房地产中介门店选址与店面装修调查报告

P470208 陈玲 10

沈盼盼 13

胡艺王莹 15

林帆帆 18

林小钗 19

王丽 21

高苏菲 41

蔡静艳 43

杭

州

下

沙

第

六

大

道

商

铺

房

地

产

中

介

门

店

选

址

与

店

面

装

修

调

查

报

告

-----

目录

一、房地产中介店门选址条件 .................................... 1

二、中介门店评估 ........................................................ 2

1下沙社会环境综述 ................................................. 2

2下沙房地产市场综述 ............................................. 3

3下沙住宅市场需求 ................................................. 4

3店铺分析 ................................................................ 7

商铺现场照片 ..................................................... 11

平米布置图 ......................................................... 12

三、软装和硬装主要成本估算表............................... 13

预算表1 .............................................................. 13

预算表2 .............................................................. 14

预算表3 .............................................................. 16

房地产中介门店选址与店面装修调查报告

---杭州下沙第六大道商铺

一、房地产中介店门选址条件

1、成熟商圈范围；

2、目标店方圆3公里区域内(10万人—30万人)，居民聚居、人口集

中的地方；

3、店面临主干道，门店设在三叉路的正面，拐角的位置也是很理想

的；

4、交通方便，旅客上车、下车最多的车站，或者在几个主要车站的

附近，可以在顾客步行不到10分钟的路内的街道开店；

5、有大型楼盘即将交付的地方；

6、地标性楼盘区域；

7、中介门店比较集中的地方；

8、一些大型的专业市场旁边；

9、大型或重点学校的旁边；

10、交通比较方便的地方，有停车位更好；

11、主干道或次级主干道的写字楼。

1

二、中介门店评估

1下沙社会环境综述

社会文化；杭州经济技术开发区是1993年4月经国务院批准设立的

国家级开发区，行政管辖面积104.7平方千米。目前在34平方千米

建成区已构建了完善的基础设施、优美的园区环境、便捷的生活设施、

高效规范的政府服务，目前辖区人口40万。曾被日本贸易振兴机构

评为中国75个城市开发区投资环境最佳开发区，被联合国环境规划

署等多家机构联合评为跨国企业投资的最佳开发区

经济生活; 杭州开发区以打造国际先进制造业基地为目标，大力实施

“工业兴区”战略，近五年来，工业经济以年均30%以上的速度增长，

形成了电子信息、生物医药、机械制造、食品饮料四大主导产业。2006

年，开发区完成工业总产值1113.4亿元，外贸出口71.11亿美元，综

合经济实力位居全国国家级开发区第十二位。 杭州开发区以打造国

际先进制造业基地为目标，大力实施“工业兴区”战略，近五年来，

工业经济以年均30%以上的速度增长，形成了电子信息、生物医药、

机械制造、食品饮料四大主导产业。2006年，开发区完成工业总产

值1113.4亿元，外贸出口71.11亿美元，综合经济实力位居全国国家

级开发区第十二位。

2

2下沙房地产市场综述

杭州大都市格局形成后，城市多核、多组团已是势在必行。作为房地

产来讲，也全面进入了板块时期。应当说，杭州无论有多少板块，在

房产品上都有与地块相关联的特色、特点，投资什么板块的房产，必

须先了解地块本身的特性和其城市背景。

对于下沙，极大多数杭州市民可能并不十分了解。在许多市民眼

里，下沙原是一块沙地，后来变成杭州的工业城，所以，下沙是与工

业联在一起。在另一群市民眼里，下沙有大学城，所以，下沙与大学

联在一起，事实上，近年的一些房产开发项目也都打“学院”牌，如东

海·未名园的“新学院e派”、伟星房产的下沙·文汇苑等。其实，下沙

是工业城，下沙有大学城，这些都是片面的认识。从新一轮规划开始

（2000—2020年），下沙的定位是杭州的一个副城，其功能是综合性

的，与英国、韩国等倡导和开发建设的新城一样，是独立的城区，十

分强调人口居住与就业机会的平衡性。根据规划，到2020年，下沙

新城将有常住人口是50万，这样的规模，就已经是中等城市了，自

身的城市配置必须非常完备。所以，投资下沙房产，不要认为只是在

投资工厂宿舍和教师公寓。

另外，从地理位置讲，下沙在杭州的东部，现在杭州整个脸都在

向东转，并且明确提出“钱塘江时代”的概念，这对下沙是有利的。下

沙新城，从大氛围来讲，就是钱塘江所带来的那种具有视野开阔、气

势不凡的感觉，什么都是新的，完全可以不受西湖时代、西湖文化的

影响。这对外来人和杭州向往现代时尚的年轻人以及创业者是有吸引

3

力的。现在杭州正在讨论“创业在杭州”，从方向上讲，要创业，在下

沙肯定是首选。

目前在下沙开发的楼盘不多，这可能是与下沙板块不被大家看好

有关。不过，因为有大学城的宣传和正式启动，正在开发的几个楼盘：

东海·未名园、商宇·香榭里花园和下沙·文汇苑都得到了教师们的青

睐，其中，东海·未名园已销售得差不多了，商宇·香榭里花园正在销

售之中，下沙·文汇苑还未正式推出销售，销售价格目前在3600元／

平方米左右。

从时机上讲，投资下沙房产，目前比较理想，理由是杭州大多数

人还不了解下沙房产的真正价值所在，等到大家都看好这一区域，下

沙的房价肯定会上涨。并且比较而言，杭州老城区实在少有可投资的

房产，高价位的房子只能适宜居住，不适宜投资。另外，下沙新城通

过十多年的开发建设，现在已经具备居住的条件。过去在上海有“宁

要浦西一张床，不要浦东一套房”的说法，现在已成笑话，作为投资

者，在这笑话的背后，可以从中得到一些启示。

下沙房地产开发量：

3下沙住宅市场需求

A、意向购房者的重点需求研究

区域选择：市中心、城西、城东、城北是最受欢迎区域，滨江受

支持率骤降，下沙需求持衡，呈稳步上升趋势。

4

本次调研显示：意向购房者区域的选择发生了较大的变化,市中心

因其稀缺性以及商业、配套的成熟度和价格抗跌性成为最受欢迎的区

域，以24.3%的占比取代城西占据首位；城西以19.3%退居第二，但

依然是购房者青睐的宜居之地。下沙配套的逐渐完善和居住环境的日

益提升，需求持衡，呈稳步上升趋势

在所有区域选择中变化较大的是滨江区域。前几年，滨江一直是

意向购房者选择的前三甲；而在本次调研中，此项比例大幅降至

8.5%，成为历年最低。这跟近两年随着杭州车辆的快速增多，钱江一

桥和三桥高架交通情况堪忧，成为居住在滨江最大的障碍，也是不少

人选择离开滨江的重要原因。同样，三墩因在售楼盘的稀少、九堡因

房价的快速上升，区域关注度均有所下降。

与此相反的是，闲林、下沙等近郊板块由于配套的日趋完善、交

付楼盘的增多，居住的可实现性日渐提升，因此，区域的接受度有逐

渐升高的趋势。

5

B、两房需求比例大幅上升，占比50.6%

本次调研显示：两房和三房户型仍是市场需求的主流选择，分别

占50.6%和37.4%。不断新生的首次置业者对两房保持较高的兴趣，

而大部分改善居住需求的二次置业者依然青睐三房，因此，二房和三

房的户型格局各有所需，始终保持着较高的比例。

对比历次调研数据，本次调研中两房的需求比例出现大幅上升，

成为2007年以来最高峰；而三房户型的需求岁仍占有较大比重，但

持续两年的上升态势被打破，形成了2007年以来的最低点。两者反

向的发展态势预示着楼市的需求发生了一定的改变，从原本较为舒适

的三房需求转向满足单个家庭基本居住需求为主，这是部分二次置业

客户受新政影响放弃购房而首次置业群体回归楼市的直接结果。

6

3店铺分析

店铺地址

面积

开间

进深

层高

租金

装修情况

附近楼盘

附近中介店铺

第六大道384号商铺

52㎡

5米

10米

3．8米

3．5万/年

未装修

梦琴湾、海天城、朗诗国际街区、第六大道、

金沙居

文业不动产、嘉禾中介、第六大道售楼中心

楼盘名称

梦琴湾

楼盘情况

下沙江景人文社区华元·梦琴湾，以年度58

套的销售佳绩成为2005年杭州人气最旺的业

主大家庭，现已售完，进入二手房市场。二

手房挂牌均价：11995元/平米2010年6月共

有228套二手房挂牌网

海天城剩余20余套最后房源，面积范围在

113-270方左右，均价为13000元/平米。一

次性付款98折，按揭99折。2010-5-20

已售完，进入二手房市场。住宅全面售馨，

商铺面积区间在300-500平米之间。均价

18000元/平米。 住宅12000元/平米，购房

暂无优惠

朗诗国际街区剩余尾房20套，主要分布在1

号楼1单元的一楼、二楼，以及32楼房源，

户型面积有80方和180方，剩余房源均价在

15000—16000元平方米。预计将于2011年

12月交付，交付标准为毛坯。 2010-03-26

二手房挂牌均价：9423元/平米 2010年6月

共有18套 ；新房成交均价：7893元/平米

2010年5月共有9套

海天城

第六大道

朗诗国际

金沙居

7

近几年，房地产中介服务行业也迎来了一个黄金发展时期。据了

解，在国外，90%以上的房屋流通都是通过中介企业完成，存量房的

成交量远远超过了增量房，达到了5∶1。而在中国市场上，增量房

的消费仍是主体，部分城市达到了1∶50，二、三级市场非常活跃的

城市也只不过1∶1左右。无论是从1∶50还是从1∶1，要达到国

外的5∶1的水平，中介在此中的商机是无比巨大的。

调查还显示，房产中介连锁经营企业的店铺数量和收入两项指标

均高于连锁行业平均增长水平，店铺数量达到了两倍以上，收入更是

在三倍以上。丰厚的投资回报刺激着中介连锁店如雨后春笋般出现在

大街小巷。

据业内人士分析，在房产中介的眼中，门店是宣传自身品牌的最

好招牌，如何让自己的门店更加抢眼，尽可能地吸引最多的客源，成

为中介在布点时首先必须考虑的问题。

我们所选店面位于杭州下沙高教园区东区，25号大街以东的第

六号大街384号。这里交通方便，东侧是景观大道和钱塘江，距离

市区40分钟左右的车程，新开通的江东大桥在本案北侧约800米，

萧山国际机场到项目仅15分钟左右的车程。沿项目旁边的沿江大道

前往钱江新城，仅需20分钟左右的车程。地铁一号线延伸段（今年

开工建设的“迎宾路站”）和快速公交站点距离项目约步行10分钟。

且在此店面正前方具有公交车站（大量居民上下班最多的车站）顾客

步行不到五分钟便可到店内咨询。除此之外，此门店的前方具有停车

8

位，有利于前来询问顾客车辆的停行。

目前下沙人口预计在60万左右，其中有15万大学在校生,8万

外来职工,流动人口占了绝大多数。且东区各个楼盘正在建设销售中，

随着东区经济建设的发展，铁路和楼盘的大量建成，将极大的吸引顾

客。

此选址的店面，其西侧是杭州第4中学和文海小学，斜对面是浙

江经济职业技术学院，北面是杭州工商大学。且附近具有大量的大型

楼盘，如：金沙学府，野风•海天城，华元•梦琴湾，多蓝水岸，朗诗

国际街区等。如下图：

此区位于学校附近和楼盘交付的地带，居民聚集，人口集中，可以大

量的吸引顾客前往本店咨询，有益于提供相应的服务。

此区房产中介集中，有第六大道售楼中心、嘉禾房产、文业不动

产等，虽中介集中，商家之间的竞争激烈，但是其好处也不可忽略：

买房的人看起来方便，可以货比三家，在众多的中介公司中挑选到自

己满意的房子。只要我们中介具有品牌优势，且店面整洁规范，服务

9

周到，相信顾客还是会作出明知的选择。

从以上几点评估可以看出，此选取的门店具有很高的可行性。

10

商铺现场照片

11

平米布置图

厕所

员工休息间

（更衣室）

文

件

柜

饮水机

12

三、软装和硬装主要成本估算表

房地产中介门店装修预算表

预算表1

公司地址：第六大道384号

名称

服务台

桌台板

背景墙

形象墙

玻璃门

吊顶

顶乳胶漆

墙面乳胶漆

网线 电线等

门面玻璃

地砖

黄沙水泥

踢脚线

更衣室隔墙

清运垃圾 打地砖等

面积/㎡

50

50

120

5

数量/单价

2m×400

8m×160

3m×100

2m×160

800

58

20

18

3500

1500

3800

1200

30m×15

70

1300

小计

800

1280

300

320

800

2900

1000

2160

3500

1500

3800

1200

450

350

1300

小计（元） 21660

材料采购（人工费） 21660×3％

管理费 21660×

15％

649.8

3249

总计（元） 25558.8

备注：门头.形象墙字费用未算入预算中

13

房地产中介门店办公用品预算表

预算表2

新店地址：第六大道384号 面积： 52平方米 联系人： 电话：

编

号

1

2

预置资产名称

商

家

产地

规格

参考单价

运需

费 求

情

况

√ ×

无

需求数

量

备注

黑色网面办公椅

黑色网面办公椅

3

4

5

6

7

8

9

仿皮高脚吧椅

硬面升降吧椅

软面圆形升降小吧椅

常用单层面板会议桌

双层加厚面板会议桌

常用普通面板电脑桌

6门更衣柜

华

东

家

私

市

场

广东

安吉

外贸产品（固

定）

电镀银色加

边双网高背

（固定）

电镀银色

塑面加厚气

压杆

油压杆

2.4/1.2米

2.4/1.2米

1.2/0.6米

铁质0.9/1.8

米板0.6厚

铁质

160

130

安吉

安吉

安吉

/

/

/

河南

河南

180

140

85

800-900

1000-1300

300

550

600-800

产地板材钢

管厚度不同

有差异

板材厚度不

同价格有差

异

10 铁质文件柜

11 黑色网面办公椅

12 仿皮软面椅

13 玻璃圆桌

14 软面圆形升降小吧椅

15 常用单层面板会议桌

16 6门更衣柜

17 铁质文件柜

杭

州

旧

货

市

场

无

保

修

安吉 电镀银色加

边双网高背

（固定）

钢化

油压杆

2.4/1.2米

铁质0.9/1.8

米板0.6厚

铁质

90

/

/

安吉

/

河南

河南

70

80-150

65

450

400

350-550

按

距

离

，

运

输

车

辆

大

小

自

负

运

费

√ 3

√

√

√

√

√

√

4

1

3

1

1

大小不同价

格有差异

钢材厚度不

同价格有差

异

不同型号以

市场价为准

18 格力空调

19 美的饮水机

20 飞利浦电话机

家

具

市

场

/

/

国产

3匹柜机/2级

能效

带分机接口

14

4560

250-350

110

√

√

1

1

总价 6955元

15

房地产中介门店办公用品预算表

预算表3

新店地址：第六大道384号 面积： 52平方米 联系人： 电话：

编

号

1

预置资产

名称

组装电脑

供货

商

毛玉

春

CPU

主板

内存

硬盘

键鼠

显示

器

机箱

2

组装电脑

毛玉

春

CPU

主板

内存

硬盘

键鼠

显示

器

机箱

3

组装电脑

胡超

群

CPU

主板

内存

硬盘

键鼠

显示

器

机箱

4

组装电脑

胡

斌

CPU

主板

内存

硬盘

键鼠

显示

器

机箱

总价

配置 单

位

1

台

参考

单价

2300

需求打√

表示

 

需求数

量

备注

Intel 420

G31

DRR2 1G

WD320G

双飞燕

ACER 17

金达

XEON2.4

845

DDR2 1G

WD320G

双飞燕

长城 19

宽屏

金达

C4 2.4

G41

DDR2 1G

WD320G

双飞燕

ACER 17

金河田

C4 2.93

G31

DDR2 1G

WD250G

双飞燕

长城 19

宽屏

金达



3

1

台

2170

1

台

2250

1

台

2300

6900元

16