房屋的建筑面积、使用面积、居住面积和公摊面积是什么关系？如何计算？

2023年4月23日发(作者：榻榻米书房装修效果图大全)

房屋的建筑面积、使用面积、居住面积和公摊面积是什

么关系？如何计算？

（1） 建筑面积

一般定义房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上的各层的外围

水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。

商品房建筑面积由套内建筑面积（包括套内使用面积、套内墙

体面积和阳台建筑面积之和）和分摊的共有建筑面积（每幢楼内的

公用建筑面积，例如大堂、公用楼梯等）组成。

（2）使用面积

房屋的使用面积，指房屋单元平面中为生活起居所使用的净面

积之和。

计算使用面积时，在1987年实施的《住宅建筑设计规范》中

有一些特殊的规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层的面积总和

计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、

管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度均计入使用面积。

（3）居住面积

房屋的居住面积是指房屋平面中直接供住户生活使用的居室净

面积之和。所谓净面积就是要除去墙、栏等建筑构件所占有的水平

面积（即结构面积）。

（4）分摊面积

公用建筑面积是指由整幢楼的产权人共同所有的整幢楼公用部

分的建筑面积。分摊的公用建筑面积是指每套（单元）商品房依法

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应当分摊的公用建筑面积。

他们的关系及计算公式：

建筑面积=套内建筑面积+分摊建筑面积

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积

分摊的公用建筑面积＝套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数

公用建筑面积=整幢建筑的面积-各套套内建筑面积之和已作为独立

使用空间（如租售的地下室、车棚、人防工程地下室）的建筑面积

公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之和

房屋建筑面积测算的规定

《房产测量规范》（GB/T 17986-2000）（摘要）

一、计算全部建筑面积的范围

1、永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层

建筑面积的总和计算。

2、房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20m

以上部位计算建筑面积。

3、穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门

厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上的，按其水平投影面积

计算。

4、楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道等均按房屋

自然层计算面积。

5、房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20m以上的楼梯间、水

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箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位，按其外

围水平投影面积计算。

6、挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。

7、属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。

8、与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱

的外围水平投影面积计算。

9、房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。

10、地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m以上的，按

其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。

11、有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水

平投影面积计算。

12、玻璃幕墙等作为外墙的，按其外围水平面积计算。

13、属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计

算。

14、依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其

高度在2.20m以上部位的外围水平面积计算。

15、有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。

二、计算一半建筑面积的范围

1、与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投

影面积一半计算。

2、独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上

盖水平投影面积一半计算。

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3、未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积一半计算。

4、无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积一半计算。

5、有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积一半计

算。

三、不计算建筑面积的范围

1、层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m

的地下室和半地下室。

2、突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、

勒脚、台阶、无柱雨篷等。

3、房屋之间无上盖的架空通廊。

4、房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。

5、建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐

的平台。

6、骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。

7、利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。

8、活动房屋、临时房屋、简易房屋。

9、独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。

10、与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。

成套房屋的建筑面积和共有共用面积分摊

一、成套房屋建筑面积测算

（一）成套房屋的建筑面积

成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积，套内墙体面

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积，套内阳台建筑面积三部分组成。

（二）套内房屋使用面积

套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面

积按以下规定计算：

1、套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、

厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。

2、套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。

3、不包括在结构面积办的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面

积。

4、内墙面装饰厚度计入使用面积。

（三）套内墙体面积

套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承

重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔和套与公共建筑空间的

分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半

计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影的一半计算套内墙体

面积。

（四）套内阳台建筑面积

套内阳台建筑面积按的规定计算。

套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计

算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台

按水平投影的一半计算建筑面积。

二、共有共用面积的处理和分摊公式

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（一）共有共用面积的内容

共有共用面积包括共有的房屋建筑面积和共用的房屋用地面积。

（二）共有共用面积的处理原则

1、产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行。

2、无产权分割文件或协议的，可按相关房屋的建筑面积按比例进行

分摊。

（三）共有共用面积按比例分摊的计算公式

按相关建筑面积进行共有或共用面积分摊，按下式计算：

δSi=K*Si

∑δSi

K=-- ---------

∑Si

式中：K--为面积的分摊系数；

Si--为各单元参加分摊的建筑面积，m2；

δSi--为各单元参加分摊所得的建筑面积，m2；

∑δSi--为需要分摊的分摊面积总和，m2；

∑Si--为参加分摊的各单元建筑面积总和，m2。

三、共有建筑面积的分摊

（一）共有建筑面积的内容

共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变

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电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为

整栋服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括

山墙）水平投影面积一半的建筑面积。

独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，

作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

（二）共有建筑面积的计算方法

整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之

和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的

警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积，即为整幢建筑物的

共有建筑面积。

（三）共有建筑面积的分摊方法

1、住宅楼共有建筑面积的分摊方法

住宅楼以幢为单元，依照第二点的方法和计算公式，根据各套房屋

的套内建筑面积，求得各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积。

2、商住楼共有建筑面积的分摊方法

首先根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢的

共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分，即住宅部分分摊得到的全

幢共有建筑面积和商业部分分摊得到的全幢共有建筑面积。然后住

宅和商业部分将所得的分摊面积再各自进行分摊。

住宅部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上住宅部分本身的共

有建筑面积，依照第二点的方法和公式，按各套的建筑面积分摊计

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算各套房屋的分摊面积。

商业部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上本身的共有建筑面

积，按各层套内的建筑面积依比例分摊至各层，作为各层共有建筑

面积的一部分，加至各层的共有建筑面积中，得到各层总的共有建

筑面积，然后再根据层内各套内建筑面积按比例分摊至各套，求出

各套房屋分摊得到的共有建筑面积。

3、多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法

多功能综合楼共有建筑面积按照各自的功能，参照商住楼的分

摊方法进行分摊。

公摊面积，顾名思义，就是公共分摊的面积。关于分摊面积目

前尚无法律加以约束，而只有建设部的行政规章和地方政府的部门

文件做出的原则性的规定。现在政策主要是根据2000年8月1日

开始实施的中华人民共和国国家标准《房产测量规范》执行。

根据《房产测量规范》，可分摊的公用建筑面积为：1、大堂、

公共门厅、走廊、过道、电楼梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯

机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交配电室、值班

警卫室等，以及为整幢楼服务的公共用房和物业管理用房以及其他

功能上为该建筑服务的专用设备用房；2、套与公用建筑空间之间的

分隔墙及外墙包括山墙为墙体面积水面投影面积的一半。

不应计入的公用建筑空间：1、仓库、机动车库、非机动车库、车道

等作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间；2、

售房单位自营、自用的房屋；3、为多幢房屋服务的警卫室、管理

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包括物业管理用房。

需要分摊的共有建筑面积为整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建

筑物各套套内建筑面积之和，并扣除作为独立使用的地下室、车棚、

车库为多幢服务的警卫室、管理用房，以及人防工程等之后的建

筑面积。

住宅楼分摊系数计算方法为需要分摊的共有建筑面积总和除

以参加分摊的各单元的建筑面积总和。然后用各单元参加分摊的建

筑面积乘以分摊系数就可以得出各套房屋的分摊面积。其中需

要分摊的面积要由产权部门测绘队实地测量。

一般来说，高层楼房的分摊面积要大于多层的分摊面积。在他

们测量实践中，高层的分摊系数一般在0．18—0．26之间，而多

层的分摊系数则在0．11—0．16之间。不过，每个楼盘，甚至一

个楼盘各幢房子的情况都不一样，因此房屋的公摊面积要实地测量，

要根据房屋的使用功能和相关配套情况来定，没有限定的范围。究

竟公摊面积占多大的比例，开发商在跟业主签合同时，应明确说明。

46%共摊面积已经超出本规定

这绝对是开发商的问题

建议你向当地建设管理委员会投诉

这个部门专门关开发商的！

买房子时建筑面积指的时？包括公摊面么？

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1．

商品房销售面积

商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购买房者所购买

的套内或单元内建筑面积（以下简称内建筑面积）与应分摊的公用

建筑面积之和。

销售者销售商品房，必须明示商品房的销售面积，并注明该商

品房的套内建筑面积及应当分摊的共有建筑面积。

商品房销售面积的标注单位应当为平方米。

商品房的销售面积与实际面积之差不得超过国家计量技术规范

《商品房销售面积测量与计算》规定的商品房面积测量限差。

按套或者单元销售的商品房，各套或者各单元销售面积之和不得大

于整幢商品房的实际总面积。

2、．套内建筑面积

商品房的套内建筑面积是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、

套内墙体面积和阳台建筑面积之和。套内建筑面积不等于地毯面积，

完全属于买房人个人私有；与套内使用面积相比，更能完事地反映

买房人个人私有部分的产权。

套内建筑面积的计算公式为：

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积

3、．套内使用面积

套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，按以下规定计算：

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（1）套内使用面积为套内卧室、起居室、过道、厨房、卫生间、贮

藏间、壁柜等空间面积的总和；

（2）套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；

（3）不包括在结构面积只的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用

面积；

（4）内墙面装饰厚度计入使用面积。

4、．套内墙体面积

套内墙体面积是指商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体所

占的面积。商品房的套内境况体分为共用墙及非共用墙两种。商品

房套内墙体面积的计算法为：

（1）共用墙包括各套之间的分隔封墙，套与公用建筑空间投影面积

的分隔墙以及外墙（包括山墙）；共用墙体水平投影面积的一半计

入套内墙体面积。

（2）非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。

5、．套内阳台建筑面积

按照《建筑面积计算规则》的规定，套内阳台建筑面积按阳台外围

与房屋外墙之间的水平投影面积计算。

其中：

（1）原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；

（2）挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建设筑面

积；

（3）凹阳台按其净面积（含挡板墙墙体面积）的一半计算建筑面积；

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（4）半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建

筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。

6、．公用建筑面积

商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为每

幢楼内的公用建筑面积。与本幢楼房不相连的公用建筑面积不得分

摊给本幢楼房的住户，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务

的公用建筑面积，则由受益的各套商品房分摊。各套商品房应分摊

的公用建筑面积，为每户分摊公用建筑面积之和。

公用建筑面积由两部分组成：

（1）大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电梯前厅、楼梯间、

电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱

间、冷冻机房、消防通道、变电室、煤气调压室、卫星电视接收机

房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管

理用房以及其他为该建筑服务的专用设备用房；

（2）套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）

墙体水平投影面积的一半。

公用建筑面积=全幢建筑面积-全幢各套套内建筑面积之和-单独具

备使用功能的独立使用空间的建筑面积（如地下车库、仓库、人防

工程等）

另外，购房人所受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，要在

销（预）售合同中写明房屋名称，需分摊的总建筑面积。

公用建筑面积不包括什么？

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仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、用于人防工程

的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间、售房单位自营自用

的房屋，以及为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用

房不计入公用建筑面积。

7、．分摊的公用建筑面积如何计算

根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》

规定，各套（单元）分摊的公用建筑面积计算公式如下：

分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积Ⅹ公用建筑面积分摊系数

公用建筑面积=整幢建筑的面积-各套套内建筑面积之和已作为独立

使用空间（如租售的地下室、车棚、人防工程地下室）的建筑面积

公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之和

8．公摊面积多大为宜

公摊面积是分摊的公用建筑面积的简称。它和套内建筑面积之和构

成了一套商品房的建筑面积。

公摊面积过大，势必降低房屋的性价比；过小，则影响居住的舒适

度。那么，公摊面积多大才适宜呢？一般来说，塔楼的公摊面积要

大于板楼的公摊面积。实践中，塔楼的公摊系数一般在0.18米~0.26

米之间，而板楼的公摊系数则在0.14米~0.16米之间。这也是一套

房屋公摊面积的适“度”范围。

物业管理公共服务费以房屋所有权证登记的建筑面积计算（车库除

外）；未办证的以售房合同中房屋建筑面积或房产测绘部门实测的

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房屋建筑面积计算。未计入产权面积的附属房屋不得收取公共服务

费。

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