万科总包单位与精装总包及各专业移交标准

万科土建总包与精装总包及各专业移交标准

一、 目的

为激励西安万科工程系统内合作方持续提升项目管理和履约能力，持续提升工程质量、深入贯彻集团“质

量是万科生命线”的质量文化，进一步提升西安万科各项目工程质量水平并保证总包在界面移交过程中顺利交

接专业分包单位，特制定此标准。所有移交标准均需要严格执行2019年万科A3版本季度以及交付评估标准，

如遇冲突，以A3版本标准及国家规范为准。

二、 适用范围

所有西安万科在建项目各标段。

三、 移交原则

1、 装修总包进场前应完成交接工作，在规定的中间移交期内，土建总包及相关分包和装修总包根据移交计划

有流水的办理移交，以每层为一个移交单位，分层移交给精装修单位验收。土建总包需积极对移交过程中提出

的质量问题进行整改，土建总包3天内必须进行整改，一周内整改完成达到要求。否则项目部可以直接委托装

修总包进行整改，相应费用由土建总包承担，从总包合同扣除甲方支付给精装单位费用的1-10倍。

2、 中间移交接收后，装修总包承担总包管理责任，负责整个装修工地现场（楼栋）的现场出入管理、安全文

明施工、成品保护管理、装修分包管理等总包管理职责。

3、 移交并不免除土建总包对工程质量的保修和相关责任，如在后期发现由于总包施工质量问题导致的装修质

量问题由总包负责损失。移交并不免除地暖单位对工程质量的保修和相关责任，如在后期发现由于地暖施工质

量问题导致的装修质量问题由总包负责损失。

四、移交程序

1、 装修总包进场前应完成交接工作，有防水要求的房间闭水试验检查过程中装修总包安排人员参与检查，检

查合格确认。监理单位负责组织土建总包向装修总包办理房屋中间移交验收，要求每户全数进行，形成一户

一表（《现场作业面移交验收记录表》），并报项目经理部存档。

2、 装修总包应编制专门的中间移交验收的计划报监理和项目部审批，同时抄送知会土建总包。

3、 中间移交验收完成后，必须办理移交签字手续，如果超过规定的中间移交验收期间，除结构安全、土建结

构裂缝、外墙渗漏外的其它质量责任转移到装修总包，装修总包承担相应的接收后房屋质量责任。

4、 中间移交验收按照《现场作业面移交验收记录表》相应规定每户验收并记录，应重点验收土建结构墙面平

整度、垂直度，方正性、装修标高控制、门洞口尺寸、门窗渗漏、给水管道试压、排水管道通畅和保护、厨

卫防水施工质量、空调洞、地暖管道试压、试水等，同时形成以下移交验收附件：

4.5.1 装修总包对照销售附图和装修设计图纸，进行一户一图符合性验收，公共部位砌筑抹灰及地面。

4.5.2 装修总包需和土建总包办理装修标高线确认移交记录。

4.5.3 装修总包需和土建总包办理门洞口尺寸移交确认记录。

4.5.4 厨卫及屋面要求装修总包和土建总包进行闭水移交试验验收。

4.5.5 阳台、露台部位要求装修总包进行排水倒坡验收。

4.5.6 给水管道要求装修总包和土建总包进行试压验收。

4.5.7 排水管道要求装修总包和土建总包进行排水通水通球试验。

4.5.8 进出水口预留位置要求装修总包和土建总包进行核查。

4.5.9 电气工程要求装修总包和土建总包进行通电试亮工作，地暖管道试压、试水。

4.5.10 灯位和开关插座位置要求装修总包和土建总包进行核查。

4.5.11 外檐窗需门窗单位进行淋水实验并需装修总包确认。

4.5.12 塑钢或铝合金门窗外观及五金配件检查移交。

4.5.13 烟道外观及通畅性检查移交。

5、 项目经理部组织监理、土建总包单位、装修总包单位就土建及装饰的工作界面划分进行界定，并形成书面

文件。

6、 房屋中间交接验收要求每户全数验收并记录问题，形成《现场作业面移交验收记录表》，要求项目需存档1

份，装修单位负责复印1份粘贴在该套房屋的客厅阳台门玻璃上，作为以后复查整改的跟踪记录。

五、移交内容

1、 基准线的移交土建应按土建界面完成标准及建筑施工图纸完成相应工作，对超出相关规范标准的部分在移

交过程中书面和现场标注（由装修单位标注）后交由土建总包限期处理，移交过程由监理组织同时必须有移交

记录，在土建规范内但超出装修规范（如混凝土墙面的垂直平整等），如在合同中无特殊要求应由装修总包消化

这部分的误差（写进合同）。对移交记录的遗留问题由监理组织进行二次移交及时消项。

2、 总包应将准确的建筑基准线（电梯洞口处结构一米线）以书面形式交给装修，装修依据此线及地面做法放

出建筑基准线（建筑一米线）。

附表一、土建总包移交界面与精装总包施工内容划分

单项工程 移交单位 移交单位施工范围 接收单位 接收单位施工范围

精装修专按照精装修图纸施工完成，给排水工程 安装总包 从生活水池至住户内用水点的

业分包 所有生活给水管道安装，各种

包含不限于以下工作事项：

1、 确保隐蔽管道不渗漏

2、 户内精装修图纸中所有取

水点的龙头及相关阀门的

饰面附件设备安装

安装工

程

管道穿楼板及墙体的洞口有土

建总包按照施工图要求预留及

封堵，具体范围包含不限于以

下事项：一、住户给水隐蔽部

分

1、 生活水箱至主楼住户水表

间的管道安装 ，及预留标

准水表安装尺寸（水表安

装尺寸以自来水公司要求

为准），满足自来水公司验

收标准

2、 水表间至户内管道的安装

（不含水表安装，由自来

水公司安装）

3、 户内管道及给水电按照万

科精装修图纸的尺寸布

点，在出水口必须用堵头

封堵

4、 管道安装完成后的油漆标

识

5、 主管道施工完成后必须进

行冲洗，另住户内给水管

道必须进行打压试验确保

合格，在移交给精装修施

工前不渗漏。二、公共给

水部分

水管道的安装并保证与主立管

连接

2、 屋面雨水管道及主楼雨污

水排水主立管管道的安装，并

保证按照图纸或甲方要求的施

工工艺完成接驳到室外第一个

雨污水检查井

3、 排水立管通球试验

4、 室外雨污水管道施工至室

消防工程 安装总包 1、 消火栓及喷淋给水系统按安装总包 1、 消防喷淋管道系统安装

照图纸进行管道穿墙及楼

板的洞口预留（含套管）

2、 消防水池及屋面消防加压

水池结构完成

3、 消防水泵房设备电源桥架

与布线施工

2、 消防桥架安装 与布线

3、 消火栓管道系统的安装

4、 风机房设备安装及通风

管道安装

5、 气体灭火系统的安装

设备基础深化图施工完成 6、 消防控制箱至消防

4、 消防控制中心按照智能化

的深化图土建施工完成

（含抹灰、刮腻子及涂料）

5、 消防弱电管线及报警设备

安装底盒的预埋并保证疏

通及穿钢丝。

6、 由专变配电室至各个设备

机房的主电源到位及控制

箱安装到位

7、 地下室防火门安装（含防

火卷帘门）及楼层内防火

门的安装（不含闭门器或

自动闭门器）

8、 各个通风设备机房及屋面

风机的设备基础

室外排水 安装总包 单元和楼栋的雨水、污废水、安装总包 出建筑物外墙第一个检查井

10、 消防工程报验

11、 第三方检测报告

8、 主楼楼上防火门自

7、 消防报警系统的穿

设备之间的桥架或

管道安装及电线敷

设

线及报警设备的安

装

动闭门器安装（根

据图纸及消

防大队的要求灵活调整）

9、 消防控制中心设备

安装及系统联动调

试

空调冷凝水等排水点（包含但

不限于室内、私家花园、地下

室及地下室顶板、斜屋面及天

面、结构花池、阳台、露台的

排水点）至室外第一个检查井

人防工程 安装总包 1、 配合相关人防安装单位进人防专业1、 人防门框的预埋及门安装

行施工 2、 人防通风设备的采购与安

2、 人防弱电线管的预埋并保

证管道畅通

分包

装

3、 人防弱电控制系统穿线及

调试

4、 人防工程报验

5、第三方检测报告

高低压变配土建总包1、 由总包配合保证室外线路变配电专1、 由市政开闭所（或变配电

电工程 和安装总业分包

包各专业

分包

走向具备相应的施工条件站）至小区变配电房的

（具体情况试当地供电部10KV线路敷设（含土建

门的要求来确定） 工程）

2、 各个变配电房土建结构及2、 小区变配电房变压器安装

相应电气照明安装到位

3、 通风系统及气体灭火系统

由消防专业分包安装到位

及变配电房内的高低压开

关柜的安装和至馈电柜的

线路敷设及馈电柜的安装

与调试

3、 发电机馈电柜的安装及与

配电房双电源控制柜之间

的电缆连接

4、 如果有一户一表，则相应

的包含一户一表部分的工

程（含电表箱安装）

5、 调试送电

公共部分动安装总包 1、 从变配电室低压馈电柜到专业分包 1、 按精装图纸完成户内电线

力及照明工

程

地下各个动力及照明配电

箱（柜）的桥架安装、电

缆敷设、表箱安装、管道

预埋、穿线工程、开关插

强弱电桥架安装（不含消

防桥架）

3、 由住户电表箱至户内总开

关箱的电线敷设及户内配

电箱的安装

电梯 土建总包1、 完成土建井道、预留门专业分包 1、 搭设及拆除适用于电梯安

及安装总

包

洞、预留孔洞及预埋件；

在设备安装结束后完成填

补及精加工工作；完成井

道地下部分防水；

2、 完成结构修补、墙面普通

抹灰标准砂浆粉刷完成，

结构及砌体内照明回路电

气管线预埋及穿尼龙绳引

线，土建总包、电梯分包

复核楼层标高并对标高线

进行移交

3、 屋面机房土建和电气的完

成（含消防及安防部分）

4、 配合电梯单位进行设备调

试

装的脚手架、安装永久性

安全照明，安装电梯设备

并配合安防系统施工

2、 设备调试

3、 验收取证

电视电话弱安装总包 1、 楼梯间弱电管道预埋、井专业分包 1、 室外市政管道至小区内弱

内多媒体箱体至各个功能

房间终端点之间的线路敷

设及面板安装

5、 调试验收

1、 墙面抹灰完成，地面完成专业分包 1、 复核地面

并清理干净

2、 厨房卫生间防水完成，做

过闭水试验且通过验收无3、 铺设保温层及边界膨

渗漏

3、 给水管道安装完成，并进

行过打压测试不渗漏

2、 安装分水器及安装主

管

胀带

4、 铺设反射层及安装盘

管

4、 电气预埋管道已穿线或保 5、 连接分水器

证地面管道畅通

6、 根据施工图进行埋地

管材铺设

7、 设置过门伸缩缝，并

进行第一次打压测试

8、 细石混凝土施工

9、 第二次打压测试

10、 完工验收并进行调

试

安防工程 土 建 总1、 从安防主机箱到各终端探专业分包 1、 管路穿线；

包、安装

总包

测器的管路预埋，进户总

管预埋，以及管内穿尼龙

绳引线；

2、 安防主机箱底盒埋设

3、 消防控制中心的装饰装饰

工程

2、 安防主机箱及各终端探测

器安装调试

防雷检测 土建总包 按设计图纸和国家规范完成所专业分包 按要求完成专业承包内容，

有构件的防雷接地工作，并负铝合金门窗公司负责铝合金

责通过当地防雷所专项验收和门窗与预埋接地点的避雷连

取证；铝合金门窗避雷接地预接。

埋。（外窗避雷连接与门窗单位

必须有移交记录）

燃气工程 安装总包 预留煤气管道洞口及管道安装专业分包 室内外管道安装、套管安

完成后的封堵。 装，室内管道入户；煤气表

箱采购；煤气表后管施工。

发电机安装土 建 总包 1、 发电机土建设备基础 专 业 分包 1、 发电机安装及烟气处理

及环保

工程

2、 发电机房各种预留洞口 2、 发电机与发电机馈电柜之

间的电缆连接

3、 发电机房噪音处理工程

4、 发电机调试及报环保验收

拿证

湿法地暖工土建总包1、 墙面抹灰完成，地面完成土建总包1、 复核地面

程 及安装总及安装总

包 包

并清理干净

2、 厨房卫生间防水完成，做

过闭水试验且通过验收无渗漏

3、 给水管道安装完成，并进

行过打压测试不渗漏

4、 电气预埋管道已穿线或保

证地面管道畅通

2、 安装分水器及安装主

管

3、 铺设保温层及边界膨

胀带

4、 铺设反射层及安装盘

管

5、 连接分水器

6、 根据施工图进行埋地

管材铺设

7、 设置过门伸缩缝，并

进行第一次打压测试

8、 细石混凝土施工

9、 第二次打压测试

10、 完工验收并进行调

试

干法地暖工土建及安1、 墙面抹灰完成，地面完成专业分包 1、 复合地面，并找平

程 装总包

并清理干净

2、 厨房卫生间防水完成，做

过闭水试验且通过验收无渗漏

3、 给水管道安装完成，并进

行过打压测试不渗漏

4、 电气预埋管道已穿线或保

证地面管道畅通

2、 在找平层底面上铺设保温

材料

3、 保温导热板

4、 安装地热管并固定管道

5、 连接地热管与集分水器的

连接

6、 打压试验

7、 调试

附表二、土建总包与精装总包及各专业分包移交标准

序号 基 层 质 量 控 制 重 点

1

与人防单位的界面移交标准：结构尺寸符合人防结构预埋要求，复检单位为人防专业分包单位。

总包有水房间防水必须施工合格，闭水试验需要汇同精装修、监理、甲方共同验收合格签字认可

2

方可移交，总包对穿墙孔封堵并进行防水处理；屋顶、露台和外凸平台部位或窗洞口周边等需进行

防水处理的部位防水处理完成。

土建总包移交给消防单位的设备间及设备基础，应该与监理及专业消防单位确认，并形成书面

材料。具体施工必须按照消防设备图纸所要求的来施工，严禁按照施工蓝图施工。

3

安装总包提供的各种预留洞口必须按照施工蓝图预留，各个洞口尺寸必须符合图纸及规范要求

在施工工程中应该进行监理和消防施工单位双方签字确认。

安装总包给水点安装到位，进行油漆划线标识，并经过安装总包、装修总包、监理三方打压试

验移交；排水口及排水管安装完成，并经过安装总包、装修总包、监理三方通水通球试验移交。

4

座便器、浴缸、淋浴房、台盆等穿楼板的排水管，土建留置时露出建筑完成地面 7cm~10cm；

地漏位置安装 PVC 地漏，露出建筑完成面 2 ㎝。空调洞必须有坡度，不得返水。

强电从配电箱（管线）到各开关、插座的终端盒，强电管线内穿好线、暂不装面板，经过土建

5

总包、装修总包、监理三方验收后移交。

弱电从弱电箱（线管）到各弱电箱终端盒，弱电管线内穿好线、暂不装面板，经过土建总包、

装修总包、监理三方验收后移交。

6

土建总包与电梯公司的移交控制要点：

a.

7 b.

井道内的钢筋头及地坑的垃圾和积水必须清理干净

电梯门预留门洞必须按照万科做法做好防护移交电梯公司

电梯前室电梯门洞两边必须弹设建筑 1 米线

电梯机房的的预留洞必须按照电梯安装图纸的要求预留到位

c.

d.

土建总包及安装总包与弱电安装专业分包之间的移交控制要点：室外场地标高的移交，方便室

8 a.

设备房的移交按照土建施工合同或甲方要求完成土建工作

c. 主楼电井内桥架至住户多媒体箱体之间管路的畅通，桥架靠近住户多媒体箱的侧面必须按照施工

外弱电管网的标高控制

b.

蓝图弱点管路的数量开孔安装杯疏，桥架与预埋进户弱电管之间必须有防火金属软管连接。

9

土建总包与发电机安装分包之间按照发电机厂家提供的设备基础图纸进行施工，各种排烟排风预

留洞口按照发电机厂家的详细图纸预留到位。

土建总包及安装总包和精装修与地暖单位的移交标准： a． 土建

总包结构地面平整度达到规范要求 b． 安装总包室内给水管打压

10

试验完成，并保持压力进行移交。

c． 安装总包电气预埋管线穿钢丝，并保证后续能穿线。

d． 装修总包地面木龙骨按照地暖施工图纸的要求施工到位。

11

土建总包与室外工程专业分包之间必须进行场地标高的移交及经过监理和甲方的确认

附表三

厨卫间砼结构闭水 项目住宅土建与各 给水管打压移交记试验记录

表.xls 个安装专业质量检查 录表