香港房地产的六次崩盘

战后至现在，香港房地产业呈现明显的周期性盛衰循环。第一个周期是1946年至1959

年；第二个周期是1959年至1969年；第三个周期是1969年至1975年；第四个周期是

1976年至1985年；第五个周期是1985年底至现在。每个周期经历的时间长短不同，周

期最短的约6-7年，最长的是第五个周期，历时19年。

香港人口1946年为60万人，1949年增至186万，到1959年超过了300万，人口

的急剧增加使住房需求急增。在港府政策推动及利益驱动下，上世纪50年代，大量资本涌

入，香港出现了房地产建设热潮。到了1958年，房地产市场开始供过于求，房价、地价

下跌了70%。

1959年开始，香港经济出现转机，加上来港的外国人、国际商业机构增多，对商业楼

宇、住宅的需求增加，刺激房地产业迅速回升。由于银行对房地产业的过度贷款及其他因

素，1965年春，香港爆发了银行信用危机，接着房地产价格暴跌，许多地产公司倒闭，香

港房地产业陷入了战后第一次大危机之中，一直延续到1969年才有所好转。

1969年香港房地产市道逐渐复苏，港府于1972年制订了一项“十年建屋计划”，令

投资者信心迅速恢复。但1974年的石油危机导致香港股市暴跌，又带动房地产业全面调

整，香港地价下跌40%，楼价下跌了30-40%。

1975年底开始，房地产市场重又回升，港府1976年开始地铁修建计划，提升了城市

土地价值；1978年，又推行“居者有其屋计划”(即廉价屋计划)，解决了222.5万普通市

民的住房问题。1977年香港人口超过450万人，1979年达到500万人。需求增加，令

楼宇供不应求，新兴市镇(屯门、沙田、葵涌等)逐步形成。

承接70年代后期的快速发展，1981年香港房地产市场达到高潮，但随后而来的世界

性经济危机及中英香港问题谈判，令港人出现信心危机。1982年底，香港楼价比1981年

下跌60%，1983年房地产市场全面崩溃。直到1984年9月，“中英联合声明”签署后，

市场才重新复苏。80年代香港房地产业在70年代的基础上得到了进一步发展。1990年，

港岛区的房价比1981年上升了一倍以上。不过，1989年之后房地产价格的急升，给香港

房地产市场的健康发展埋下隐患。

90年代初期，国际游资及本地炒家开始疯狂炒买香港房地产，楼价、地价飚升，严重

脱离居民购买力。从1991年到1997年房价上升4倍左右，若从1985年房地产市道复

苏算起，到1997年时房价已上升了9-10倍。1997年，香港房地产泡沫破灭，楼价一路

下跌，至2003年中，下跌了70%左右，给香港经济带来严重的负面影响。这一轮周期性

上涨历时13年，下跌过程达6年，至2003年底才慢慢有复苏的迹象

战后以来，香港房地产业在五次盛衰循环中走出了一批巨型企业。虽然内地房地产业

与香港仍有诸多不同，但目前产业环境与香港上世纪70年代走向集中的状况相当类似。这

预示着，随着土地政策的变革，内地房地产业“大洗牌”即将揭开帷幕。

香港房地产业兴衰背后的动因

香港总面积1078平方公里，但可以开发利用的土地还不到30%。近60年来，香港

人口由60万增长到600多万，增长了10倍，人口的急剧增长所产生的巨大住房需求是拉

动香港房地产经济持续发展的最根本原因。

港府的高地价政策为香港房地产业的投机买卖起到了推波助澜的作用；其次，当局颁

布的建筑条例、“十年建屋计划”、“居者有其屋计划”和大型公共设施建设计划也有力地推

动香港房地产业的发展。

香港房地产和金融业的紧密关系，房地产业靠银行的信贷支持而发展，银行业靠房地

产业的发展而获利。据统计，1981年至1987年房地产信贷规模占香港总贷款规模的比重

始终在30%以上，60年代中则高达80%。香港优越的地理位置、完善的基础设施和自由

港政策吸引大量游资和资本涌入房地产业，也促使香港房地产业日益兴旺。

战后以来香港爆发的6次地产危机中，有3次直接或间接因为西方经济危机，还有两

次与政治因素和香港居民移民他国、贱抛物业有关。但就内部因素而言，主要还是因为香

港房地产市场特殊的供求关系及其投机性。

香港经济属于开放型的自由市场经济，在多数行业难以形成垄断性的经济力量，但在

房地产领域却具有明显的垄断色彩。香港最大的10家家族财团几乎都与房地产业有关，近

几年来大型屋村建设几乎全部被大财团所垄断，从而使房地产价格带有浓厚的垄断色彩；

另一方面，“炒楼花”制度使原本紧张的房地产市场火上加油，掩盖了真正的供求关系。

香港的房地产热最早可以追溯到上世纪70年代。当时，李嘉诚、包玉刚等商界巨子纷

纷投资房地产领域，香港十大房地产公司也先后公开上市，而来自日本、东南亚和澳大利

亚等地的资金也蜂拥而入。在各种因素的推动下，香港的房价和地价急剧上升。到1981

年，香港已成为仅次于日本的全世界房价最高的地区。

1984年—1997年，香港房价年平均增长超过20%。中环、尖沙咀等中心区域每平方

米房价高达十几万港元，一些黄金地段的写字楼甚至到了每平方米近20万港元的天价。受

房价飞涨的刺激，香港的房地产投机迅速盛行起来，出现了一大批近乎疯狂的“炒楼族”。

当时的香港，人们盲目地投资房地产。为了抓住机遇，许多人往往仅凭地产经纪人电话中

的描述，就草草决定购买豪宅。一些经纪人甚至会对顾客说出这样的话：“什么？你要考虑

一两天？当然不行！有很多人在等，你不买的话，过3分钟就没了！”1996年，香港竟出

现买房前必须先花150万港元买一个号的怪事。

就在香港的房地产泡沫达到顶峰时，东南亚金融危机降临了。1998年—2004年，香

港楼价大幅下跌，如著名的中产阶级居住社区“太古城”，楼价就从最高时的1.3万港元每

平方英尺下跌到四五千元。据专家计算，?997年到2002年的5年时间里，香港房地产和

股市总市值共损失约8万亿港元，比同期香港的生产总值还多。而对于普通香港市民而言，

房地产泡沫的破灭更是不堪回首。在这场泡沫中，香港平均每位业主损失267万港元，有

十多万人由百万“富翁”一夜之间变成了百万“负翁”。

东南亚、香港房地产泡沫：香港业主平均损失267万港元

继日本之后，泰国、马来西亚、印度尼西亚等东南亚国家的房地产泡沫也是一次惨痛

的经历，而其中以泰国尤为突出。20世纪80年代中期，泰国政府把房地产作为优先投资

的领域，并陆续出台了一系列刺激性政策，由此促生了房地产市场的繁荣。海湾战争结束

后，大量开发商和投机者纷纷涌入了房地产市场，加上银行信贷政策的放任，促成了房地

产泡沫的出现。与此同时，大量外国资本也进入东南亚其他国家的房地产市场进行投机性

活动。遗憾的是，当时这些国家没有很好地进行调控，最终导致房地产市场供给大大超过

需求，构成了巨大的泡沫。在金融危机爆发以前的1996年，泰国的房地产业已处于全面

危险的境地，房屋空置率持续升高，其中办公楼空置率竟达50%。随着1997年东南亚金

融危机的爆发，泰国等东南亚国家的房地产泡沫彻底破灭，并直接导致各国经济严重衰退。

东南亚金融危机还直接导致了香港房地产泡沫的破灭。

可以说，发生在上个世纪的3次房地产大泡沫，对当时和后来的世界经济发展造成了

深远的影响。它们给世界经济造成了惨痛的损失，也留下了宝贵的经验教训，而这些教训

在世界各国房地产热高烧不退的今天显得尤为珍贵。房产泡沫破裂，香港很多民众一夜暴

负。香港2002年香港特区政府12月8日发表的一组数据表明，1997年因东南亚金融危

机引发的香港房地产泡沫破裂带来的“伤痛”，至今尚未痊愈。

20世纪90年代初，香港经济经过几十年的快速发展，累积了大量财富。与1970年

相比，1990年香港银行存款增加了81倍。财富的积累使当时香港房地产市场的需求极其

旺盛，而每年50公顷的土地供应量更使房地产价格易升难跌，房地产市场成为资金的吸水

池，港商在本地和外地赚取的大量利润、香港市民相当大的一部分收入和银行贷款、大量

外资投资，都进入到房地产市场，造成房地产价格狂升不已。据专家粗略估计，20世纪

90年代前7年的房地产和股市泡沫，一共为香港带来约7万亿港元由通货制造的额外财富，

相当于香港在这7年间生产创造出来的本地生产总值的总和。也就是说，1997年以前，香

港由生产创造和通货创造而共同产生的财富造就了经济的表面繁荣，但在繁荣的阴影下也

埋下了泡沫破灭的危险。

1997年，亚洲金融危机发生，不久便迅速扩散到我国港台和东南亚地区。在泡沫顶峰

的香港在金融风暴的猛烈冲击下，经济泡沫应声而破，房地产价格急速回落，社会财富大

量萎缩，香港由此进入财富收缩效应的时期。据专家计算，从1997年10月到2002年年

底的5年时间里，香港房地产和股市总市值共损失约8万亿港元，比同期香港生产创造的

本地生产总值还多，也超过1997年前7年因房地产和股市泡沫上升而增加的财富总量。

十多年的财富效应，对香港来讲只不过是做了一场发财梦。梦醒后财富化水而去，不

少人还因贷款买房、炒股而成为“负资产”，由“富翁”一夜之间变为“负翁”。更重要的

是，由严重经济泡沫引发的巨大财富潮的剧烈起落，具有极大的负面冲击效应，形成畸形

产业结构，恶化了香港营商环境，带来高成本结构、财政问题长期突出、社会两极分化更

加明显等问题的出现，这对香港经济转型产生重大影响。1997年亚洲金融危机的发生，给

香港的经济带来了巨大的灾难性后果，使很多香港人至今还心有余悸。在较短时间内出现

经济的大起大落，都是泡沫惹的祸。而近两年来，在“内地与香港关于建立更紧密经贸关

系的安排”和“个人游”等因素的强大推动下，香港经济呈现出强烈的复苏势头。对于我

国政府部门来说，如何调控防止出现房地产“泡沫”，是一个全新的课题。现在，防范房地

产市场风险的预警钟声已经在全国众多城市响起，各地都相应出台了若干措施抑制房价过

快增长，防患于未然，防微杜渐，显然要比亡羊补牢好很多。