XXX0415长沙市城市规划管理技术规定

XXX0415长沙市城市规划管理技术规定

补充规定

为进一步规范治理，统一规划许可审批标准，依照国家和省市相关法律法规，结合本市实际情形，对《长沙市都市规划治理技术规定（修订）》（下称《技术规定》）作出如下补充规定。

第一条 都市建设应按规划成片实施，一样应以街坊为单

位，以规划道路为界限，规划蓝线原则上应划至用地周边规划道路中心线。无单独建设条件和规划部门认为不适合单独建设的，必须按规划要求与周边用地整合。

第二条 同一建设项目，各地块（控规）规划指标经规划行政主管部门核准，可在建设基地范畴内总量平稳。但不同建筑性质的容量指标不得相互转换。

第三条 与居住建筑平面形式相似的各类建筑。用地性质为居住的为酒店式公寓，用地性质为商业的为公寓式办公或酒店式办公。

第四条 非居住建筑（医院病房楼、休（疗）养院住宿楼以及幼儿园、托儿所生活用房和大、中、小学教学楼除外）位于居住建筑北向时，其建筑间距按该非居住建筑在居住建筑南向同型布置的建筑间距操纵，其间距最小值低层不小于6米，多

层不小于9米，同时须满足消防和各专业规范要求（两栋建筑间距值内插建的情形除外）。

第五条 高层建筑位于南侧，与相邻居住建筑为非平行布置时刻距按下表：

间 间距

类区

距

Ⅰ类地区

方位

a≤300

300

a≥600

按平行布置的居住建筑操纵

0．7S

0．6S

0．8S

0．7S

0．9S

0．8S

Ⅱ类地区 Ⅲ类地区

注：①表中“S”为南北向布置时的标准间距值；

②表中“a”为相邻建筑的夹角。

③表中“间距”为建筑正南北向重叠部分的平均间距。

④当a≤300时，正南北向最近点间距在Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ类地区分别不得小于21M、24M、27M。

当300

当a≥600时，南北向最近点间距在Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ类地区分别不得小于15M、18M、21M。

第六条 高层建筑的建筑主朝向临都市道路主体直截了当落地，或多层商业建筑设有骑楼的，退让规划道路的距离可按《技术规定》相关要求减少2米。

第七条 建筑离界、退让等不满足《技术规定》相关要求，设计方案经专家评审会通过后，可由市规划行政主管部门按程序初审并报市政府审定后予以认可。

第八条 居住及商住用地内商业建筑原则上应集中设置。临12米以上都市道路的商业应设置宽度不小于2.4米的骑楼（临都市道路仅设置集中的人流出入口的大型商业可不设骑楼），且应配建为其服务的相对独立的停车场（库）。骑楼部分不计入建筑面积和容积率。

第九条 居住用地临都市道路的住宅建筑底层原则上不设置商业。居住区规范要求配套的商业无独立设置条件须在住宅建筑底层配设的，不应超出主体建筑最外围轮廓线。

第十条 居住及商住用地临路幅宽度26米及以上都市道路设置的商业建筑总长度（含建筑底层商业部分）不应超过用地临都市道路边线总长度的30%；临路幅宽度26米以下临都市道路设置的商业建筑总长度（含建筑底层商业部分）不应超过用地临都市道路边线总长度的50%，主体建筑长度大于上述规定时，商业建筑不得超出主体建筑正投影范畴。当临街商业退让都市道路边线（或绿化带边线）大于等于20米时，该部分临街商业可不计入临街商业长度。

第十一条 居住建筑阳台及套内花园等按正投影面积的1/2运算建筑面积的部分，其计容面积不应超过套内计容建筑面

积的10％。套内计容建筑面积为入户门内所包含的各部分建筑面积之和。

第十二条 在建筑内设置的各类型公共开放空间，不另奖励增加可建建筑面积。

第十三条 建筑设计方案经专家评审会通过后，项目容积率超出规定值的1%以内，可由市规划行政主管部门按程序初审并报市政府审定后予以认可。

第十四条 高层住宅设置电梯应满足如下要求：

（一）12层及以上（不包括11层复式住宅）独立单元的高层住宅电梯设置不得少于两台；

（二）高层居住建筑每单元户数超过60户时，其电梯设置不得少于2台，且平均每台电梯的服务户数不宜超过75，50平方米/户以下小户型，户数按75%折算配置电梯。

第十五条 新建的套内建筑面积50平方米/户以下居住建筑，按《技术规定》要求的操纵间距，不作为客体建筑纳入日照分析。

第十六条 新建高层建筑原则上不得对相邻现有住宅的日照产生阻碍，对邻近地块拟建住宅是否有阻碍，按对等退让原则做模拟日照分析确定。在规定的日照分析范畴内对小于国家规定日照时刻建设单位应取得受阻碍住宅产权人的同意。相邻现有建筑原有日照不足但没并进一步减少的，不受此条限制。

第十七条 新建住宅应尽可能满足日照要求。关于极少数日照不满足日照标准要求的住宅，经规划行政主管部门审查后，原则上不大于总户数比例的5%。建设方应主动向客户提供经复核日照分析报告，并在住宅销售合同中注明该住宅日照情形。

第十八条 建筑底层的共享架空开放空间的层高，多层不应小于3.0米，高层不应小于4.0米，架空开放部分不运算建筑面积及容积率。建筑楼层部分设置的共享空中花园，应靠外墙设置，架空高度不得小于三个标准层高，且应与公共交通空间直截了当连通，开敞的共享空中花园按正投影面积的1/2运算建筑面积，封闭的共享空中花园按正投影面积运算建筑面积。

第十九条 重要地段及临宽度26米及以上都市道路的居住建筑，其临街面阳台应封闭或采取相应的技术措施幸免对都市景观的阻碍。

第二十条 独立外挑的空调外机搁板宽度不得大于0.9米，累计长度不得超过该户面宽的1/3。

第二十一条 建筑色彩应符合《长沙市都市色彩规划》及相关规定要求，整体风格应与周边建筑相和谐。户外广告应符合长沙市户外广告详细规划及有关规定要求，并按《长沙市户外广告治理方法》要求另行报审。

第二十二条 幼儿园及小学按1个/班、中学按1.5个/班的标准配设机动车停车位，并应在出入口邻近增设临时泊位。

第二十三条 新建居住项目未配设社区办公用房或所在社区办公用房面积未配足的，须按标准配建社区办公用房。社区办公用房配建标准为：建筑间距Ⅰ类区建筑面积不小于300平方米，建筑间距Ⅱ类区建筑面积不小于500平方米，原则上应有独立对外的出入口。由开发商按规定提供的社区用房，运算建筑面积，不计入容积率。

第二十四条 新建开发项目须配设物业治理用房。物业治理用房配设标准为：总建筑规模在20万平方米以下的，按照0.5%的比例配置（地下车库按照其建筑面积的50%运算配套）；项目总建筑规模在20万平方米以上，除按照20万平方米的0.5%的比例配置外，超过部分按超出面积的0.3%的比例配置；物管用房建筑面积不得少于150平方米，间数不得少于两个自然间，一样不得设置在地下室。

第二十五条 本补充规定自发文之日起施行。此前已取得“一书两证“、建设用地规划定点（要点）通知单、规划设计条件审查通知单、已审定修建性详细规划或规划设计总图并在其有效期内的建设工程仍按原审批的内容执行。已颁布施行的文件内容与本补充规定不符的按本补充规定执行。

附件：1、运算规则

2、建设项目规划编制内容及深度

附件1：运算规则

一、本附件未明确的情形均按照国家相关规定和规范执行。

二、基地面积运算：基地面积是指建设项目用地红线内可实施开发建设部分的面积，应与用地红线的有效用地面积相符。都市道路红线内、河道蓝线内、绿地绿线内的面积不应计入。

三、总建筑基底面积运算：规划用地红线范畴所有建筑基底面积之和即为总建筑基底面积。建筑的基底面积统一表示为建筑物地上轮廓最大投影面的面积，包括突出地面的建筑部格外轮廓线（突出建筑物的无柱雨棚，飘板等不计）。

四、容积率运算：

（一）地下、半地下空间设置的车库、地下设备用房（配电间、水泵房、地下水池、空调机房等）、地下交通用房（楼梯间、电梯间及前室）等设施用房面积不计入容积率指标，但作为其他性质使用的地下空间（含物业用房）均应计入容积率指标。

（二）建筑物顶部有围护结构的不超过屋面1/4的楼梯间、电梯机房及辅助用房计入建筑面积，不计入容积率指标。

五、建筑面积运算：

（一）建筑楼层内的无规定术语说明和运算规则的空间，有永久性顶盖有围护结构的按围护结构外围水平面积运算，有永久性顶盖无围护结构的按结构底板水平面1/2运算面积。

（二）除复式（跃层式）住宅外，公寓和住宅标准层层精湛过3.60米（不含3.60米），按两层运算建筑面积和层数；商业建筑层精湛过5.60米（不含5.6 0米），按两层运算建筑面积和层数；办公建筑层精湛过4.50米（不含4.50米），按两层运算建筑面积和层数。有专门要求的用房不按此规定。

（三）建筑物底层空间作车库、杂物间使用，层高2.2米（含2.2米）以上的运算全面积，层高2.2米以下的不运算建筑面积。

（四）住宅10层以上的交通、消防连廊无围合的按水平投影面积的1/2运算建筑面积；有围合的按按水平投影面积运算建筑面积。

（五）以下情形不运算建筑面积：

1、起隔热作用的非结构墙体；

2、利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖的房屋；

3、楼梯已运算建筑面积的下方空间；

4、成套复式住宅上层为空的相关外围墙体；

5、地下层中的水池。

（六）住宅套型面积的运算：住宅套型面积仅包括住宅套内面积和标准层的公共分摊面积，不含非标准层门厅、电梯井、楼梯间等附属用房、设施面积。

（七）设计加以利用的房屋屋顶为斜面结构的，其垂直高度在2.2米及其以上的空间，按其正投影面积计入建筑面积，

2.2米以下的不计入建筑面积。详细规划设计时期可按标准层正投影面积的50%作为估算值计入相关指标。

（八）消防避难层不运算建筑面积，但利用作为其它用途的应运算建筑面积。

六、建筑密度运算：利用地势高差进行建设的，其建筑密度按如下规定运算：

作为建筑密度运算的基底面积为，主楼部分建筑（图示A）投影面积与作为非配套设施使用的裙楼部分建筑（图示B）（扣除主楼投影面积）投影面积的50%之和。

基底面积=SA+（SB-SA）*50%

七、绿地面积的运算：

（一）绿地面积运算的起止界：对宅间路、组团路和小区路算到路边；小区路设有人行便道时，算到人行便道边；临都市道路，居住区级道路时算到道路边线；距房屋墙角1.5米；对

其它围墙、院墙算到墙角；

（二）建筑物架空开放空间内的绿化不纳入绿地面积的运算；

（三）利用地势高差实施的，满足本地植树绿化覆土要求，方便行人直截了当通达的屋顶绿化按全面积计入绿地面积；

（四）水面、水景、绿化休闲广场按全面积计入绿地面积；

（五）植草的消防通道计入绿地面积，植草的停车场按40%

计入绿地面积；。

八、建筑层数和高度的运算及表示方法：

（一）假层、夹层、附层、插层，假如层高在2.2米（含2.2米）以上不管是否运算面积，均按自然层计入建筑总层数；

（二）坡顶住宅顶层其外墙檐口高度如超出1.2米（含1.2米），则视为一个自然层；如在1.2米以下，建筑层数表示为XF（自然层）+0.5（阁楼），即（X+0.5）F，如6+0.5F；在总图标注中，顶层为坡屋顶阁楼、复式或跃层时，层数统一表示为XF+1，如6+1F，总图建筑面积按6.5层运算；

（三）建筑底层作为架空层或层高小于2.20米的车库、杂物间等，其层数标注为1（架空层）+XF（自然层），即1+XF，如1+6F；

（四）首层标高平均高于周边地坪1.5米，则视为地上层，且按自然层计入建筑地上层数；低于1.5米（含1.5米），则视为地下层，不计入建筑地上层数。

附件2：建设项目规划编制内容及深度

一、修建性详细规划（总平面图）编制应表达以下内容：

（一）总平面图：

1、拟建建筑物的定点坐标、用地红线坐标、项目用地周边50米范畴内现状地势图中的所有内容；

2、与用地红线、规划道路边线（绿地操纵线）、轨道操纵线、河道、绿地、高压线走廊、文物古迹爱护范畴等规划操纵线的距离及建筑间距；

3、公共绿地、市政公用设施以及教育、医疗等独立建设的公共服务设施用地范畴。

4、规划道路的宽度，转弯半径、操纵点的坐标、高程，地面停车范畴及车位布置方式，地下停车库等地下空间的范畴、层数、出入口方位；

5、按总图规划技术经济指标表（附表一）标明各项技术经济指标，各类不同性质的用地和建筑面积应分类运算；

6、按建构筑物汇总表（附表二）标明各建（构）筑物的栋位、名称、要紧使用性质、层数、高度及面积。

（二）说明书及附件：

1、交通阻碍评判报告（须做交通阻碍评判报告的项目）；

2、须做日照分析的应提供日照分析等照时线图；

3、消防及交通组织图；

4、俯视图、成效图；

5、用地竖向规划图；

6、其他文字说明。

（三）修建性详细规划的编制须满足《长沙市修建性详细规划编制标准》（CSGH/003-2005）深度要求。

二、建筑方案设计应符合规划设计条件的要求，文本深度应符合国家《建筑工程设计文件编制深度规定》（2008版）并表达以下内容：

（一）图纸部分：

1、总平面图设计深度须达到要求；

2、建筑单体设计要求：

①要紧平立剖面的尺寸及定位轴线（在机场或微波通道限高区范畴内，要注明屋面构筑物最高点的高度及绝对高程）；

②各房间的使用性质（按规定用语标明）；

③立面色彩和材质；

④公共配套设施的配置；

⑤建筑及夜景亮化成效图；

⑥新建重要建设项目须将项目及其周边200米范畴要紧建筑纳入三维仿真分析范畴，建立三维模型并贴附实际场景和设计材质对建筑环境和体量关系进行分析。

（二）文字说明：

1、项目概况和设计依据；

2、构思说明；

3、各相关专业设计说明（包括消防、节能设计）；

4、其他。

三、建筑报建图设计应符合以下要求：

（一）建筑报建图应（包括完整的平、立、剖图纸、平面图标注许多于3道的尺寸线，所有房间须按规定用语标明使用性质，空中花园、飘窗和空调板等应提供大样图；

（二）局部总平面定位图须注明建筑间距，建筑退让道路边线、用地红线的最小距离和拟建建筑物每栋许多于2个角点的坐标及其定位轴线编号；

（三）须做日照分析的应提供多点分析图及户型日照情形统计表；

（四）新建重要建设项目（要紧针对房地产开发项目）建筑报建图经审查确定完善后，须依照场地和建筑尺寸合理确定比例制作建筑模型，模型应尽可能如实反映新建项目设计的建筑空间形象和色彩。

四、交通阻碍评判报告应包含以下内容：

（一）建设项目概况应包括建设项目要紧规划设计条件、

要紧技术经济指标和业态、建设方案等内容。

（二）评判范畴现状与规划情形应介绍评判范畴内现状、

规划的用地和交通进展情形。

（三）现状交通分析应包括下列内容：

1、应对评判范畴内各种交通方式的交通流特点、交通

设施、交通治理政策及措施进行说明。

2、应对评判范畴内的现状道路、公共交通、停车、慢

行等交通系统的治理措施、供需和运行状况进行分析，提显现状交通系统存在的要紧问题。

3、交通需求推测应对各评判年限、各评判时段的背景

交通和项目新生成交通进行推测，分析评判范畴内交通系统的交通量分布和运行特点。

4、交通阻碍程度评判应包括下列内容：

（1）评判范畴内要紧交通问题分析。依照交通系统供需分析和交通阻碍程度评判，提出评判范畴内交通系统存在的要紧交通问题。

（2）评判建设项目新生成交通需求对评判范畴内交通系统运行的阻碍程度。

评判对象应包括评判范畴内的各种交通系统，包括机动车、公共交通、停车、慢行等。

5、交通系统改善措施与评判应包括下列内容：

（1）改善出入口布局与组织，优化建设项目内部交通设施；

（2）评判范畴内的交通系统改善：

6、结论及建议应包括下列内容：

（1）交通阻碍评判的结论及建议应包括：评判结论、必要性措施和建议性措施。

（2）评判结论应明确项目建成对评判范畴内交通系统的阻碍程度，明确交通改善后建设项目交通阻碍是否可同意，以及是否需要对建设项目的选址和（或）报审方案进行调整。

（3）必要性措施是保证建设项目交通阻碍可同意的前提条件。建议性措施包括对建设项目内部或评判范畴内交通系统举荐采取的措施与方法。对评判范畴内交通系统阻碍为显著阻碍的建设项目，应明确必要性措施。

五、工程管线规划及管网综合应包括以下内容：

（一）图纸部分：

1、采纳与修建性详细规划相同的比例尺；

2、在地下管线较复杂的地区（环线以内地区及其它建成区），应提供工程设施及管线现状图；

3、单项或综合工程管线规划图，应标明工程设施和构筑物（变配电站、电信局所、给水加压泵站、雨污水提升及处理设施、燃气输配设施等）的位置及用地界线或爱护界线、各类管线的平面位置、管径、操纵点坐标和标高，管径、标高宜用引出线表示，排水规划图单列；

4、修建性详细规划应编制管网综合图，应标明各种管线之

间及管线与建（构）筑物、道路、行道树等之间的相对距离，管线较集中处应用横断面图表示；

5、不同种类的管线应用不同的线型表示，且应用不同的颜色区分（见下表）。

工程管线规划线型及颜色

种类

供水

排水

雨污电力

电信

热力

（二）文字说明

1、工程设施（变配电站、电信局所、给水加压泵站、雨污水提升及处理设施、燃气输配设施等）的配置（位置、规模、用地等）和治理要求；

2、单独审批工程管线规划及管网综合时，应说明总用地面积、建筑面积、人口规模等与工程管线规划有关的数据；

3、水质、水压，用水量运算等；

4、排水体制，雨污水量运算，污水处理方式；

5、用电负荷运算，电力线路架（埋）设方式；

线型 颜色

蓝

赭

赭

紫

绿

红

6、电信需求量，电信管道敷设方式，经规划审批的微波站、卫星通信设施操纵爱护界线；

7、燃气用量运算及管道敷设方式；

8、热负荷运算，热力管道敷设方式；

工程管线指：给水、排水、电力、电信、中水、燃气、路灯等管线，有条件的地区还应考虑热力管道，专门地段还应考虑人防、防洪工程。

各种弱电管线（包括通讯、广播电视等）应同沟（槽）敷设。

六、建筑环境设计文本应包含以下内容：

1、文字说明，应包含以下内容：项目概况，规划原则及环境设计主题，临街建筑、广场等夜景灯光处理方式，景观雕塑小品和植被布局情形，中心花园、屋顶花园、广场、小区入口、架空开放空间等场所的处理，围墙和挡土墙、护坡的艺术处理，站厕、配电间、地库天窗、排风口的隐藏、美化处理等

3、景观规划总平面图（附技术经济指标一览表）；

4、景观分析图（从都市整体景观成效和与周边建筑的和谐角度分析景观节点、景观空间及景观轴线）；

5、建筑要紧立面成效图，标明外墙材质及色彩（按《中国建筑色卡》标明数值）。要紧景观节点成效图。

7、都市标志性建（构）筑物，宽度30米及以上都市道路

两厢的高层建筑和重要公共建筑、景观街、商业街两厢建筑及都市广场周边性建（构）筑物须做好夜景亮化设计，附夜景成效图；

8、竖向设计图（详细标明道路、铺装区、种植区、水景区的场地设计标高、坡向箭头等）；（修规中已包括，建议取消）

9、景观布局图（标明位置，可附园林小品一览表）和种植配置图（可另附植物名录表，并标明名称、图例及规格等）；

10、须有相应资质的设计单位签章，如项目用地规模较大，可分区出图；

11、要紧外墙的小样（可在成效图中做节点放大）。

附表一

总平面规划经济技术指标

总用地面积

净用地面积

总建筑面积

地 上

地 下

商业面积

居住技术经济指标

面积

其中

50平米以下/户

50-90平米/户

90-144平米/户

144平米以上/户

其他面积

计容建筑面积

容积率

建筑密度

绿地率

广场面积

地上

停车位

地下

物管用房面积

配套设施

社区用房面积

幼儿园（托儿所）面积

其他用房面积

附表二

建（构）筑物汇总表

栋号

总计

建（构）要紧使层数

筑名称

用性质

高度

建筑面积（平方米）

地上 地下