新房交付验收注意事项

新房验收交房全套流程及注意事项

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新房验收交房全套流程及注意事项

收房应知

【提示】：“两书两表”又增加了实测面积登记表

开发商在交房时向业主提供的《竣工验收备案表》、《住宅质量保证

书》和《住宅使用说明书》、《房屋土地测绘技术报告书》〈实测面

积登记表〉、必须为原件而不是复印件。

《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的

承诺。《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中的具体

技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。目前我国

的房地产业在《质量保证书》和《使用说明书》上已形成大体统一的

规范，问题较少；《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门

备案，如果缺少任何一项的话，这个楼盘就属于“黑楼”，是不能入

住的。消防这种关键环节，一旦出了问题，就是人命关天的大事故。

而对于业主来说，人身安全才是第一位的，因此购房者验房的时候不

能只看发展商有没有这张《备案表》，一定还要仔细察看各个分项有

没有都备案。《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，

只要将项目送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责，即

使是十年二十年以后出了问题，查下来如果是发展商的过失，一样可

以追究其责任。

需要提醒购房者注意的是，一定要坚持先验房，后办理入住手续。如

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验房时发现问题，如房屋质量、室内有害气体超标、公摊不公等问题，

要书面呈送给开发商并让其签收，以免留下后患。公用建筑面积分

摊原则：

1、商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为

本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本

幢房屋内。

2、为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；

为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。多次分

摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建

筑面积，为各次分摊的公用建筑面积之和。

3、公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部

位，但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。

可分摊的公用建筑面积：

1、大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼

梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、

水箱间、冷冻机房、消防通道、交（配）电室、煤气调压室、卫星电

视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、

物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用

房。

2、套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体面积水

平投影面积的一半。

不应入的公用建筑空间：

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1、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉等，作为人防工

程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间。

2、售房单位自营、自用的房屋。

3、为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房。

其他原则：其他购房人受益的其他非经营性用房，需要进行分摊

的，应在销（预）售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面

积。

售房单位在预售商品房前，应向商品房预售管理部门提交预售商

品房的面积测量报告。预售商品房设计方案变更涉及预售房屋面积

的，应重新提交面积测量报告。

售房单位在销（预）售商品房时，在销（预）售合同（含补充协

议）中应明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部

位。

装饰、设备标准

外墙：贴外墙砖内墙：耐水腻子找平地面：细石混凝土抹光

顶棚：耐水腻子找平门窗：单元门为对讲系统；户门为四防门、

塑钢窗、无室内门。厨房：地面为细石混凝土抹光（无防水层）、

墙面为水泥砂浆抹平、顶棚为耐水腻子找平卫生间：地面为水泥砂浆

抹平（有防水层）、墙面为水泥砂浆抹平，顶棚为耐水腻子找平；无

洁具（预留管道）水源：市政供水供暖系统：壁挂式燃气炉；铜铝

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复合暖气片；电话线：预留电话线插孔（报装费买受人自理）；有线

电视：预留有线电视插孔（入网费买受人自理）

收房流程

核验业主材料↓

业主领取《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《住

宅质量保证书》和《住宅使用说明书》并由开发商加以说明↓

交纳剩余房款↓

业主领取钥匙并签署《住宅钥匙收到书》↓

业主做综合验收↓

业主就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案↓

开发商与业主协商并达成书面协议↓

根据协议内容解决交房中存在的问题，无法在15日内解决的，双方

应当就解决方案及期限达成书面协议↓

业主签署《入住交接单》1、看墙壁。

不知道从什么时候开始，看墙壁竟然成为房屋验收的首要问题。其实

即使是在20世纪80年代建的房子都没有现在的房子那么弱不禁风。

我看过最严重的一栋房子，窗户在雨天发现有渗水现象，一问，才知

道整栋楼的所有窗户下面的墙壁都渗水。遇上台风来临之时，更是令

人提心吊胆，而更使人惊诧的是，这栋还是一个区的国土局建的，真

可怕。所以，验收这个，最好是在房子交楼前，下过大雨的第二天前

往视察一下。这时候墙壁如果有问题，几乎是无可遁形的。

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墙壁除了渗水外，还有一个问题，就是墙壁是否裂纹。有一个朋友曾

反映过他的家有一个门形的裂缝，后来追问发展商，才知道原来是施

工时留下的升降梯运货口，后来封补时，马虎处理以致留后

患。

2、验水电。

首先是验一下房屋的水电是否通了。当然，对于一些高级装修来说，

多数的水电后期都要更换的了，所以有时候这些内容倒不是关键的

了，但如果你不打算更换水电的话，那么这些东西就必须认真验收

了。

验电线，除了看看是否通了电外，主要是看是不是电线是否符合国标

质量。再就是电线的截面面积是否符合要求。一般来说，家里的电线

不应低于2.5平方，空调线更应达到4平方，否则使用空调时，容易

过热变软。当然，这是一种理想的配置，多数土建的电线会差一个等

级。

3、验防水。

这里所说的防水，指的是厨卫的防水。当然，目前交付的房子，有一

些事先已经声明没有做防水，这就需要装修做了。如果在交付时已经

做了防水，那么我们就不得不对防水是否做好做出验证了。如果在装

修前不试一试，那么在你装修好时再发现漏水什么的，那么维护工程

就大了。你不得不拆除已经装修一新的地面来做一层新的防水层。验

收防水的办法是：用水泥沙浆做一个槛堵着厕卫的门口，然后再拿一

胶袋罩着排污/水口，再加以捆实，然后在厕卫放水，浅浅就行了(约

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高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。主

要的漏水位置是：楼板直接渗漏；管道与地板的接触处。

4、验管道

这里所指的管道，指的是排水/污管道。犹其是阳台之类的排污口，

验收时，预先拿一个盛水的器具，然后倒水进排水口。看看水是不是

顺利地流走。为什么要验收这个呢，因为在工程施工时，有一些工人

在清洁时往往会"偷"这个工。把一些水泥渣倒进排水管流走，如果这

些水泥较粘的话，就会在弯头处堵塞，造成排水困难。

还有一种情况，不过就与验收没关了。那就是看看排污管是否有蓄水

防臭弯头。按照经验而言，如果排污管没有蓄水防臭弯头，那么整体

房屋质量也就得打十二分的精神了。为什么排污管需要这种弯头，因

为弯头会蓄水，这样来自下层管道的臭味气味就会被挡在这层之下。

而没有弯头的话，洗衣间和厕所的排水口就会散发一种异味。也许会

有发展商会认为用防臭地漏就行了，工程的实践证明，防臭地漏远远

不能满足实际需要。而正因为这种小地方，往往最能体现建筑商的施

工质量的。

5、验地平

其实验收这个，对于普遍用户是有一定难度的。验地平就是测量一下

离门口最远的室内地面与门口内地面的水平误差。验这个，很多时候

也可以体现发展商的建筑质量。因为作为业主方，根本是不可能去验

收主体结构的。那么就只能从这些细节来看质量了。测量的方法

如果你不嫌麻烦，那么方法也是挺简单的。去五金店买一条小的

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透明水管，长度约为20米左右吧，然后注满水。先在门口离地

面0.5米或1米处画一个标志。然后把水管的水位调至这个标志高度，

并找个人固定在这个位置。然后把水管的另一端移至离门口最远处

的室内。然后看水管在该处的高度，然后再做一个标志。然后用尺测

量一下这个标志的离地高度是多少。这两个高度差就是房屋的水平

差。你也可以通过这种办法如此类推，测量出全屋的水平差度。一般

来说，如果差异在2厘米左右是正常的，3厘米在可以接受的范畴。

如果出这个范围，你就得注意了。我见过最严重的水平差度达到7厘

米的，测量后我还以为我测量错了呢。以上工作是有点烦琐的，如果

你有朋友拥有激光扫平仪，这个问题就好解决多了。

6、验层高

如果你的合同有这一个条款。那么你是应该测量一下楼宇的层高的。

方法很简单，把尺顺着其中的两堵墙的阴角测量（这是最方便放置长

尺而不变弯的最佳办法），你应该测量户内的多处地方。一般来说，

在2.65米左右是接受的范围，如果房屋低于2.6米，那么房屋就

得考虑了。这种房屋将使你日后不得不生活在一种压抑的环境里。做

矮层高对于发展商来说，是非常有效的一种约成本的方法的。1)减少

总承重，这样基础部分的成本就可以节约一部分。2)虽然在只减了

10公分左右，但是总体算起来，成本节约也是很多的，犹其对于成

片开发的住宅区。3)在一定的高度中，降低层高可以建设更多的层

数。

7、验门窗

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这里犹其以验收窗为主。验收的关键一点是验收窗和阳台门的的密封

性。窗的密封存性验收最麻烦的一点是，只有在大雨天方能试出好坏。

但一般可以通过查看密封胶条是否完整牢固这一点来证实。阳台门一

般要看阳台门的内外的水平差度。曾经看过一种情况，阳台的水平与

室内的水平竟然是一样的，这样，就很难避免在大雨天雨水渗进的问

题了。原作者：hard-rock

1收房应向开发商索要住宅使用说明书和质量合格证书.

2验收应以合同书及附件规定的为准.

3面积应以有资质的测绘单位出具的证明为准注意使用面积与建筑

面积不同.

4层高以合同规定为准实际层高比标注值少以内均为正

常.

5花园面积是否大于其承诺的最小值.

6门窗安装是否端正与墙壁的接缝是否密封牢固?门窗质量是否合格

(平直度密封性牢固性等)?

7各层防水是否做好?(可以从天花板是否有水渍判断)

8各种管线功能要了解如空调管路要保温等.

9内外墙面是否有裂纹地面墙面是否平整.

10阳台露抬的地砖是否牢固有否破碎裂纹活动等现象.

11安装的安全护栏是否牢固.

12电路水路是否接通?

13电水暖煤气等表具是否齐全指示数字是多少?

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14空调运转冷热试验.

15合同规定的赠送器具是否齐全?

16电视电话宽带接口是否齐全?

17厨房卫生间的通风孔是否具备?

18信报箱是否安装?

19可视对讲远程遥控煤气火灾报警窗磁门磁等控制和安全设施是否

安装到位?

20社区环境及合同中的其它约定.

集体收房程序指南

第一步：带齐身份证件、全部购房资料、房屋交付通知书（“入住通

知”）、必须费用（如物业费用）以及验房工具、照相机、录音笔、

小型摄像机等采证工具，以业主身份前往博雅西园会所报到。（现金

尽量少带；如果您对收房成功有很大疑问、或者不愿意委托开发商代

交契税和大修基金，可以不带）。第二步：如果您对收房流程有异议，

必须充分表达您的想法和意愿。如果在收房流程中，开发商有违反约

定交房条件和交房手续、侵犯您个人利益和选择权的事宜，您要据理

力争、以体现您的真实意愿。第三步：领取房屋交付必备文件：《住

宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、《建筑工程竣工验收备案表》，

以确定房屋是否已达到交付条件。按照购房合同第十一条，您必须看

到这些文件原件、确认房屋已经具备交付条件之后，才能进一步进行

验房、结算费用、交钥匙等交接工作。否则，后续产生的风险和责任

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将由您自己负责（例如：您对房屋质量不满意而要求退房的话，您的

大笔money可是已经交给开发商，您将处于被动）。如果开发商拒绝

出示这些证明文件、或文件不全，您可按购房合同第十一条，要求开

发商签收“关于出卖人拒绝出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说

明书》、《建筑工程竣工验收备案表》的责任确认函”（附件1）。

第四步：房屋检验（验房）（包括小区环境、周界）（1）本程序

是开发商和业主之间的必备流程。（2）如果开发商拒绝先验房后

办理其他交付手续，则业主可要求开发商签收“关于出卖人拒绝交验

房屋的责任确认函”（见附件二）后中止办理手续。（3）开始签

署《房屋验收情况表》（根据您上次看房提交的整改意见逐一对照，

并参考“收房须知”）（以下几点必须填写，先举个例子，以后逐步

补充和修改）A、房屋卫生间、厨房、洗衣间防水未做避水试验；

B、上下水无法试验不能确认是否已通；C、没有查验电梯的准运

证；D、车库未启用；E、保安系统未测试；F、………………

G、以下填写单套房屋个性问题；H、………………

（4）要求开发商出具《实测面积测绘报告》，若实测面积超出3%，

可以中止收房。（估计超出3%的可能性很小，因此这里不给出确认

函模板，偷个懒:）（5）如果验房后您认为质量问题较多且需较大

整改，则业主可要求开发商签收“关于房屋存在质量问题要求限期整

改的确认函”（见附件三）后中止办理手续。（6）如果验房后您

认为质量问题较少、或可以接受，则业主可签字确认“验房通过”，

但须将发现的问题逐一填写在验房单上。另外，尽量在验房单上加上

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以下几句：“若房屋不符合有关国家强制标准或行业标准、且并未明

确告知并得到本人书面确认，本人将保留退房或索赔的权利，按未完

成交房论处；由此而导致本人的损失（包括装修），本人有权提出进

一步赔偿的要求。”

“若房屋有变更设计，且并未明确告知并得到本人书面确认，本人将

保留退房或索赔的权利，按未完成交房论处；由此而导致本人的损失

（包括装修），本人有权提出进一步赔偿的要求。”

第五步：进行房屋面积确认、签署《商品房实测面积结算补充协议》

（1）本程序是在您对房屋交付的基本条件满意之后，开始实际交

接的其中一个环节。该环节可以与后面的环节不分先后、或同时进行，

可以双方友好协商。（2）开发商应出具《实测面积测绘报告》。

若您对房屋实测面积有异议，则不要签署该协议，可以要求开发商签

收有关确认函（或由开发商准备）。第六步：结算房款、各项费用、

延期交房违约金（1）面积补差：对面积误差没有异议的，可以签

署面积结算协议，结算房款差价；对面积误差有异议的，可以暂不结

算房款差价。特别注意：经审查《商品房买卖合同》，联盟工作组认

为，只要合同规定房款已经付清，业主有权要求开发商交付房屋（即

交钥匙）。后续环节都可以在交钥匙之后完成，业主也可根据自己情

况，作出适当让步、听从开发商的安排，以便于尽快办理相关手续。

（2）延期交房违约金：结算延期交房违约金第七步：交钥匙（1）开

发商交钥匙。第八步：和物业公司签署物业协议、向物业公司交纳物

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业费（1）根据法律规定，您应该与开发商指定的物业公司签署物

业协议。