房子居住权70年满后国家收回吗 且看看具体情况

2023年4月28日发(作者：搬家公司价格表一览)

70年后的房子怎么处理

“五一”前拿到了自己新房的房产证，让在北京中关村工作的李敏新大喜过望。但仔细研

究了一番刚到手的房本后，新的烦恼出现了。李先生的疑问是：“我是2003年买的房，

房产证上说，我这房子的土地使用权到2073年就到期了。那么，70年后我的房子该怎

么办呢?”

通过上网查阅相关的法律规定，李敏新发现，2005年5月1日出台的《北京市国

有建设用地供应办法(试行)》中提及了自己所关心的问题。《办法》第二十五条规定：土

地有偿使用期限届满，土地使用者需继续使用土地的，应当至迟于有偿使用期满前一年

向土地行政主管部门提出申请，未申请或者申请未获批准的，期满后的土地使用权由政

府无偿收回。

“届满”、“未获批准”、“无偿收回”……这些“刺眼”的字句让李先生更加担心自己房子

的命运。

法律上没有明确说法

70年后的房子该怎么办，我国目前还没有法律明确规定要如何解决。

“70年土地使用权”问题，并非每个业主都注意到了，而事实上，每个业主都已经开

始面临这个问题。《北京市国有建设用地供应办法(试行)》第二十五条中，“无偿收回”的

确切概念是什么?业主的利益会不会因此受损?如果土地使用者需要继续使用土地，该如

何提出申请，最长能申请多少年?要不要补交土地出让金?针对这些问题，北京市国土资

源局法制处处长丁世华的回答是，现在，《办法》的具体细则正在进一步探讨当中，将

来会对这些问题做出明确的规定。该办法目前尚在试行阶段，有一定修改的余地，并非

一成不变。而另一位北京市国土资源局的工作人员介绍：“70年后的房子该怎么办，我

国目前还没有法律明确规定要如何解决。”据这位工作人员介绍，《中华人民共和国城镇

国有使用权出让和转让暂行条例》明确规定，居住用地土地使用权出让的最高年限是

70年。他认为，70年的土地使用权期满后，土地收归国有，而地上建筑物仍属业主所

有。如果再次申请土地使用权，则应该根据当时的地价水平，补交土地出让金。

对此问题，房地产业内的认识也不统一。万通集团董事局主席冯仑表示，土地使用

权收回问题应由人大立法，土地管理部门出台的相关办法应该只是一个方向性的政策。

而北京另一家房地产公司的老总认为，土地使用权收回问题的很多细节还需要细化。如

在何种情况下，土地使用权可提出延长申请?土地使用权被收回后，地上的房子如何处

理?公房及经济适用房的用地该如何处理?一些私家产权如宅基地的土地使用权又该如

何处理?这些问题都应出台具体细则，否则操作起来难度较大。

“70年期限"的解决之道

如何解决“70年土地使用权”问题?对此，中国人民大学土地管理系教授、博士生导

师林增杰说，从全球范围来看，有些西方国家的土地使用权是没有期限的，所以不存在

这个问题；而另一些规定土地使用权期限的国家则采取到期后，由政府收回土地和地上

的房屋，给予折价补偿的方式。

林增杰说，他认为，在我国可以采取三个方式来解决这一问题。第一，允许延长土

地使用权期限。可以由房屋业主联名提出，补交土地出让金，这个价格应该低于同类的

土地出让金的价格，类似于成本价和市场价的差额。至于再次申请的期限，不应该超过

30年。第二，国家收回土地和地上建筑物，对业主进行补偿。第三，用类似拆迁安置

的办法解决。

如何减少“隐性损失"

许多土地在开发商手中闲置多年才开发，业主买到这样的房屋，其土地使用年限已

不足70年。事实上，还有一个问题在频频困扰众多的业主。根据相关规定，住宅土地

使用权是从国家将土地出让给开发商起开始计算的，70年为住宅土地使用权一次出让

的最长期限。目前国家土地制度是以出让为主，即国家以出让的方式转让后，土地就进

入市场流通。一般商品住宅从开发到销售，周期通常为1至3年。这也就是说，当购房

者变为业主时，其拥有的有效住宅土地使用权根本无法达到70年，无形中，期限已经“缩

水”了。

北京汉卓律师事务所律师秦兵指出，根据法律规定，开发土地空置2年以上的，国

家可以收回。但现实情况是许多土地在开发商手中闲置多年才开发，业主买到这样的房

屋，其土地使用年限已不足70年，但由于各种原因，业主不会注意到这些问题，而且

我国房地产制度中也没有相应的规定。可以说，这种损失属于一种隐性损失。

据了解，现在还没有出台土地使用年限价格折算标准，在没有相关法规出台的前提

下，对于购房人来说，最妥善的办法就是签订一个细致的合同。目前商品房价格仍由市

场决定，但商品房价格中显然没有考虑土地使用年限的问题。专家建议，今后，可以由

房屋买卖双方通过协商后以合同的方式来解决这个问题，但其前提是“信息对称”。政府

主管部门应制定土地使用期限公示制度，强制开发商履行告知义务，并对不履行这一义

务的开发商实施处罚，从而保证购房者的知情权。在这个基础上，实行土地使用费分摊

制，以年度为计费单位，开发商和购房者按各自实际占用的使用年限分摊这笔费用。