西安房价:2014年西安房地产市场年报西安房价

西安房价：2014年西安房地产市场年报

西安房价

话题：西安房价 应急预案 西安

2014年西安房地产市场研究报告2014年西安房地产市场研究报告易居（中国）控股有限公司 | 克而瑞信息技术集团2015-01-202014年西安房地产市场研究报告目 录一、 经济环境..........................................................................................................71、生产总值分析 ...................................................................................................... 72、居民消费价格分析 ...............................................................................................

83、规模以上工业增加值分析 .................................................................................... 8 二、

行业政策....................................................................................................... 101、城市政策综

述 .................................................................................................... 102、城市政策展望 .................................................................................................... 20三、土地供求............................................................................................................. 221、土地供应分析 .................................................................................................... 222、土地成交特征分析 .............................................................................................

25四、行业发展.............................................................................................................

势302

301、房地产投资增长走.........................................................................................

、固定资产投资增长走势 ...................................................................................... 303、建设规模 ........................................................................................................... 31五、市场交易............................................................................................................. 321、商品房市场 ....................................................................................................... 322、商办市

场 ........................................................................................................... 363、住宅市场 ........................................................................................................... 374、重点住宅项目 .................................................................................................... 41六、2015年房地产市场预测.................................................................................. 451、政策预期 ........................................................................................................... 452014年西安房地产市场研究报告2、市场供需 ........................................................................................................... 453、房价走势 ........................................................................................................... 454、房企 .................................................................................................................. 46七、区域数据............................................................................................................. 471、城东区 .............................................................................................................. 472、城西区 .............................................................................................................. 483、城南

区 .............................................................................................................. 494、城北区 .............................................................................................................. 505、高新区 .............................................................................................................. 516、城内区 .............................................................................................................. 522014年西安房地产市场研究报告序言2014年回顾2014年在“稳增长”和“调结构”指导方针下，作为国民经济支柱产业的房地产行业也进入调整期，各项指标增速出现明显放缓甚至下滑。接下来我们看看西安房地产市场具体表现。2014年西安商品房市场成交量为1502万㎡，较2013年仅上涨4.3%，虽达到历年成交高峰，但增幅不断缩小；成交均价7235元/㎡，较2013年下降4.5%，较2012年下降5.97%。2014年西安商品住宅市场成交量为1316万㎡，较2013年仅上涨6.8%，在创历史新高，但增幅较低；成交均价6588元/㎡，较2013年下降4.4%，较2012年下降4.2%。西安住宅成交均价以连续5年未能突破7000元/㎡大关。从时间维度来看，年初整体商品房市场表现非常一般，年末商品房成交及供应均放量增长，尤其是供应量增长较大，供求比达到1.44，供大于求表现明显，市场存量较大。在各地房价均有不同程度下滑的背景下，土地价格依然保持坚挺，房价与地

价已经形成明显的背离，这是企业不愿积极拿地的主要原因。目前除了一线城市和部分二线城市之外，多数城市土地市场依然低迷。2014年在经历了限购、限贷放松和降息等后，市场略有企稳，部分房企也加大了融资和拿地力度。由于销售目标都定得较高，房企全年都采用了以价换量的策略，力争加快去化、降低库存，在最后数月竞争尤为激烈，新的营销手段也层出不穷。2014年西安房地产市场研究报告2015年展望2015年，行业将发生什么样的变化？房企又该如何应对？我们从组织与变革、利润与规模、产品与布局、营销与运营、传统与多元、服务与创新等六大维度入手，分析行业未来的趋势变化，以及房企的应对策略。1、组织与变革：内生动力机制变迁将推动组织变革随着行业转型加快，尤其是互联网化趋势加强，房企需要激发员工二次创业的激情，是房企植入合伙人制度的重要原因。正如郁亮所言，在实行合伙人制度后，企业管理层将会与投资者形成背靠背的信任，有助于企业长远发展。相信，在万科、绿地等龙头企业的引领示范下，2015年会有更多房企推动组织架构变革。2、利润与规模：利润回归常规，规模不再关键在综合成本持续上行和房价下行调整的双重挤压下，行业利润率已十分接近全行业的平均水平——意味着行业从此回归“真正的实业领域”。房企原来的粗放型开发模式越来越难以为继，而精细化管理越来越重要。成本管控、金融运作、互联网手段、服务

创新将成为房企的核心竞争力。二是规模不再是房企的重点。今后评判行业企业的重要标准将不以单一规模为指标，利润、经营性现金流都将成为综合衡量健康运营的核心指标。3、产品：投资属性已消褪，自住需求将成为主流产品方面，品质楼盘和改善户型预计会畅销。未来房价很大可能将平稳运行，但改善型产品售价预计会随着品质提高而继续走强。房地产的投资属性已消褪，自住需求将成为主流。明年改善需求将是市场争夺的焦点，为此建议房企上调改善产品的比例，并通过产品创新和品质提升来增加竞争力。4、营销与运营：营销创新实用化，运营互联网化营销渠道更快，营销手法实用化。2014年行业营销创新层出不穷，但很多都处于尝试性阶段，很多效果不明显。从趋势来看，未来营销创新将更加注重渠道和实用性：一方面，房地产营销“渠道为王”的定律不会改变，电商、众筹、O2O等各种模式未来都将作为服务商的可选内容常态化，掌握渠道，积极根据市场调整价格的房企才能获得更快的去化速度；其二，房企的营销将会逐步回归本真，真实的降价才能切实地收获业绩。2014年西安房地产市场研究报告5、传统与多元：加快多元转型和稳定传统业务并举多元发展，寻求新领域机会。在房地产行业“天花板”已经显现的背景下，在房企完成布局后，未来传统住宅和商办领域，预计很难持续维持原有增速。为此，更多的房企会利用自身资源和优势，试水养老地产、产

业地产等，挖掘社区商业潜力以及提供医疗、教育等衍生服务，拓展代建、专业化运营新模式，以多管齐下挖掘新的利润增长点。6、服务与创新：服务软实力越发重要，人性化创新是关键服务创新关键是强化人性化关怀。我们看到，基于人性化需求的服务创新，广度和深度都在延伸：譬如，社区商业花样年的彩生活、招商地产的到家网，都通过“互联网思维”手段为业主提供贴心生活服务；万科通过“五菜一汤”社区配套，世茂通过全年龄段和全时段娱乐设施配置，来增强客户的黏性；绿地在引领海外地产时，针对国内投资者到国外购房与维修管理的不便利，特地成立了一个服务部门，针对在海外购买却不能自己入住的国内投资人，可以代为维修、出租、挂牌出售等。2015年，行业服务创新预计将更深、更广。结语：最后我们认为，白银时代对房企来说，机遇和挑战并存。房企必须积极思考如何有效转型、创新和变革。短期来看，房企“危”大于“机”，因为利润率在持续下滑，部分企业要亏损、出局，另外转型的不确定性很高，部分房企有失败的可能性。为此，建议房企做好如下应对：一是要时时关注行情走势，加强趋势的前瞻判断，备份科学的应急预案。二是要谨慎地乐观。当行业处于动荡的时期，企业更应积极把握战略性机遇。三是把握行业发展趋势，明确企业长远出路，然后坚定转型。2015年，市场形势会变，但市场逻辑不会变！2014年西安房地产市场研究报告一、 经济环境

1、生产总值分析经初步核算，2014年一季度128213亿元，同比增长7.4%，一、二季度269044亿元，增长7.4%，第三季度全年国内生产总值150864亿元，前三季度累计值为419908亿元，增长7.4%图1-1 全国GDP历年至2014年增长速度走势图数据来源：CRIC西安市2014年前三季度全市生产总值(GDP) 3458.20亿元；按可比价格计算，同比增长9.8%，增幅高于全国2.5个百分点，高于全省0.2个百分点。分产业看，第一产业增加值133.43亿元，增长5.2%；第二产业增加值1461.11亿元，增长11.5%；第三产业增加值1863.66亿元，增长8.7%。总体看来，西安经济运行整体平稳。图1-2 西安GDP历年至2014年第三季度增长速度走势图2014年西安房地产市场研究报告数据来源：西安统计局2、居民消费价格分析2014年12月份，全国居民消费价格总水平同比上涨1.5%。其中，城市上涨1.6%，农村上涨1.3%；食品价格上涨2.9%，非食品价格上涨0.8%；消费品价格上涨1.4%，服务价格上涨1.8%。2014年，全国居民消费价格总水平比上年上涨2.0%。2014年12月份，全国居民消费价格总水平环比上涨0.3%。其中，城市上涨0.3%，农村上涨0.3%；食品价格上涨1.2%，非食品价格下降0.1%；消费品价格上涨0.5%，服务价格持平（涨跌幅度为0，下同）。图1-3西安与全国各月度居民消费价格指数分析数据来源：国家统计局，西安统计局3、规模以上工业增加值分析2014年

1-11月，西安市规模以上工业增加值为1053.81亿元，同比增长11.0%，增幅比1-10月回落0.3个百分点，高于全国2.7个百分点，低于陕西省0.3个百分点。1-10月，规模以上工业企业产销率达到95.1%，比上年同期下降1.0个百分点。规模以上工业企业实现出口交货值234.53亿元，同比增长43.3%。全市规模以上工业平稳增长。 图1-4西安规模以上工业增加值月度走势图资料来源：西安统计局2014年西安房地产市场研究报告2014年西安房地产市场研究报告二、

行业政策1、城市政策综述