某酒店装修改造可行性研究报告

2023年12月31日发(作者：)

某酒店装修改造可行性研究报告

_ ___ 酒店装修改造工程可行性研究报告第一章项目概况一、项目名称 ___ 酒店装修改造工程二、建设地点 __ 县 __ 镇 __ 路 220 号

三、主要建设内容及规模根据方案,拟对酒店外墙和内部房间进行装修,并在主楼现有基础上增加三层,使其达到 8 层,再把 2 层的各类功能用房如餐厅、娱乐棋牌室、洗浴保健室、茶室等全部转移到副楼,原有房间改成客房(届时酒店房间总数达到 116 个,其中主楼客房 91 个,副楼功能用房 25 个)。同时进行绿化、停车场、管网、线路等配套设施翻新。

四、投资估算及资金来本项目估算总投资 1078 万元，所需资金由承租方筹措解决。

五、建设期限 4 个月第二章项目建设背景酒店行业是一个古老的行业，已有数千年的历史。它是随着人类的进步、社会经济的发展，科学文化、技术和交通

的发达而发展起来的。中国的酒店业是最早向外资开放的行业之一。改革开放三十多年来，中国酒店业伴随着经济社会发展以及国际酒店业的渗透不断成长，生命力愈加旺盛。从1980 年开始，中国酒店业的产业规模成倍数地加速发展。酒店的供给量随着需求的扩大而快速增长。

近年来，随着 __ 市经济社会高速发展，城市面貌日新月异，都市经济初具规模，依法开设的酒店、宾馆数量不断增加，__ 市酒店行业迎来了飞速发展的黄金时期。截至 2021年底，全市已开通网上预定查询业务的酒店数量就达到 460家，是 90 年代初全市酒店总数的十多倍。如今，在 __ 市城区，几乎每条街都有几家酒店、宾馆，一些区位和地段优势较好的街道，甚至开设有十几家酒店、宾馆。在助推都市经济发展，方便旅客住宿、休息的同时，过于庞大的供给也使酒店面临激烈的竞争，不少酒店的生存收到挑战。在当今酒店行业已经从卖方市场转变为买方市场的情况下，只有不断从硬件和软件两个方面改善酒店环境，提升酒店的服务和品质，才能在日渐激烈的市场竞争中站稳脚跟，并谋求进一步的发展。

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综上所述，根据目前 __ 市酒店行业发展现状，___ 酒店经过论证、分析^p ，决定投资对酒店进行装修，改造,以改善酒店硬件设施，达到吸引客、增加收入的目的。

第三章编制依据和原则一、编制依据 1、《旅馆业治安管理办法》; 2、《中国旅游饭店行业规范》; 3、《住宅室内装饰装修管理规定》; 4、《建筑装饰装修管理规定》; 5、《建设工程项目管理规范》(GB50326-20__1);

6、《中华人民共和国环境影响评价法》; 7、《__ 市城市总体规划修编（20_-2021 年）》；

8、__ 市构建特大城市规划；

9、__ 市酒店行业发展规划；

10、《__ 县国民经济和社会发展第十二个五年计划纲要》；

11、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）。

二、编制原则严格按照国家有关标准、规范、规定进行编制，以提升功能、改善环境、吸引客为主线。

第四章项目区概况 __ 县位于四川省东北部，处于 __ 市中心地带，东南与重庆市梁平县相邻,境内山地占 25，丘陵占 50，属典型的内陆山区丘陵县。幅员面积 2695 平方公里,人口 125.73 万。下辖 64 个乡（镇）, 县政府驻

__ 镇通达东路 288 号。

__ 县属中亚热带湿润气候区，年均气温 17.2℃，年均降水量 1212 毫米。巴河、州河、明月江、铜钵河过境。有煤、铁、岩盐、石油等矿藏。州河、巴河及达川民用机场常年通航。襄渝铁路、达成铁路、达万铁路和 G65 渝邻高速、210

国道、201 省道、202 省道公路纵横境内。省级文物保护单位有真佛山、红三十军政治部驻地、梓桐革命博物馆。铁山森林公园为风景名胜。

__ 县境内等级公路四通八达，襄渝铁路、达成铁路、达万铁路、达成高速公路、达渝高速公路、210 国道贯通境内，金盘子航电工程竣工发电，水上运输可直航重庆，河市机场沟通省内空中航线，织就了 __ 县纵横交错的立体交通网络。目前，共建成公路总里程 1765km，其中：高等级公路 1146km、高速公路 38km、其他公路 581km。水上通航里程 319km。

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2021 年全县 GDP 为 156.76 亿元，同比增长 15.8,其中:第一产业完成增加值 38.42 亿元，同比增长 4.3;第二产业完成增加值 83.04 亿元，同比增长 25.4;第三产业实现增加值 35.3 亿元，同比增长 6.5。三大产业在全县 GDP 中的比重分别为 24.5、53和 22.5。

2021 年全县完成社会消费品零售总额 51.13 亿元，完成全年计划任务的

108.8，同比增长 18.3。住宿餐饮业实现销售额 8.5 亿元，同比增长 19.5；实现家电下乡销售额 1.2亿元；实现旅游收入 6.6 亿元，增长 14.8。

2021 年全县城镇居民人均可支配收入 13667 元，同比增加 1735 元，增长

14.5；农民人均纯收入达到 5762 元，同比增加 829 元，增长 16.8。

综上所述，随着中国西部天然气能化工基地建设的逐步深入，项目区社会经济迅速发展，外来人口不断增加，且__ 市将构建特大城市。在可以预见的将来，项目区的酒店行业将具有广阔的发展前景。因此，对 ___ 酒店现有设施进行装修改造,整合资，科学布局，合理规划，采用先进的管理模式，提升酒店品质和服务，给顾客创造良好的住宿、休闲和餐饮环境，保持酒店的竞争能力,正当其时。

第五章必要性分析^p 一、市场竞争的迫切要求近几年来,随着经济社会高速发展,都市经济圈逐渐成型,__ 县的酒店行业也步入了发展的快车道。仅在项目所在地 __ 县南外片区,近十年来新开业的既有沁园春、华夏康年、兰郡假日等档次较高的酒店、宾馆,又有都市 88、如家等连锁快捷酒店、宾馆,还有各类招待所改制而成的酒店、宾馆,加上原有的酒店,总数达到 110 多家。这些酒店宾馆分布在__ 县南城 40 多平方公里的区域内,显得过于拥挤。如此高密度的酒店分布,在方便客人住宿、休闲，助推都市经济发展的同时,也给酒店从业者带来了巨大的竞争压力,许多酒店都面临严重的生存考验。和其他酒店同行相比,___

酒店并没

有明显的特色和优势,尤其是所处 __ 路,附近路段路面破损严重,车辆行人通行不畅,且相关行业主管部门管理不力,路面长期未得到修复,这给酒店的经营带来了一定程度的影响。如果不尽快改善酒店硬件条件,吸引客,增加收入,今后在市场竞争中将处于不利地位。

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二、旅游产业发展的必然结果 __ 县属中亚热带湿润气候区，年均气温

17.2℃，年均降水量 1212 毫米,四季分明,雨热同期,自然条件得天独厚,适合发展旅游业。__ 县境内既有真佛山、石桥红色古镇这样的人文旅游资，又有铁山、巴河沿岸这样的自然风光，发展旅游业有着良好的资基础，具备广阔发展前景。近些年来,随着 __ 县旅游资开发的逐步深入和交通网络的日渐发达,外地来达旅游的客人逐年增多,大量的酒店、宾馆也应运而生。但由于这些新建的宾馆由于缺乏长远有效的规划,设计仓促,管理不够科学,功能设置不尽完善,服务水平也有待提高,难以满足旅客住宿休闲的需要。因此,对现有酒店设施进行重新装修改造,改善硬件环境,提升服务水准,是 __ 县旅游产业发展的必然要求。

综上所述,___ 酒店装修改造工程,既是市场竞争的迫切要求,又是旅游产业发展的必然结果,其实施是十分必要的。

第六章项目建设地点及建设方案一、项目建设地点 ___ 酒店位于

__ 县 __ 镇 __ 路 220 号,属于南城的中心地段，原为 __ 院 __ 分公司资产。

项目占地面积:4000 ㎡原有建筑面积:3500 ㎡新增建筑面积:2100 ㎡(主楼)

二、项目规划设计方案 1、设计原则酒店主楼高五层,副楼高三层,均为框架结构。主楼为南北向,副楼为东西向。主楼临 __ 路，副楼位于主楼东端并与主楼垂直。做装修改造设计的方案时充分考虑到了原建筑的特点，在对原结构进行调整的原则下进行设计。设计主要考虑的是功能上的满足和后期经营上的需要。

2、设计方案将主楼从原来的 5 层增加到 8 层,除了 1 层外,2-8 层全部作为客房。

改造原有的外墙装饰和内部装饰，改造原有的采暖系统、照明系统、给排水系统及消防系统。

新增空调系统、消防喷淋系统、智能广播系统及弱电系统。

3、规划方案

会议室 1 个餐厅 1 个娱乐棋牌室 6 个洗浴保健室 4 个茶室 4 个办公室 9 个客房 91 个总入住接纳人数:182 人 ___ 酒店装修改造工程位于 __

县 __ 镇 __ 路 220 号,该工程应体现时尚文化、成为具有时尚风格的标志性建第 4 页共 19 页

筑。通过线条、色彩的运用，与原建筑形成统一的整体。宾馆主楼分别设有宾馆出入口、货物出入口。人、车、货流线清晰，互不干扰。

三、项目建筑工程方案帝景苑酒店装修改造工程占地面积 4000 平方米，新增建筑面积 2100 平方米。装修改造后主楼用于住宿(旅客过夜用房)经营，副楼用于会议、餐饮、休闲娱乐、办公等。

四、改造工程

（一）改造方案根据图纸、检测和现场实际情况，针对因改造引起的承载力不足构件进行相应的加固处理。

（二）技术依据

1、《建筑结构检测技术标准》GB/TS0344-20__4 2 、《回弹法检测

混凝土抗压强度技术规程》JGJ/T23-20__1 3、《钻芯法检测混凝土强度技术规程》CEC S03:88 4、《建筑工程质量检验评定标准》GBJ 301-88 5、《民用建筑可靠性鉴定标准》GB 50292-1999 6、《混凝土结构工程施工及验收规范》GB50204-92 7、《混凝土结构设计规范》GB50010-20__2 8、《混凝土结构加固设计规范》GB50367-20__6 （三）改造措施 1、楼板封堵采用植筋现浇钢筋混凝土楼板的方法，对于因封堵楼板而增加荷载引起的相关构件承载力不足处采用粘贴碳纤维及钢板的方法加固。

2、新增楼层需将原建筑物楼板开洞，重新设置基础，然后作现浇钢筋混凝土结构，采用植筋方法将井道与原结构连接。对于因增设楼层引起的相关构件承载力不足采用增设钢筋混凝土梁及在原有梁、板上粘贴碳纤维的方法加固。

五、装修方案

（一）原建筑物概况 1、主楼现状建筑物主楼临 __ 路，高为五层，南北向，框架结构。

2、副楼现状

副楼位于主楼东端并于主楼垂直，高为三层，东西向，框架结构。

（二）外装修方案 1、设计规范及依据《建筑幕墙》JG3035 《玻璃幕墙工程技术规范》JGJ102 《金属、石材幕墙工程技术规范》JGJ133 《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210-20__1 《饰面板砖工程施工技术标准与质量验收规范》

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2、装修内容原有外墙面做保温处理。二层以上及造型为火烧板及石材，窗户选用隔热保温推拉窗氟碳喷墨绿色(玻璃为 5+9A+5)白玻。在材料选择上，铝合金型材进行了阳极氧化，石材钢龙骨均进行热浸镀锌处理，装饰钢结构表面喷砂除锈后刷防锈漆，然后再刷面漆。所用的连接件除具有一定的强度外，所有钢制零部件均进行了与其功能和位置相宜的防护处理。不同金属材料之间加设绝缘垫片，以防止电化腐蚀。其它立面墙刷外墙涂料及保温处理，符合《民用建筑节能设计标准》(采暖居住建筑部分 JGJ26-95)。

（三）内装修方案 1、设计规范及依据（1）《建筑工程施工质量验收统一标准》CB5020__-20__1

（2）《建筑内部装修设计防火规范》GB5022-95 （3）《建筑电气工程施工质量验收规范》GB50303-20__2 2、装修内容标准客房：原有墙面、地面、天花装饰材料拆除。墙面重新粘贴墙壁纸，地面满铺阻燃地毯，天花采用纸面石膏板饰面叠级造型。客房卫生间天花改为铝板吊顶，墙面为墙面饰面砖，地面铺设防滑地砖。

餐厅：地面满铺地胶，墙面为木饰面造型局部为波浪板金漆饰面，天花采用轻钢龙骨纸面石膏板叠级造型，四周暗藏日光灯管，天花造型中心悬挂水晶吊灯。

棋牌娱乐室、洗浴保健室、茶室：地面满铺 800 _____800地砖，天花为轻钢龙骨纸面石膏板饰面叠级造型，墙面干挂墙砖饰面。

办公室：地面铺设 800 _____800 地砖，天花为矿棉吸音板饰面，墙面刮白刷乳胶漆。

会议室：地面铺设阻燃地毯，天花为轻钢龙骨纸面石膏板饰面叠级造型，墙面为木质吸音板饰面。

走廊：地面铺设 800 _____800 地砖，天花为轻钢龙骨纸面石膏板饰面叠级造型，墙面刮白刷乳胶漆。

六、项目配套工程

（一）给水排水改造 1、设计依据

(1)《建筑给排水设计规范》(GB50015-20__3) (2)《建筑设计防火规范》(GB50016-20__6) (3)《建筑灭火器配置设计规范》(GB50140-20__5) 2、给排水情第 6 页共 19 页

况本项目用水来自市政给水管网水质符合《生活饮用水卫生标准》(GB5749－85)标准要求。

本项目排水主要包括雨水、生活污水等，采用雨污分流，最后经化粪池处理排入城市排水管网，进入市政排污管网。

3、改造装修内容（1）更换给排水管材排水管道采用 UPVC 排水塑料管，粘接。

（2）节水措施卫生间座便器采用 6L 两档冲水量水箱，蹲式便器和小便器采用自闭式冲洗阀或自动感应式冲洗阀。

（二）电气改造 1、设计依据《供配电系统设计规范》(GB50052-95) 《民用建筑电气设计规范》（JGJ/T16-2021）《建筑照明设计标准》（GB 50034-20__4） 2、改造装修内容（1）更换灯具、开关箱内管线改造

（2）铺设网络布线系统配电线路、电线、电缆选型及敷设方式：电话、电视线路穿镀锌钢管在地面下暗设，各种电线路，均选用阻燃或难燃电缆电线。

（3）电本工程为二级负荷，供电电应采用双回路或自备柴油发电机组。当

1 路电断电时，2 路电应能保证楼内照明、消防与弱电电供电。

（三）消防设计 1、设计依据（1）《建筑设计防火规范》(GB50016-20__6)

（2）《建筑灭火器配置设计规范》(GB50140-20__5) （3）《火灾自动报警系统设计规范》(GB50116-98) （4）《自动喷水灭火系统设计规范》(GB50084-20__1)

（5）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》(GB50067-97) （6）《锅炉房设计规范》(GB50041-2021) （7）《灭火器配置规范》（GB50140-20__5） 2、给水排水防火专篇

（1）室外消火栓系统成环状布置，每个室外消火栓服务半径为 120-150m。

（2）建筑室内消火栓管道均布成环状，单层和多层建

筑室内消火栓间距不应超过 50m。

（3）自动喷淋系统按火灾中危险等级设计，空间高度不超过 8.0m 的房间均设喷淋灭火系统。

（4）保护卷帘的水幕喷头采用闭式边墙喷头。

（5）火灾发生初期灭火所需水量、水压均由消防水箱和气压设备保证。

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3、防烟排烟系统建筑物可采用自然排烟，不满足自然排烟条件的采用机械防烟和机械排烟。

4、消防电气设计依据（1）《建筑设计防火规范》(GB50016-20__6) （2）《火灾自动报警系统设计规范》(GB50116-98) (3)《火灾自动报警系统施工验收规范》(GB50166-20__7) （4）《建筑物防雷设计规范》(GB50057-94·20_ 版)

（5）《民用建筑电气设计规范》(JGJ/T16-2021） 5、负荷等级与供电线路消防负荷包括消火栓泵、喷淋泵、防排烟风机、应急照明、火灾自动报警器系统等。消防负荷采用双电末端自动切换方式供电，设专用回路。柴油发电机启动时间小于

15秒，并可在消控中心启动。

6、火灾自动报警与消防联动控制系统

（1）设置火灾报警探测器与手动报警控制器系统、形式为控制中心报警形式；

（2）设置消防紧急广播与火警通讯系统；

（3）设置应急照明系统；

（4）自动灭火系统与减灾防护系统的控制要求，设计联动控制系统；

（5）设置火灾挡案管理与显示系统。

7、线路敷设方式（1）火灾报警线路采用阻燃型铜芯导线；

（2）消防电梯、消防泵、喷淋泵、防排烟等用电设备，均采用耐火型铜芯电缆；

（3）所有消防线路均采用钢管沿墙内，柱内及地面内暗敷设；

（4）如明设钢管应做防火处理。

8、防雷与接地利用基础钢筋作为接地装置，电阻小于 1 欧姆。采用联合接地形式，并设总电位连接。

（四）通风与空调工程方案 1、设计依据 (1) 《通风与空调工程施

工质量验收规范》(GB50234-20__2) (2)《制冷设备安装工程施工及验收规范》(GBJ66-1984)

(3) 《机械设备安装工程施工及验收规范》(TJ231(五)-1978) (4)《工业设备及管道绝热工程施工及验收规范》(GBJ126-1989) (5)《工业第 8 页共 19 页

管道工程施工验收规范》(GBJ235-1982) (6)《民用建筑采暖通风设计技术措施》1983 年 12 月 (7)《采暖通风与空气调节设计规范》（GB50019-20__3） 2、通风与空调工程方案：

（1）本改造工程楼内设散热器采暖和中央空调系统,冬季运行采暖系统,夏季运行空调系统。空调系统采用风机盘管加风管增送新风的方案。新风采取分层取风的方案。空调设计冷为 1400KW。

（2）防火措施：在风道贯通防火的部位，必须设置防火门阀，同时还要用水泥砂浆紧密填塞贯通的孔洞空隙。

（五）公共广播工程方案公共广播系统具有音乐广播、公共广播、消防紧急广播功能。公共广播的主要作用是为楼宇内部空间创造一种轻松和谐的听觉氛围。在大多数场合下,由于扬声器均匀分布，无明显的声方向性，且音量适宜，不影响人群正常的交谈，是优化环境的重要手段之一。消防紧急广播作为消防报警及紧急状态下以疏散广播的设施,以保证在紧急情况发生时，可以使楼宇内部可能涉及的区域的人群能清晰地听到报警

和疏导的语音。

本系统由系统控制器、智能混音器、输入输出控制器、功率放大器、扬声器输入输出控制器、定时控制器、电控制器、数码 IC 录音机、扬声器等设备组成。

本系统可同时在不同的区域播放不同的节目内容,并与消防报警系统连接,可实现消防紧急广播功能。对于大小会议室可实现有线和无线话筒传输功能。

（六）环保 1、酒店的污染主要是生活用水、生活垃圾、躁声，污水管道沿规划内的市政管网排放，在宾馆院内建化粪池，采用简单工艺流程处理，保证处理后污水达到国家安全排放标准，经过处理的污水可用于农灌或绿化。粪便污水经过化粪池处理后用于农灌。项目产生的垃圾经过转运站后运到垃圾处理场进行填埋，同时也要加强装修期间噪声的控制。

2、控制装修材料的质量,全部达到国家材料环保标准，避免产生有害气体发生的可能。

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（七）绿化为确保城市绿化的要求，保护现有绿地，如因建设需要破坏了部分绿化和树木，可因地制宜地恢复，种草种树，提高原有覆盖率，使绿化率达到

30，创造出良好的生态环境。

第七章节能专篇

一、编制依据

（一）《民用建筑节能设计标准》(采暖居住建筑部分·JGJ26-95) （二）《民用建筑热工设计规范》(GB50176-93) （三）《采暖通风于空气调节设计规范》(GB50019-20__3) 二、节能措施

（一）建筑专业 1、设计依据（1）《公用建筑节能设计标准》（GB50189-20__5）（2）《民用建筑节能设计标准》（JGJ26-95） 2、节能措施（1）墙体按节能规范采用保温墙体技术，粘贴 60mm 挤塑板保温材料，屋面传热系数

K≦0.45W/(m2·K)，外墙传热系数 K≦0.50W/(m2·K)。本项目窗户采用双玻塑钢保温窗，传热系数 K 控制在 2.2-3.1W/(m·℃)。与未采取节能措施前相比，全年采暖、通风、空气调节和照明的总能耗应减少 50以上。

（2）利用可再生能尽量应用太阳能热水器，尽量采用地热泵技术。

（二）电气专业 1、设计依据

（1）《供配电系统设计规范》(GB50052-95) （2）《工业企业采光设计标准》(GB50033-91) （3）《工业企业照明设计标准》(GB50034-92) （4）《民用建筑照明设计标准》(GB50052-95) （5）《智能建筑设计标准》(GB/T50314-20_)

2、节能措施（1）设置楼宇自控系统(BAS)，监控对象包括：电力供应系统、空调系统、给排水系统、照明系统与电梯系统等。BAS 提高设备运行的控制水平、降低维护费用，节能效果可达 20-35。

（2）选用高效设备，如变压器、照明器、变频器等，大功率电动装置采用软启动控制方式，电器设备功率限制在20W/m2 。

（3）采用电补器提高功率因数。

（三）节水措施 1、建立完善的节水制度

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2、宾馆卫生洁具应采用节水型洁具 3、绿化采用中水回用第八章环境保护方案一、设计依据 ___ 酒店规划建成环保型的绿色酒店，生活废水直接排入市政管网中，最后进入市污水处理厂。

二、环境质量标准 1、控制项目废气排放，保护区域环境空气质量满足《环境空气质量标准》(GB3095-1996)中二级标准要求。

2、控制项目废水达标排放，保护区域地表水环境质量满足《地表水环境质量标准》(GB3838-20__2)中的Ⅲ类标准。

3、控制该项目施工期的噪声强度，保护周围声学环境质量符合《城市区域环境噪声标准》(GB3096-93)中的 2类标准。

4、控制本项目固体废物排放，不对周围环境产生污染。

三、主要污染及污染物 ___ 酒店属于服务性行业，对环境的危害主要是废水、废气和固体废物，污染物主要为 CODcr、BOD 5 、SS、NH 3 -N、总磷、SO 2

等。

四、污染物分析^p 及治理措施 ___ 酒店属于服务性行业，对环境的危害主要是废水、废气和固体废物。

（一）废水酒店产生的废水主要类型为生活废水，污染物主要为CODcr、BOD 5 、SS、NH 3 -N、总磷，经化粪池处理，直接排入市政污水管网。

（二）废气 1、锅炉废气

酒店洗浴用水由酒店锅炉供给，锅炉烟气经除尘脱硫设备装置处理，使烟尘排放量和 SO 2 排放量达到国家标准。

2、厨房油烟废气近年来，餐饮业的油烟废气对环境的敏感越来越为人们所重视，国家环保总局于 20_ 年 7 月颁布了《饮食业油烟排放标准》(GB18483-20__1)，因此酒店针对厨房油烟气采取了相应的防治措施。在厨房安装净化效率为

75的油烟净化器，经处理后油烟废气满足《饮食业油烟排放标准》(GB18483-20__1)标准要求，不对周围大气环境产生影响。

3、汽车废气该酒店汽车废气主要来于地上停车场，主要是接送宾客的车辆和办公车辆，车型偏小，车辆较少，且酒店院内以绿化为主，因此，汽车尾气不会形成较大的集中污染，对周围环境影响甚微。

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（三）固体废物固体废物主要是生活垃圾，统一收集后送到垃圾处理站处理，不会对周围环境造成影响。

（四）噪声噪声主要为锅炉房内鼓风机、各类水泵以及中央空调用的冷却塔。噪声强度及防治措施见下表。

主要噪声汇总表序号污染物来污染物种类噪声级排放方式防治措施

1 鼓风机噪声 75-85dB(A) 连续加减震垫 2 水泵噪声 75-85dB(A) 连续

砌砖式隔声围护、加减震垫 3 冷却塔噪声 65dB(A) 连续无经上述措施控制后的经营期噪声经建筑物的阻挡和距离衰减，由于冷却塔为低噪声型，厂界噪声符合

GB12348-90《工业企业厂界噪声标准》标准要求。

五、施工期环境保护措施工程主要为噪声污染；噪声来自设备及装修阶段，影响较小。

综上所述，本项目采取环保措施，可以完全符合国家产业要求和国家环境保护政策，是可行的。酒店针对各污染环节都将采取相应有效防治措施，不会对外环境产生明显影响。此外，酒店将明显改善周围区域环境，具有较好的经济、社会和环境效益，因此该项目的建设在环境保护方面是可行的。

第九章劳动安全卫生一、安全卫生工作安全是经营工程的生命线。___ 酒店将把安全放在第一位，建立、健全劳动安全卫生制度。

1、严格执行国家劳动安全卫生规程和标准，为劳动者提供符合国家规定的劳动安全卫生条件和必要的劳动防护用品。

2、对劳动者进行劳动安全卫生教育，要求劳动者在劳动过程中必须严格遵守安全操作规程。

3、防止劳动过程中的事故，减少职业危害。

4、从事特种作业的劳动者必须经过专门培训并取得特种作业资格。

5、加强在施工、运行等方面配套修建安全防护设施，定期检查维护，确保施工人员及游客的生命和财产的安全。

6、制订消防安全守则，设专人分管消防安全。定期进行对全体员工的消防知识教育和培训，将防火灭火知识纳入员工上岗的应知应会内容。防火要点包括厨第 12 页共 19 页

房、供气设备、装饰物及家具等，对于容易引起火宅的物品应加强管理。本项目根据国务院颁布的《消防监督条例》，在酒店内设置了必要的消防设施。

7、酒店应定期清洗或更换灶具、排油烟系统，防止油类污垢堆积引燃。餐厅内设机械排烟系统，分割开的包厢、走道均应得到喷头、探头的保护。餐厅应按规范要求设应急照明、事故广播、手动报警按钮、消防通讯等。

二、餐厅安全卫生酒店餐厅卫生应严格贯彻《中华人民共和国食品安全法》，餐厅卫生标准要做到以下几方面：

（一）生产卫生设施 1、接触食品的各种设施与设备，如炊具、工具、容器、

包装材料等，要符合卫生要求；用于加工食品的各种机械表面要平滑，装拆简易，便于拆洗、消毒；用于加工食品的各个操作台面、工具、容器，表面应平滑，便于清洗。

2、卫生间的门口，不得和食品加工车间直接相通；加强餐厅卫生管理。

（二）原辅料卫生 1、生产用水及生活饮用水,水充足,水质符合我国生活饮用水的卫生标准。

2、加工食品用的各种原料，符合国家相关食品卫生标准。

（三）生产加工卫生 1、原辅料的采购与保管采购原料要注意质量，要以销定购，现买现用，防止变质。

2、食品加工操作卫生。

（四）产品卫生质量 1、原料须新鲜，调味品要符合卫生标准。

2、食品的加工、烹调、保管要适当，感官性状良好，符合卫生要求。

3、食（用）具消毒要符合卫生要求。

（五）卫生管理 1、设有食品卫生管理机构，配有专职或兼职的食品卫

生管理人员。

2、建立健全食品卫生管理制度和岗位责任制。

3、从业人员应持有当年有效的健康合格证，并经卫生知识培训，有良好的卫生习惯，能遵守各项卫生制度。

4、从业人员应配有两套以上的工作服、帽。

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三、消防安全措施本工程有中央空调系统。根据规范要求，本工程设有室内消火栓系统、走廊、餐厅、客房、会议室等场所设置自动喷水系统、灭火器配置。

1、每层布置消火栓，消火栓系统环状布置。管网平时充水，10 分钟室内消防贮备水量及水压由稳压罐供给。消防时消防泵的启动由消火栓箱内之打碎玻璃点控制启动。消防主泵也能由消防控制中心和水泵房内手动启停，水泵启动后，在消火栓处用红火栓处用红色讯号灯显示。

2、消火栓设备消火栓每个消火栓箱内设一个 SN65 单阀单出口消火栓、长

25mDN65 苎麻水龙带一条、QZ19 水枪一支、消防按钮和指示灯各一个。

3、室外设置 1 套 SQ_100 型地下式消防水泵接合器，以备消防时消防车加压供水。

4、自动喷水系统（1）设置范围：除卫生间以外均设置喷头。

（2）系统：采用湿式自动喷水灭火系统。报警阀组 1套，设在备品间内。水力警铃设在走廊，警铃排水至室外散水坡上。自动喷水系统灭火级别为中危险 1

级，喷水强度不小于 6L/min_m,作用面积 160m。

（3）喷头选用：喷淋系统闭式喷头除客房采用大流量侧喷喷头外，其它均采用 ZST_15 下垂型喷头.

（4）喷头布置：采用方形或矩形布置，安装高度为紧贴吊顶。喷头安装应用专用工具安装。

（5）控制：管网平时充水，稳压罐供水压力可保证最不利喷头的工作压力不小于 0.05MPa。

（6）水流指示器后面的管道均设有系统检验装置，系统每半年做放水试验。

5、灭火器设置（1）本工程灭火器配置按中危险级设计（2）本工程均配置灭火级别为 5A 的手提式灭火器，每具灭火器灭火剂充装量为 3Kg。配置情况为每层灭火器分别设在消火栓箱下，每处设置 2 具。

6、火灾自动报警措施在一层设有消防控制室，内设火灾报警控制器，它是整个建筑的消防监测，探测指挥中心，其设备可自动检测早期火灾的发生，并自动第 14 页共 19 页

报警，消防监控人员可根据现场实际情况就地控制或在消防控制室遥控相应设备动作，并利用电话

对外报警。

（1）火灾报警控制柜及联动控制柜均落地安装于一层消防控制室。

（2）手动报警按钮暗装于墙上，中心距地 1.5 米。

（3）消火栓按钮安装于消火栓箱内左上角。

（4）声光报警器安装高度底边距地 2.0 米或中心距棚下 0.5 米。

（5）火灾报警接线端子箱明装电井墙上，底边距地 1.6米。

（6）模块箱暗装于墙上，底边距地 2.0 米。

（7）消防广播音箱吸顶安装；或明装于墙上，顶边距棚下 0.3 米。

（ 8 ）火灾报警线路采用阻燃型铜芯导线ZR-RVS-2_1.0mm

S15 （9）24V 电线路采用阻燃型铜芯导线 ZR-RVS2_1.5mm S20 （10）消防泵，喷淋泵、防排烟等用电设备，均采用耐火型铜芯电缆。

（11）所有消防线路均采用钢管沿墙内，柱内及地面内暗敷设。

（12）如明设钢管应做防火处理。

7、安全疏散措施

（1）本建筑为 L 型造型，因此在端部设有疏散楼梯，以便于双向疏散。

（2）安全疏散门开启方向与疏散方向相同。

（3）疏散封闭楼梯间门采用乙级防火门。

8、应急照明措施（1）应急照明的安装部位疏散照明、疏散指示安装在人群安全疏散线路上，即走道、楼梯间及拐角处。

（2）应急照明电安全照明的转换时间要求不超过 0.5s,安全照明电采用灯具自带电蓄电池。

（3）安全照明、备用照明和疏散照明用普通节能灯。疏散指示标志灯必须采用消防认证产品。灯具安装部位一般在走道及楼梯转角处。疏散标志的箭头应指向通往出口的方向。灯具安装高度一般疏散出口标志安装在安全出口的顶部0.2m

处，上边缘距天花板应等于或大于 0.5m。如天花板的高度较低，在疏散门的两侧墙上设置，标志的中心点距地面的高度应在 1.3-1.5m 之间。采用吊杆的疏散指示第 15 页共 19 页

标志的下边缘距地面的高度应大于或等于 2m。疏散指示标志安装在楼梯间、疏散走道及转角处 1m 以下的墙上（转角处需增设一盏标志）。标志的间距不应大于

20m。封闭楼梯间应安装疏散指示标志。疏散标志灯应用不燃烧材料制灯具外壳灯罩，

其标志的箭头指向应与逃生疏散方向一致。所有安装金属构件均应做防腐处理。

9、卫生间安全措施公共卫生间及客房卫生间地面砖采用防滑型，避免发生客人滑倒事故。

第十章投资估算及资金来一、编制依据 1、《建设项目投资估算编审规程》CECA/GC1-20__7 2、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）

3、国家计委、建设部计价格[20__2]10 号等有关文件精神，计算工程其他费用。

4、设计文件。批准的项目设计方案(包括文字说明和图纸)。

5、工程建设各类投资估算指标、概算指标、类似工程实际投资资料。

6、设备现行出厂价格(含非标准设备)及运杂费率。

7、现行的建筑安装工程费用定额及其他费用定额指标。

8、其他有关文件、合同、协议书等。

9、工程所在地形、地貌、地质条件、水电气、基础设施条件等现场情况，以及其他有助于编制投资估算的参考资料。

二、投资估算说明根据本项目建筑装修设计方案和国家旅游局《关于宾馆建设宏观调控的若干意见》(1999 年)，编制项目投资估算表。

三、投资估算本项目估算总投资 1078 万元，包括工程费、设备工具购置及开办费、其它费、预备金，投资费用中没有考虑锅炉改造、与市政外网连接费、道路、绿化费及消防水池建设费。详见下表：

工程投资估算汇总表序号工程费用名称费用(万元) 合计(万元) 一工程费改造工程费 700 装修工程费 300 以上费用合计(一)：

1000 二其它费用项目管理费 3 3 可行性研究报告咨询费 2 2

勘察设计费 20 20 工程监理费 4 4 环评费 2 2 质量检测监督费 2 2 以上费用合计（二）：

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33 三设备工具购置及开办费 25 以上费用合计（三）：

25 四备用金预备费 20 20 以上费用合计（四）：

20 总合计 1078

四、资金来本项目所需资金，全部由项目实施单位负责筹措解决。

第十一章财务评价一、编制依据 1、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版） 2、《投资项目可行性研究指南》 3、国家和主管部门发布的有关法律、法规、规章、规程等。

4、政府建设行政主管部门发布的建设项目预算编制方法。

5、项目初步设计及概算等批复情况 6、政府建设行政主管部门发布的预算定额(预算指标)、费用定额等 7、其他有关资料二、基础数据 1、项目计算期为

15 年，含建设期 4 个月。

2、项目基准收益率取 8。

3、税金：营业税及附加税按 5.5的税率缴纳。

4、营业收入预测 ___ 酒店装修改造工程结束投入运营后，年营业收入可达

380 万元，主要由客房收入、餐饮娱乐收入和会务收入三部分构成，其中：客房入住率根据以往经验按 70计算，年

收入约 260 万元；餐饮娱乐年收入 80 万元；会务年收入 40万元。

5、本项目应纳税税额（1）营业税及附加税 5.5(餐饮、客房、会议服务)

（2）城建税(按营业税)5 （3）教育附加费(按营业税)3 （4）土地使用税 12 元/m2 ·年（5）企业所得税(按毛利润)25 6、经营成本估算经营成本包括营业费用、企业管理费、职工工资福利费(不含折旧与摊销)等，合计为 235 万元，其中：营业费用每年 140 万元，企业管理费每年 50 万元，职工工资福利费（不含折旧与摊销）每年 45 万元。

7、财务评价结论根据本项目投资估算和经营费用计算，本项目达产年度经营收入为 380 万元，经营成本为 235 万元，营业税及附加和土地税、房产税合计为 44.7 万元。

根据现金流量计算，本项目经营期内：

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达产年净利润：75.23 万元累计净现金流量：346.41 万元累计净现值：278.56 万元投资回收期：10.74 年

内部收益率：9.72>8 综上所述，项目经营成本和经营收入的对比，直接影响着项目的投资风险。在经营工作中，控制经营成本和提高经营收入是保证较好经济收益的前提。充分进行投资风险分析^p 后，那么重点就应放在经营收入和经营成本方面上。精心策划细节、提高管理人员素质，在细节上无纰漏，在人员上绝不估惜和将就。把加强各项经营管理放在首位，增加经营收入，降低经营成本，打造“不开门都盈利”的高水平管理理念和团队，这也本项目实施过程中的重点。

第十二章社会效益分析^p 一、社会影响分析^p 随着人民生活水平的不断提高，人们的物质生活条件不断改善，可支配的收入大幅度增加，人们对精神生活的需要和质量有了新的选择和更高要求。___ 酒店的装修改造注重运用适应时代潮流的装饰设计新理念，突出酒店经营的主体性和个性，满足客人在快节奏的社会中追求完善舒适的心理需要。项目投资方向符合国家产业政策，与地方经济形成互动，促进地方经济发展。解决社会就业问题。项目建设符合构建和谐社会的目标，具有较强的社会意义。

二、互适性分析^p ___ 酒店装修改造工程位于 __ 县 __ 镇 __ 路,这一项目的实施将提高酒店的服务能力，吸引客，增加酒店营业收

入，提高酒店竞争力，也有利于促进地方经济发展，与地方经济发展形成互动，是促进地方经济发展的有效措施。

第十三章结论和建议一、结论 1、根据本项目的可行性研究分析^p ，本项目符合地方经济发展需要，符合城市规划和服务业发展需要。

2、本项目实施有利于开发 __ 县旅游资，推动旅游事业发展。

3、本项目经营期内可实现净现金流量 346.41 万元，累计净现值 278.56 万元，有较好的经济效益。

4、本项目动态回收期为 10.74 年，内部收益率为 9.72。

5、本项目建设项目中符合国家节能环保政策要求。

综上所述，___ 酒店装修改造工程具有较强的社会效益和一定的经济效益，该项目投入使用后将提高酒店的服务能力，吸引客，增加酒店营业收入，提高酒店第 18 页共 19 页

竞争力，也有利于促进地方经济发展，与地方经济发展形成互动，为地方经济的发展做出较大贡献。因此，本项目具有较强可行性。

二、建议 1、项目运营过程中，要特别注意加强污染防治与治理，严格按照国家标准搞好环境保护。

2、对所有的配套管线和效率低、耗能高、不利于环境保护的设备，进行全面更新造及周边环境的绿化、美化、亮

化。并根据整体布局，对隐蔽管线走向作相应的调整，为酒店整体经营的经济性、安全性、环保性和舒适性打下良好的基础。