动。

解决方案必须具备基本服务事项的菜单化功能，同时对人员配置、服务方式

及应急等做出明确要求，以便最高效、高品质的为客户提供服务。

九、 交通

交通设计的核心理念是：

（一） 尽量减少过境人、车流对别墅区客人噪音和私密性的影响。具有

大众功能的温泉泡浴中心、餐饮娱乐配套设施外移至靠近入口处，使不过夜的客

人不必深入到度假村内部；别墅区专属会所设在中心位置，道路呈放射状到达各

不同别墅区；

（二） 顶级VIP客人应该特别设置专用通道，确保其对私密性的要求。

十、 配套

(一) 生活元素

餐厨设备

客厅与棋牌功能

提供洗衣、烘干、擦鞋等服务

23

提供便捷的日用供给

(二) 运动元素

高尔夫

棋牌及台球、羽毛球、乒乓球等小球类运动

户外足球、网球

游泳、健身

(三) 度假元素

温泉疗养、SPA按摩

户外派对、露天烧烤

K歌或家庭聚会

24

(四) 商务元素

商务设备

无线网络及传输设备

会议集会空间

多媒体影音空间

十一、 运营

(一) 会员制

会员制是别墅区运营的重点方式。会员制主要为客户提供专享的服务功能，

同时具备各个消费类别不同程度的优惠政策。

对此，我们建议度假村根据别墅区的档次应当限定入会门槛，会员数量应较

好控制，避免一年中过多的交叉。

此外，对于度假村的老客户来说，可以为这些人提供升级版的会员资格，即

与别墅区会员挂钩。

(二) 分时VIP套餐

分时VIP套餐的概念也是时权销售的一种，但一般与商务活动、餐饮接待

或小型会议挂钩，这样的套餐跟适合与企业型消费，购买时权，能够享受别墅住

宿、会议服务、餐饮等多方位服务。

25

(三) 高端接待

高端接待的客户类型中，一旦涉及元首级人物，则需要别墅度假区具备完全

的封闭功能和极为完善的监控与安保设施。