物管企业如何参与城市老旧住宅小区综合整治

物管企业如何参与城市老旧住宅小区综合整治

——以鹏基物业管理的深圳市木材公司住宅小区为例

物业管理自1981年在中国大陆率先引入深圳以来，在深圳的城市综

合管理中发挥了很好的促进作用。然而，随着城市的发展，一批早期兴建

的、无正规物业管理的住宅小区因管理不善，已逐渐年久失修老化，并暴

露出了较为严重的安全隐患。老旧住宅小区的环境质量与新建小区形成了

强烈的反差，尤其是在建设“和谐深圳、效益深圳”以及“国际化城市”

的进程已极其不协调。如不加快整治，老旧住宅小区甚至可能会发展成为

深圳的一颗“定时炸弹”。

近年来，老旧住宅小区的综合整治已引起了深圳市各级党委、政府的

高度重视。尤其是深圳市罗湖区委、区政府将老区综合整治作为提升城区

竞争力的重要举措和构建“和谐罗湖”的“民心工程”，自2005年以来

投入大量人力、物力和财力在全市范围内率先对老旧住宅小区进行综合整

治，并由政府牵头在首批62余个老旧住宅小区中引入鹏基物业等一批知

名品牌物管企业，为小区住户提供正规的物业管理，为城市的二次飞跃打

以及人口老化的要求。特别是随着住房制度的改革，老旧住宅小区形成产

权逐步多元化，小区维护和管理资金渠道逐步枯竭，管理水平降低，管理

功能退化，致使老旧住宅小区人居环境普遍较差，并不断恶化。以木材公

司住宅小区为例，木材公司住宅区是深圳市木材公司职工于80年代集资

兴建的一个家属住宅区。小区位于深圳市罗湖区桂园路，毗邻地王大厦，

占地面积近1.3万平方米，建筑面积约2.8万平方米，现有住户421户，

总居住人口近2000人。其中，60％为暂住人口，人员结构复杂多变。木

材公司住宅区建成至今已有20年历史，建成至今一直没有正规的物业公

司提供物业管理服务。鹏基物业进驻前，小区已是陈旧不堪，设备严重老

化、

环境脏乱无序、道路坑坑洼洼、沟渠严重堵塞、治安消防隐患突显。

老旧住宅小区的问题通常表现在以下几个方面：一是规划设计严重滞后，

配套设施极其不足。居民活动场所、公共绿地、停车场等配套设施与居民

实际需求的矛盾相当突出，特别是燃气和饮用水管网、物业管理用房、垃

圾循环处理设施等基本没有。二是设施老化、房屋本体破旧现象严重，基

础设施年久失修。住宅房屋本体外墙粉刷面严重起壳风化，内楼道墙面楼

梯扶手脱落锈蚀严重，缺少公共照明，水、电等“跑、漏、滴”现象严重；

消防管网老化失修，消防设备严重不足，有的消防管内甚至根本就没有消

住人口基本上已成为家庭收入少、经济条件差的弱势居民较为集中居住的

区域，经济条件较好的住户已基本通过买新房卖旧房的方式改善了居住条

件。很多老旧小区都存

在“藏污纳垢”现象，有的老旧住宅小区深圳发展成为城市“三无”

人员甚至违法犯罪分子的聚居地。

二、物管企业参与老旧小区综合整治须解决的难题

老旧住宅小区作为城市管理的一块“顽疾”，需要政府、各有关部门、

业主以及物管企业的共同努力才能解决。在参与老旧住宅小区的综合整治

老旧小区整治涉及的整治任务重，内容范围广，涉及建设、规划、工

商、城管、街道、水务、自来水、供电、电信等多个政府部门或公共服务

单位。无论是在整治工作方面还是在整治投入方面，仅靠个别部门是难以

承担这项任务的，必须条块结合，共同参与，明确任务分工和职责，密切

配合，形成工作的合力，才能确保老旧住宅小区整治工作的强力推进。

(三)是一些相关部门尤其是老旧业主的利益调整问题。

整治势必牵涉到原有利益格局的调整，需要做大量的协调工作。如：

一些老旧业主，尤其是单位投资兴建的住宅小区，更是需要其配合做好小

不解决这一问题，将使老区改造难以推进，并很有可能陷入“改造推进难

—改造效果差—业主和住户意见大—改造推进更难”的“恶性循环”中。

(五)是物管企业的快速扭亏与长效管理问题。

物管企业参与老旧小区整治，当然应当协助政府取得良好的社会效益。

但是作为企业，一个项目能否盈利始终是其决定性因素。目前，就深圳的

老旧小区物业管理来说，物业管理费收缴难度相当大，就算全部按时收缴，

单个的项目基本上仍然是亏损的。物业管理公司因此入不敷出，影响了管

理工作的积极性，形成收费率更低管理更差的恶性循环。如不解决这一问

题，将很有可能使物管企业在参与老区改造的过程中“骑虎难下”，势必

影响到老旧小区的长效管理。因此，物管企业必须尽快找到扭亏为盈的解

决方案，并取得各方的支持，也就是形成“造血”机制，从而使老旧住宅

小区的综合整治成果得以长期保留，并建立长效机制。

三、鹏基物业参与木材公司住宅小区综合整治的具体做

法

2005年8月19日，深圳市鹏基物业管理有限公司作为罗湖区一家拥

有国家一级资质的大型国有物业管理企业，积极响应罗湖区委区政府的号

召，正式接管了试点小区——木材公司住宅区，为广大业主用户提供高品

质的物业管理服务。

为了将木材公司住宅区这一试点小区真正建设成老区引入物业管理的

示范，接管之初，鹏基物业上下重视有加，并成立了接管工作小组，由总

小区，并成立了鹏基物业木材公司住宅区物业管理服务中心，先期垫资开

展改造工程。

在罗湖区委区政府、桂园街道办事处和桂木园居委会的大力支持下，

鹏基物业仅用了2个多月时间，就使木材公司住宅小区旧貌换新颜，物业

管理服务工作也逐渐步入正轨——实现了案发率为0，住户建档率100％、

物管服务人员家访率100％、物业管理费收缴率98％、住户满意率99％。

鹏基物业参与木材公司住宅小区整合整治的具体做法是:

（一）是取得各级政府领导重视，形成整治合力。

木材公司住宅区改造作为首批罗湖区老城区改造项目之一，得到了罗

湖区、桂园街道办各级领导、各有关部门以及相关单位的高度重视和大力

支持，较好地形成了综合整治合力。综合整治期间，罗湖区委刘学强书记、

鲁毅区长、谢惠青主任、康雅丽副区长以及区住宅局、民政局、街道办等

领导相继视察了木材公司住宅小区，他们深入基层，了解民声，仔细询问

了老区改造的详细情况，并对小区改造提出了宝贵的意见，同时也对鹏基

物业的管理工作表示了高度的赞赏。综合整治基本结束后，木材公司住宅

小区还迎来了由市委副书记、纪委书记谭国箱

和市委常委、副市长吕锐锋率领的深圳市老旧住宅小区综合整治工作

会与会人员170余人前来参观视察，并赢得了市、区各级领导的一致好评。

老年活动中心和物业管理用房、改造供电线路、改造供水管网、规划停车

场地等数十项。

在此期间，鹏基物业工作人员克服了小区条件艰苦、施工现场杂乱等

种种困难，对工程施工进行监督和管理；对居民的怨言进行沟通和解释；

对小区的秩序进行疏导和维护短短两个月时间，小区面貌焕然一新，小区

秩序井然有序，小区居民安居乐业。

（三）是努力解决业主难题，营造业主安居环境。

住户借电，以解救命之急。目前，小区线路改造已施工完毕，停电问题已

经得到解决。

（四）是致力规范小区管理，确保小区秩序井然。

2、规范了小区内的装修管理。鹏基物业遵照《深圳市物业管理条例》

及相关法律法规，按照ISO9000国际质量管理体系的标准，对小区的装修

进行了规范化的管理。如：严禁业主私自改变房屋结构、将住房改成“房

中房”或将阳台等其它用房改成洗手间、厨房等存在安全隐患的装修行为；

同时还限制了装修时间，明确了装修标准，杜绝了装修行为对小区其他住

户的干扰。

3、严格了小区出入管理。鹏基物业对进出小区的人员及物品实行了

严格的登记制度，来访人员须登记，搬出物品须开具放行条，从而防范了

闲杂人员进入小区，有效保障了住户的生命和财产安全。

4、加强了小区停车管理。鹏基物业将小区内的停车场合理划分为49

个车位，规范了小区内的车辆停放，彻底改变了以往乱占地，乱停放的状

2、加强楼层巡防，排查安全隐患。鹏基物业进驻前，小区存在着住

户随意堆积杂物堵塞消防通道、普通住房改造成“房中房”或用作仓库以

及顶楼楼梯间改成阁楼、私自密封天台通道等多种安全隐患。这些都严重

影响了居民的生命财产安全。针对这些情况，鹏基物业采取了一系列相应

措施进行整改。一是逐栋逐层地对楼道杂物进行清理；二是严格制止小区

住户将住房改造成“房中房”，并对以前已改造的房屋，将其有消防状况

上报有关部门，及时督促房主为其房屋配备充足的消防器材；三是积极与

业主沟通，清除堵塞在天台通道上的杂物，保障天台安全通道的正常使用。

3、加强设备管理，确保安全需要。鹏基物业对小区消防设施设备进

行了深入检查摸底，为每一个消防设施设备进行建卡登记管理。鹏基物业

3、融洽了业主与“管家”的关系。鹏基物业进驻后，小区住户对鹏

基物业的辛勤工作亲眼目睹，对鹏基物业的优质服务亲身体会，对鹏基物

业给予的帮助感激不尽，经常自发送水果等给鹏基物业的工作人员表示谢

意。鹏基物业的真诚服务得到了小区住户的高度认可，小区的和谐氛围得

到了充分体现和升华。

综上所述，老旧住宅小区的综合整治是一项系统工程和长期任务。物

管企业参与城市老旧住宅小区综合整治还有很多方面的课题值得研究解决，

如：老旧小区的规模经营、老旧小区的社区经济、老旧小区的二次开发、

感谢我的父母亲，你们是我力量的源泉，只要有你们，不管面对什么

样的的困难，我都不会害怕。

最后对老师，同学和家人再次致以我最衷心的感谢！