建筑物的概念和分类

2023年4月25日发(作者：北京二手房价格最新走势图)

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一． 建筑物的概念和分类

1． 概念

a. 建筑的概念：建筑一词有两层含义：一是作为动词，指建

造建筑物的活动；二是作为名词，指这种建造活动的成果，即是建筑物。

b. 建筑物的概念：有广义和狭义两种含义。广义的建筑物是

指人工建筑而成的所有东西，既包括房屋，又包括构筑物。狭义的建筑物是指房

屋，不包括构筑物。

● 房屋是指有基础.墙.顶.门.窗，能够遮风避雨，供人在内居住.

工作.学习.娱乐.储藏物品或进行其他活动的空间场所。

● 构筑物是指房屋以外的建筑物，人们一般不直接在内进行生产

和生活活动，如烟囱.水塔.桥梁.水坝等。

2． 建筑物的分类

a. 按使用性质分类：

1. 居住建筑：是指供家庭或个人较长时期居住使用的建筑，

又可分为住宅和集体宿舍两类。（住宅分为普通住宅.高档公寓和别墅。集体宿

舍分为单身职工和学生宿舍）

2. 公共建筑：是指供人们购物.办公.学习.医疗.旅行.体育等

使用的非生产性建筑,如办公楼.商店.旅馆.影剧院.体育馆.展览馆.医院等.

3. 工业建筑是指供工业生产使用或直接为工业生产服务的建

筑,如厂房.仓库等.

4. 农业建筑是指供农业生产使用或直接为农业生产服务的建

筑,如料仓.养殖场等.

b. 按层数或总高度分类

房屋层数是指房屋的自然层数,一般按室内地平正负0以上计算;采光窗在

室外地平以上的半地下室,其室内层高在2.20米以上,(不含2.20米)的,计算自

然层数.假层.附层(夹层).插层.阁楼.装饰性塔楼.以及突出屋面的楼梯间.水箱

间.不计层数.房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和.

住宅按层数分为低层住宅(1-3层),多层住宅(4-6层),中高层住宅(7-9层),

高层住宅(10及以上)

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公共建筑及综合性建筑,总高度超过24米为高层,但不包括总高度超过24

米的单层建筑.建筑总高度超过100米的,不论是住宅还是公共建筑总和性建筑

均称为超高层建筑

c. 按建筑结构分类

建筑结构是指建筑物中由承重构件(基础,墙体,柱,梁,楼板,屋架等)组成的

体系.

1. 砖木结构建筑,这类建筑物的主要承重构件是用砖木做成

的,其中竖向承重构件的墙体和柱采用砖砌,水平承重构件的楼板.屋架采用木材.

这类建筑物的层数一般较低,通常在3层以下.古代建筑和五六十年代的建筑多

为此种结构.

2. 砖混结构建筑,这类建筑物的竖向承重构件采用砖墙或砖

柱,水平承重构件采用钢筋混凝土楼板.屋顶板,其中也包括少量的屋顶采用木屋

架.这类建筑物的层数一般在六层以下,造价低.抗震性差,开间.进深及层高都受

限制.

3. 钢筋混凝土结构建筑,这类建筑物的承重构件如梁.板.柱.

墙.屋架等.是由钢筋和混凝土两大材料构成.其围护构件如外墙,隔墙等是由轻

质砖或其他砌体做成的.特点是结构适应性强,抗震性好,耐久年限长.钢筋混凝

土结构房屋的种类有框架结构,框架剪力墙结构,剪力墙结构,筒体结构,框架筒

体结构和筒中筒结构.

4. 钢结构建筑,这类建筑物的主要承重构件均是用钢材构成,

其建筑成本高,多用于多层公共建筑或跨度大的建筑.

d. 按建筑物的施工方法分类

施工方法是指建造建筑物时所采用的方法.

1. 现浇现砌式建筑.这种建筑物的主要承重构件均是在施工

现场浇筑和砌筑而成.

2. 预制.装配式建筑.这种建筑物的主要承重构件是在加工厂

制成预制构件,在施工现场进行装配而成.

3. 部分现浇现砌.部分装配式建筑.这种建筑物的一部分构件

(如墙体)是在施工现场浇筑或砌筑而成,一部分构件(如楼板,楼梯)则采用在加

工厂制成的预制构件.

e. 按建筑耐久年限分类

耐久年限等级 耐久年

限 适用范围

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一级 100年以

上 重要的建筑和高层建筑

二级 50-100

年 一般性建筑

三级 25-50

年 次要的建筑

四级 15年以

下 临时性建筑

二． 建筑结构

1． 基础：基础是建筑物的组成部分，是建筑物地面以下的承重构件，它

支撑着其上部建筑物的全部荷载，并将这些荷载及基础自重传给下面的地基。基

础必须坚固，稳定而可靠。

2． 地基：地基不是建筑物的组成部分，是承受由基础传下来的荷载的土

体或岩体，建筑物必须建造在坚实可靠的地基上，为保证地基的坚固，稳定和防

止发生加速沉降或不均匀沉降，地基应满足以下要求：1.有足够的承载力2.有

均匀的压缩量，以保证有均匀的下沉3.有防止产生滑坡，倾斜方面的能力。

3． 墙体：墙体和柱均是竖向承重构件，它支撑着屋顶，楼板等，并将这

些荷载及自重传给基础。墙的作用1.承重作用2.维护作用3.分隔作用4.装饰作

用。对墙体的要求1.有足够的强度和稳定性2.满足热工方面（保温，隔热，防

止产生凝结水）的性能3.具有一定的隔声性能4.具有一定的防火性能

■ 墙体的类型

a. 按在建筑物中所处的位置分为

1. 外墙:外墙位于建筑物四周,是建筑物的维护构件,起着挡

风,遮雨,保温,隔热,隔声等作用.

2. 内墙:内墙位于建筑物内部,主要起分隔内部空间的作用,

也可起到一定的隔声,防火等作用.

b. 按在建筑物中的方向分为:

1. 纵墙:是指沿建筑物长轴方向布置的墙.

2. 横墙:是指沿建筑物短轴方向布置的墙,其中的外横墙通常

称为山墙.

c. 按受力情况分为:

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1. 承重墙:是指直接承受梁,楼板,屋顶等传下来的荷载的墙.

2. 非承重墙:是指不承受外来荷载的墙.在非承重墙中,仅承

受自身重量并将其传给基础的墙,称为承自重墙;仅起到分隔空间作用自身重量

由楼板或梁来承担的墙,称为隔墙.在框架结构中,墙体不承受外来荷载,其中,填

充柱之间的墙,称为填充墙.悬挂在建筑物外部以装饰作用为主的轻质墙板组成

的墙,称为幕墙.

d. 按使用的材料:

分为砖墙,石块墙,小型砌块墙,钢筋混凝土墙.

e. 按构造分为

实体墙:是用黏土砖和其他实心砌块砌筑而成的墙

空心墙:是墙体内部中有空腔的墙,这些空腔可以通过砌块方式形成,也可以

用本身带孔的材料组合而成,如空心砌块等.

复合墙:是指用两种以上材料组合而成的墙,如加气混凝土复合板材墙.

4． 柱：柱是建筑物中直立的起支持作用的构件，它承担，传递梁和板两

种构件传来的荷载。

5． 地面：地面是指建筑物底层的地坪，主要作用是承受人，家具等荷载，

并将这些荷载均匀的传给地基，常见的由面层，垫层和基层组成。地面的名称通

常以面层材料而命名。

6． 楼板：是分隔建筑物上下层空间的水平承重构件，主要作用是承受人，

家具等荷载，并将这些荷载及自重传给承重墙或梁，柱，基础。基本构造是面层，

机构层，和顶棚。

7． 梁：梁是跨过空间的横向构件，主要起结构水平承重作用，承担其上

的板传来的荷载，再传到支撑它的柱或墙体上，但圈梁主要是为了提高建筑物整

体构件的稳定性，而环绕整个建筑物墙体所设置的梁。

8． 屋顶：屋顶是建筑物顶部起到覆盖作用的维护构件，由屋顶，承重结

构层，保温隔热层和顶棚组成

9． 电梯

a.电梯的类型:按使用性质,可分为客梯,货梯,消防电梯,观光电梯.按行驶

速度可分为高速电梯,中速电梯,低速电梯.消防电梯的常用速度大于2.5米每秒,

中速电梯的速度为1.5-2.5米每秒,低速电梯的速度在1.5米每秒.

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b.电梯的设置:首先考虑安全可靠,方便,其次是经济.应符合以下要求:1.7

层以上(含7层)的住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过16米以上

的住宅,必须设置电梯.2.12层以上(含12层)的住宅,设置电梯不应少于两台,其

中宜配置一台可容纳担架的电梯.3.高层住宅电梯宜每层设站,当住宅电梯非每

层设站时,不设站的层数不应超过两层.单元式高层住宅每单元只设一部电梯时,

应采用联系廊联通.

10.设备层：设备层是指将建筑物某层的全部或大部分作为空调安装，给排

水，电梯机房等设备的楼层，它在高层建筑中是保证建筑设备正常运行所不可缺

少的，高度在30米以下的建筑，设备层通常在地下室或顶层。

11．管道井：又称设备管道井，是指在高层建筑中专门集中垂直安放给排水，

供暖，供热水等管道的竖向钢筋混凝土井。

12.楼宇智能化：是以综合布线系统为基础，综合利用现代4C技术（现代计

算机技术，现代通信技术，现代控制技术，现代图形显示技术），在建筑物内建

立一个由计算机系统统一管理的一元化集成系统，全面实现对通信系统，办公自

动化系统和各种建筑设备等的综合管理。主要由三部分组成1.通信自动化2.办

公自动化3.楼宇自动化

三．常用建筑名词

1．五证两书：

《国有土地使用证》国有土地使用证

《国有土地规划许可证》国有土地规划许可证

《建设工程规划许可证》建设工程规划许可证

《建设工程施工许可证》建设工程施工许可证

《商品房销售（预售）许可证》商品房预售许可证

《商品房质量保证书》商品房质量保证书

《商品房使用说明书》商品房使用说明书

2．七通一平:: 道路、上水、下水、煤气、热源、电、通讯通，地平

3．三通一平: 水、电、暖通，地平

4．容积率: 容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比

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5．实用率: 实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。即实用

率＝套内建筑面积／套内建筑面积＋分摊的共有共用建筑面积

6．得房率: 得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比。

7．绿化率: 绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用

地面积之比。对购房者而言，绿化率高为好。

8．绿地率: 绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用

地的比率（% ）。绿地率所指的"居住区用地范围内各类绿地"主要包括公共绿地、

宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的

一些块状、带状化公共绿地。

9．建筑密度: 建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住

区用地的比率（％），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。

10．建筑线: 建筑线一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。

11．板式高层: 板楼的户型应该是南向面宽大，而进深短，南北通透的格局。

在南北开窗的情况下，可以通过自然通风形成对流。只有低容积率、高绿化率的

设计才能更有利于发挥板楼的通风采光的优势，同时也使室内的户型更加方正。

12．点式高层:节约土地资源，房价较低. 空间结构灵活，宜于改造. 结构

强度高，抗震性好. 居高望远，视野开阔.

13．层高（净高）: 层高是指住宅高度以"层"为单位计量，每一层的高度国

家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层

楼板面之间的距离。净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。

14．开间: 住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮

之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般不

超过3.0米--3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。规定较小的开间尺

度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。

开间5米以上，进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个40--50平方

米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，

使用面积增加2%，便于灵活隔断、装修改造。

15．进深: 在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后

墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住

宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜

过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。

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16．墙体厚度: 一块标准砖长为240毫米，宽为115毫米，高为53毫米，

一砖墙指墙厚为240毫米，半砖墙指墙厚为120毫米。（不包括水泥砂浆和粉刷

层）

17．外飘窗:是指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起,窗子三面为玻璃,从而

使人们拥有更广阔的视野,更大限度的感受自然,亲近自然,通常它的窗台较低甚

至为落地窗.

18．中空玻璃:是对传统单玻门窗的革新,是现代门窗生产中的一项新的玻璃

加工技术,它由两层甚至更多的玻璃密封组合,但最重要的是两层玻璃之间必须

形成真空或气体(如加入惰性气体)状态,故称中空玻璃,这种技术的运用使门窗

的隔音,阻热,密封,安全性能都大大提高.

19．跃层:跃层式住宅是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式,这类住宅的特

点是,内部空间借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法,住宅占有上下两层楼面,

卧室,起居室,客厅,卫生间,厨房及其它辅助用房可以分层布置,上下层之间的交

通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接,跃层式住宅的有点是每户都有二

层或二层合一的采光面,即使朝向不好,也可通过增大采光面积弥补,通风较好,

户内居住面积和辅助面积较大,布局紧凑,功能明确,相互干扰较小.

20．复式:复式住宅是受跃层住宅启发而创造设计的一种经济型住宅,这类住

宅在建造上仍每户占有上下两层,实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米

的夹层,两层合计的层高要大大低于跃层式住宅(复式为3.3米,而一般跃层为

5.6米),复式住宅的下层供起居用,炊事,进餐,洗浴等,上层供休息睡眠和贮藏

用,户内设多处入墙式壁柜和楼梯,中间楼板也即上层的地板.

21．错层:一户内楼面高度不一致,错开之处由楼梯连接.

22．玄观: 玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。

居室是家庭的"领地"，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内

就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割

就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关

也是接受邮件、简单会客的场所。

23．楼间距:是指两栋建筑物外墙之间的水平距离.通常以满足日照要求作为

确定建筑间距的主要依据.

24. 日照间距系数:是指根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋檐高的比

值.

四．房屋面积测算

一．房屋面积的种类

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房屋面积主要有建筑面积，使用面积，成套面积，成套房屋还有套内建筑面

积，共有建筑面积、分摊的共有建筑面积，此外还有预测面积、实测面积、合同

约定面积、产权登记面积。

1．建筑面积：是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括

阳台、挑廊，地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2．20m以

上(含2.20m,下同)的永久性建筑。

2．使用面积，是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水

平投影汁算。

3．套内建筑面积，是指由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建

筑面积三部分组成的面积。

4．共有建筑面积，是指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积，它应按

一定方式在各产权人之间进行分摊。

5.分摊的共有建筑面积，是指某个产权人在共有建筑面积中所分摊的面积。

6．预测面积根据预测；方式的不同，分为按图纸预测的面积和按已完工部

分结合图纸预测的面积两种。按图纸预测的面积，是指在商品房预售时按商品房

建筑设计图上尺寸计算的房屋面积。按已完工部分结合图纸预测的面积，是指对

商品房已完工部分实际测量后，结合商品房建筑设计图，测算出的房屋面积。

7．实测面积又称竣工面积，是指房屋竣工后由房产测绘单位实际测量后出

具的房屋面积实测数据。实测面积有时与预测面积不一致，原因可能是允许的施

工误差、测量误差造成的，也可能是工程变更(包括设计变更)、施工错误、施工

放样误差过大、房屋竣工后原属于应分摊的共有建筑面积的功能或服务范围改变

等造成的。

8．合同约定面积简称合同面积，是指商品房出卖人和买受人在商品房预(销)

售合同中约定的所买卖商品房的面积。

9．产权登记面积，是指由房产测绘单位测算，标注在房屋权属证书上、记

入房屋权属档案的房屋的建筑面积。

二。房屋面积测算的一般规定

1．房屋面积测算是指水平投影面积测算。

2．房屋面积测量的精度必须达到（中华人民共和国国家标准房产测量规范）

规定的房产面积的精度要求。

3．房屋面积测算必须独立进行两次，其较差应在规定的限差以内，取简单

算术平均数作为最后结果。

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4．量距应使用经检定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器和工具

5．边长以米(m)为单位；取至0.01m；面积以平方米为单位，取至0.01平

方米。

三、房屋建筑面积的测算

（一）计算建筑面积的一般规定

1．计算建筑面积的房屋，应是永久性结构的房屋。

2．计算建筑面积的房屋．层高(高度)应在2．20m以上。层高(高度)是指

上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。

3．同一房屋如果结构、层数不相同时，应分别计算建筑面积。

（二）计算全部建筑面积的范围

1．单层房屋，按一层计算建筑面积；二层以上(含二层，下同)的房屋，

按各层建筑面积的总和计算建筑面积。

2．房屋内的夹层、插层、技术层及其楼梯间、电梯间等其高度2.20m以

上部位计算建筑面积。

3．穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层汁算面积。门厅、

大厅内的回廊部分，层高在2．20m以上的，按其水平投影面积计算。

4．楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然

层计算面积。

5．房屋天面上，属永久性建筑。层高在2．20m以上的楼梯间、水箱间、

电梯机房及斜面结构屋顶高度在2．20m以上的部位，按其外围水平投影面积计

算。

6．挑楼、全封闭的阳台，按其外围水平投影面积计算。属永久性结构有

上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。与房屋相连的有住走廊；两房屋间

有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。房屋间永久性的封闭的

架空通廊，按外围水平投影面积计算。

7．地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2．20m以上的，按其外墙

(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平投影面积计算。

8．有柱(不含独立柱、单排柱)或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围

护结构的外围水平投影面积计算。

9．玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。

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lo．属永久性建筑有柱的车棚、货棚等，按柱的外围水平投影面积计算。

11．依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在

2．20m以上部位的外围水平投影面积计算。

12．有伸缩缝的房屋，如果其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。

（三）计算一半建筑面积的范围

1：与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面

积的一半计算。

2．独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水

平投影面积的一半计算。

3．未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算

4．无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。

5．有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。

（四）不计算建筑面积的范围

1．层高在2．20m以下(不含2．20m，下同)的夹层、插层、技术层和层高

在2．20m以下的地下室和半地下室。

2．突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、

台阶、无柱雨篷等。

3．房屋之间无上盖的架空通廊。

4．房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。

5．建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。

6．骑楼、骑街楼的底层用作道路街巷通行的部分。

7．利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。

8．活动房屋、临时房屋、简易房屋。

9．独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。

10．与房屋室内不相通的房屋间的伸缩缝。

（五）几种特殊情况下计算建筑面积的规定

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1．同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，

墙厚按主墙体厚度计算。各楼层墙体厚度不相同时，分层分别计算。金属幕墙及

其他材料幕墙，参照玻璃幕墙的有关规定处理。

2，房屋屋顶为斜面结构(坡屋顶)的，层高(高度)2．20m以上的部位计算建

筑面积。

3，全封闭阳台、有柱挑廊、有顶盖封闭的架空通廊的外围水平投影超过其

底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积。未封闭的阳台、无柱挑廊、有顶盖

未封闭的架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影的一半计

算建筑面积。

4．与室内任意一边相通，具备房屋的一般条件，并能正常利用的伸缩缝、

沉降缝应计算建筑面积。

5．对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋。层高(高度)2．20m以上的部位计算：

建筑面积。房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积。

6．楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。

7．临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论其是否有柱，

是否有维护结构，均不计算建筑面积。

8。与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算建筑面

积 9．室外楼梯的建筑面积，按其在各楼层水平投影面积之和计算

四、成套房屋建筑面积的测算

(一)成套房屋建筑面积的内涵

对于整幢为单一产权人的房屋，房屋建筑面积的测算—般以幢为单位进

行。随着同一幢房屋内产权出现多元化及功能出现多样，如多层、高层住宅楼中

每户居民各拥有其中一套，除单一功能的住宅楼外还有商住楼、综合楼等，从而

还需要房屋建筑面积测算分层，分单元、分户进行，由此产生了分幢建筑面积、

分层建筑面积、分单元建筑面积和分户建筑面积等概念分幢建筑面积是指以整幢

房屋为单位的建筑面积。分层建筑面积是指以房屋某层或某几层为单位的建筑面

积。分单元建筑面积是指以房屋某梯或某几个套间为单位的建筑面积。分户建筑

面积是指以一个套间为单位的建筑面积。分层建筑面积的总和，分单元建筑面积

的总和，分户建筑面积的总和，均等于分幢建筑面积。成套房屋建筑面积通常是

指分户建筑面积。

（二）成套房屋建筑面积的组成

成套房屋的建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，即

建筑面积＝套内建筑面积十分摊的共有建筑面积

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成套房屋的套内建筑面积由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建

筑面积三部分组成，即套内建筑面积＝套内房屋使用面积下套内墙体面积+套内

阳台建筑面积

（三）套内房屋使用面积的计算

套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按

以下规定计算：

1．套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间，

厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。

2．套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。

3．不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面

积

4．内墙面装饰厚度计人使用面积。

（四）套内墙体面积的计算

套内墙体面积是套内使用空间周围的围护或承重墙体或其他承重支

撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙

(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计人套内墙体面积。套内自有墙

体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

（五）套内阳台建筑面积的计算

套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计

算。其中，封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影

的一半计算建筑面积。

（六）分摊的共有建筑面积的计算

1．共有建筑面积的类型

根据房屋共有建筑面积的不同使用功能(如住宅、商业、办公等)，

应分摊的共有建筑面积分为幢共有建筑面积、功能共有建筑面积、本层共有建筑

面积三大类。

幢共有建筑面积是指为整幢服务的共有建筑面积，如为整幢服务的

配电房、水泵房等。

功能共有建筑面积是指专为某一使用功能服务的共有建筑面积，如

专为某一使用功能(如商业)服务的电梯、楼梯间、大堂等。

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本层共有建筑面积是指专为本层服务的共有建筑面积，如本层的共

有走廊等。

2.共有建筑面积的内容

共有建筑面积的内容包括：作为公共使用的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾

道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服

务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算；套与公共建筑之间

的分隔墙，以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。

不计人共有建筑面积的内容有：独立使用的地下室、车棚、车库；

作为人防工程的地下室、避难室(层)；用作公共休憩、绿化等场所的架空层；为

建筑造型而建、但无实用功能的建筑面积。

建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房，以及

建在幢外与本幢不相连，为本幢或多幢服务的设备、管理用房均作为不应分摊的

共有建筑面积。

整幢房屋的建筑面积扣除整幢房屋各套套内建筑面积之和，并扣除

已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、以及

人防工程等建筑面积，即为整幢房屋的共有建筑面积。

3．共有建筑面积分摊的原则

产权各方有合法产权分割文件或协议的，按其文件或协议规定进行

分摊。

无产权分割文件或协议的，根据房屋共有建筑面积的不同使用功能，

按相关房屋的建筑面积比例进行分摊。

4.共有建筑面积分摊的计算公式

按套内建筑面积比例进行分摊，各套应分摊的共有建筑面积的计算

公式如下：

﹠Si＝K．si

K＝∑﹠Si／∑Si

式中﹠Si——各套应分摊的共有建筑面积；

K—共有建筑面积的分摊系数；

Si—参加共有建筑面积分摊的各套内建筑面积

∑﹠Si；——应分摊的共有建筑面积(m2)；

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∑Si一参加共有建筑面积分摊的各套内建筑面积之和

5.共有建筑面积分摊的方法

将房屋分为单一住宅功能的住宅楼，商业与住宅两种功能的商住楼，商

业、办公等多种功能的综合楼三种类型，分别说明其共有建筑面积分摊的方法如

下：

(1)住宅楼：以幢为单位，按各套内建筑面积比例分摊共有建筑面积。

(2)商住楼：以幢为单位，首先根据住宅和商业的不同使用功能，将

应分摊的共有建筑面积分为住宅专用的共有建筑面积(住宅功能共有建筑面积)，

商业专用的共有建筑面积(商业功能共有建筑面积)，住宅与商业共同使用的共有

建筑面积(幢共有建筑面积)。住宅专用的共有建筑面积直接作为住宅部分的共有

建筑面积；商业专用的共有建筑面积直接作为商业部分的共有建筑面积；住宅与

商业共同使用的共有建筑面积，按住宅与商业的建筑面积比例分别分摊给住宅和

商业。然后将住宅部分的共有建筑面积(住宅专用的面积加上按比例分摊的面积)

按住宅各套内建筑面积比例进行分摊；将商业部分的共有建筑面积(商业专用的

面积加上按比例分摊的面积)，按商业各层套内建筑面积比例分摊至商业各层，

作为商业各层共有建筑面积的一部分，加上商业相应各层本身的共有建筑面积，

得到商业各层总的共有建筑面积，再将该各层总的共有建筑面积按相应层内各套

内建筑面积比例进行分摊。

(3)综合楼：多功能综合楼共有建筑面积按各自的功能，参照上述商

住楼分摊的方法进行分摊。

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