搜房网验房知识及注意事项

2023年4月21日发(作者：一线品牌家纺十大排名)

zt毛坯房验收的好处和要点

1：验收内容：

（1）水电 （2）内墙的平整度 （3）地面和顶面的平整度

（4）防水 （5）铝框是否放正

2：验收有哪些好处？

开间尺寸：有大小头 方不方正。

不验房的后果：装修时地板不顺直，影响美观！

不验房的结果：（难）整个内墙要重新抹灰。

验房建议：视问题的程度定 1 不收房，要求整改！2 收房，向开发商索赔。

开间尺寸：实用面积不达要求。

不验房的后果：面积达不到等于多花冤枉钱。

不验房的结果：没发现，多花冤枉钱。

验房建议：视问题的程度定1退房！2 收房，向开发商索赔。

室内净高：不满足设计要求。

不验房的后果：空间让人感到压抑。

不验房的结果：无，因为你发现不了。

验房建议：向开发商索赔。

室内净高：有高差。

不验房的后果：家具上面空间间隙不一样大影响美观。

不验房的结果：无，因为你发现不了。

验房建议：向开发商索赔。现场订做家具！高的家具一直做到天棚，或使用低家具，

看不出来！

3：验收毛坯房时需要需要注意的八个方面。

（1）、全部外饰面，包括阳台、雨罩的外饰面应按设计文件完成装修工程。

（2）、公用部位、公共设施、各种管道(给、排、雨水、暖、热)、电气设备(配

电箱、柜、盘、插座、开关、灯具等)等都应按设计文件完成全部装修，并按规定完成各

种测试项目。

（3）、各种管道应进行通水、试压、通球试验和暖气热工调试等验收工作。

（4）、屋面工程项目进行蓄水、淋水试验。

（5）、户门以内各房间采用预制楼板或现浇板顶棚的，应做到不抹灰、用腻子

找平，达到板缝密实、无裂缝，接搓平顺无错台，表面平整、色泽基本均匀、线角顺直；

户门以内各房间基层地面混凝土应做到表面平整、压实，达到粘结牢固、无裂缝。

（6）、有防水要求的房间地面应严格按照防水层、保护层的建筑要求来规划，

在验收时应进行两次蓄水试验，做到无渗漏。

（7）、地漏与泛水坡度符合设计要求，达到不倒泛水，结合处严密平顺，无渗

漏。

（8）、各种房间水泥地面基层标高，应考虑预留再装修时的高度尺寸要求。

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zt我们有验房的必要吗？花钱请专家来验，值不值?

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要交房了，广大业主都面临一个问题——收房与验房。但是，根据调查显示，95%

的业主不会想到请专家来验房。

为什么呢？分析原因，其一，有一部分根本不知道还有专门验房的专家。

其二，绝大部分业主错误的认为，房子能出售，肯定经过国家建筑等相关部门的验

收，不会出现结构性的大问题，至于那些小问题不会影响什么，再花上300多元请人来

验收，岂不多此一举？划不来。

其三，有的业主觉得即使请专家来验房，找出了问题，如果物业不予整改，那不照

样没用，等于白花钱。

其四，有的家装公司设计师与业主洽谈时，误导业主，他们表示公司可以免费为业

主验房，业主觉得这样省钱。

那么，请专家验房真的没有必要吗？看了我的分析，你也许就不会那么认为了。

首先，房屋也是一种商品，不同的是在你没有见到商品时就给人家开始付款。当你

面对小商小贩的短斤少两的欺诈行为时，就会找到市场管理人员讨回公道；当你刚刚使

用新买的手机出现毛病时，也会不辞辛苦找到商家要求更换；当你开着新买的爱车兜风

发生故障时，更会气愤的去找商家理论讨说法。但是，当很多业主朋友面对几十万甚至

上百万的商品房时，反而变得麻木了起来，甚至无所适从不知从何入手。觉得面对层层

机构不知从何下手，投诉无门，最后只能认命。

其实，一码是一码子的事，现在的社会，权利和利益别人不会拱手送给你，而是需

要自己去争取。争不争取是一回事，争取不来又是另一回事。如果你连争取的勇气都没

有，那你就默默接受现实吧。

其次，从专业角度说，为什么要验房？我总结如下：

1.验房是法律、法规赋予业主的神圣权利。作为房屋的购买者有权获得符合国家规

范要求的合格商品，也有权对自己所购置的房屋进行检查验收；

2.验房是科学评价房屋价值的重要依据；

3.验房是先行的维权的必要手段。

4.验房是装修前的必要步骤，有利于掌握房屋结构形式，为装修设计和装修工程谈

判提供重要依据。

5.业主请专家验房，维护了自己的权益，也利于房地产市场的规范发展。优胜劣汰，

利于管理过硬、信誉良好的开发商、施工单位得到更好的商机，而管理混乱的企业早日

被淘汰出局。说大点，也利于我国房地产行业整体水平的提高。

6.专业验房可以提供直接服务给业主，使业主有了专业的支持，保证了在信息上与

开发商的基本对等。

第三，一些业主找家装公司装修，顺便也就免费验房。请问你对这种验房放心吗？

我曾见到过设计师去“验房”，唯一的工具就是一把钢卷尺，左右一量，然后用手关节

在墙面上敲敲，结论是：阴阳角基本方正，墙面没空鼓，垂直度、平整度都能达到装修

要求。业主着急了，“你这不是糊弄我们吗？”

暂且不说设计师的专业水准问题，不用我说，你自己也能想明白，他们不就急于让

你开始装修吗？等着挣你的钱呢。如果发现渗漏、裂缝等土建问题，业主又得和物业协

商整改，费时间又很麻烦。再说了，如果家装公司给人家找的毛病多了、大了，你还想

不想在人家物业管辖的小区内装修，这不自找麻烦吗？

第四，花钱请专家验房，值不值？用例子来说话。

鼎新花园张先生收房时，自己在房间转了几圈觉得没问题，就签字收房了。随后找

游击队装修，完工不到1个月，问题慢慢出来了。张先生发现靠近墙体位置的踢脚线没

法收口，缝隙太大，工长说，“这是你家房间不方正造成的，不是我们铺贴的问题。”接

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着发现墙面渗出点点锈迹，工长说，“没办法，你家墙体内的钢筋头外露太多„„”

算算账，有的问题还可以整改，而有的无法整改，或者整改起来代价很大。如果张

先生验房时花上300多，验房师肯定会帮他找出土建的问题，并告诉他，装修时应该注

意哪些问题，怎么做才能弥补这些缺陷，也不至于最后掏更多钱来整改，既费时又费力，

也不问问自己，为什么要这样的折腾呀？

老实说，不存在问题的房子目前是没有的，就是看有什么问题。一般收房时会碰到：

阳台天花漏水、厨房漏水、卫生间渗水、插座零火线接反、缺地线、缺面板防水盖、墙

面空鼓开裂„„不懂行的业主自然看不出来，走马观花一遍就觉得没问题，随后签字收

房。但是，当你装修时碰到这些扯皮事时，再去找物业很被动，不仅责任难以划分，而

且牵扯到各方利益难以协调，即使协调好了，整改起来又麻烦，那个劳心和折磨会让你

狠狠地在心里悔一回：“唉，当初真该叫验房师来看看。”

这还算轻的，如果是严重问题——漏水等，就不是几百一千能够搞定的，而且工期

也不短。如果电有什么差错损失的可能就无法弥补了，电起火、触电事故一旦发生，可

以说是抱憾终生！以后如果什么东西坏了换一个都很难，要么很难找到配套的，要么就

有色差等。这不是危言耸听，真心劝诫广大业主朋友，千万不要糊里糊涂的把房收了！

最后说说验房的状况。市场化使得一些不良开发商片面地追求经济效益，在有可能

的情况下，过分强调了收益，这也就是造成房屋质量问题多的主要原因。由于种种原因，

国家目前还没有成立一个真正意义上的验房机构或者组织，老百姓呼吁政府成立相关行

业牵头来把关，但是利益的博弈和法律的滞后让验房这个新兴行业举步维艰，政府部门

也是采取默许的态度，老百姓收房时找验房师，实在是无奈之举，这是一种制度缺陷下

自救式的维权。

可喜的是，其他一些城市已经相继出现了民间验房机构和个人，特别是南京，验房

非常火爆。号称南京民间验房第一人的丁渤先生，被“南京零距离”等多家媒体竞相报

道，上海等其他城市的业主甚至集体邀请，现在，南京收房业主中间流行一句话：“今

天，你请人验房了吗？”他们现在的观念是，即使花钱请专家验收了没有发现问题，买

的就是放心。但是，谁家的房子能没有问题呢？

鉴于验房的火爆，曾在全国两会上有关代表在谈及住房问题时，特别提及南京验房

市场的火爆情况，对南京验房市场予以肯定。南京市房产局房地产教育培训中心及时将

有关情况整理上报给国家建设部，酝酿开办验房师培训班试点，并已经得到建设部的批

准，目前，验房行业在国内其他省市呈燎原之势，随着西安业主意识的提高和市场的规

范，西安验房行业开始热乎起来。

附：验房的法律依据

在买卖合同中，“先验后收”是通常的交易习惯，而“先收后验”的交易习惯可能

存在，但一定是一种非正常现象，具有典型的霸王条款性质，与市场经济的基本原则相

悖，为现代民法和经济法所否定。

《合同法》第三条规定：“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强

加给另一方”。《消费者权益保护法》第十条规定：“消费者享有公平交易的权利，消费

者在购买商品或者接受服务时，有权获得质量保障、价格合理、计量正确等公平交易条

件，有权拒绝经营者的强制交易行为”。《消费者权益保护法》第八条规定：“消费者享

有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利”。不通过验房，买受人

的知情权无从保障， “先收房、后验房”的霸王条款，完全剥夺了买房人对所有购房

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者的知情权。

开发商可能会认为，因为双方合同中未约定是先验后收还是先收后验，因此其规定

先收后验就是有理由的。对于这种合同中未约定履行方式的情况，《合同法》第六十二

条第五项规定：“履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行”。在交房中

有利于实现合同目的的履行方式只能是“先验后收”。

买卖合同中对标的物的验收，法律也有明确规定，《合同法》第一百五十七条规定：

“买受人收到标的物时，应当在约定的检验期间内检验。没有约定检验期间的，应当及

时检验”。《合同法》第一百五十八条规定：“当事人约定检验期间的，买受人应当在检

验期间内将标的物的数量或质量不符合约定的情形通知出卖人。当事人没有约定检验期

间的，买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合理期间内

通知出卖人„„”。不对标的物进行验收，买受人就无法发现标的物数量和质量是否符

合约定，也就无法在合理期间内通知出卖人是拒绝还是接受标的物。如果作出“不论标

的物品质如何，不经验收而其所有权和风险都转至买受人”的解释，对买受人是极不公

平的。

“先验房、后收房”有利于市场稳定，保证交易安全，实现对经营者的监督。《消

费者权益保护法》第十七条规定：“经营者应当听取消费者对其提供的商品或者服务的

意见，接受消费者监督”。

——————注：搜房网公益验房接受网友监督，不作法律参考依据„„

一、验结构

装修者一拿到房子应当考察一下房屋结构，房屋的结构问题没解决就急着装修，就象在沙堆上造房子随时有崩

塌的危险。所以考察结构是我们要过的第一关。

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1、看承重墙是否有裂缝，若裂缝贯穿整个墙面并且透到背后，该房存在危险隐患，局部墙面存在细微裂缝，可

在装修过程解决。

2、用尺子测量房间的实际面积。如果误差较大可以要求开发商或委托专业机构复测。也可以请装修公司派人来

直接量尺寸，省去以后的麻烦。

3、检查房屋有无倾斜需用专门的仪器，但大家也可在用细绳子拴上一重物，贴墙放下至墙脚检查其倾斜程度。

误差3cm以上才会对装修造成严重影响。

４、仔细检查墙身、顶棚楼板有无倾斜、弯曲、隆起或凹陷。如果发现应当通知物业及时处理，这些问题不得

到解决是无法开始装修的。

二、验墙体

墙体质量不好的住宅装修后常发生墙面开裂、瓷砖脱落、墙面渗水等问题，所以一定要在装修前彻底得到解决。

1、看外墙是否有开裂及渗水。有无明显的水印和霉点。特别是查一些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方，如有

的话，务必尽快查明原因。

2、看墙面是否有麻点。这种麻点专业称“石灰爆点”，是石灰水没有经过足够时间的熟化所致。如果顶部有麻点，

对室内装潢将带来很不利的影响。

3、墙面碎裂纹大多是腻子或水泥压光层的毛病，大部分装修都能弥补，但轻体墙的碎裂纹很有可能是墙体质量

问题。所以一定请装修公司装修前看清楚。

4、查墙面是否空鼓只要用小锤轻轻一敲便知。若听到“空空”的声音，说明有空鼓现象，不返工；有可能装修的

时候打穿楼板引起官司。

三、验水电

水电是整幢住宅的经脉，如果不顺畅，日后连最基本的生活需求都会出现问题，实在是一件让人头痛的事情，

装修前检验一下水电基础设施，切莫马虎。

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1、打开龙头看否有水，是否有截止阀生锈影响水质。检查每一个水龙头，观察上下水管道有无渗、漏、堵现象。

2、检测室内插座是否通电，相位是否正确。

3、检查弱电是否符合设计，安全合理。

4、开关箱内各分路开关应有明显的标示。如果没有或不明确，装修期间立即纠正。

四、验管道

管道不通畅，煤气等该进的进不来，污水等该出的出不去，对我们的居住环境将有恶劣的影响，排堵保畅是我

们验收管道的基本要求。

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1、检查燃气表是否安装？燃气报警器是否安装？查天然气是否已入户，查煤气表的数字，记录下来，以后在交

煤气费时应扣除。

2、检查出水口、檐沟、落水管安装是否牢固，查看接口是否平密是否渗漏。像图中这样的渗水情况一定要在装

修前找开发商解决。

3、卫生间应在吊顶下留通风口。留在吊顶上面时要用手灯查看是否具备安装性，卫生间在楼道内有窗户的应该

安装防盗网。

4、打开水阀看排水是否流畅（否则下水管被建筑垃圾堵塞），放水同时用卫生纸擦拭上下管道底部有无渗漏。

五、验防水

没有好的防水，厨房卫生间的积水会透过楼板渗到楼下，污染别家，给你的邻里关系带来无尽的麻烦。

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1、防水是比较容易出现问题的地方，而且一旦装修以后，责任不好鉴定，所以一定验房时作好检测。看找平层

30mm,淋浴墙面1800mm以上是否做了防水。

2、再作闭水实验，用水泥砂浆在门外25cm内围一道约10cm的“U”型门槛，堵好地漏等排水口放满水（地势

最高处2cm即可），24小时后去楼下查看即可。

3、地漏与泛水坡度符合设计要求，达到不倒泛水，结合处严密平顺，无渗漏。可以把乒乓球放在地面，若乒乓

球顺势滚到地漏处，就可以了。

4、顶层住户查渗雨。如果买的是顶层，一定要查看各个房屋的顶面有无雨水渗漏的痕迹。因为按照建筑施工要

求，所交工的房屋要经得起两场大雨的"考验"。

六、验门窗

要想将来住得舒适，好的门户不能少。门窗结构不好，密封性能差，不但会漏雨进水，还会大大影响房屋的隔

音和保暖。对以后的装修影响很大，不要掉以轻心。

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1、检查所有窗户是否为预售合同中约定的产品，所使用的产品品牌、型号是否和合同或展示样品相符合。检查

玻璃不能有破损，或划痕。

2、开关所有窗户，观察开启关闭是否顺畅。有时门窗轨道里会有灰尘和建筑垃圾，所以切不可用蛮力推拉门窗，

感觉有阻塞查看清扫一下，就可以开了。

3、门窗和设备的验收，门窗除了验收牢固、平直、开启自如外，主要是检查密封和损伤，密封胶条和外伤可以

肉眼看出，关上门窗能试听隔音效果。

4、检查各窗户的五金配件如风撑、月牙锁装配是否齐全，完好无损。

工具准备

▲准备响鼓锤一支，用于检测墙面空鼓；（市场上不容易购买，可用实心细金属棒代替）

▲准备验电插头一支，用于检测电路状况；（市场价格15元~25元，电子城或淘宝有卖）

▲准备几支白色粉笔，用于现场标记。（切勿使用彩色粉笔，避免腻子披刮后反色）；

▲水盆或小水桶一个，也可向物业借用。用于检测水龙头是否通畅及水压状况，检测排水管道是否通畅；

▲废报纸一张，打火机一个，用于检测烟道排风是否通畅；

▲手电筒、小镜子各一个，用于光线不好或肉眼无法直视的部位；

▲准备5米或7.5米卷尺一支，用于测量；

▲准备记事本一个，圆珠笔一支，用于记录；

▲塑料袋若干、橡皮筋若干，用于验房后封闭排水管道；

验房步骤Inspection room steps

第一步：检查墙面是否有空鼓现象。空鼓现象由于其隐蔽性，往往是被广大业主所忽视的。但墙面空鼓如

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果没有及时发现并处理，对日后的装修工程将极为不利。墙面空鼓是日后墙面基层材料龟裂、脱壳的主要元凶。

所以检查墙面是否有空鼓现象一定要细致认真，所有墙面一定要逐一排查。如果您家出现空鼓现象比较严重，其

他家也往往存在同样问题。在集中收房阶段，地产商会集中给予解决。

检查墙面空鼓的方法是，用响鼓锤匀速扫过墙面，聆听墙面的响声。“响声沉闷”，证明墙面抹灰层下无空鼓。

“响声清脆”，代表墙面抹灰层下有空鼓。发现有空鼓现象的墙面要细致检查出空鼓整体区域，用粉笔标记出空鼓

范围。

第二步：电路验收。很多业主在房屋验收的过程中往往忽略了电路部分的验收，而电路问题是万万不可小视

的。轻则带来装修返工，重则损毁电器。那么我们如何对电路状况作出准确的判断呢？传统的用电笔或灯泡来测

试电路的方式是不可取的，传统方式只能反映电路是否接通，但是否接通地线、零火线是否错接、漏电保护是否

起作用等信息是无法得到反馈的。想要完成标准的电路验收工作，我们需要要具备一个专业工具——验电插头（市

场价格15元~25元，电子城或淘宝有卖）。

第三步：水路验收。收房阶段的水路验收主要是指排水管道的检查，在未装修前如果发现存在排水问题，解

决起来成本相对较低。排水管道的验收方法如下：1、用自带或从物业借来的水盆或小水桶接满水，接水的同时

注意观察水路头的水压状况是否良好。水压不足会引起水感应启动燃气热水器启动不伶俐或太阳能热水器冷水供

应不足的现象。2、用接好的水分别灌入马桶下水、洗面台下水、洗菜池下水、地漏等，检查排水是否通畅。3、

检查有问题的现场标记，无问题的则用带来的塑料袋进行封堵，防止装修时落入异物。

第四步：验门窗、玻璃密封胶。检查门窗是否开合顺畅，门窗锁具咬合是否正常，窗户玻璃密封胶是否均匀

严密，窗框与墙体结合不是否平整、封堵是否严密，避免发生雨天漏水现象。

第五步：检查裂缝。墙面、地面、顶面是否有裂缝。如果发现有局部龟裂现象说明此处已经空鼓，要标记铲

除；阳台结合部如有较大裂缝说明阳台已经发生沉降；顶面如果发现顺梁裂缝说明楼板已经翘曲，发现斜裂缝说

明楼体有沉降，垂直于梁的裂缝如果比较细小则无大碍；梁面上如果发现较大裂缝则要即时修补，以免钢筋受到

腐蚀。

第六步：检查烟道排风。在烟道口附近点燃报纸，观测烟道排风孔的抽风能力。

第七步：检查墙孔。检查是否预留空调孔、抽油烟机排风孔、卫生间换气孔、燃气热水器墙排孔，并观察其

位置是否合理，如果需要隐蔽是否会造成吊顶位置过低等现象。

第八步：记录。记录工作除了要记录上述八步检查过程中发现的问题外，还需要记录以下几组数据。

1、 水距。（测量马桶下水管中心距马桶背墙的距离，比便购买马桶是选择对应型号）

2、 披刮腻子位置。（检查毛坯房局部是否已经披刮了腻子，做记录，装修时要铲除并计入预算）

3、 承重墙及非承重墙位置。（装修设计时的必要参数）

4、 保温墙位置。（关系到装修防裂处理工程量，制定预算时的必要参考数据）

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