房地产融资方式汇总

地产基建融资方式汇总

房地产市场在宏观调控的背景下，市场、资金、土地三要素中，资金的重要性和必

要性日渐凸显。房企融资环境先松后紧，三条红线后融资监管进入新时代。融资量持续

高位，成本短期内承压，境内融资占比连续下降三年后反弹，境外债权融资占比下降，

房企上市热情高涨，分拆多元化业务上市掀起新高潮。融资方式也由过去的过度依赖银

行，转变为创新模式。内容如下：

创新融资方式

1、商业带租约销售 快速融资 促进现金回笼

房企为快速回笼资金，所开发商业地块由商管公司运营，为商业房源寻找购买客户

（出租人）及租户（承租人），购买客户向开发商支付房款，与租户签订租赁合同，开

发商实现快速融资。网络调研早期房地产市调报告显示，北京世茂工三项目力推产权商

铺的带租约销售，将投资客价值落到实处为投资客提供优质的租约客户，确保投资客资

金顺利回笼，实行后期统一经营管理。世茂股份会和业主签订一个五年助其运营管理的

约定，从招商到运营助业主实现一揽子计划，更要侧重于后期运营，世茂目的在于统一

其商业高端形象和为业主所做的增值服务，让购买者实现租约价值。济南泉城路世茂国

际广场公寓部分“珑寓”，带租约销售试行过一段时间。

2、首付分期带息首付贷 加速银行贷款资金到位

开发商为实现房款快速回笼，解决购房者首付难的问题，实行首付分期或有息首付

贷等方式，首付款问题解决后，加速银行贷款的房款进度，实现快速融资。2015年，

前公司中弘股份（已宣布解散项目拍卖接盘）旗下中弘置业曾推出带息首付贷政策，购

房者缴纳一定金额的定金，签署首付贷款协议，约定一定期限内还完，并缴纳一定的利

息。开发商划款由中弘股份旗下金融资本类子公司A到地产类子公司B，开具首付款收

据，贷款资料齐全，银行放款。

3、房地产信托融资

开发商抵押开发项目至信托公司，达到成功融资。信托财产既不是信托公司的资产，

也不是信托公司的负债，即使信托公司破产，信托财产也不受清算影响，实现了风险的

隔离。另外，信托在供给方式上十分灵活，可以针对房地产企业本身运营需求和具体项

目设计个性化的信托产品。前公司山海大象集团所开发项目二期，只在多年前的拿地阶

段，前融，抵押部分楼栋融资5.8亿，现已合作完毕已解押。

4、REITs基金

房地产信托投资基金，是一种投资于不动产的基金，REITs有专业的房地产管理公

司代为管理，比由信托公司发起的房地产信托更专业。REITs本质是一种资产证券化的

方式，公墓基金REITs上市后，与股票一样可以进行交易，还有一类资产是私募REITs,

只在非公开的市场交易。REITs分为权益类REITs（拥有不动产的所有权使用权）和抵

押型REITs（通过发行或者收购抵押贷款，抵押贷款资产证券MBS，为房企提供资金，

解决融资问题。REITs投资标的主要为商业住宅写字楼公寓以及基建5G 路桥 市政工

程等。2021年5月31日，首批9只基建公募REITs对公众发售，300亿秒光。

在房企融资保持收紧的大环境中，政府却对REITs这一融资方式开了“绿灯”。相

继颁布涉足产业园区及海南自由贸易港租赁住房领域的的融资以及REITs的发展可能会

加速，将有可能成为房企融资的一个窗口。

5、上市融资

房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金，且筹集到的资金可以作为注册资本

永久使用，没有固定的还款期限，因此，对于一些规模较大的开发项目，尤其是商业地

产开发具有很大的优势。一些急于扩充规模和资金的有发展潜力的大中型企业还可以考

虑买（借）壳上市进行融资。房企头部开发商基本都会选择在沪深主板、或在港及海外

上市融资，如万科、绿城等大型房企，有的会拆分物业部分上市。网络调研,2021年上

市房企综合实力排行榜如下：

企1家，合计195家。

2021年5月27日，本次测评的研究对象为沪深上市房企105家，在港上市房企89家，以及海外上市房

6、联合开发

随着拿地门槛越来越高，政府调控越来越严苛，大型房企联合开发已成为主流模式。

联合开发可以使企业有效控制风险，同时实现资金、资源优势互补，有利于扩大规模，

解决融资问题同时实现盈利。去北京实地调研，北京金茂府项目，位于北京三环宋家庄

地铁站向南宋庄路东，在2020年拿地阶段，由北京金茂和合生创展两家开发商联合拿

地，以28.2亿元、溢价5.66%竞得，在开发阶段，新引入了保利北京、北京绿城两家

股东，二者分别向项目公司增资490万元，持股比例均为25%，交易完成后，项目公

司的控股权转变为合生创展、中国金茂、保利北京、北京绿城各自持股25%，注册资

本变更从1000万元增加至1960万元，实缴资本为1000万元，实现联合开发。济南

旭辉与银盛泰联合开发奥体·铂悦府，绿城与济高开发玉兰花园、桂语朝阳等。

7、兼并 收购

在国家宏观调控政策影响下，房地产市场出现两种情况：一方面，手中有地而资金

缺乏的中小房地产企业暂缓开发；另一方面，一些资金实力雄厚的大型房地产企业苦于

手中无地而使项目搁浅，因此，不失时机地收购中小企业及优质地产项目，从而实现规

模的快速扩张。

当年同行交流房地产市调报告显示，2012年9月底，万科收购济南天泰置业公司

约60%股权,正式进入济南,股权转让9月底完成，天泰一个大约三十人的整建制团队整

体划入公司。万科选择收购股权主要是看中了天泰手里的土地资源,而这种模式与绿地、

中海最初进入济南如出一辙。控股天泰只是个跳板,未来两到三年内,万科积极参与其他

地块开发,一度成为区域供应量最大的开发商,而在品牌影响力下,万科大量分流市场购买

力。

8、明股实债

“明股实债”也称“名股实债”，主要是投资方以股权投资的名义进行债权投资，通

过约定刚性兑付和固定收益条款，最终实现保本退出的一种融资模式。作为一种新的融

资担保方式，“明股实债”兼具股权和债权属性。目前，在房地产、私募、PPP、保险

资金等多个领域涉及“明股实债”问题。

9、总包垫资

为了更好地锁定总包项目并实现营收，越来越多的总包单位替开发商申请前融，

因前融成本较大，他们基本都主动提出贴息，也即开发商承受能力之外的资金成本由总

包单位承担，由此终于拉开了开发商与总包单位捆绑的序幕。总包单位中（尤其是央企、

国企背景的施工总包单位中建八局等），大部分都在银行等机构有很多的授信额度，但

却因业务等问题无法充分利用。自涉房融资被严格监管后，供应链融资的功能得以充分

发挥（尤其是工程应收账款和购房尾款等），因此很多实力较强的总包单位通过银行等

的授信取得贷款后间接驰援开发商，而这种方式也已被越来越多的总包单位所运用。另

外：在目前的市场行情下，很多总包单位为了提前获取施工项目，会配合开发商垫资以

提供前期拿地款。总包单位以垫资方式间接向开发商提供前融资金的操作方式主要有以

下两种，一种是总包单位向开发商缴纳诚意金、定金或保证金，第二种是施工合同签署

后总包单位按总包价款的一定比例支付给开发商自由使用，转账名目视具体情况而定。

与中建八局对接，中建八局BOT模式是由总包垫资，EPC这种模式一般会是垫资，但

具体还是要看合同约定。普通的总承包管理，建设一定进度后，甲方筹集到资金再支付

工程款，实质上也属于变相垫资行为。

10、境外市场融资

从2020年下半年开始不少房企在境外发债取得低成本资金后回到境内使用，另

外不少机构也在境外募集低成本资金后进行境内投资。海外的中国私人老板大范围地回

国投资。一些房企在境外发债募集资金后，通过QFLP等通道完成资金入境并用于解决

地产项目的前融需求。操作的路径：（1）外资机构认购房企境外SPV发行的私募债，

该境外SPV作为LP与金融机构指定的GP合伙设立QFLP；（2）QFLP设立完成后继

续作为LP与房企境内指定主体（GP）设立一家有限合伙企业，该有限合伙企业以股加

债、明股实债等方式将资金注入项目公司。

11、房地产债券融资

发债融资对筹资企业的条件要求较高，中小型房地产企业很难涉足。再加上我国企

业债券市场运作机制不完善和企业债券本身的一些缺陷，国内房地产企业大都不采用该

种融资方式。

12、房地产从立项到开发阶段常规融资方式

（一）房地产前融

房地产前融，通常指房地产项目在符合“432”标准之前的拿地阶段、在开发之前

的融资，主要用于支付或者置换土地出让金。融资方式主要是：①银行机构融资，2019

年银保监会发布了23 号文件后，监管加强，融资形式严峻，目前基本银行不敢冒着被

严厉处罚的风险开展前融业务，主要做支持工作如代销各类资管业务等。②信托机构股

权投资/债权投资，以及换主体操作模式，即对符合432标准的项目公司进行融资，不

抵押不监管，而对新项目进行抵押监管。③保险机构，通过对开放商内部除地产开发销

售外的其他合作注入资金，实现融资。④私募基金股权投资。

前融放款时间正常在土地款之后，用来替换自有资金。前融放款金额跟土地款相

关，如常见的土地款的60%。前融风险和成本正相关，利率较高，通常在13-18%。开

发商往往会在开发贷下来之后，用便宜的钱（开发贷）替代贵的钱（前融）。前融普遍

的使用时间为3个月左右。一般中型大型房企会使用销售回款来支付土地款，只有极小

一部分资金困难小微企业会前融。

（二）房地产开发贷

房地产开发贷，主要指对开发商发放的用于住房、商业用房和其他房地产开发建

设的中长期项目贷款，开发贷融资机构则主要是商业银行,放款时间一定是在施工证获取

之后。开发贷放款金额会与项目报建的建设成本相关，开发贷金额普遍≥前融金额，开

发贷利率会跟基准利率相关，通常为基准利率的1.25-1.5倍左右。开发贷放款后，会

第一时间归还前融资金，避免高额的利息开支。万科地产主要采取集团自有资金和开发

贷两种融资模式，合作银行由集团分配，中国银行、招商银行都合作过。