最新整理案例研究旅游度假关于辽宁渤海觉华岛旅游规划与投资_百

关于xxxx省葫芦岛市觉华岛旅游规划和旅游地产项目投资前景研究

前言

海岛旅游开发的模式一般划分为，观光旅游和度假旅游，前者时间短获利小，后者停留时间长，但是顾客数量有限，如果把一种良好生态环境，服务度假旅游为主高端养老为辅两种顾客理论引进到海岛开发中，可以形成最佳赢利模式。

xxxx兴城市很早就成为滨海旅游度假圣地，号称第二个北戴河，水质和空气都好于北戴河，原国家领导人华国锋等都是在八一疗养院疗养。

目前葫芦岛北站连接xxxx三个小时车程，今后高铁将缩短为两个小时车程。从xxxx到葫芦岛车站不到两个小时车程。

xxxx省沿海城市开发区 葫芦岛市位于辽西滨海区域

xxxx省兴城市觉华岛（过去叫做菊花岛）位于葫芦岛市兴城滨海，拥有四大优势，第一是清新度最高的空气，干净的海水，第二是拥有深厚的佛教文化基础和历史积淀，觉华大师是辽国的国师，觉华岛是古代兴城县衙所在地。第三是拥有最好的植被，拥有千年菩提树和辽西特色果树。第四 葫芦岛市特别是觉华岛人民淳朴好客，友善待人，乐于助人。

觉华岛八角井距离海边３０米，却是甜水井，井水一年四季绵绵不绝。葫芦岛市市长都本伟同志陪同星云大师20xx年５月７日登上觉华岛，八角井之奇还在于，井台之上，一株千年菩提华荫福蔽，祥瑞氤氲，禅机无限。星云大师建议八角井改为菩提井，主张用菩提井水泡菩提仙茶。

xxxx觉华岛就比较适合分时度假旅游和高端养老，觉华岛今后长远规划保持原生态，重点体现其文化价值。不做高强度破坏性开发，为子孙后代留下觉华岛的精华。

觉华岛是渤海的明珠，不仅是xxxx的度假圣地，全国人民的度假圣地，也是世界人民的度假休闲目的地，可以参加＂中国十大最美海岛＂，＂亚洲十大最美海岛＂评选。

一． 度假旅游与高端养老重点项目引进思路

度假旅游与高端养老需要较大的空间，要满足如下条件：

１． 要有干净的空气和水源，生态环境良好，具有良好的养生氛围．２．形成１０公里环形自行车道，觉华岛 ３．较多文化体验和体育锻炼，休闲设施，觉华岛已经有高尔夫训练场，今后可以增加篮球场和网球场，乒乓球和网球等休闲体育场所。４．生态有机农场可以供应一流质量的农产品。

近年来，美丽的宜居滨城——葫芦岛市及其下属兴城市，积极打造文化旅游

新型支柱产业，千年佛岛——觉华岛，张开了双臂，迎来了发展的春天，等到了发展文化旅游产业的最佳时机。

以3753亩主要在觉华岛南部区域为主，规划建设５０万平方米别墅公寓区和觉华书院以及兴城企业家论坛作为龙头项目引进，聚集学者和企业家高端人群。

觉华岛东南端

在度假别墅区域外，我们配套１５００亩生态有机农场，其中５００亩种植辽西特色果树，作为农业采摘区，１０００亩种植各种有机蔬菜，东北大米由xxxx五常提供，确保别墅区食品安排和高品质生活。

最优质的觉华岛海滨沙滩

觉华岛别墅区和酒店群要满足企业家度假休闲和文化交流的需要，提升中国企业家的人文素养。

三期2253亩

规划占地面积250万平方米×０．２容积率＝５０万平方米

投资预计3753亩×100万元＝37亿元

项目造价２５亿元，理论总投资62亿元

建议项目分三期开发，一期占地５００亩，投资预计地价为5亿元， 一期建筑面积10万平方米，其中联排别墅7万平方米（每个别墅院落达到330，养老公寓３万平一期开发平方米以上）方米，含直升飞机场和中医养生院，一期启动资金为50010亩

亿元，项目一期全部对外销售，预计销售价格为１４亿元，毛利为４亿元，养老公寓３万平方米保留对外提供度假和高端养老二期开发服务。

1000亩

项目销售面积４０万平方米，建议销售价格为８０亿元，销售毛利预期为１８亿元，保留２０万平方米别墅和高端公寓用于养老，长期经营。对外收费为每人每年银卡１２万，金卡２４万钻石卡每人３６万元，可以根据我们的度假联盟合作南北分时度假。

保留２０万平方米预计可以接纳１万名高端度假养老人群，每年收入为１２亿元，去掉成本，预计每年赢利能够达到２．４亿元。

xxxx觉华岛度假旅游与高端养老项目风险控制策略：

第一 规划设计先行，营销先行，别墅产品以定制为主，以清华大学，xxxx大学房地产总裁班为平台，以权威旅游和中国企业家杂志和网站以及微信定向在高端渠道传播。

销售对象：公寓面向中等收入以上人群

别墅主要面向高端收入人群

第二 有效对产品进行分期，力争在２０１６年经济高潮到来时候，完成一期５００亩产品销售。

第三 从一期开发利润中拿出１亿元先建设觉华书院和大学者别墅，拿出５０００利润购买大型游艇专门服务企业家和学者，先赠送１０名全国知名经济学和管理学，商业地产和旅游地产，产业规划以及国学的大学者和中将以上葫芦岛籍贯领导，影响更多企业家聚集觉华岛，形成高端私密的聚会氛围。