玉溪江川区江城古镇棚户区改造项目【整理版】

玉溪市江川区江城古镇棚户区改造项目

土地和房屋征收补偿方案

江城镇老县城片区始建于明末崇祯七年（公元1634年），

至今有383年的历史，距江川主城区20公里。现存破旧房屋较

多、密度大、质量差、安全隐患多、使用功能不完善、配套设施

不健全，为推进玉溪市江川区江城古镇棚户区改造，改善人居环

境，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡

规划法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《国务院关于

加快棚户区改造工作的意见》《国务院关于进一步做好城镇棚户

区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》《云南

省土地管理条例》《云南省人民政府关于进一步做好城镇棚户区

和城市危房改造及配套基础设施建设有关工作的实施意见》《云

南省人民政府办公厅关于做好棚户区货币化安置工作的指导意

见》等相关法律法规政策，以及《云南省住房和城乡建设厅关于

将玉溪市江川县棚户区改造项目纳入云南省2015—2017年棚户

区改造计划的批复》《玉溪市发展和改革委员会关于玉溪市2016

年棚户区改造项目（一期）可行性研究报告的批复》《江川县江

城镇土地利用总体规划（2010—2020年）》《江川县江城镇总体

规划修编（2011—2030年）》，结合实际，制定本方案。

一、遵循原则

— 1 —

（一）坚持以人为本，切实维护群众合法权益的原则；

（二）坚持公开、公平、公正，群众参与、民主决策的原则；

（三）坚持依法依规征收与合理补偿相结合的原则。

二、征收主体、征收部门、实施单位

（一）征收主体。玉溪市江川区人民政府。

（二）征收部门。玉溪市江川区住房和城乡建设局、玉溪市

国土资源局江川分局。

（三）项目实施单位。玉溪市江川区江城镇人民政府。

三、征收范围

征收范围为东至南北大街，南至南大街（供销社糖食厂以

北），西至西大街，北至振兴街，以及唐淮源故居、唐公祠周边，

涉及江城社区东门街、南门街、西门街、北门街、正街5个居民

小组。具体四至范围详见勘测定界图。

四、土地征收、房屋权属和房屋区位认定

（一）土地面积认定

1.持有土地使用权证及其它合法依据的，依据土地面积认定；

2.无土地使用权证及其它合法依据的，以测绘结果为依据，

经居民小组、社区居委会、镇人民政府三级证明并报区人民政府

审批，公示无异议后认定；

3.一人持有两个及以上土地使用权证、其它合法依据的，认

定面积时可以合并计算。

（二）房屋权属认定

— 2 —

1.持有房屋所有权证的，依据房屋所有权证认定；

2.无房屋所有权证的，以测绘结果为依据，经居民小组、社

区居委会、镇人民政府三级证明，并公示无异议后认定。

（三）土地使用权证、房屋所有权证证载面积与实际面积不相

符的，由相关单位进行认定。

（四）商业区位划分

第一类：范围为南北大街122号（金角楼）以南至糖食厂，

振兴街20号至62号，北门街9号以北至南北大街153号，文星

街、农行至背街街口片区的房屋临街面。结合所在地点的区位，

具体划分为五个档次：

一档次：南北大街122号以南到106号；

二档次：南北大街104号以南至南北大街80号，振兴街20

号、24号，文星街、农行、背街街口片区的临街面；

三档次：南北大街东门小组公房以南至南北大街35号；

四档次：南门街60号（南门街街口）以南至南北大街24号；

五档次：振兴街北门小组公房以西至振兴街62号，北门街9

号以北至南北大街153号。

第二类：范围为正街、背街、西大街、杨家巷、杨家巷背街

口至南北大街、南北大街邮电所至南正街街口（老南城门处）的

临街面，以及其它区域的房屋。

五、征收补偿

（一）补偿对象。土地使用权人、房屋所有权人。

— 3 —

（二）补偿方式。货币补偿。

（三）补偿内容。对审核认定的每一宗（幢）房屋及房屋占

地进行补偿，补偿内容包括被征收房屋及其占用范围内的土地使

用权价值、附属设施价值、房屋装饰装修价值。违法占地、违章

建（构）筑物不予补偿。

1.集体土地征收和宅基地使用权补偿。依据审核认定的被征

收房屋占用范围内的土地，按照每平方米2200元的标准补偿。

2.集体土地上建筑物、构筑物、附属物及房屋装饰装修补偿。

被征收户选择具有相应资质的房地产价格评估机构（由征收部门

组织被征收人代表按照少数服从多数的原则，采取投票方式，从

有相应资质的评估机构中选定），按照国家和云南省房屋征收评

估办法，参照下列表一、表二、表三评估。

表一（建筑物、构筑物）

补偿标准

结构类型

（元）

2400 砖石棉瓦

2300 简易房

2100 钢架彩板瓦房

1900 钢架彩板瓦棚

1700 简易棚（彩板瓦）

700 简易棚

600

表二（附属物）

补偿标准

类型

（元）

320 水井（大）

180 水井（中）

补偿标准

（元）

600

560

450

340

160

150

补偿标准

（元）

1500

1200

结构类型

框架剪力墙

框架结构

砖混结构

砖木结构

土木结构

砖彩板瓦房

钢架树脂瓦

单位

平方米

平方米

平方米

平方米

平方米

平方米

平方米

单位

平方米

平方米

平方米

平方米

平方米

平方米

类型

砖围墙

空心砖围墙

单位

立方米

立方米

单位

眼

眼

— 4 —

土围墙

铁栅栏围墙

水池

石挡墙

太阳能管

太阳能

铁大门

化粪池

水沟

室外水泥地

坪

钢混凝土制

件

素混凝土制

件

室外厕所

（大）

室外厕所

（中）

室外厕所

（小）

木门框

电动车库门

手动卷帘门

电动卷帘门

普通木门

双开木门

双开铁门

铁皮门（薄）

铁皮门（4-6

联）

铝合金梭门

塑钢梭门

普通钢质门

立方米

立方米

立方米

立方米

管

套

平方米

个

立方米

平方米

立方米

立方米

个

个

个

米

套

平方米

平方米

樘

樘

平方米

道

平方米

平方米

平方米

樘

70

130

300

280

100

1399

150

500

400

50

720

330

400

300

200

15

3800

280

350

450

650

260

400

260

180

200

280

水井（小）

水窖

砖灶

土灶

有梁挑板

无梁挑板

皮石基础

水管改造

电网改造

有线电视迁改

宽带网络

电话移机

动力电

入户复合防盗门

实门套装门

普通实木门套装

门

蒙板木门

铝合金门

铝合金卷帘门

钢化玻璃推拉门

简易门

铝合金卫浴门

塑钢卫浴门

塑料卫浴门

腰线瓷砖

瓷砖波形瓦

卫生间座便器

眼

个

眼

眼

平方米

平方米

立方米

户

户

户

户

户

户

平方米

樘

樘

樘

樘

平方米

樘

樘

樘

樘

樘

平方米

平方米

个

800

2000

500

300

740

300

550

300

700

250

300

308

1500

450

1500

450

400

450

280

1500

80

200

250

150

20

50

600

— 5 —

烤漆钢质门

内复合防盗

门

榉木套装门

沼气池

樘

樘

樘

个

450

680

1280

3600

卫生间洗面台

卫生间蹲便器

卫生间洗澡池

米

个

个

300

120

600

补偿标准

（元）

10

25

20

30

30

材料

外墙涂料

外墙刷白

普通水磨石

彩色水磨石

外墙水泥浆

墙砖

规格

平方米

平方米

平方米

平方米

平方米

平方米

（300m

m×300m

m以下）

平方米

（300m

m×300m

m）

平方米

（300m

m×300m

m以上）

平方米

（500m

m×500m

m）

平方米

（600m

m×600m

m）

表三（房屋装饰装修补偿）

补偿标准

材料

（元）

30 墙面双飞粉

38 墙面涂料

70 彩色喷绘

90 双飞粉加乳胶漆

35 墙纸

宝丽板

墙裙

规格

平方米

平方米

平方米

平方米

平方米

平方米

(300mm

×300mm

以下)

平方米

（300m

m×300m

m）

平方米

（300m

m×300m

m）

平方米

(300mm

×450mm

)

平方米

(300mm

×450mm

以上)

40 35

墙砖

50

榉木

墙裙

65

墙砖

60 墙砖 50

门柱面砖

70 墙砖 60

门柱面砖

80 墙砖 80

— 6 —

门柱水磨石 平方米 70

门柱水刷石 平方米

平方米

(300mm

×300mm

以下)

平方米

(300mm

×300mm

)

平方米

(300mm

×300mm

以上)

平方米

(600mm

×600mm

以下)

平方米

(600mm

×600mm

)

平方米

(800mm

×800mm

)

平方米

（1000m

m×1000

50

地砖

45

地砖

50

地砖

60

地砖

70

地砖

85

地砖

100

地砖

180

平方米

(150mm

白瓷砖

×150mm

)

平方米

(150mm

釉面砖

×200mm

)

平方米

(250mm

釉面砖

×300mm

)

平方米

(300mm

石膏线条

×300mm

以下)

平方米

宝丽板

(300mm

吊顶

×300mm

)

平方米

(300mm

层板吊顶

×300mm

以上)

平方米

塑扣板

(600mm

吊顶

×600mm

以下)

平方米

(600mm

低密度板吊顶

×600mm

)

平方米

石膏板吊顶（一

(800mm

级）

×800mm

30

40

45

45

50

60

70

85

100

— 7 —

mm）

花岗石

平方米

(芝麻白

花岗石)

平方米

(红花岗

石)

平方米

(中国红)

平方米

(黑金沙)

平方米

(安溪红

花岗石)

平方米

(老竹木

地板)

平方米

(小杂木

地板)

平方米

（复合

木地板）

平方米

（强化

木地板）

平方米

（实木

地板）

平方米

（实木

地板带

龙骨）

80

石膏板吊顶（二

级）

花岗石

100

油漆水泥

砂浆线条

木窗带钢筋防盗

栏

钢窗带

防盗条

钢筋

防盗栏

不锈钢

防盗栏

钢窗

)

平方米

(1000m

m×1000

mm)

平方米

（芝麻

白花岗

石）

平方米

平方米

平方米

180

80

花岗石

花岗石

花岗石

200

280

90

90

100

80

木地板

60

平方米 130

木地板

70 平方米 80

木地板

90 铝合金窗 平方米 180

木地板

100 塑钢窗

不锈钢

栏杆扶手

铁艺栏杆

扶手

平方米 200

木地板

200

米 120

木地板

260

米 180

— 8 —

踢脚线瓷砖

水磨石踢脚

线

木踢脚线

水泥浆

踢脚线

花岗石踢脚

线

花岗石踢脚

线

墙面油漆

墙面刷白

米

米

米

米

米（安溪

红、芝麻

白）

米(中国

红、黑金

沙)

平方米

(粗粉)

平方米

(细粉)

20

20

30

11

20

木质扶手

铝合金

隔断

玻璃隔断

塑钢隔断

实木板

隔断

木质窗套

砖砌窗套

米

平方米

平方米

平方米

平方米

250

150

180

200

100

45

16

8

套

套

300

60

3.国有土地及其地上建筑物、构筑物、附属物及房屋装饰装

修补偿。按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》《云南省国有

土地上房屋征收与补偿办法》的有关规定进行评估、补偿。

六、相关补助

（一）搬家补助。依据审核认定的被征收房屋建筑面积，按

照每平方米20元的标准一次性补助。

（二）临时安置补助。依据审核认定的被征收房屋占地面积，

按照每月每平方米15元的标准补助,补助期限24个月。临时安置

补助费用不足8000元的按8000元补助。

（三）经营用房停业补助。结合房屋的实际经营状况，将住

宅用作经营用房的，给予适当的停业补助。

1.认定条件。在征收决定发布之日前，有工商、税务等合法

— 9 —

证照或有实际经营行为3个月以上的。

2.面积认定。由征收实施单位实地审核认定。

3.补助期限。12个月。

4.补助参照标准。属第一类一档次区位补助范围内的，一层

按照25元/平方米·月的标准补助，二层及以上按照10元/平方

米·月的标准补助；属第一类二档次区位补助范围内的，一层按照

22元/平方米·月的标准补助，二层及以上按照8元/平方米·月的标

准补助；属第一类三档次区位补助范围内的，一层按照20元/平

方米·月的标准补助，二层及以上按照8元/平方米·月的标准补助；

属第一类四档次区位补助范围内的，一层按照18元/平方米·月的

标准补助，二层及以上按照6元/平方米·月的标准补助；属第一

类五档次区位补助范围内的，一层按照16元/平方米·月的标准补

助，二层及以上按照6元/平方米·月的标准补助。属第二类区位

补助范围内的，一层按照12元/平方米·月的标准补助，二层及以

上按照5元/平方米·月的标准补助。

（四）商业区位补助参照标准。依据沿街房屋一层的宽度，

根据商业区位划分的类别、档次，以米为单位进行确定，给予一

次性补助。临街面进深不足2米的，商业区位补助费折半计算。

第一类：一档次按沿街房屋一层宽度每米6万元补助，二档

次按沿街房屋一层宽度每米5万元补助，三档次按沿街房屋一层

宽度每米4万元补助，四档次按沿街房屋一层宽度每米3万元补

助，五档次按沿街房屋一层宽度每米2.5万元补助。

— 10 —

第二类：按沿街房屋一层宽度每米2万元补助。

两条街道交汇处（拐角）的补助办法：一宗房屋经营场所位

于两条街道交汇街角的、只享受一条临街面的区位补助，另一条

临街面额外享受所处对应类别拐角补助，即：第一类一档次一次

性补助6万元，二档次一次性补助5万元，三档次一次性补助4

万元，四档次按一次性补助3万元，五档次一次性补助2.5万元；

第二类一次性补助2万元。

（五）购房补助。根据购买的商品房类型，依据审核认定的

被征收房屋占地面积，给予被征收户适当的购房补助。如被征收

户在房源建设点同时购买了不同类型的商品房，一次性补助按照

就低不就高的原则，不重复补助。

1.不在本次棚户区改造房源建设点购买房屋的，依据审核认

定的被征收房屋占地面积，按照每平方米1000元的标准一次性

补助；

2.购买本次棚户区改造房源建设点单元商品房的，依据审核

认定的被征收房屋占地面积，按照每平方米800元的标准一次性

补助；

3.购买本次棚户区改造房源建设点统建联排商品房的，依据

审核认定的被征收房屋占地面积，按照每平方米200元的标准一

次性补助。

（六）特殊补助。在规定期限内签订征收补偿协议的被征收

户，符合下列情形之一的，可享受相应的特殊补助。

— 11 —

1.烈士家属。能提供有效证件的，每证补助5000元。

2.残疾人。持有《中华人民共和国残疾人证》的，每证补助

3000元。

3.低保户。本年度享受低保的在册人员，每证补助2000元。

4.老年人。在棚户区改造范围内的被征收户，征收公告发布

的当年，即2017年12月31日前年满60周岁的老年人，每人可

一次性享受补助2000元。具体补助对象及条件为：

（1）持有房屋产权证或相关房屋权属证明文件的被征收人

及其配偶；

（2）户籍在江城社区的被征收人的父母、子女；

（3）同一被征收户持有多个房屋产权证或相关证明文件的，

不重复补助。

七、奖励政策

（一）签约奖励。自项目实施单位发出集中签约通知之日起

15日内签订《征收补偿协议》的，按两个时间段，以户为单位，

依据审核认定的房屋占地面积给予奖励。

第一时间段：第1天至第10天，按每平方米500元奖励。

第二时间段：第11天至第15天，按每平方米300元奖励。

（二）交房奖励。被征收户在《征收补偿协议》签订后，在

两个月内，搬出全部生产生活物资，完整交付被征收土地和房屋

的，依据审核认定的房屋占地面积给予每平方米300元奖励。

八、补偿费用支付

— 12 —

签约率达80%以上，征收补偿协议生效，被征收户腾空并交

付房屋，持征收补偿协议、房屋产权移交证明书等相关手续到江

城古镇棚户区改造工作指挥部签署补偿费用结算书，按照国开行

资金监管使用规定和资金兑付办法及时领取征收补偿费用。

九、限制行为

自玉溪市江川区人民政府发布征收公告之日起，被征收户不

得在项目实施范围内进行以下活动：

（一）新建、扩建、改建、加层、装修、装饰房屋。

（二）改变土地和房屋用途。

（三）设立和变更房屋租赁关系。

（四）土地和房屋权属的抵押、转让、分割、赠予、出租、

分户、拆户等行为。

（五）户口迁入（正常迁入除外）。

（六）办理新的规划审批、土地登记、房屋登记、交易、抵

押等相关事项。

（七）办理新的工商营业执照、卫生许可证、餐饮许可证等

相关证照。

（八）拆搬属于房屋组成部分的砖、瓦、石、土、木材等。

（九）相关法律、法规、规章、政策规定的其他禁止事项。

违反上述规定的，所产生的后果由被征收户自行承担，且在

征收过程中不予补偿、补助和奖励。

十、其他事项

— 13 —

（一）本方案仅适用于玉溪市江川区江城古镇棚户区改造项

目。

（二）玉溪市江川区江城古镇棚户区改造项目范围内涉及党

政机关、国有企事业单位、人民团体国有土地的，经评估后按协

议收回方式补偿，但不享受相关补助、奖励政策。

（三）在该项目开展“三调”前，被征收户自行拆除房屋及其

它设施，实施新建被通知停建的，按照拆除前的原状进行补偿补

助，建筑物、建筑材料等根据成本价补助。

（四）本方案未尽事宜由征收主体、征收部门和项目实施单

位具体研究解决。

（五）本方案由征收主体、征收部门和项目实施单位负责解

释。

玉溪市江川区人民政府

2017年3月15日

— 14 —