影响房地产的因素分析

一、影响房地产价格的因素

1、 自身因素

自身因素就是那些反应房地产本身的实物、权益和区位状况的因素。包括房地产的位

置、地质条件、地形、地势、建筑物本身等。就地理位置而言，越靠近市中心房价就越高；

越到郊区房价就越低。这就是为什么大部分学校都位于郊区的原因。

2、 环境因素

影响房地产的环境因素是指对房地产价格有影响的房地产周围的物理形状因素。主要

包括大气环境、声觉环境、水质环境、视觉环境以及卫生环境。

3、 人口因素

房地产的价格与人口数量的关系非常密切。人口数量增加时，对房地产册需求会增加，

房地产价格会上升，所以，在人口越密集的地方，房地产价格越贵。近几年来，中国沿海

地区经济发展迅速，城市化建设不断加强，毕业大学生大量涌向沿海城市就业、周边地区

剩余劳动力的转移、外来经商人员等因素都使沿海地区人口不断增加，人口的增加必将导

致对住宅需求的日益扩大。除对需求总量的影响外，不同层次的消费者对房地产的要求也

不相同，除了带动住房的需求外，中心商业区、几个专业性市场周边区域商用房的需求也

在不断增加，而且部分外地精英人士的迁入，会带来大量资金，增加市场有效需求。

4、 收入水平因素

收入是影响消费行为的最重要的因素。随着可支配收入的增长，对房地产的需求量会

相应增加，而且收入水平的高低直接决定消费者的消费层次和结构，随着收入水平的提高，

一方面人们对于居住标准的要求会不断提升，住宅会向面积更大、结构更合理、配套服务

更全面的趋势发展；另一方面，部分原来没有购买力的需求通过收入的增加，转化为有效

需求。因此，可支配收入应该与房地产价格呈显著正相关性。同时随着可支配收入的增加，

会增加人们的投资需求。房地一种特殊的商品，既具有供人居住、商用的消费功能，也具

有投资价值。因此，收入的增加应该导致房地产需求增加，房价上升。其投资性决定了房

地产价格水平的变化，更多地受制于利率、经济政策、心理预期等投资决策影响因素的变

化。

5、 消费者对未来价格的预期

消费者的预期就是对未来房地产市场前景和房地产价格的估计、预测。房地产的需求

者对未来的预期将直接影响对房地产的需求，同时对房地产价格的影响也具有举足轻重的

作用，是房地产业健康发展的重要因素。由于房地产不同于一般商品，当价格上升时，人

们预期今后价格还要上升，投资性房地产就会增加，房地产持有人惜售，供给量反而减少，

这样就进一步刺激了房价的上涨。在价格下跌时，人们预期价格还要下跌，市场上投资性

房地产的需求就会减少，更多的投资型购买者就会持币观望，持有人纷纷抛售房产，造成

恐慌性价格下跌，这时无人肯接手买入而需求量减少，这样就加剧了价格的下跌。一般来

说，消费者个体对房地产未来的预期各不相同，而且可能因为从众心理而趋向一致，造成

未来需求的提前透支[2]。但从长期来看，消费者的预期是趋于理性的，偏离市场规律的预

期迟早是要回归的。2007年及前几年正是在大环境氛围的影响下，人们预期以后房地产价

格还要上涨，因此大量的消费者自觉或不自觉地加入到了购房的行列中，一定程度上推动

了房价的上涨。

二、如何有效地调控房地产的价格