住宅公寓、商服公寓、商业公寓、办公公寓,各有区别

2023年4月23日发(作者：床头朝西的9种化解方法)

近期用于出租性质的公寓成为广州楼市热推的产品，也备受投资客欢送。记者发

现，广州楼市中繁多的公寓，各自的用地性质其实并不相同，用地性质包括住宅

用地、商服用地、办公用地、商业用地等；而不同的用地性质会产生不同的购置

费用，使用用途也有很大的差异。因此，投资者在购置公寓时，须留意公寓楼的

用地性质，以获得更好的投资回报。

住宅性质用地公寓〔简称住宅公寓〕 1

广州有不少公寓的土地使用性质属于住宅用地、商住用地，这类公寓属于住

宅性质。在2005年、2006年，广州兴起公寓热潮时，不少大型楼盘的新组团都

以公寓形式进行包装，配上酒店式物业管理效劳，增加一些商务配套，就成了公

寓。住宅公寓的优点在于物业的使用年限为70年，比其他类型的公寓都要长，

而且可以补地价续期，出租住宅发生的税费少，缺点是不能领工商牌照。

本钱 购房费用少

住宅公寓属于住宅，所以购房费用比商业用地、商服用地等商业性物业少。

首先是购房契税，住宅的契税是总房价的1.5%，商业、办公等物业的契税

是总房价的3%，前者较后者低了一半。以一套50万元的公寓来计算，住宅公寓

的契税就省了7500元。

其次是贷款利息少。如果购房者是首次置业的，可以在银行申请到最高8

成30年期的购房贷款，而且可以申请比商业利率下浮15%的优惠利率。另外，

购置住宅公寓市民也可以申请公积金按揭，购房利率更低。

使用年限 最长70年

根据国家规定，住宅使用年限为70年，比其他类型物业的使用年限足足长

了20-30年。而根据?物权法?中有关土地使用权自动续期的条款，明确指出“住

宅用地〞可以“自动续期〞。也就是说，你的住宅公寓使用了70年后只要不卖

就不需要补交新的地价。其他类型物业都没有这一优惠。

经营类型 不能办工商牌照

广州政策规定住宅禁商，因此住宅物业不能办工商牌照。住宅公寓只能租给

人住，不能租给公司办公。而写字楼的租金比住家高，所以投资者在购置公寓时

要了解清楚情况。

商服用地性质公寓〔简称商服公寓〕 2

目前，不少在售的公寓用地性质都是商服用地，商服用地与商业用地最大的

不同是除了有商业用途外，更有效劳用途，具体来说是拿酒店牌照更容易。在目

前楼市中，时代you公寓、三木公寓等都属于该类型物业。

本钱

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购房费用多

商服公寓涉及的购房费用较大。

首先，与住宅公寓相比，商服公寓属于商用物业，购房契税为总房价的3%，

比住宅公寓高了一倍。

其次，商用物业按揭的成数少，贷款利率较高。商用物业贷款成数最高仅5

成，贷款年限只有10年，相对来说，购置同等价值的公寓，商服公寓投入本钱

要比住宅公寓高，投资门槛也高。

打个比方，一套总价50万元的公寓，如果是住宅公寓，一般可以申请7成

30年按揭，首期款仅15万元，月供款2248元；而商服公寓只能申请5成10年

按揭，首期款25万元，月供款3010元。以此计算，购置商服公寓首次投入本钱

高很多。

第三，商服公寓业主还要面对高额的土地使用税。根据上月广州市地税局发

布的?关于征收2007年和2008年度城镇土地使用税的通告?，商用物业都需要征

收土地使用税。其征收标准年税额为3-27元/平方米，分为六个等级，最高27

元/平方米，次之为18元/平方米，第三级为10元/平方米。广州市中心土地大

多在此范围内。

其计算方式是：房屋应税土地面积=房屋的土地共用面积×〔房屋的建筑面

积／楼房总建筑面积〕。打个比方，上九路某商用物业公寓楼盘占地面积〔共用

面积〕1万平方米，总建筑面积3万平方米，而某业主的一套公寓50平方米，

那么每年要征的土地使用税为10000×〔50/30000〕×27=450元。

而住宅公寓不需要交这局部费用。

使用年限

商业40年，办公50年

商服公寓楼盘可以出现两种功能的物业，一是办公性质，一是商业性质。前

者土地使用年限为50年，后者使用年限为40年，比住宅公寓使用年限短很多。

值得关注的是，?物权法?中仅规定住宅用地性质的住房在使用年限到达后可

以自动续期，但商用性质物业那么不行。所以，商服公寓使用年限到期后，投资

者可能要面对高额的补地价费用。

还有，土地的使用年限是从开发商拿地签署?国有土地有偿使用合同?时就开

始计算年限的，有的商服用地延期几年才开发，到交楼时使用年限往往少了好几

年，加上这种公寓短短的四五十年使用期，与住宅公寓相比更吃亏。

经营类型

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可办理酒店牌照

据了解，商服用地其性质包括效劳业，不仅能申请一般的办公、商铺的工商

牌照，还较容易申请到酒店牌照。广州不少酒店式公寓往往在销售时就会承诺为

购房业主包租经营。如果没有商服用地性质的公寓，难以真正实现酒店经营。

商业、办公用地性质公寓

〔简称商业公寓、办公公寓〕 3

纯商业用地性质和纯办公用地性质的公寓与商服公寓的购房费用、使用功能

根本相同。不同处在于，商业公寓土地使用年限为40年，而办公公寓使用年限

为50年，一般不能拿到酒店牌照。

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