北京房地产市场分析报告

2008年北京房地产市场分析报告

2008年北京房地产市场进入全面深度调整期

房地产业与50多个行业相关，在国民经济中的作用举足轻重。北京房地产

市场，多年来受宏观调控政策累积效应和全球金融危机的影响，2008年进入了

全面深度调整期。统计数据显示，2008年全市房地产市场呈现出五个方面的特

点：一是房地产投资增幅回落；二是市场观望气氛浓厚、销售低迷；三是房价涨

幅虽有松动，特别是二季度以来，同比涨幅几乎是逐月回落，但总体仍在高位运

行；四是相关行业受到影响，如钢铁、水泥等产量的增幅迅速下滑或出现负增长；

五是受2008年上半年土地供应量加大、限价房和保障性住房用地集中入市等因

素影响，全市商品房新开工面积前涨后跌，竣工面积大幅减少。

一、房地产开发投资总体呈下降趋势

（一）房地产开发投资增幅呈逐月下降

2008年，全市房地产市场受多方面因素的影响，开发投资缺乏增长后劲。

全年累计完成房地产开发投资1908.7亿元，由上年同期增长16%翻转为下降4.

2%。特别是8月份以后，连续5个月全市房地产开发投资呈现负增长（图1）；

占全社会固定资产投资比重由七年来保持过半的格局降至为49.6%，比上年下降

0.7个百分点。

（二）各类商品房开发投资均呈现负增长

2008年，在全市房地产开发投资中用于住宅建设投资940.6亿元，由上年

同比增长14.8%转为同比下降5.2%；占全部房地产开发投资比重为49.3%（见图

2），同比低0.4个百分点。办公楼（写字楼）投资170.5亿元，由上年同比增

长11.8%转为同比下降29.6%；商业营业用房投资240.4亿元，由上年同比增长

18.3%转为同比下降10.1%；占全市房地产开发投资的比重为8.9%和12.6%，同

比分别降低3.2个和0.8个百分点。

二、年度土地供应计划未按预期完成，年末土地供应速度明显加

快

2008年以来，随着房地产市场的低迷，土地市场也遇到冷静。为完成全市

年度土地供应计划，进入四季度以来政府有关部门加快推出地块供应，特别是1

2月份，全市成交宗地33块，成交面积261.5万平方米，分别占全市土地成交

量的22.3%和17.8%。显然，供应速度明显加快。由于市场环境和开发商资金普

遍紧张，虽然12月份北京土地市场呈现转暖势头，但从全年成交情况看，年度

土地供应计划未能按预期完成。

（一）住宅用地实际供应量仅完成计划53.6%

2008年6月，市国土局等三部门发布了《北京市2008年度土地供应计划》，

提出了全年计划供应住宅用地1700公顷，其中廉租住房及经济适用住房类用地

400公顷，限价商品房用地300公顷，其他商品房用地1000公顷。

有关信息显示，2008年全市共成交住宅及含住宅项目用地为63宗，成交面

积为911.1万平方米，仅完成全年计划供应住宅用地1700公顷的53.6%。根据

北京市土地整理储备中心网逐月公布的全市成交土地宗地数量统计，2008年全

市经营性土地共成交宗地148块，成交土地面积1468.5万平方米；比上年同期

分别增长74.1%和63.5%。其中，住宅及商住两用房用地成交土地面积896万平

方米，同比增长15.1%，占全市土地成交总量的61%（见表1和附件2）。从土

地规划建筑用途看，住宅及商住两用房规划建筑面积为1130.7万平方米，同比

增长14.2以上，占全市土地总规划建筑面积达到69.1%。据了解，第四季度原

计划还有多达52宗土地入市，总供应面积达455.9公顷。然而由于多种原因导

致了在年内不能成交，影响了年度土地供应计划的完成。

2008年北京市经营性土地成交总量按规划用途划分

表1

规划用途 宗地 比重 土地面积 比重 比重 成交价 楼面均价

分类 块数 （%） （%） （%） （元/m）

总计 148 100.0 1468.5 100.0 3423 3074 1635.3 100.0 5026897.9

住宅 31 20.9 519.8 35.4 4826 4165 602.2 36.8 2508198.5

商住 25 16.9 376.2 25.6 4684 3334 528.5 32.3 1761889.1

商业 8 5.4 14.7 1.0 9452 4866 28.6 1.7 138930.2

工业 72 48.6 471.0 32.1 672 875 362.0 22.1 316636.4

公建 3 2.0 10.1 0.7 6099 3649 16.8 1.0 61406.6

综合 4 2.7 16.0 1.1 8846 3783 37.3 2.3 141116.1

其他 5 3.4 60.8 4.1 1623 1645 60.0 3.7 98721.0

(万m) (万元)

22

规划建筑 土地成交

面积 均价

(万m)

22

（元/m）

（二）土地供应向城市发展新区倾斜

表2显示，2008年在全市经营性土地成交面积中，城市发展新区（通州、

顺义、昌平、大兴、房山和亦庄经济开发区）共成交宗地105块，成交面积97

2.9万平方米，分别占全市土地成交总量的70.9%和66.2%。其中顺义区成交土

地面积279.1万平方米，占全市总成交土地面积量的19%，居全市之首；通州区

成交241.5万平方米，占16.4%，居第二位；昌平区成交197.8万平方米，占1

3.5%，居第三位；大兴区成交197.1万平方米,占13.4%，居第四位。

2008年北京市经营性土地成交总量区域分布

表2

宗地 比重 土地面积比重 比重 成交价 楼面均价

块数 （%） （%） （%） （元/ m）

148 100.0 1468.5 100.0 100.0 3423 3074 总计 1635.3

1 0.7 0.8 0.1 0.2 32200 38297 11220 东城 2.9

12 8.1 163.7 11.1 15.7 8569 5447 朝阳 257.6

8 5.4 107.7 7.3 6.0 306266 2844 3142 丰台 97.5

2 1.4 37.3 2.5 4.0 287500 7697 4351 石景山 66.1

5 3.4 70.6 4.8 3.3 334216 4735 6259 海淀 53.4

7 4.7 41.6 2.8 2.6 57581 1383 1352 房山 42.6

24 16.2 241.5 16.4 17.9 624323 2585 2133 通州 292.7

33 22.3 279.1 19.0 16.6 918452 3291 3384 顺义 271.4

16 10.8 197.8 13.5 14.7 674751 3412 2814 昌平 239.7

23 15.5 197.1 13.4 10.4 289843 1471 1700 大兴 170.5

7 4.7 71.3 4.9 4.3 27443 385 391 平谷 70.1

5 3.4 27.4 1.9 1.0 13094 478 797 怀柔 16.4

1 0.7 0.9 0.1 0.1 984 1083 747 密云 1.3

2 1.4 15.8 1.1 0.5 6386 404 710 延庆 9.0

2 1.4 15.8 1.1 2.7 50900 3226 1152 开发区 44.2

(万m) (万元)

22

规划建筑 土地成交

面积 均价 区县

(万m)

22

（元/ m）

三、房地产实物工程量开发放缓，政策类住房项目全面开工建设

（一）房地产市场供应整体低迷

1、商品住宅供应量继续萎缩，经济适用住房新开工面积大幅度增长

2008年，全市商品房施工面积10014.3万平方米，比上年同期下降4.1%；

其中商品住宅施工面积5538.2万平方米，同比下降6.4%。全市商品房新开工面

积2337.2万平方米，同比下降8.6%，比上年同期缩小11个百分点；其中，商

品住宅新开工面积1565.3万平方米，同比下降4.5%，比上年同期缩小7.8个百

分点。全市商品房竣工面积2558.0万平方米，比上年同期下降11.5%；其中商

品住宅竣工面积1399.3万平方米，同比下降24.5%。

在住宅工程量开发建设中，2008年全市经济适用住房施工面积544.9万平

方米，比上年同期增长23.8%。其中，新开工面积253.8万平方米，比2007年

增加了91.3万平方米，增长幅度高达56.2%。

2、商品期房供应量依然呈同比下降态势

表3根据北京市建委逐月公布的商品期房（不含政策类住房）预售许可证统

计，2008年全市批准预售商品房项目467个，比上年同期下降6.8%；准售面积

1582.6万平方米，同比下降13.2%。在全市批准商品期房预售面积中，批准商品

住宅及商住两用期房准售面积1172 .5万平方米，同比下降10.6%。

2008年 北京市批准预售商品房楼盘项目及面积按用途划分

表3

用途分类 项目数(个) 比重（%） 准许销售面积(万m2) 比重（%）

总计 467 100.0 1582.6 100.0

住宅 311 66.6 891.9 56.4

商住 59 12.6 280.6 17.7

商业 43 9.2 128.8 8.1

办公 18 3.9 108.9 6.9

综合 15 3.2 96.8 6.1

其他 21 4.5 75.5 4.8

从图3显示的全市批准预售商品房面积区域分布看，2008年朝阳区仍居全

市之首, 批准预售商品房面积499.8万平方米，占全市批准商品房预售面积31.

6%；海淀区批准预售面积169.2万平方米，占10.7%，位于第二；丰台区批准预

售面积153.5万平方米，占9.7 %，位于第三；顺义区批准预售面积为148.6万

平方米,占9.4%，位于第四；昌平区批准预售面积123.6万平方米，占7.8%，位

于第五。

（二）政策类住房项目供应力度进一步加大

2008年，市政府十分重视政策类住房建设。在全市完成房地产住宅开发940.

6亿

元投资中，经济适用房投资36亿元，比上年同期增长27%。2009年全市房地产

市场政策类住房供应量将会进一步加大。

1、2008年全市800万平米政策类住房全面开工建设

2008年，全市各区县政策房(经济适用房和限价房)全面开工建设。近日，首

都之窗网发布了2008年各区县保障房和限价房的建设区县责任分解。表4显示，

全市820万平米保障房和经济适用住房建设目标全面开工建设，其中大兴区建设

的面积最大、朝阳区的政策房项目最多。

2008年北京各区县政策类住房开工建设面积一览表

表4 单位: 万平方米

合计 经济适用房 廉租房 限价房

合计 820.58 321.87 40.62 458.09

崇文区 53.76 53.76

宣武区 0.92 0.92

朝阳区 120.77 109.97 10.8

海淀区 47.3 34.5 5.9 6.9

丰台区 88.49 30.6 9.22 48.67

石景山区 15.6 10.0 0.6 5

通州区 36.2 20.93 1.0 14.27

门头沟区 5.85 2.2 3.65

昌平区 109.16 4.36 104.8

顺义区 97.04 0.12 96.92

房山区 36.95 34.3 2.65

大兴区 155.94 20.35 2.65 132.94

怀柔区 7.66 7.46 0.2

延庆县 0.76 0.76

亦庄开发区 44.18 44.18

2、政策类住房供应量增幅提速

表5和附件4显示，2008年全市批准预售经济适用住房和两限商品房项目

共计20个，准售面积354.5万平方米。其中经济适用住房项目8个，与上年持

平；批准预售面积为104.3万平方米，同比增长18.7%。同时，全年新增加供应

两限商品房项目12个，批准预售面积为250.2万平方米。从政策类住房供应的

区域分布看，主要集中在朝阳、丰台、昌平、通州、石景山和海淀六个区

2008年北京市批准预售经济适用住房和两限商品房总量及区域分布

表5

区县 项目数(个) 比重（%） 准许销售面积(万m

总计 20 100.0 354.5 100.0

朝阳 9 45.0 141.2 39.8 经适房5，限价房4

丰台 4 20.0 64.1 18.1 经适房2，限价房2

石景山 2 10.0 34.6 9.8 限价房2

海淀 2 10.0 9.4 2.7 限价房 2

通州 1 5.0 52.0 14.7 限价房 1

昌平 2 10.0 53.1 15.0 经适房1 ，限价房 1

2

) 比重（%） 备注（楼盘项目）

四、房地产市场需求整体低迷

2008年宏观经济形势面临较大不确定性、股市大幅下跌等因素使购房者对

房价和收入的预期发生转变。虽然房价有所松动，但仍在高位运行，市场面临调

整内在需求的压力，因而导致全市房地产市场需求整体低迷，销售量大幅度下降，

市场观望气氛浓厚。

（一）商品住宅销售量萎缩，政策类住房入市有力地促进了商品房销售量整体

提升

1、商品住宅销售面积同比下降达40%

表6显示，2008年全市商品房（含现房和期房）销售面积为1335.4万平方

米，比上年同期下降38.6%，同比降幅扩大22.1个百分点。其中，住宅销售面

积1031.4万平方米，同比下降40.4%，降幅同比扩大18.9个百分点。

在2008年全市商品房销售面积中,商品住宅期房销售面积822.7万平方米，

同比下降39.6%，降幅同比扩大25.6个百分点；商品住宅现房销售面积208.7

万平方米，同比下降43.4%，降幅同比扩大2.8个百分点。

2008年北京市商品房销售面积及增幅

表6 单位：万平方米

合计 商品期房销售 商品现房销售

住宅 住宅 住宅

952.1 822.7 383.3 208.7 1031.4

-41.1 -31.4 -43.4

商品房销售面积1335.4

同比增长（%）-38.6-40.4-39.6

2、政策性住房销售量约占住宅30%，对活跃房地产市场起到了一定的拉

动作用

根据北京市房地产管理网公布的商品房销售签约量统计，2008年，全市商

品房销售网上签约141126套，签约总面积1600.8万平方米；分别比上年同期

下降27%和37.3%。其中，住宅签约99448套，签约总面积1097.4万平方米；

同比分别下降31.8%和42.2%（见表7）。

2008年年北京市商品房销售网上签约总量

表7 单位：套、万平方米

套数 面积 套数 面积 套数 面积

签约总量 141126 1600.8 99448 1097.4 103516 1143.6 84634 882.3 37610 457.2 14814 215.2

合计 期房签约 现房签约

住宅 住宅 住宅

套数 面积 套数 面积 套数 面积

-37.3 -31.8 -42.2 -32.3 -41.7 -29.8 -41.4 -7.1 -22.8 -41.2 -45.3 同比增长(%) -27.0

由于四季度经济适用房和两限房大量入市和中小户型不断推出并集中签约

销售，特别是9月、11月商品住宅成交量同比大幅增长（见图4），有力地促进

了商品住宅销量量的整体提升。保障性住房大规模入市与消化给冰冷的房地产市

场带来暖意，2008年限价房和经济适用房销售套数占全市住宅销售总套数比重

约达30%。

（二）二手房成交量下降达20%以上，8年来首次出现负增长

2008年，全市二手房买卖成交74135套，成交面积773.4万平方米；比上

年同期分别下降23.4%和23.6%。其中住宅成交69506套，成交面积637.1万平

方米，同比分别下降26%和28.1%。这是二手房市场开放八年来成交量首次出现

下降态势。

全年二手房成交量出现负增长的主要有三个方面的原因。首先，2008年在

传统意义上的春节后3、4月份成交旺季基本都处在需求低迷时期，拟购房者观

望；“金九银十”则为奥运后的缓冲期；年底成交旺季成为政策调整后的需求回暖

期。可以说2008年每一个成交旺季都因特殊原因变成平淡期甚至成为交易低谷。

其次，尽管自11月份有需求回暖现象，但由于全球金融危机对房地产业的影响，

依然难挽救房地产二级市场低迷的局面。

（三）商品住宅空置面积由下降翻转为增长

由于房地产市场销售持续低迷，直接导致商品住宅空置量的攀升。2008年

末，全市商品房（现房）空置面积1438.3万平方米，比上年末增长302.1万平

方米，同比增长26.6%。其中，商品住宅空置面积522.7万平方米，比上年末增

长110.9万平方米，由上年末下降16.7%翻转为增长26.9%。

五、全年房价同比涨幅回落，新建住宅价格连续四个月环比下降

表8 显示，2008年全市房屋销售价格比上年上涨9.5%，涨幅回落1.9个百

分点。其中，新建住宅上涨11.9%，二手住宅上涨6.2%，涨幅分别回落0.9个和

4个百分点。12月份，全市房屋销售价格由3月份同比涨幅13.8%的最高点降至

仅上涨1%，连续9个月回落。其中，新建住宅价格同比上涨1.4%、二手住宅价

格同比下降1.1%。

2008年北京市房屋价格指数按房屋类别划分

表8

指标名称

2008年累计2007年累计2008年比2007年

房屋价格指数房屋价格指数增幅

（%） （%）

109.5 111.4 -1.9 房屋销售价格总指数

110.8 111.8 -1.0 一、新建房

111.9 112.8 -0.9 （一）住宅

100.0 100.0 0 1、经济适用房

112.5 112.8 -0.3 2、商品住宅

112.8 114.4 -1.6 普通住宅

110.4 110.3 0.1 高档住宅

106.4 106.5 -0.1 （二）非住宅

106.0 -4.2 二、二手房

106.2 -4.0 住宅

（百分点）

110.2

110.2

（一）新建住宅销售价格环比降幅加大

12月份，全市新建住宅价格同比上涨1.4%，比上月价格同比涨幅回落2.8

个百分点；与11月比，环比下降1.1%。

由于高涨的房价超出了普通百姓购房的承受能力，加上国家宏观调控对投

资、投机需求的抑制，住宅销售量大幅萎缩。2008年，全市新建住宅销售1031.

4万平方米，比上年同期下降40.4%。面对低迷的房地产市场,开发商销售压力加

大。为了回收资金不得不采取降价促销、部分新项目低价入市等措施，某种程度

上影响到周边房屋销售价格的回落。图5显示，从9月份开始，四个月来新建住

宅环比价格持续呈现下跌趋势。

（二）二手住宅环比价格连续5个月出现负增长

12月份，全市二手住宅价格同比下降1.1%，由上月同比价格指数100.3%降为98.9%；与11月比环

比下降0.3%。二手住宅价格自6、7月两个月出现停涨以后, 从8月份开

始连续5个月持续下跌(图6)。与7月份相比，12月份二手住宅销售价格下降2.9%，为近年以来的最大降

幅。

1、全市区域房价降幅表现明显。表9显示，功能拓展区和生态涵养区二手住宅价格降幅较大。12

月份功能拓展区房屋销售价格上涨1%，与全市持平；新建住宅价格上涨2.1%。由于该区域新建项目较多，

受新房销售低迷，降价力度相对较大影响，二手住宅交易价格下降2.4%。生态涵养区房屋销售价格上涨0.

4%，低于全市0.6百分点。该区域新建住宅项目较少，价格上涨空间较大，与上年同月比上涨3.6%，居各

功能区首位。而该区域二手住宅面对低迷房地产市场、降低预期收益，价格降幅较大，与上年同月比，二

手住宅交易价格下降3.2%，降幅居各功能区首位。功能核心区由于地处市中心，新建住宅价格已处高位，

上涨空间有限，全年微涨0.1%，涨幅居全市各功能区末位，而成熟的社区及良好的教育环境使其二手住宅

价格依然坚挺，与上年同月比上涨1.9%，居各功能区首位。城市发展新区房屋销售价格上涨1%，与全市持

平。新建住宅和二手住宅价格与上年同月比分别上涨1.2%和0.8%。

2008年北京市各功能区房价变动情况

表9 单位：%

功能核心区 功能拓展区 城市发展新区 生态涵养区

同

比同比同比

增同月比增幅 增幅 增幅 同月比增幅 同月比增幅

幅

全市房价变动 8 1.1 9.6 1.0 9.1 1.0 9.8 0.4

新建住宅 8.7 0.1 13.6 2.1 10.8 1.2 14.3 3.6

12月与上年 12月与上年 12月与上年

12月与上

年同月比同比

增幅

二手住宅 6.9 1.9 4.4 -2.4 7.9 0.8 4.9 -3.2

2、政策类住房直接拉动四环路以内房价下降

2008年，全市四环路以内住宅期房均价为15581元/平方米，四至五环路

均价为16282元/平方米，五至六环路均价为8696元/平方米，六环路以外均价

为8116元/平方米。

在房地产市场销售量持续萎缩的情况下，四季度全市住宅期房平均售价出

现下跌。特别是政策类住房拉动四环以内住宅期房均价下降。四季度四环以内住

宅期房均价为13276元/平方米，比1季度下降2908元/平方米，降幅为18%；

四环外五环内为16364元/平方米，比1季度下降847元/平方米, 降幅为4.9%；

五环外六环内为7830元/平方米，比1季度下降1722元/平方米, 降幅为18%；

六环外为8847元/平方米，比1季度下降1218元/平方米, 降幅为12.1%。

2008年四环路以内住宅期房销售面积中，四季度新增的限价房和经济适用

房期房销售面积约占12%，直接拉动了四环路以内住宅期房均价走低，同时也间

接影响着周边楼盘售价。如果扣除政策性住房因素，四环路以内住宅期房均价为

16892元/平方米。

（三）12月份北京新建住宅销售价格同比涨幅在全国70个大中城市中排名由8

月份的第3位降至第36位

国家发改委网显示，12月份全国70个大中城市房屋销售价格同比下降0.4%，

涨幅比11月低0.6个百分点；环比下降0.5%。其中，12月份北京房屋销售价格

同比上涨1%，涨幅比11月低1.9个百分点，而环比则下降0.5%（见附件5）。

12月份，全国70个大中城市新建住房销售价格由11月同比增长0.2%转为

同比下降0.8%，环比下降0.7%。其中，同比价格下降的城市有21个，降幅较大

的主要城市有：深圳-18.1%、广州-9.4%、南京-5.8%、重庆-5.2%和厦门-4.4%等；

同比价格涨幅较大的主要城市有：银川9.1%、乌鲁木齐5.3%、西宁4.9%、海口

和贵阳均为4.5%等。12月份北京新建住房销售价格同比上涨1.4%；环比下降1.

1%（见附件5）。

12月份，全国70个大中城市二手住房销售价格由11月同比增长0.1%转为

同比下降0.1%，环比下降0.3%。其中同比价格涨幅较大的主要城市有：南宁12.

0%、兰州7.5%、银川7.2%、西宁6.6%和呼和浩特6.2%等；同比价格下降的城

市有28个，降幅较大的主要城市有：深圳-18.7%、厦门-6.9%、重庆-4.5%、广

州-4.3%和乌鲁木齐-2.5%等。环

比价格上涨的城市有11个，涨幅较大的主要城市有：兰州6.3%、南宁0.5%、哈

尔滨和郑州均为0.3%、杭州0.2%等；环比价格下降的城市有52个，降幅较大主

要城市有：石家庄-3.3%、沈阳-3.2%、贵阳-2.8%、长春-2.2%和长沙-1.3%等。北

京市二手住房销售价格同比下降1.1%；环比下降0.3%。

2009年国内房地产市场发展，一年一度的中央经济工作会议已给出了明确

定位，即房地产市场是一个消费市场，要把满足居民合理改善居住条件的愿望和

发挥房地产支柱产业的作用结合起来，增加保障性住房供给，减轻居民合理购买

自住普通商品住房负担，发挥房地产在扩大内需中的积极作用。虽然，当前国际

国内经济环境还存在较多的不确定因素，生产减速、需求不足、部分企业经营困

难等问题较为突出，北京经济运行中仍然存在一定的下行压力；房地产市场的调

整处于宏观经济下行阶段，全市房地产市场的调整，短期内市场低迷仍将持续一

段时间。但是，市政府扩大限价房及保障性住房投入建设力度的政策，以及一系

列减免税费等鼓励购房的措施出台，对缓解全市房地产市场下行预期将会发挥积

极的作用。

附件:

1、2008年北京市房地产开发主要指标完成情况

2、2008年北京市土地交易项目一览表

3、2008年12月北京市商品期房批准预售项目一览表

4、2008年北京市批准预售经经济适用住房、两限商品房楼盘项目一览表

5、2008年房屋销售价格指数

6、房地产业最新政策法规

（说明：本文中使用到的年度数据，其中部分还为快报数字。年度统计数据

以有关部门最终公布的数据为准。）