长沙房地产调查报告(最新)

2023年4月25日发(作者：除湿26度和制冷26度哪个更冷)

长沙房地产调查报告

当前，随着我国经济的高速增长，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽

车、通信已成为新的消费热点，尤其是住宅消费更为民众首选。近年来，以住宅

为主的房地产业，在住宅商品化新体制基本确立，房地产市场体系逐步建立，群

众消费热情高涨的环境下，保持了持续快速的发展势头，已经成为国民经济的支

柱产业。XX年，全国房地产开发投资7736.4亿元，占固定资产投资的17.9%，占

gdp的7.6%。房地产业关联度高，对几十个相关产业都有带动作用，与建筑业发

展以及扩大社会就业更为密切相关。房地产业作为一种重要的经济杠杆，在城市

建设、改善人民生活、促进经济发展等方面发挥了巨大作用。

我县的房地产业从1998年开始，受住房体制改革的刺激，市场消费得到实质

性的启动。XX年以来，房地产开发投资保持旺盛的势头，XX年全县房地产投资

2.0376亿元，比上年增长162.7%，占当年固定资产投资的24.7%。房地产业已成

为推动我县经济增长和发展的重要力量。

为进一步促进我县房地产市场持续健康地发展，现对我县房地产市场现状、

发展前景、存在的问题及相关建议分析如下：

一、房地产市场现状

(一)房地产市场供给状况

1、房地产开发企业蓬勃发展，民营企业迅速崛起。

由于我县的房地产市场启动较晚，发展较慢，加之房地产行业的平均利润较

其它行业高，因此吸引了民营经济和股份制经济的大举进入。XX年，全县只有6

家房地产开发企业，其中国有企业2家，民营企业4家。到了XX年底已发展成有

17家开发企业，其中拥有三级开发资质企业2家，三级资质以下的企业15家;国

有企业仅有1家，民营企业16家。XX年，民营房地产开发企业的开发投资额占

开发总投资额的96%。民营企业发展迅速，成为我县房地产投资增长的主要动力。

2、房地产投资高速增长，成为拉动投资增长的主要力量。

作为一个新兴行业，我县的房地产业发展十分迅速，投资规模日益扩大，尤

其从XX年开始，受城建规模扩大，基础设施投资加快，旧城改造力度加大及房改

房政策的刺激，市场容量大幅增长，房地产业取得了跳跃式发展。XX年完成房地

产开发投资额7757万元，是上年投资额的5倍，比同期全社会固定资产投资增速

高4.5倍;XX年完成房地产开发投资额20376万元，同比增长1.6倍，高于同期

全社会固定资产投资增速1.2倍。房地产开发投资占全社会投资的比重也越来越

大，XX年为3.32%,XX猛增至13.25%，XX年再创新高达为24.71%，成为拉动投资

增长的主要力量。应该说，这几年的投资扩张是市场释放性的增长，不存在投资

过热引起的“泡沫”问题。

3、商业营业用房建设投资增幅较大，商品住宅建设投资主体地位突出。

“xx”末期，在国家把住宅建设培育成新的经济增长点的政策指引下，我县

的房地产企业加大了普通住宅为主的开发建设力度，并获得了长足的发展。据统

计部门数据显示，XX年---XX年，住宅建设投资占当年房地产开发总投资的70%、

67.6%、64.9%;商业营业用房3年来的投资分别占当年房地产开发总投资额的

15.86%、29.2%、33.86%。从比重上看，商业营业用房建设投资增幅呈递增趋势，

住宅建设投资呈下降趋势，但其主体地位依然突出。

4、土地投放量逐年上升，开发规模越来越大。

近三年来，我县的房地产市场发展势头迅猛，房地产交易异常火爆，房地产

开发项目用地投放量逐年上升。XX年全县总投放为16亩;XX年总投放为98亩，

1

是上年的6倍;XX年总投放达236亩，同比增长2.2倍。同时，土地投放由原来

的单体地块出让逐渐向小区化、规模化、整体化出让转变。XX年平均每宗房地产

开发出让土地面积为1.36亩，XX年为10.59亩，XX年为21.83亩，房地产开发

规模越来越大。

5、房地产开发水平存在明显地区差异，住宅商品化程度逐渐提高。

受城乡二元格局的影响，一直以来，房地产开发投资主要以县城为主，县城

区与各乡镇间的房地产开发水平差距十分明显。XX年，县城房地产开发投资额约

占总投资额的72%，华埠镇约占总开发投资额的22%，其他乡镇约占6%。

因受近几年规划控制的影响，城镇和矿区私人建房投资额年逐年减少。XX年

比XX下降69.06%，XX年比XX年下降22.55%。私人建房投资的减少，有利于促

进住宅商品化程度的逐渐提高。

6、房地产开发建设资金到位情况理想，定金、预付款占投资资金的比重上升。

近几年，一方面由于房地产销售市场状况比较理想，房地产资金回笼较快，

另一方面也因为金融政策对房地产开发的支持。我县房地产开发资金的到位情况

比较理想，在各类投资中的资金保障程度最高。

在房地产开发投资资金中，自筹资金、国内贷款、定金及预付金是开发资金

的全部来源，居于绝对主导地位。从各类资金的动态情况看，国内贷 款资金和定

额预付金的增速较快，定金及预付金占年度资金来源的比重逐年上升。XX年至XX

年分别为8.7%、22.37%和42.41%;同期国内货款所占比重分别为2.08%、31.88%、

32.39%;而同期自有资金分别为61.95%、38.04%、25.01%。

(二)房地产市场需求状况

1、房地产市场需求趋旺，呈现出“两头轻、中间重”的销售态势。

近年来，我县房地产市场有了很大发展，商品房销售态势良好，销售面积逐

年增长，预售面积大幅攀升，市场需求趋旺。XX年-XX年销售面积分别为32646m2、

35362m2、80811m2，同期预售面积分别为31491.52m2、42594.99m2和95377.6m2，

从XX年开始，预售面积超过了销售面积。XX年底，空置一年以上的商品房面积

仅1977m2。

在商品房住宅销售调查中，90-110m2户型住宅占销售总额的45.4%，

110-130m2户型住宅占销售总面积的30.83%，90m2以下户型占12%，130平方米

以上户型占11.74%，明显呈现出“两头轻、中间重”的销售态势。

2、个人消费成为市场需求的主体，县内需求占商品房销售的全部。

随着住房体制改革的逐步推进，福利分房制度已退出了历史舞台，个人购房

比重大幅上升。XX年，全县个人购房面积达29672.2m2，占销售面积的83.9%;XX

年个人购房面积达80628m2，占总销售面积的99.77%，个人已成为市场消费的主

体，是房地产市场发展的主导因素。目前，个人购买房屋的类型以住宅为主，XX

年个人购买住宅面积达70941m2，占个人购房总面积的87.98%。从购买对象和使

用上来看，购房的全部是县内居民，基本以自用为主，因而，我县尚不存在房地

产“泡沫”。

3、商品住宅价格上升较快，相对升幅较大。

因近年来商品房市场需求旺盛，商品房价格放开，市场处于卖方市场，经济

适用房启动较晚，土地实行市场竞价在一定程度上提高了开发成本。多种因素造

成商品房住宅价格上升较快，升幅较大。据最新调查资料统计，XX年商品住宅平

均售价约987元/m2，比上年度上升14.76%，XX年平均售价约1140元/m2，同比

上升15.5%。而同期我县国内生产总值的升幅为6.48%、10.63%。

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4、存量房交易活跃，房改房成为“生力军”。

自1999年房改房上市政策出台后，存量房交易活跃，交易面积逐年“放大”，

XX年共成交184起，面积16396.17m2，XX年共成交243起，面积20405.54m2，

XX年共成交225起，面积21300m2。近三年的交易量中，住宅占总交易起数的

96.62%，房改房约占住宅交易起数的62.2%，因而成为存量房交易市场的"生力军

"。

房改房的上市，不仅增加了住房市场的供给量，给买房人更多的选择，而且

创造了更大的住房需求，让更多的居民成为增量房的消费者。

二、当前我县房地产市场存在的主要问题。

(一)房地产市场缺少行业发展总体规划的指导，没有建立市场的预警、预报

机制和城市规划、土地供应、金融信贷方面的宏观调控机制，房地产开发存在一

定的无序化和较大的风险性。

(二)市场化运作不规范，政策性的土地协议出让，拖欠土地招标出让金等不

公平竞争行为严重扰乱了房地产市场秩序。

(三)房地产开发企业市场准入“门槛低”，开发企业数量多，规模普遍偏小，

行业集中度低。部分企业资金实力不足，主要依靠金融贷款和定金、预付金进行

开发，加大了投资风险。

(四)房地产开发企业行为不规范，如未取得许可证擅自开工建设及预售、合

同不兑现、面积缩水、虚假广告、延期交付、提高容积率等违法违规行为依然存

在。

(五)城镇规划区范围内商品化程度不高，私人建房依然存在，弱化了房地产

市场的高消费群体，给市场带来一定影响。单体的开发仍然存在，清一色的商住

楼布局不利于提高城市品位，不利于改善居住环境。

(六)市场配套体系不完善，物业管理和房地产中介服务滞后于房地产业的发

展。

(七)住宅体系不完善，经济适用房投放少，廉租房建设尚未启动。商品住宅

价格提升过快，价格偏高。

(八)房地产开发结构不合理，住宅品种单一，难以满足不同的消费需求，刺

激消费的增长，商业营业用房比重偏高，出现供大于求的现象。

三、房地产市场发展趋势

(一)行业趋于整合，结构面临调整，价格相对稳定。

1、房地产开发企业将趋于整合，行业集中度将明显提高。

随着城市建设规模的不断扩大，按照生态城市化建设要求以及城市管理和房

地产市场开发的现实需要，商品住宅开发将向小区化、规模化、物业化、品牌化

的经营方向发展，这势必加剧企业间资金、规模、管理等各方面的竞争。国务院

关于促进房地产市场持续健康发展的通知中强调，要加强房地产货款监管和市场

监管，这对我县房地产企业的生存和发展带来了历史性的考验和挑战。为谋求发

展做大做强，我县企业将在政策严管和市场竞争中趋于规范整合，集中度将明显

提高，并形成市场竞争的核心能力。一批实力较强的大企业将脱颖而出，而一些

小而散、缺乏竞争力的企业将面临被淘汰出局的危险。

2、房地产开发结构将面临调整，低价位商品住宅将成为开发主流。

随着人们居住消费观念的改变，个人住房需求将呈现多元化、多层次的发展

趋势。原先把住房作为固化资产而想方设法货借资金以求一次性到位的住房消费，

将逐步向把住房作为可流通商品量力而行适时换房的观念转变。

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我县房地产起步较晚，目前处于发展阶段，前几年住房开发项目针对的大多

是收入相对较高的工薪、个私业主群体。这一消费群体的经济相对宽裕，而且换

房以改善居住条件的`要求也十分迫切，因而对开发商而言，销售风险较小，且利

润空间较大。近年来的开发，已基本消耗了这一群体的购买力，对他们而言，住

房消费是较长一段时间后的第二、三次换房。

而目前，尚未购房的和大部分房改房住户这些中低收入消费群体，因供需矛

盾仍未能实现改善住房的愿望。尚未购房的群体包括企业未参加房改的职工，乡

镇行政、事业单位工作和退休的单职工，估计约有800户左右;全县房改房约有

7000多套，1999年以来交易备案的约900套，加上拆迁房约近百套，需换房户按

剩下的30%计，将有近XX套的消费。激活这群中低收入消费群体，将给我县房地

产业带来极大的发展。影响这一群体住房消费的最主要制约因素是价格，如何缓

解这一供需矛盾呢，我们认为除了政策及金融支持外，开发适合这一群体消费的

总价位较低的住宅(如近郊90-110m2户型、城区80-100m2户型)是今后几年的开

发主流。

同时，随着商住房商品化程度的不断提高，单体别墅、联立式住宅等中高档

商品房将适量推向市场。政府对“弱势群体”越来越关注，建设“廉租房”，建立

低收入家庭住房保障机制，让所有人都“居有其所”，是政府当务之急的一件大事。

3、供需趋于平衡，价格相对稳定

因前几年对市场释放的需求估计不足，商品住宅的供应不够，造成了供小于

求的矛盾，也在很大程度上影响了价格的上升。XX年新开工的面积达188450m2，

其中商品住宅1265551m2，营业用房61899m2。XX年的供应量放大较快。据调查

显示，11家开发企业到11月底的销售总量为95360m2，空置面积(待售面积)有

60077m2，其中住宅25413m2，商业用房34659m2，年度存量较大，这予示着前几

年的卖方市场状况将有所改变。

从房地产开发土地供应上看，XX年为4.94公顷，XX年为14.55公顷(包括南

湖地块约9公顷，实施投放量约5.5公顷)，XX年11月止约投放2.52公顷，虽

然年度投放紧缩较快，但考虑XX年南湖地块一期建设将动工，实际的开发面积将

不会减少。另土地储备目前还有岙滩、西入口等总量约910亩的储量，尚较充足，

保证了今后几年的土地供应。从需求上看，市场的消费潜力依然较大。随着政策

的兑现，开发结构的调整，旧城改造的持续以及人口的集聚，住房消费潜力将被

进一步激活，得以更充分地释放，给市场带来持续动力。今后几年的房地产市场

供需将趋于平衡。

另据XX年11月对11家开发企业的调查资料显示，XX年商品住宅销售平均

价格约为1240元/m2，虽然价格比上年每平方米上升了100元，但较前两年价格

的升幅有所回落。随着市场供需日趋平衡，今后几年，商品住宅的价格升幅有限，

价格相对稳定。

(二)发展动力十足，发展前景广阔。

1、城市化进程的不断推进，给市场发展提供持续动力。

县城新一轮城市总体规划确定了以芹南至南湖为城市主中心区，以此为依托

在岙滩形成居住区及副中心，围绕花山路、荷花广场形成另一城市副中心区的"

一个中心两个副中心"的规划布局结构，城市形态由原来的团状发展改变为组团式

带状发展。这将有效地拓展城市发展空间，加快旧城改造步伐，加速城市化进程。

而且，随着城市化的发展，县城与华埠镇的城市空间、布局不断接近，城华对接

形成一体化发展已成为可能。加快城市重大设施的配套建设，将带动沿级及周边

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地区的人口、产业的有效集聚，城市规划与人口发展的购房需求量将持续增长。

按《县城城市总体规划(XX-20xx)》对人口规模的预测，规划近期(至XX年)

县城城市人口规模将发展到4.6万人，净增近万人，按人均建筑面积30m2计，县

城区至XX年因人口增加需求建筑面积达30万m2，集中成片的旧城改造将大大增

加了拆迁量，拆迁购置用房每年约需1-2万m2住房;另外还有改善性住房增加的

需求量，婚龄青年的购房需求。这些真实的需求给房地产市场发展提供了持续的

动力。

2、生态立县战略的实施，给房地产带来了巨大的空间。

生态立县战略的确立，为我县指明了一条生态保护和经济发展并存的可持续

发展道路，是我县实现跨越式发展的历史选择和必然途径。随着生态立县战略的

深入实施，我县的森林生态系统功能进一步增强，生态环境质量始终保持全省全

国先进水平，生态环境更加安全。生态旅游业资源愈显丰富，特色文化愈显深厚。

生态城镇建设稳步推进，生态城市功能进一步强化，城市品位大大提高。对外大

交通构架将打通与周边两省的交通瓶颈，基本形成接轨浙、皖、赣三省的交通网

络。钱江源头生态县的生态环境将越来越显示出它的价值和魅力，被更多的人熟

悉和向往。

一片“山秀、天蓝、水青”的生态人居环境，将吸引大批向往优质生态环境

的城市居民来观光、旅游、休闲度假，甚至居住，给房地产市场注入新的活力。

生态环境的优越，提升了城市竞争力，也赢来了投资者的青睐。万向集团将投巨

资打造“浙西硅谷”，万向硅峰公司在近年内计划整体搬搬至硅电子基地，形成硅

电子产业的集聚，一个具有相当经营规模、资金实力和国际竞争力的企业集团将

崛起于钱江源头生态县。硅电子基地的发展将极大地带动城市化发展，也为我县

房地产市场的发展带来了广阔的发展前景。

四、政策建议

(一)建立预警预报制度，加强行业调查分析，引导行业健康发展。

尽快建立房地产市场预警预报和信息披露制度，及时向社会通报本县房地产

市场供求、结构、价格、涨幅、空置数量、投资动向等情况。行业协会和职能部

门要定期对房地产市场进行调查分析，引导开发企业理性投资，消费者理性购房。

(二)加强政府宏观调控，努力解决供需矛盾，实现供需平衡。

保持房地产开发的适度规模，基本实现供需平衡对我县房地产业乃至整个国

民经济发展具有重要作用。政府及有关部门应发挥调控功能，加大调控力度，通

过规划、土地、金融三大调控手段的配合作用，保持开发规模与有效需求的同步

增长。

规划方面应发挥导向作用，通过城市建设方向和进度的调整，利用房地产开

发空间上的拓展和压缩，有效控制房地产开发规模，通过对居住用地的功能、布

局调整，调控商品房的开发结构(如针对目前商业用房供应过多的现状，规划设计

条件可以在今后开发地块中明确开发性质为纯住宅，不搞商住楼);有计划地进行

旧城改造，以稳定住房需求，防止因改造引起的突发性需求而产生的供需脱节;

控制单体开发建设有利于开发的规模化;控制私人建房有利于住宅的商品化。

土地方面要科学编制房地产开发项目的土地供应计划，建立结构合理、总量

平衡的各类房地产项目年度土地供应计划体系。进一步完善土地储备机制，加强

城市闲置土地、政府保留用地或暂不宜进入市场交易地的收购储备，并根据市场

需求和城市建设需要逐步投放市场。以增强政府对土地市场的调控监管力度。加

强土地有偿使用力度，严格实行经营性用地招标、拍卖、挂牌制度，严禁以任何

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其它方式取得房地产开发用地，规范房地产开发行为。

金融方面要控制总量，合理调整信货支持，实行差别政策，以控制房地产开

发与住房消费中比重，抑制投资、投机需求和过度超前消费。要积极提供土地收

购储备的信用贷款，同时强化货款监控，实行封闭运行。加强对房地产货款的监

管，依法依规货款，严格控制经营不规范、信用度低、资产负债率高的房地产开

发企业的货款，扩大支持信誉好、资金实力强、市场前景好的开发企业货款，继

续加大货款风险小、收益大的个人住房货款，适度增加对经济适用住房的信贷支

持。

(三)完善市场监管制度，加大违规查处力度，规范市场秩序。

各职能部门就应严格履行管理职责，完善市场监管制度。加强资质管理和注

册资金管理，把好“入门关”;加强房地产开发项目审批管理，把好“发证关”;

加强房地产交易的动态管理，把好“交易关”。加大房地产开发、销售中存在的改

变容积率、合同不况现、面积缩水、虚假广告等违规、违纪行为的查处力度，不

能以罚代处，一罚了之，要发现一起查处一起，绝不姑息。

(四)坚持市场化导向，创造公平竞争环境，规范市场化运作。

不论土地投放的方式是单独投放还是捆绑式投放，都应实行公开的市场化运

作，经营性土地使用权的出让和转让，按规定都必须进入市场交易，采取招标、

拍卖和挂牌方式，杜绝协议出让行为，推行“阳光交易”，使更多有实力的开发商

能在公平竞争的环境下取得土地进行开发。经济适用房等政策性用房的开发也应

推向市场运作，可以采取土地公开拍卖、政府按定价回购或除掉地价和规定费用，

适当留有开发微利等方式运作。

(五)加强住房政策性保障，引导商品房结构调整，完善住房供给体系。

经济适用房是国家政策性住房保障的重要组成部分，它既可以给中低收入者

提供住房保障，又可以起到抑制市场价格的调节作用。应科学合理投放经济适用

房的供给量，既不能对市场造成负面影响，也不能失去政策性的保障作用。根据

我县市场较小的实际，经济适用房的投放量宜小不宜大，因为二手房市场尚有较

大的消化空间。通过加强中介服务，政策性补贴鼓励中低收入者按实际需求购买

二手房，可以进一步活跃存量房市场，促进增量房消费市场的发展。

要加快廉租房建设，建立保障机制，切实保障城镇最低收入家庭基本住房需

求。据最新统计数字，我县城镇贫困户(人均年收入低于2400元)有657户，1512

人，其他住房困难户154户362人。解决和改善这些贫困户的住房问题是一项当

务之急的大事。

积极引导和鼓励开发商从市场需求出发，针对不同消费群体的消费特征和购

买能力，开发不同档次、不同价位的商品房，一方面可以满足不同层次的消费需

要，另一方面可以充分调动消费潜力。

(六)加快发展房地产服务业，培育市场潜在消费群体，促进房地产市场进一

步发展。

房地产服务业主要包括房地产中介和物业管理服务两大类。从我县目前情况

看，房地产服务业已滞后于房地产整个行业的发展，需要进一步加快发展。首先

要制定、完善相关法规，加大对房屋中介机构、物业管理公司的管理力度，清除

无证、无照中介机构，规范中介市场。其次要积极促进中介机构更新经营观念，

提升服务层次，不断提高从业人员素质，以诚信创品牌;再者要加大扶持力度，创

造良好的发展环境。房地产服务业的发展将有利于促进房地产市场的进一步发展。

要通过落实住房货币化分配政策，建立面向中低收入家庭的贷款担保机制;强化住

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房公积金的归集和运用，加大公积金和银行住房抵押贷款的力度;采取购房贷款贴

息优惠;合理拆迁补偿等一系列的财政、金融政策，提高中低收入消费群体的经济

承受能力，使潜在的住房需求转化为现实购买力，有效扩大市场需求量。

(七)促进产业集聚，加快市场建设，增强发展后劲。

要一如既往地推进招商引资工作，主动承接从大、中城市梯度转移的劳动密

集型产业。加快硅电子基地建设，加速引进大企业大集团的项目、资金、人才、

技术等。利用县工业园区这一平台，进一步促进产业集聚，不断推进工业化步伐，

从而带动城市化的发展。

要深入贯彻实施生态立县战略，大力发展生态工业、生态农业、生态旅游业，

以打响钱江源绿色品牌为动力，以打造全国绿色食品生产、加工基地为目标，加

快建立“绿色食品城”市场。当前应着力加快茶叶市场的扩大经营。

通过“兴工业、旺市场”加快地区经济发展，加速要素集聚，从而增强房地

产市场发展后劲。

长沙居民目前住得怎样

从调查所涉及的范围看，20个居民以居住楼房为主，87.7％的家庭住房为无

电梯式楼房，只有3.7％的家庭住在有电梯的商品房里，还有8.2％住在平房，另

有一小部分处于卫生间或厨房共享的合住状态。由于房改不断深入，目前居民住

房私有化比例已达59.3％，超过半数；18.2％向房管所租用房屋；11.5％租住单

位的房子。住房面积多数在40－80平方米之间。

多少人准备买房

据调查，五年内准备购房的人占调查城市总体的21.9％，其中以经济适用房

和商品房为主，预购面积在70－150平方米之间，可承受价格以每平方米1000－

20xx元为主体，辅之以每平方米500－1000元及20xx－3000元的价格。购房资

金将主要来源于家庭储蓄，政府及银行贷款也占据一定比例。

有了产权房，还买房吗

数据显示，调查总体中59.3％的家庭拥有住房产权，住房面积在20－80平

方米不等，多为2、3或4口之家，其中以居住面积在50－80平方米所占比例为

最高，20－50平方米居住面积位居其次。还有小部分家庭或个人从单位或私人处

租房。那么，是不是只有这一小部分的租房者才是长沙房产预购对象呢？调查结

果显示并不尽然。调查显示，在已拥有产权房的家庭中，23.3％预计在五年内购

房，20.1％预计明年购房，商品房及经济适用房仍占预购主导地位。

调查显示，无产权房家庭主要希望购买80平方米以下的房子，属一期置业，

为解决生活问题；而已拥有产权房的家庭则希望购买更大的房子，属二期置业，

为改善生活质量。

有产权房家庭计划5年内购房的比例远远高于计划1年或2年内购房的比例，

尤其是对大面积住房的购买。

另外，在商品房预购群体中，有产权房的家庭预购比例达55.6％，远远高于

其他住房群体，预购面积以81－100平方米的需求为最高，达30.5％；而在100

－150平方米的预购群体中，拥有产权房的家庭预购比例高达62.3％，可见购房

在这个群体中的市场潜力非常可观。但是，他们的购买能力又怎样呢？

假设拥有房产权的预购者为一总体，调查显示，其中家庭月收入在20xx至

2500元之间的比例最高，达16.5％；6000元以上的高薪家庭比例最校从总体家

庭月收入状况来看，我们就不难理解他们对房子售价的期望值所在。希望房价在

1000－20xx元的比例最高，为30.4％；500－1000元的占22.3％；20xx－3000

7

元的占21.6％；希望房价在6000元以上的不足1％。

以上数据显示，巨大的人口基数和迅猛的经济发展态势使长沙房地产业具有

惊人的潜力，但当前楼市价格的居高不下与不断增长的房屋物业需求之间出现了

断层。如果商家能顺应市场，对价格、服务及其他相关要素加以调整，相信房地

产的前景非常乐观。但值得注意的是，在这些拥有房产权的预购者中，有69.1％

希望使用家庭存款来购房，31.4％希望政府贷款，16.1％打算向银行贷款。看来，

传统的消费观念显然不利于消费的良性增长。

购房者是什么样的人

数据显示，25－34岁的人占购房人群的36％，位居傍首，而35－44岁的人

群比例为20.3％，位居第二。总体购房人群以中学以上学历为主流，半数以上为

全职工作者，重点分布于贸易、制造业、政府机关及教育文化领域，以制造业职

工、中级技术人员、商业／服务业职员／公司中级经理居多，辅之以其他行业人

士，月薪在1000－20xx元范围内为主体购房者。

目前，中国的家庭结构以三口之家或四口之家为主，购房计划多数定位在商

品房及经济适用房，分别占预购比例的42.7％和39.2％；预购面积在70－150

平方米不等，以80－100平方米的需求量最高。而主要房屋预购者的家庭月收入

在1000－4000元间。另外，调查发现，收入越高越倾向于购买商品房。可以说，

他们将是未来几年房地产市场内的一支生力军。

居民购房承受能力有多大

房地产业区域性差异很大，但房价与区域性平均收益的比例却基本类似。

从长沙居民对房价的期望值曲线上来看，期望值与市场价差距甚远。目前国

内的经济发展现状决定了恩格尔系数（指居民家庭花费在食品和日常家庭用品上

的费用占家庭总收入的比例）还比较高，这更加大了工薪阶层购房的难度。

另外，市民的传统观念是量入为出，还不习惯去花将来的钱，加之银行贷款

手续目前还稍嫌繁杂，担保条件较苛刻，还款制度不够完善，更阻碍了人们消费

观念的尽快更新。从总体购房人群中预购房屋的资金来源上看，希望使用家庭存

款的占68.6％，希望政府贷款的占31.1％，希望银行贷款的占15.5％，希望向

亲戚朋友借的占12.2％。近七成的家庭可望用自有资金买房，近三成的人希望得

到政府资助，只有一成半的人愿望办理银行贷款，可见，银行贷款制度亟待完善，

以帮助人们改变固有消费观念，刺激消费增长，达到商家与消费者双赢的效果。

谁更急于买房

目前，从预购房者的人群结构来看，商业、服务业一般职工占预购总体的

11.5％，居第二位，而这其中60.1％的预购者介于21－35岁之间；制造业职工

占预购总体的12.8％，居首位，这其中46.5％的预购者介于21－35岁之间；而

中级公司经理介于21－35岁的预购比例也超过了60％。由此可见，市场的重心

在年轻一族。这一组人群中，63.6％为已婚，其中介于21－35岁的占43.7％，

介于36－45岁的占30.4％；34.7％的独身，其中66.1％介于21－35岁之间，仅

有1.4％介于36－45岁之间。从预购房者的年龄结构、职业特征及婚姻状况看，

已婚的中、初级工作者构成预购主体，而年轻的单身族也是这一购房群体中不可

或缺的一个重要部分。

应该说，21－45岁之间的人群对购房最有兴趣，他们希望的房屋类型仍然是

经济适用房和商品房，面积介于50－150平方米之间，最好单价在3000元以下，

愿望花3000－4000元／平方米购房的也占有一定的比例。这一预期和市场价格的

差距低于调查总体对房价的预期与真正市场行情的差距。

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调查总体对每平方米的价格预期如下：每平方米500－1000元的占22.9％，

1000－20xx元的占32％，20xx－3000元的占19.6％，而6000元以上的仅占1.3％。

可以看出，国人对房价的承受能力与实际的市场情况大相径庭。

居住环境对购房有多大影响

调查还显示，消费者已逐渐将目光投向新的视点，比如：环保问题、居住环

境（包括人文环境、地理环境、教育投入、文化氛围）等，这些都直接影响着消

费者购房的决策。

目前环保已成为一种全球化的概念，购房者对居住地的环境要求日益提高。

认为城市环境污染太严重的占调查总体的60.9％，看来，争劝绿色”生存环境已

成为大多数都市人的梦想。相比较而言，郊区的物业价格比市区要便宜很多，“绿

色”程度也大大好于市区，且有些文化小区的人文环境也很好，城市则因为交通

网络的不够完善、私家车普及率偏低、交通过分拥挤等，造成许多居民渴望以低

廉价格求得“绿色”生存环境的愿望无法实现。

【长沙房地产调查报告】

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