房价预警：整体跌幅7%,上海“老破小”刚需也难逃降价!

2023年4月20日发(作者：装修预算表清单下载)

房价预警：整体跌幅7%，上海“老破小”刚需也难逃降价！

2018年，继续为大家，带来最实时的、最贴近市场的、最贴近交易的数据监测；本期我们将2017年

12月缺少的房龄超过20年的代表住宅小区的明智价为大家补上。

还是那个逻辑：楼市下行的环境下，一个小区内性价比最高的那几套房子，决定了这个小区的最高价

格；如果性价比高的这几套房子不卖掉，其他高价格房子更只能干等着，是白挂价。

下面我举几个例子先给大家热身一下：

案例1：徐汇徐家汇的中原新村

截止12月17日，1982年~1986年建的中原新村有7套房源在线挂牌；

我们以挂牌量比较多的50㎡左右的房源为例，计算该小区的明智价。

为公平起见，在这里就不拿高区房源说事；

先看一下带看量比较多的，挂牌价为114766元/㎡的2楼房源价格走势图。

以114766元/㎡价格，挂了3个月仍未售出，截止到发稿日该房源已经再次下调价格为112853元/㎡，

调价后人气猛增。

再看一下，挂牌价为115686元/㎡的3楼房源价格走势图：

该房源与上述2楼房源室内装修相仿，但双卧室朝南，户型佳，楼层更是黄金楼层，令人惊讶的是看

房人数极少。（截止到发稿日，该房源已下架，具体已成交还是业主主动下架不售了，我们会做后续追踪）

可见，该小区11.5W的价格是不被市场认可的，小区的明智价应该在11-11.4W之间。

案例2：浦东源深的福山小区

截止12月17日，1993年~1997年建的福山小区有8套房源在线挂牌；

我们以挂牌量最多的72㎡左右为例（6套是72㎡左右户型），计算小区的明智价。

挂牌价为78881元/㎡的房源（非底楼），2017年12月上线后，短短1周内就带看了12次之多，

见该价格是十分吸引人的。而其他8W+的房源有几套已经挂牌超600天了，约看的人也寥寥无几。

其中，挂牌价为85734元/㎡的中层房源价格走势图：

再看一下两套房源室内装修对比：

图一：挂牌价为85734元/㎡的中层房源图片

图二：挂牌价为78881元/㎡的低层房源图片

图一装修明显优于图二，且挂牌价为85734元/㎡的中层房源将原本的次卧改成了客厅，将餐厅改成

了次卧，减少了室内的过道面积，使整个房间的利用率提高了很多，即便是这样8.4W的价格挂了近1年

也没有售出。

可见，该小区8.4W的价格是不被市场接受的，但又考虑到7.89W的房源楼层、装修均较差，所以整

个小区能被市场接受的明智价格应该在8w左右。

案例3：黄浦五里桥的丽园新村

截止12月17日，1980年-1986年建的丽园新村有14套房源在线挂牌；

我们以本小区挂牌量比较大的50㎡左右的房源，作为价格分析基础（为除去楼层带来的价格差异，

我们以中层房源为例）。

挂牌价为79472元/㎡的房源价格走势图：

该房源楼层好，双卧室朝南户型，在小区里算是非常好的户型。

受该房源降价影响，小区内有3套高层49㎡的房源，也相继降到8w以下；

由此可见该小区8W左右的价格是不被市场所接受的，明智挂牌价应该在7.7-7.9W左右（30㎡左右小

户型除外）。

案例4：静安曹家渡的四和花园

截止12月17日，1990年-1995年建的四和花园有40套房源在线挂牌；

该小区挂牌房源比较多，且房源面积跨度比较大28㎡-95㎡，我们按楼层总高将房源分为2个部分：

多层房源（建筑年代1990年）、高层房源（建筑年代1994-1995年），分别给出明智价。

（1）多层房源

小区内多层房源以38㎡左右的房源为主：

38㎡左右的房源数据

挂牌价为129639元/㎡的中层房源价格走势图：

挂了3个多月，虽带看次数跃居榜首，但仍未售出；

再看小区其他13W+的房源，带看次数几乎为0；

由此可见该小区挂牌价不应超过13W，明智挂牌价应该在126000-129000元/㎡（部分极小户型除外）。

（2）高层房源

四和花园高层房源，面积40-95㎡不等，我们仅取挂牌量比较多的面积中等的60㎡左右的房源，来

计算高层房源的明智价。

挂牌价10W以下的2套房源，分别为位于1、2号楼，区位差，而且分别为1楼、2楼房源，不具代表

性，不能作为小区整体明智价的参考。

我们来看一下，挂牌价为105421元/㎡的中层房源，它位于1号楼，靠近马路，环境嘈杂。

为了公平起见，我们再看一套距马路较远的8号楼的房源，挂牌价为105160元/㎡的高层房源，24

楼的21楼，楼层好，视野佳。

上述2套房源自上线以来都未调过价，但看房人数都非常少；

可见小区高层房源市场可接受价格不会高于10.5W，小区高层房源整体的明智价应该在10-10.4w左右（部

分面积与60㎡+相差较大的房源除外）。

综上，该小区多层房源的明智价为12.6-12.9W，高层房源的的明智价为10-10.4W左右（下表中列出

的是多层房源的白挂价和明智价，高层房源略）。

按照以上方法，我们将上海房龄在11-20年的二手房项目明智价进行了计算和发布，见下表

图例：

黄浦区

静安区

徐汇区

长宁区

普陀区

杨浦区

虹口区

闵行区

宝山区

浦东新区

松江区

嘉定区

青浦区

奉贤区

综合这600+个刚需项目（其中学区房190个），本期明智价格（市场接受价格）和白挂价格（中位数

价格）差幅为-7.0%，比次新项目略胜一点（次新项目两者差幅在-8.3%左右）。