最佳户型图三室

房地产面积和户型图

一、房地产面积有哪些种类

（一）建筑面积及其计算方式

1．房屋建筑面积

通常指分户的建筑面积，由套内建筑面积和分摊的共有公有建筑面积组成，即：

建筑面积=套内建筑面积+公摊面积。

2．套内建筑面积

由套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积组成，即：套内建筑面积=

套内使用面积+套内墙

体面积+套内阳台建筑面积。

3．使用面积

是指房屋内实际使用的面积，按照房屋内墙面水平投影计算，包括卧室、客厅、

餐厅、厨房、卫生间、过厅、过道、储藏室、壁橱等，不包括墙、柱等结构和保

温层的面积，也不包括阳台面积。

4．套内墙体面积

是指套内使用面积周围的围护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各

套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙等共有墙，均按照水平投

影面积的一半计算套内墙体面积。

5．套内阳台建筑面积

均按照阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中，封闭的阳台按照其

外围水平投影面积全部计算建筑面积，未封闭的阳台按其围护结构外围水平投影

面积的一半计算建筑面积。

【例】客户秦正通过贝壳平台购买了一套新建商品住房，该住房建筑面积115㎡，

套内建筑面积92㎡，

套内使用面积85㎡，套内阳台建筑面积为4㎡。请计算该套住宅的套内墙体

面积。

【解】该住宅的套内墙体面积计算如下：

套内墙体面积=套内建筑面积-套内使用面积-套内阳台面积=92-85-4=3（㎡）

6．分摊的共有公有建筑面积

简称公摊面积，是指某个房屋所有人在共有公用建筑面积中所分摊的面积。

（二）不同阶段的房屋面积

1．预测面积

根据预测方式，分为按照图纸预测的面积和按照已完工部分结合图纸预测的面积。

按照图纸预测的面积，是指在新建商品房预售时按照商品房建筑设计图上尺寸计

算的房屋面积。按照已完工部分结合图纸预测的面积，是指对新建商品房已完工

部分实际测量后，结合该商品房建筑设计图，测算出的房屋面积。

2．实测面积

也称竣工面积，是指房屋竣工后由房产测绘单位实际测量出具的面积。预测面积

与实际面积不一致，以实测面积为准。造成预测面积和实际面积不一致的原因

有：①施工误差；②测量误差；③工程变更；④公摊面积改变等。

3．合同约定面积

简称合同面积，是指新建商品房出卖人和购房人在商品房买卖合同中约定的所买

卖新建商品房的面积。新建商品房预售中，因还没有实测面积，合同约定面积一

般是预测面积。

4．产权登记面积

简称产权面积，俗称房本面积，是指不动产权属证书记载的房屋面积，是实测的

房屋建筑面积。二手房买卖中说的面积一般是该面积。

5．实际面积

现实存在的面积。该面积可能比产权登记面积大，可能比产权登记面积小。例如，

在有违规超建加建的情况下，实际面积比是产权登记面积大，虽然超出的面积有

一定使用价值，但没有法律保障。有的已购公房，当时为了规避面积超标，产权

登记面积可能比实际面积小。

二、什么是得房率，有哪些影响因素

同一套住房，建筑面积最大，套内建筑面积次之，套内使用面积最小。目前，交

易中往往按照建筑面积计价，但建筑面积不直观，一般人测不出来。套内使用面

积最直观，一般人能测出来。套内使用面积和建筑面积的关系，通常用得房率表

示，即：得房率=套内使用面积/建筑面积。

得房率一般认为越大越好。但是过大，会牺牲必要的公共面积，反而让人觉得不

舒适。得房率一般以

70%～80%为最佳。

【例】客户王伟明通过经纪人张君带看了玫瑰庄园一套三居室，此住宅的建筑面

积为120㎡，套内使

用面积为90㎡，套内建筑面积为105㎡，套内墙体面积为8㎡，请计算该住

宅的得房率。

【解】该住宅的得房率计算如下：

得房率=套内使用面积/建筑面积=90/120=75%

影响得房率的因素主要有：①建筑形式。通常情况下，板式住宅的得房率大于塔

式住宅的得房率，一般大10个百分点。②建筑结构。如钢筋混凝土结构房屋的

墙柱占用面积通常小于砖混结构房屋的墙体占用面积，因此钢筋混凝土结构房屋

的得房率一般大于砖混结构房屋的得房率。③地区气温。北方比较寒冷，墙体厚，

因此北方的得房率要小于南方的得房率。

三、什么是房地产户型图

户型也叫房型，是指房屋（多指单元房）内部格局的类型。如一套住宅是“几室

几厅几卫”。一套住宅的户型图，是该住宅的平面空间布局图。

住宅户型图表示的房屋朝向，一般为“上北下南、左西右东”，并用箭头或指南

针标注正北方向。通过户型图，可以清晰地看到该户型的朝向、入口、房间内部

布局（如门厅、客厅、餐厅、卧室、厨房、卫生间、过道、书房、衣帽间、储藏

室、阳台等）、门窗的位置，以及各组成部分的面积、长宽、朝向等。

【例】一套住宅的户型图，就是该住宅的平面空间布局图。经纪人胡中伟让客户

李玉查看住宅的户型图，李玉可以清晰地看到该户型的（）。

A.户型朝向B.装修情况C.户型入口D.各组成部分的面积

【解】通过户型图，可以看清户型的朝向、入口以及各个组成部门的面积，但不

能看清住宅的装修情况，因此本题答案为ACD。