楼房交房验收注意事项

新房查收交房全套流程及注意事项

收房应知

【提示】：

“两书两表”又增添了实测面积登记表

开发商在交房时向业主供给的《完工查收存案表》、《住所质量保证书》

和《住所使用说明书》、《房屋土地测绘技术报告书》〈实测面积登记表〉、

一定为原件而不是复印件。

《住所质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修限时、范围作出的承

诺。

《住所使用说明书》则是针对房屋设计、施工及查收中的详尽技术指标，

如抗震指数、墙体结构种类等作出的相关说明。目前我国的房地家产在《质量

保证书》和《使用说明书》上已形成大体一致的规范，问题较少；

《完工查收存案表》上的每一项都一定报主管部门存案，假如缺乏任何一

项的话，这个楼盘就属于“黑楼”，是不可以入住的。消防这类要点环节，一

旦出了问题，就是性命关天的大事故。而关于业主来说，人身安全才是第一位

的，所以购房者验房的时候不可以只看发展商有没有这张《存案表》，必定还

要仔细观察各个分项有没有都存案。《完工查收存案表》对房地产商有着严格

的拘束作用，只要将项目送交主管部门存案后，发展商就一定对楼盘平生负责，

即即是十年二十年今后出了问题，查下来假如是发展商的过失，相同可以追究

其责任。

需要提示购房者注意的是，必定要坚持先验房，后办理入住手续。如验房

时发现问题，如房屋质量、室内有害气体超标、公摊不公等问题，要书面呈送

给开发商并让其签收，省得留下后患。

公用建筑面积分摊原则：

1、商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内

的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。

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2、为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部

范围服务的公用建筑面积，由得益的各套商品房分摊。多次分摊公用建筑面积

的，分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各次分摊的公

用建筑面积之和。

3、公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的详尽部位，但

任何人不得侵犯或改变原设计的使用功能。

可分摊的公用建筑面积：

1、大堂、公共门厅、走廊、过道、公用卫生间、电（楼）梯前厅、楼梯间、

电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机

房、消防通道、交（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、

热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其余功能上为

该建筑服务的专用设施用房。

2、套与公用建筑空间之间的分开墙及外墙（包含山墙）墙风光积水平投影

面积的一半。

不该入的公用建筑空间：

1、库房、灵巧车库、非灵巧车库、车道、供暖锅炉等，作为人防工程的地

下室、单独具备使用功能的独立使用空间。

2、售房单位自营、自用的房屋。

3、为多幢房屋服务的警卫室、管理（包含物业管理）用房。

其余原则：

其余购房人得益的其余非经营性用房，需要进行分摊的，应在销（预）售

合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。

售房单位在预售商品房前，应向商品房预售管理部门提交预售商品房的面

积丈量报告。预售商品房设计方案改正涉及预售房屋面积的，应重新提交面积

丈量报告。

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售房单位在销（预）售商品房时，在销（预）售合同（含增补协议）中应

明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位。

装修、设施标准

外墙：

贴外墙砖内墙：

耐水腻子找平川面：

细石混凝土抹光顶棚：

耐水腻子找平门窗：

单元门为对讲系统；户门为四防门、塑钢窗、无室内门。厨房：

地面为细石混凝土抹光（无防水层）、墙面为水泥沙浆抹平、顶棚为耐水

腻子找平卫生间：

地面为水泥沙浆抹平（有防水层）、墙面为水泥沙浆抹平，顶棚为耐水腻

子找平；无洁具（预留管道）水源：

市政供水供暖系统：

壁挂式燃气炉；铜铝复合暖气片；电话线：

预留电话线插孔（报装费买受人自理）；有线电视：

预留有线电视插孔（入网费买受人自理）

收房流程

核验业主资料↓业主领取《完工查收存案表》、《房屋土地测绘技术报告

书》、《住所质量保证书》和《住所使用说明书》并由开发商加以说明↓缴纳节余房

款↓业主领取钥匙并签订《住所钥匙收到书》↓业主做综合查收↓业主就查收中存在

的问题提出质询、改进建议或解决方案↓开发商与业主协商并完成

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书面协议↓依据协议内容解决交房中存在的问题，没法在15日内解决的，两方应

该就解决方案及限时完成书面协议↓业主签订《入住交接单》

1、看墙壁。

不知道从什么时候开始，看墙壁居然成为房屋查收的首要问题。其实即即

是在20世纪80年代建的房屋都没有此刻的房屋那么弱不由风。我看过最严重

的一栋房屋，窗户在雨天发现有渗水现象，一问，才知道整栋楼的所有窗户下

边的墙壁都渗水。遇登台风来临之时，更是令人担惊受怕，而更令人惊诧的是，

这栋还是一个区的国土局建的，真可怕。所以，查收这个，最好是在房屋交楼

前，下过大雨的第二天前去视察一下。这时候墙壁假如有问题，几乎是无可遁

形的。

墙壁除了渗水外，还有一个问题，就是墙壁能否裂纹。有一个朋友曾反响

过他的家有一个门形的裂缝，今后追问发展商，才知道本来是施工时留下的起

落梯运货口，今后封补时，粗心办理以致留后患。

2、验水电。

第一是验一下房屋的水电能否通了。自然，关于一些高级装修来说，多数

的水电后期都要更换的了，所以有时这些内容倒不是要点的了，但假如你不打

算更换水电的话，那么这些东西就一定仔细查收了。

验电线，除了看看能否通了电外，主若是看能否是电线能否吻合国标质

量。再就是电线的截面面积能否吻合要求。一般来说，家里的电线不该低于

2.5平方，空调线更应达到4平方，不然使用空调时，简单过热变软。自

然，这是一种理想的配置，多数土建的电线会差一个等级。

3、验防水。

这里所说的防水，指的是厨卫的防水。自然，目前交付的房屋，有一些早

先已经申明没有做防水，这就需要装修做了。假如在交付时已经做了防水，那

么我们就不得不对防水能否做好做出考据了。假如在装修前不试一试，那么在

你装修好时再发现漏水什么的，那么保护工程就大了。你不得不拆掉已经装修

一新的地面来做一层新的防水层。查收防水的方法是：

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用水泥沙浆做一个槛堵着厕卫的门口，而后再拿一胶袋罩着排污/水口，再加以

捆实，而后在厕卫放水，浅浅就行了(约高2cm)。而后约好楼下的业主在

24小时后查察其家厕卫的天花。主要的漏水地址是：

楼板直接渗漏；管道与地板的接触处。

4、验管道

这里所指的管道，指的是排水/污管道。犹其是天台之类的排污口，查收时，

早先拿一个盛水的用具，而后倒水进排水口。看看水能否是顺利地流走。

为何要查收这个呢，由于在工程施工时，有一些工人在洁净时常常会"偷"这个工。把

一些水泥渣倒进排水管流走，假如这些水泥较粘的话，就会在弯头处拥堵，造成排水

困难。

还有一种状况，但是就与查收没关了。那就是看看排污管能否有蓄水防臭

弯头。

依据经验而言，假如排污管没有蓄水防臭弯头，那么整体房屋质量也就得

打十二分的精神了。为何排污管需要这类弯头，由于弯头会蓄水，这样来自基

层管道的臭味气味就会被挡在这层之下。而没有弯头的话，洗衣间和卫生间的

排水口就会发散一种异味。也许会有发展商会认为用防臭地漏就行了，工程的

实践证明，防臭地漏远远不可以满足实质需要。而正由于这类小地方，常常最

能表现建筑商的施工质量的。

5、验地平

其实查收这个，关于广泛用户是有必定难度的。验地平就是丈量一下离门

口最远的室内陆面与门口内陆面的水平偏差。验这个，很多时候也可以表现发

展商的建筑质量。由于作为业主方，根本是不行能去查收主体结构的。那么就

只好从这些细节来看质量了。丈量的方法假如你不嫌麻烦，那么方法也是挺简

单的。去五金店买一条小的透明水管，长度约为20米左右吧，而后注满水。先在

门口离地面

0.5米或1米处画一个标记。而后把水管的水位调至这个标记高度，并找个

人固定在这个地址。而后把水管的另一端移至离门口最远处的室内。而后看水

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管在该处的高度，而后再做一个标记。而后用尺丈量一下这个标记的离地高度

是多少。这两个高度差就是房屋的水平差。你也可以经过这类方法这样类推，

丈量出全屋的水平差度。一般来说，假如差异在2厘米左右是正常的，3厘米在可以

接受的范围。假如出这个范围，你就得注意了。我见过最严重的水平差度

达到7厘米的，丈量后我还认为我丈量错了呢。以上工作是有点烦杂的，假如

你有朋友拥有激光扫平仪，这个问题就好解决多了。

6、验层高

假如你的合同有这一个条款。那么你是应该丈量一下楼宇的层高的。方法

很简单，把尺顺着此中的两堵墙的阴角丈量（这是最方便搁置长尺而不变弯的

最正确方法），你应该丈量户内的多处地方。一般来说，在

2.65米左右是接受的范围，假如房屋低于

2.6米，那么房屋就得考虑了。这类房屋将使你往后不得不生活在一种压迫

的环境里。做矮层高关于发展商来说，是特别有效的一种约成本的方法的。1)减少

总承重，这样基础部分的成本就可以节约一部分。2)固然在只减了10公分左右，但

是整体算起来，成本节约也是很多的，犹其关于成片开发的住所区。

3)在必定的高度中，降低层高可以建设更多的层数。

7、验门窗

这里犹其以查收窗为主。查收的要点一点是查收窗和天台门的的密封性。

窗的密封存性查收最麻烦的一点是，只有在大雨天方能试出利害。但一般可以

经过查察密封胶条能否完好坚固这一点来证明。天台门一般要看天台门的内外

的水平差度。以前看过一种状况，天台的水平与室内的水平居然是相同的，这

样，就很难防备在大雨天雨水渗进的问题了。

原

hard-rock

收房应向开发商索要住所使用说明书和质量合格证书.

查收应以合同书及附件规定的为准.

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面积应以有资质的测绘单位出具的证明为准注意使用面积与建筑面积不

一样层高以合同规定为准实质层高比注明值少之内均为正常.

花园面积能否大于其承诺的最小值.

门窗安装能否正直与墙壁的接缝能否密封坚固?门窗质量能否合格(平直度密

封性坚固性等)?

各层防水能否做好?(可以从天花板能否有水渍判断)

各种管线功能要认识如空调管路要保温等.

内外墙面能否有裂纹地面墙面能否平坦.

天台露抬的地砖能否坚固有否破碎裂纹活动等现象.

安装的安全护栏能否坚固.

电路水道能否接通?

电水暖煤气等表具能否齐全指示数字是多少?

空调运行冷热试验.

合同规定的赠予用具能否xx?

电视电话宽带接口能否xx?

厨房卫生间的xx能否具备?

信报箱能否安装?

可视对讲远程遥控煤气火灾报警窗磁门磁等控制和安全设施能否安装到

位?

社区环境及合同中的其余商定.

集体收房程序指南

第一步：

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带齐身份证件、所有购房资料、房屋交付通知书（“入住通知”）、一定花费

（如物业花费）以及验房工具、照相机、录音笔、小型摄像机等采证工具，

以业主身份前去博雅西园会所报到。（现金尽量少带；假如您对收房成功有很

大疑问、也许不肯意拜托开发商朝交契税和大修基金，可以不带）。

第二步：

假如您对收房流程有异议，一定充分表达您的想法和意愿。假如在收房流

程中，开发商有违反商定交房条件和交房手续、入侵您个人利益和选择权的事

宜，您要据理力争、以表现您的真实意愿。

第三步：

领取房屋交付必备文件：

《住所质量保证书》和《住所使用说明书》、《建筑工程完工查收存案

表》，以确立房屋能否已达到交付条件。

依据购房合同第十一条，您一定看到这些文件原件、确认房屋已经具备交

付条件以后，才能进一步进行验房、结算花费、交钥匙等交接工作。不然，后

续产生的风险和责任将由您自己负责（比方：

您对房屋质量不满意而要求退房的话，您的大笔money但是已经交给开发商，

您将处于被动）。

假如开发商拒绝出示这些证明文件、或文件不全，您可按购房合同第十一条，

要求开发商签收“关于出卖人拒绝出示《住所质量保证书》和《住所使用说明

书》、《建筑工程完工查收存案表》的责任确认函”（附件1）。

第四步：

房屋检验（验房）（包含小区环境、周界）

（1）本程序是开发商和业主之间的必备流程。

（2）假如开发商拒绝先验房后办理其余交付手续，则业主可要求开发商签

收“关于出卖人拒绝交验房屋的责任确认函”（见附件二）后中断办理手续。

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（3）开始署《房屋收状况表》（依据您上一次看房提交的整顿意逐个照，并参

照“收房知”）（以下几点必填写，先个例子，今后逐渐充和更正）

A、房屋生、厨房、洗衣防水未做避水；

B、xx没法不可以确能否已通；

C、没有梯的准运；

D、未启用；

E、保安系未；

F、⋯⋯⋯⋯⋯⋯

G、以下填写套房屋个性；

H、⋯⋯⋯⋯⋯⋯

（4）要求开商出具《面告》，若面超出3%，可以中断收房。（估超出3%的可能性

很小，所以里不出确函模板，个

:）（5）假如房后您量多且需大整顿，主可要求开商收“关于房屋存在量要求限时

整顿的确函”（附件三）后中断理手。

（6）假如房后您量少、或可以接受，主可字确“房通”，但将的逐个填写在

房上。

别的，尽量在房上加上以下几句：

“若房屋不吻合相关国家制准或行准、且并未明确见告并获取自己面确，自

己将保留退房或索的利，按未完成交房；由此而致自己的失（包含装修），自己有

提出一步的要求。”

“若房屋有更，且并未明确见告并获取自己面确，自己将保留退房或索的利，

按未完成交房；由此而致自己的失（包含装修），自己有提出一步的要求。”

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第五步：

进行房屋面积确认、签订《商品房实测面积结算增补协议》

（1）本程序是在您对房屋交付的基本条件满意以后，开始实质交接的此

中一个环节。该环节可以与后边的环节不分先后、或同时进行，可以两方友善

协商。

（2）开发商应出具《实测面积测绘报告》。若您对房屋实测面积有异议，

则不要签订该协议，可以要求开发商签收相关确认函（或由开发商准备）。

第六步：

结算房款、各项花费、延期交房违约金

（1）面积补差：

对面积偏差没有异议的，可以签订面积结算协议，结算房款差价；对面积

偏差有异议的，可以暂不结算房款差价。

特别注意：

经审察《商品房买卖合同》，缔盟工作组认为，只要合同规定房款已经付

清，业主有官僚求开发商交付房屋（即交钥匙）。后续环节都可以在交钥匙以

后完成，业主也可依据自己状况，作出合适退步、遵从开发商的安排，以便于

赶忙办理相关手续。

（2）延期交房违约金：

结算延期交房违约金

第七步：

交钥匙

（1）开发商交钥匙。

第八步：

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和物业公司签订物业协议、向物业公司缴纳物业费

（1）依据法律规定，您应该与开发商指定的物业公司签订物业协议。

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