泰安泰山大汶口旅游置业有限公司、赵彬房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

泰安泰山大汶口旅游置业有限公司、赵彬房屋买卖合同纠纷

二审民事判决书

【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷

【审理法院】山东省泰安市中级人民法院

【审理法院】山东省泰安市中级人民法院

【审结日期】2021.02.25

【案件字号】(2021)鲁09民终776号

【审理程序】二审

【审理法官】阎鹏于永刚井慧

【审理法官】阎鹏于永刚井慧

【文书类型】判决书

【当事人】泰安泰山大汶口旅游置业有限公司;赵彬;王翠

【当事人】泰安泰山大汶口旅游置业有限公司赵彬王翠

【当事人-个人】赵彬王翠

【当事人-公司】泰安泰山大汶口旅游置业有限公司

【法院级别】中级人民法院

【原告】泰安泰山大汶口旅游置业有限公司

【被告】赵彬;王翠

【本院观点】被上诉人对证据的真实性无异议，应予确认，该证据中显示被上诉人到期还款

日未还款后，时隔几天就予以偿还，与被上诉人陈述的因银行卡被查封银行无法按期扣划，

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其本人逾期后现金还款更相符，因此，应不是被上诉人主观上故意逾期，对该证据不予采

信。上诉人主张其已通过挂号信向被上诉人发送了还款催告函，但未在一审庭审时提交相应

证据，系庭后补交，被上诉人亦有异议，称其从未收到过相应材料且国内挂号信函收据上的

名字并非其本人所写，一审法院根据国内挂号信函收据系发件人自行留存的习惯、收寄方式

及证据提交时间，在上诉人未提交其他证据相佐证的情况下，认定上诉人仅以国内挂号信函

收据即主张发出了书面通知证据不足，并无不当，应。

【权责关键词】催告代理违约金合同约定证据不足证据交换质证财产保全诉讼请求维持原判

查封

【指导案例标记】0

【指导案例排序】0

【本院认为】本院认为，上诉人主张其已通过挂号信向被上诉人发送了还款催告函，但未在

一审庭审时提交相应证据，系庭后补交，被上诉人亦有异议，称其从未收到过相应材料且国

内挂号信函收据上的名字并非其本人所写，一审法院根据国内挂号信函收据系发件人自行留

存的习惯、收寄方式及证据提交时间，在上诉人未提交其他证据相佐证的情况下，认定上诉

人仅以国内挂号信函收据即主张发出了书面通知证据不足，并无不当，应予支持。综上所

述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七

十条第一款第一项规定，判决如下：

【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1654元，由上诉人泰安泰山大汶口

旅游置业有限公司负担。 本判决为终审判决。

【更新时间】2021-11-06 18:18:46

【一审法院查明】一审法院认定事实：2015年9月29日，大汶口置业公司作为出卖人，赵

彬作为买受人，双方签订《商品房预售合同》(合同编号为xxx)，主要约定：买受人购买出

卖人位于泰安市岱岳区产，房屋总价款为564400元；付款方式为贷款方式付款，签订合同

时，首付房款174400元，余款39万元由银行或公积金提供按揭贷款，在签订本合同后30日

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内付清；双方在合同附件八补充协议条款约定，买受人若有住房公积金或银行按揭贷款的，

出卖人提供连带责任保证，买受人贷款未还清前，无条件办妥房地产抵押手续前，若买受人

未按银行规定还贷款连续三个月或累计六个月违约而造成出卖人的经济损失，买受人需及时

清偿并按银行逾期贷款利率赔偿出卖人的利息损失及相关费用，如买受人在出卖人发出书面

通知30日内，不来办理赔款、付款手续，出卖人有权单方解除本合同，并按合同总房价款的

1%向买受人追索赔偿金，赔偿金直接从买受人支付的购房款中扣除，由此产生的全部债务及

相关费用均由买受人承担；解除本合同的买受人应当在收取出卖人退款的同时解除因买受人

贷款而设立该房屋的抵押登记；该合同还对其他事项进行了约定。2015年11月24日，中国

工商银行股份有限公司泰安分行(以下简称工行泰安分行)作为贷款人，赵彬、王翠作为借款

人、抵押人，大汶口置业公司作为保证人，三方签订《个人购房借款/担保合同》，主要约

定：借款金额为39万元；借款用途为购买坐落于泰安市岱岳区建筑面积106.31平方米的房

屋，所贷款项用于购买家庭第1套住房；借款期限240个月；还款方式为等额本息还款，还

款周期为一个月；借款人不享有宽限期；借款的担保方式为保证、抵押；本合同签订后，抵

押人应及时到有关登记机关办理抵押登记手续，抵押登记证明在贷款全部还清之前由贷款人

保管；保证人承担保证责任的范围按阶段性连带责任保证确定，即保证人对本合同项下全部

贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他

应付费用承担连带保证责任，但满足包括但不限于以下条件的，保证人对该项条件满足之日

后到期的借款人的债务免除保证责任，具体为证实抵押登记手续办理完毕且贷款人收到有记

载上述证实抵押登记信息的房屋他项权证书；该合同还对其他事项进行了约定。上述合同签

订后，工行泰安分行向赵彬、王翠指定账户发放了贷款。后向赵彬、王翠交付了涉案房屋。

上述合同履行过程中，赵彬、王翠偿还部分银行贷款，因被告2018年1月，2019年1月、2

月、5月、6月、8月，2020年4月，累计7个月未按期偿还银行贷款，工行泰安分行按照

《个人购房借款/担保合同》的约定，扣取大汶口置业公司款项，七期共计23475.22元。案

件审理过程中，大汶口置业公司提交了国内挂号信函收据、还款催告函，主张其于2020年6

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月24日通过国内挂号信函向赵彬邮寄了还款催告函，赵彬对此不予认可，辩称其从未收到过

大汶口置业公司主张的还款催告函，亦未收到大汶口置业公司其他书面通知。上述事实有商

品房预售合同、个人购房借款担保合同、中国工商银行凭证、当事人陈述等证据在案证实。

【一审法院认为】一审法院认为，原告大汶口置业公司与被告赵彬签订的《商品房预售合

同》(编号为YS0107802)，主体适格，意思表示真实，不违反法律规定，系有效合同，双方

均应按照合同约定履行各自的义务。关于涉案合同是否应予以解除的问题，双方签订的《商

品房预售合同》约定，买受人若有住房公积金或银行按揭贷款的，出卖人提供连带责任保

证，买受人贷款未还清前，无条件办妥房地产抵押手续前，若买受人未按银行规定还贷款连

续三个月或累计六个月违约而造成出卖人的经济损失，买受人需及时清偿并按银行逾期贷款

利率赔偿出卖人的利息损失及相关费用，如买受人在出卖人发出书面通知30日内，不来办理

赔款、付款手续，出卖人有权单方解除本合同。原告提交的《个人购房借款/担保合同》、中

国工商银行凭证能够证实被告赵彬、王翠累计七期未按约定还款造成工商银行扣取原告款项

原告并未提交相应的通话证据，其仅凭自行制作的电话记录不足以证实其此项主张，此外，

及时双方通话真实存在，亦不足以证实其向被告赵彬发送过书面通知。综上，原告主张解除

双方签订的《商品房预售合同》、要求被告协助其办理解除抵押合同并要求被告支付原告赔

偿金5644元的诉讼请求证据不足，一审法院不予支持。虽然合同不予解除，但原告为被告代

为偿还的银行贷款23475.22元，被告理应偿还并支付相应的利息，利息应以实际还款金额为

基数，自实际代还贷款之日起，按照同期银行贷款利率计算，因自2019年8月20日起，中

国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故自2019年8月20日起至实际付清款项之日

止，应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，该利息计算至2020年4

月29日为1016.87元，自2020年4月30日起至实际付清款项之日止，利息应以23475.22

元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率继续支付。因涉案贷款系

由两被告共同所借，故对因本案《商品房预售合同》及《个人购房借款/担保合同》所产生的

上述债务，应由两被告共同承担。原告主张被告支付律师费、担保费，因双方《商品房预售

合同》中并未明确约定律师费、担保费由违约方承担，故对其此项请求一审法院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和

国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告赵彬、王翠自本判决生效之日起

支付原告泰安泰山大汶口旅游置业有限公司代还款项23475.22元及利息(该利息计算至2020

年4月29日为1016.87元，自2020年4月30日起至实际付清款项之日止，利息应以

23475.22元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率继续支付)；

二、驳回原告泰安泰山大汶口旅游置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间

履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付

迟延履行期间债务利息。案件受理费827元、财产保全费3370元，共计4197元，由原告泰

安泰山大汶口旅游置业有限公司负担4026元，被告赵彬、王翠负担171元。

【二审上诉人诉称】大汶口置业公司上诉请求：1.撤销一审判决，支持上诉人的一审诉讼请

求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实错误，证据采信

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有失偏颇。具体理由如下：庭审已查实被上诉人存在向银行逾期付款以及上诉人根据合同约

定履行担保义务被贷款银行扣款的事实。同时，上诉人提供的挂号信收据及催告电话记录内

容等证据，足以证明上诉人向被上诉人依约邮寄过还款催告函。同时，根据双方间关于因被

上诉人方面原因导致上诉人损失的，损失由被上诉人承担的约定，包括但不限于代理费等在

内，由被上诉人承担符合双方真实意思表示。另一方面，即便被上诉人声称没有收到书面催

告函，在长达数年的时间里，十数次逾期还款、扣款，上诉人怎么可能不管不问。单以没有

书面通知其还款即否定上诉人的主张，保护了被上诉人的不诚信，损害了诚实履行各方合同

义务的上诉人一方重大利益。而且，被上诉人是否收到过书面催款函，应当结合其他证据及

民事判决书

(2021)鲁09民终776号

当事人 上诉人(原审原告)：泰安泰山大汶口旅游置业有限公司，住所地泰安市泰

安大汶口石膏工业园。

法定代表人：李华增，董事长。

委托诉讼代理人：丁洪波。

委托诉讼代理人：周士帅，泰安岱岳创新法律服务所法律工作者。

被上诉人(原审被告)：赵彬。

被上诉人(原审被告)：王翠。

审理经过 上诉人泰安泰山大汶口旅游置业有限公司(以下简称大汶口置业公司)因

与被上诉人赵彬、王翠房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省泰安市岱岳区人民法院(2020)

鲁0911民初4051号民事判决向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审

理。本案现已审理终结。

二审上诉人诉称 大汶口置业公司上诉请求：1.撤销一审判决，支持上诉人的一审

诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实错

误，证据采信有失偏颇。具体理由如下：庭审已查实被上诉人存在向银行逾期付款以及

上诉人根据合同约定履行担保义务被贷款银行扣款的事实。同时，上诉人提供的挂号信

收据及催告电话记录内容等证据，足以证明上诉人向被上诉人依约邮寄过还款催告函。

同时，根据双方间关于因被上诉人方面原因导致上诉人损失的，损失由被上诉人承担的

约定，包括但不限于代理费等在内，由被上诉人承担符合双方真实意思表示。另一方

面，即便被上诉人声称没有收到书面催告函，在长达数年的时间里，十数次逾期还款、

扣款，上诉人怎么可能不管不问。单以没有书面通知其还款即否定上诉人的主张，保护

了被上诉人的不诚信，损害了诚实履行各方合同义务的上诉人一方重大利益。而且，被

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上诉人是否收到过书面催款函，应当结合其他证据及生活常识综合判断，一审判决仅以

被上诉人口头抗辩及国内挂号信收据上“赵彬”的名字非其本人所写即认定上诉人没有

向被上诉人发送、被上诉人也没有收到书面催告函，在证据采信上显失偏颇。

二审被上诉人辩称 赵彬辩称，对一审判决无异议。

王翠未作答辩。

原告诉称 大汶口置业公司向一审法院起诉请求：1.解除大汶口置业公司与赵彬、

王翠之间签订的《商品房预售合同》(YS0107802)；判令赵彬、王翠返还御驾新苑西区14

号楼1单元2101室房产；协助大汶口置业公司办理解除抵押合同；判令赵彬、王翠支付

大汶口置业公司赔偿金5,644元；2.判令赵彬、王翠偿还大汶口置业公司为其垫付的保

证金23,475.22元及利息(以23,475.22元为基数，自2018年1月31日至实际返还之日

止按全国银行间同业拆借中心发布的利率计算)；3.案件受理费、保全费、担保费等费用

由赵彬、王翠承担。

一审法院查明 一审法院认定事实：2015年9月29日，大汶口置业公司作为出卖

人，赵彬作为买受人，双方签订《商品房预售合同》(合同编号为YS0107802)，主要约

定：买受人购买出卖人位于泰安市岱岳区产，房屋总价款为564,400元；付款方式为贷

款方式付款，签订合同时，首付房款174,400元，余款39万元由银行或公积金提供按揭

贷款，在签订本合同后30日内付清；双方在合同附件八补充协议条款约定，买受人若有

住房公积金或银行按揭贷款的，出卖人提供连带责任保证，买受人贷款未还清前，无条

件办妥房地产抵押手续前，若买受人未按银行规定还贷款连续三个月或累计六个月违约

而造成出卖人的经济损失，买受人需及时清偿并按银行逾期贷款利率赔偿出卖人的利息

损失及相关费用，如买受人在出卖人发出书面通知30日内，不来办理赔款、付款手续，

出卖人有权单方解除本合同，并按合同总房价款的1%向买受人追索赔偿金，赔偿金直接

从买受人支付的购房款中扣除，由此产生的全部债务及相关费用均由买受人承担；解除

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本合同的买受人应当在收取出卖人退款的同时解除因买受人贷款而设立该房屋的抵押登

记；该合同还对其他事项进行了约定。2015年11月24日，中国工商银行股份有限公司

泰安分行(以下简称工行泰安分行)作为贷款人，赵彬、王翠作为借款人、抵押人，大汶

口置业公司作为保证人，三方签订《个人购房借款/担保合同》，主要约定：借款金额为

39万元；借款用途为购买坐落于泰安市岱岳区建筑面积106.31平方米的房屋，所贷款项

用于购买家庭第1套住房；借款期限240个月；还款方式为等额本息还款，还款周期为

一个月；借款人不享有宽限期；借款的担保方式为保证、抵押；本合同签订后，抵押人

应及时到有关登记机关办理抵押登记手续，抵押登记证明在贷款全部还清之前由贷款人

保管；保证人承担保证责任的范围按阶段性连带责任保证确定，即保证人对本合同项下

全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人

所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足包括但不限于以下条件的，保证人对该项

条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任，具体为证实抵押登记手续办理完毕

且贷款人收到有记载上述证实抵押登记信息的房屋他项权证书；该合同还对其他事项进

行了约定。上述合同签订后，工行泰安分行向赵彬、王翠指定账户发放了贷款。后向赵

彬、王翠交付了涉案房屋。上述合同履行过程中，赵彬、王翠偿还部分银行贷款，因被

告2018年1月，2019年1月、2月、5月、6月、8月，2020年4月，累计7个月未按

期偿还银行贷款，工行泰安分行按照《个人购房借款/担保合同》的约定，扣取大汶口置

业公司款项，七期共计23,475.22元。案件审理过程中，大汶口置业公司提交了国内挂

号信函收据、还款催告函，主张其于2020年6月24日通过国内挂号信函向赵彬邮寄了

还款催告函，赵彬对此不予认可，辩称其从未收到过大汶口置业公司主张的还款催告

函，亦未收到大汶口置业公司其他书面通知。上述事实有商品房预售合同、个人购房借

款担保合同、中国工商银行凭证、当事人陈述等证据在案证实。

一审法院认为 一审法院认为，原告大汶口置业公司与被告赵彬签订的《商品房预

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售合同》(编号为YS0107802)，主体适格，意思表示真实，不违反法律规定，系有效合

同，双方均应按照合同约定履行各自的义务。关于涉案合同是否应予以解除的问题，双

方签订的《商品房预售合同》约定，买受人若有住房公积金或银行按揭贷款的，出卖人

提供连带责任保证，买受人贷款未还清前，无条件办妥房地产抵押手续前，若买受人未

按银行规定还贷款连续三个月或累计六个月违约而造成出卖人的经济损失，买受人需及

时清偿并按银行逾期贷款利率赔偿出卖人的利息损失及相关费用，如买受人在出卖人发

出书面通知30日内，不来办理赔款、付款手续，出卖人有权单方解除本合同。原告提交

的《个人购房借款/担保合同》、中国工商银行凭证能够证实被告赵彬、王翠累计七期未

按约定还款造成工商银行扣取原告款项共计23,475.22元，根据双方合同约定，涉案合

同应否解除的关键即在于原告是否向被告发出书面通知，且被告赵彬是否在双方合同约

上，原告主张解除双方签订的《商品房预售合同》、要求被告协助其办理解除抵押合同

并要求被告支付原告赔偿金5,644元的诉讼请求证据不足，一审法院不予支持。虽然合

同不予解除，但原告为被告代为偿还的银行贷款23,475.22元，被告理应偿还并支付相

应的利息，利息应以实际还款金额为基数，自实际代还贷款之日起，按照同期银行贷款

利率计算，因自2019年8月20日起，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，

故自2019年8月20日起至实际付清款项之日止，应按照全国银行间同业拆借中心公布

的贷款市场报价利率计算，该利息计算至2020年4月29日为1,016.87元，自2020年4

月30日起至实际付清款项之日止，利息应以23,475.22元为基数，按照全国银行间同业

拆借中心公布的贷款市场报价利率继续支付。因涉案贷款系由两被告共同所借，故对因

本案《商品房预售合同》及《个人购房借款/担保合同》所产生的上述债务，应由两被告

共同承担。原告主张被告支付律师费、担保费，因双方《商品房预售合同》中并未明确

约定律师费、担保费由违约方承担，故对其此项请求一审法院不予支持。综上，依照

《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事

诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告赵彬、王翠自本判决生效之日起支

付原告泰安泰山大汶口旅游置业有限公司代还款项23,475.22元及利息(该利息计算至

2020年4月29日为1,016.87元，自2020年4月30日起至实际付清款项之日止，利息

应以23,475.22元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率继续

支付)；二、驳回原告泰安泰山大汶口旅游置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决

指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之

规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费827元、财产保全费3,370元，共

计4,197元，由原告泰安泰山大汶口旅游置业有限公司负担4,026元，被告赵彬、王翠

负担171元。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证

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据交换和质证。上诉人提交被上诉人银行明细列表打印件一份，证实自一审判决后被上

诉人在银行明示没有宽限期的情况下继续逾期。被上诉人质证对证据的真实性无异议，

逾期的原因是偿还贷款的工商银行卡被人民法院查封，银行无法按期扣划，只能被上诉

人拿现金到工商银行总行去还款，并且必须逾期才能还。本院认为，被上诉人对证据的

真实性无异议，应予确认，该证据中显示被上诉人到期还款日未还款后，时隔几天就予

以偿还，与被上诉人陈述的因银行卡被查封银行无法按期扣划，其本人逾期后现金还款

更相符，因此，应不是被上诉人主观上故意逾期，对该证据不予采信。经审理查明的其

他事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。

本院认为 本院认为，上诉人主张其已通过挂号信向被上诉人发送了还款催告函，

但未在一审庭审时提交相应证据，系庭后补交，被上诉人亦有异议，称其从未收到过相

应材料且国内挂号信函收据上的名字并非其本人所写，一审法院根据国内挂号信函收据

系发件人自行留存的习惯、收寄方式及证据提交时间，在上诉人未提交其他证据相佐证

的情况下，认定上诉人仅以国内挂号信函收据即主张发出了书面通知证据不足，并无不

当，应予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共

和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

裁判结果 驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1,654元，由上诉人泰安泰山大汶口旅游置业有限公司负担。

本判决为终审判决。

落款

审判长 阎 鹏

审判员 于永刚

法官助理甘秀英

书记员王琳

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