顶层屋面使用管理

顶层屋面使用管理

物权法实施后，屋顶花园归谁？物权法明确规定，屋面是公共部位，归全体业主共有，业

主共同享有权利并承担义务。对屋面的使用，应由全体业主共同约定。如果没有特别约定，就

算顶楼住户将屋顶花园打扮得非常漂亮，其他业主照样有权到屋顶观景。包括顶楼跃层住户，

不管上屋顶的楼梯是否是在业主家里的这一特殊结构原因，也不影响跃层屋顶还是属于全体业

主所有的规定。如果顶楼业主需要使用屋顶花园，应征得其他业主的同意，至于是否付费也应

由全体业主共同约定。开发商是无权对屋顶进行处置的。如果非顶楼业主在与开发商签订《商

品房买卖合同》时明确约定屋面使用权归开发商，那么开发商就可以将屋面使用权让与顶楼业

主如果非顶楼业主在《商品房买卖合同》中不同意屋面使用权归开发商，那么开发商就无权将

屋面使用权让与顶楼业主。

一、《中华人民共和国物权法》第70条、71条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用

房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主对其

建筑物专有部分、分享有占有、使用、收益和处分的权利。

二、第73条规定，建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属

于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

律师答疑

很多顶楼业主都认为买了顶楼，附赠的屋顶花园就是自己的“地盘”。重庆合纵律师事务所

徐来庆律师明确表示：屋顶属于全体业主所有。

疑问一：物权法实施后，屋顶花园归谁？

徐来庆律师：物权法明确规定，屋面是公共部位，归全体业主共有，业主共同享有权利并

承担义务。对屋面的使用，应由全体业主共同约定。如果没有特别约定，就算顶楼住户将屋顶

花园打扮得非常漂亮，其他业主照样有权到屋顶观景。包括顶楼跃层住户，不管上屋顶的楼梯

是否是在业主家里的这一特殊结构原因，也不影响跃层屋顶还是属于全体业主所有的规定。

疑问二：物权法实施前，屋顶花园归谁？

徐来庆律师：现行的房地产法律法规规定，屋顶属于公共部位，其使用权归该幢建筑物的

全体业主共同享有。开发商、顶楼住户都无权对楼顶的屋面进行处理。

疑问三：物权法实施后，开发商能否卖顶楼附送屋顶花园？

徐来庆律师：物权法第七十条规定，业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理

的权利。因此，开发商无权将屋面使用权让与顶楼业主。

如果顶楼业主需要使用屋顶花园，应征得其他业主的同意，至于是否付费也应由全体业主

共同约定。开发商是无权对屋顶进行处置的。如果非顶楼业主在与开发商签订《商品房买卖合

同》时明确约定屋面使用权归开发商，那么开发商就可以将屋面使用权让与顶楼业主。如果非

顶楼业主在《商品房买卖合同》中不同意屋面使用权归开发商，那么开发商就无权将屋面使用

权让与顶楼业主。

2002 年4月，笔者接受某房地产开发公司的委托，承办了一件“屋顶花园使用权转让纠

纷”案件，该案件的原告凌女士于2000年11月向被告某房地产开发公司（以下简称房地产开

发公司）购买顶层住宅一套，双方在订立《商品房买卖合同》之后又订立了一份《补充协议》，

约定凌女士以119800元从房地产开发公司受让与其所购房屋等面积的屋顶平台使用权，凌女

士承诺对屋顶平台面积专做屋顶花园之用。后来由于双方为付款方式、付款期限形成矛盾，凌