开发商赠送的屋顶露台漏水维修费该谁承担案例
案例：开发商赠送的屋顶露台漏水维修费该谁承当
案情：座落于徐汇区南宜花苑的某号顶楼业主张先生，在购房时获得了开发商赠送的顶楼屋顶露台的使用权，十年过去了房顶出席裂缝，拥有屋顶露台使用权的顶楼业主自家房屋开始渗水，屋内墙面起壳霉变。在屡次向物业公司报修，物业公司在报请小区业委会动用维修资金受阻后，将小区物业公司和小区业委会告上徐汇区人民法院。
十年前，顶楼业主张先生购置了小区顶楼住宅一套，房屋预售合同中写明：屋顶露台归顶楼业主使用，相关面积不在产权证中体现。2008年年中，张先生因屋顶渗水要求物业公司进行维修，物业公司接报后，立即与业委会取得联系，经讨论后提出了该房顶修理的费用分摊计划：由屋顶露台使用人承当一半维修费用，另一半由房顶的共用人共担，即由张先生支付现金承当一半费用，另一半由整幢房屋的维修资金支出。如果张先生同意的话，将计划公之于众，尽快征求整幢房屋业主的意见后尽快实施修理。但该计划遭到了张先生的强烈不满，双方屡次协调未果，于是张先生将物业公司和业委会告上了徐汇区人民法院。
本案中双方争议的焦点在于该屋顶既是张先生拥有独立使用权的晒台，也是整幢房屋的屋顶，从性质上来说属于具有特定使用权的公共部位，这个部位维修费该由谁来承当。
作为原告的张先生认为，最高人民法院?关于审理建筑物辨别所有权纠纷案件具体应用法律假设干问题的解释》第三条第一款规定：建筑物的根底、承重结构、外墙、屋顶等根本结构局部，通道、楼梯、大堂等公共通行局部，消防、公共照明等从属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构局部，应当认定为物权法第六章所称的共有局部。屋顶是建筑物的根本结构局部，屋顶作为建筑物的根本结构当然属于整幢房屋全体业主共有，而屋顶无论采用何种形式，仍然属于屋顶的一局部，对整个建筑物的结构和外观来说，都是不可或缺的，因而应为业主的共有局部，既然是属于共有局部，不属于原告的专有局部，则屋顶是自然损坏的，理所当然的需要动用维修资金。
作为被告的物业公司和业主委员会认为，?物权法》第七十二条规定：业主对建筑物专有局部以外的共有局部，享有权利，承当义务。开发商赠送的屋顶露台漏水这笔维修费谁付《建设部对此早有相关的规定：【1989年11月21日建设部令第5号发布，2008年8月15日根据?建设部关于修改《城市异产毗邻房屋管理规定《的决定》修改】第九条、凡异产毗连房屋发生自然损坏(因不可抗力造成的损坏，视同自然损坏)，所需修缮费用依以下原那么处理：(四)屋盖的修缮：1.不上人房盖，由修缮所及范围复盖下各层的房屋所有人按份额比例分担。2.可上人屋盖(包括屋面和周边护拦)，如为各层所共用，由修缮所及范围复盖下各层的房屋所有人按份额比例分担；如仅为假设干层使用，使用层的房屋所有人分担一半，其余一半由修缮所及范围复盖下层房屋所有人按份额比例分担。因此，原告张先生长期独享使用开发商赠送的本属于整幢房屋全体共有共用部位的房顶作为露台，安装鱼缸，种植花草，安防健
身设备等。据此，原告业主也应该比其他业主承当更多的责任，故认为，两被告提出的费用分担完全合法合理合情，这个计划也会被绝大多数业主认可，征求意见也会比拟容易通过。
法院审理法官在充沛听取了双方意见的根底上，耐心释法，细致工作，并劝说原告接受两被告提出的计划，以便使问题的以早日解决，否那么，将会做出依法判决。在法院的主持
下原被告双方握手言和，以原告接受被告提出的维修费分摊计划而终结。
案件的思考：本案在物业管理中具有一定的普遍性，?关于审理建筑物辨别所有权纠纷案件具体应用法律假设干问题的解释》第二条规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有局部的组成局部。但同时具备三项条件：(一)具有构造上的独立性，能够明确辨别;(二)具有利用上的独立性，可以排他使用;(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。本案露台虽然建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，但没能能够登记成为特定业主所有权的客体，产权证上也并没有标注。因此不能简单理解为屋顶露台是原告张先生专有局部。作为共有部位的房顶，却有特定业主独享专用，费用一概由共有业主来承当，于法于理都说不过去，何况建设部早于【1989年11月21日建设部令第5号发布，2008年8月15日根据?建设部关于修改《城市异产毗邻房屋管理规定《的决定》修改】对此有相关的规定。根据?物权法》第七十六条的规定，有关共有和共同管理权利的重大事项应当经专有局部占建筑物总面
积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。故被告物业公司和业委会按照相关的法律法规和有关部门的规定，所提出的计划较容易被大家接受。(作者系上海宏祥物业管理有限公司副总经理)

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