“文一西路沿线房产价值走向”探索和分析 文一西路房价

“文一西路沿线房产价值走向”探索和分析:文

一西路房价

杭城下一个“焦点”？！ “文一西路沿线房产价值走向”

探索和分析 20__年11月，房产大佬富力集团连砸重金高调竞

得文一西路未来科技城两宗要地，占地面积近14公顷，动静之大

瞬间引爆城西，由此引发了人们对于“文一西路沿线”这一区块

价值变化趋势的深入思考。

文一西路——政府规划杭城西进核心主脉，潜在价值不容小

觑；另一方面，由于开发时间较短，未来版图全景呈现尚待时

日，在普通人眼里似乎如地铁5号线一样虽充满诱惑但始终遥不

可期。

那么，“预期”到底如何，达到预期目标的“时间”又须多

久，这是众多开发商、购房者、以及投资者最为关注的。文一西

路，一场全新的“价值运动”正如火如荼，让我们一起关

注…… 政府规划：定位大城西发展核心主轴 俯瞰__主城和

近郊版图，除主城核心区外，已有钱江新城中央商务区、__经济

开发区、下沙高教园区、以及临平新城等成熟化城市功能板块，

而随着20__5年底文一西路的建成通车，以文一西路为核心主轴

的__大城西格局取得了翻天覆地的变化。

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根据2021年4月1日颁布的《__城西科创产业集聚区发展规

划》，__城西科创产业集聚区将形成以文一西路—临余公路和地

铁5号线—余临轻轨为发展主轴，以__创新基地和青山湖科技城

为建设核心的城市示范区，届时将起到环__湾地区乃至全省在长

三角区域的重大战略地位。

通过《规划》可知，建成后的大城西总体格局将是涉及西

溪、闲林、仓前、__镇、青山湖等多个板块的科创产业集聚区，

以高等教育、高尚居住等为基础，重点发展研发服务、工业设

计、电子商务、服务外包、总部基地等现代服务业，成为体现地

方丰富人文内涵、适宜科技创新与人类居住、具有灵动艺术气质

的城市示范区。

表1 “十二五”开发建设__创新基地区块一览表 序号

开发建设区块名称 面积(平方公里) 位置 开发导向 1 高等

教育区块 1.5 __常二路，南至__路，西至良睦路，北至宣杭铁

路 建设教学应用型、研究型高教园区（省委党校、理工大等）

2 高层次人才创新区块（海创园） 4.7 __绕城高速公路，南

至文一西路，西至绿汀路，北至__塘河 国内外高层次人才创业

孵化器，开展现代服务业和战略性新兴产业领域创新创业。

3 电子商务、工业设计和服务外包区块 4.9 沿文一西路

南北两侧，__常二路，南至水乡北路，西至绿汀路，北至红卫北

路 电子商务、工业设计、物联网、服务外包等（阿里巴巴、恒

生科技等） 4 __总部金融区块 2.3 ____东路，南至杭徽高

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速公路，西至__西路，北至__北路 总部基地、创新型金融、金

融业公共后台服务基地等 5 研发产业化区块 1.5 __东西大

道，南至__塘河，西至南苕溪，北至15省道 新型电子信息、新

材料、生物等战略性新兴产业 6 创新基地配套服务中心区块

4.3 __绿汀路，南至荆余路—余常路，西至城东路，北至水乡北

路—文一西路 高端商务服务、金融、商业、健康服务、生活居

住等 重头项目强势入驻，“美好预期”平地而起 如果说

政策背景描绘了文一西路沿线发展的美好“预期”，那么，去年

至今各类重头项目的强势 入驻，则为该预期的实现加了一剂催

化剂。

截至目前，包括省委党校、__师大、理工大、浙一医院分

院、海创园、恒生科技、阿里巴巴、西溪印象城、沃尔玛、英皇

影视文化村、蓝德综合体等重点工程纷纷落户文一西路，可以看

到，《规划》中提到的围绕文一西路主轴的三大核心区块——高

等教育区、高新产业园（西溪科技岛）、高层次人才创新区（海

创园）已经初具雏形。

《每日商报》在一篇名为《大城西变局》的报道中提到，文

一西路沿线或将成为未来城西的“钱江新城”，前景无可限量。

商地出让源源不断，房产大佬重金押宝 据统计，2021年4

月至20__年10月__文一西路两侧成交土地约37宗，成交面积约

100公顷，成交地块中除7宗涉及住宅用地外，其余均为商业用

地，成交楼面价最高至6500元/方以上，包括恒达、文发、升

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华、__、富力、融创等实力地产最终角逐到手。今年下半年区域

内出让地块有限，却依旧多次吸引__、万科、建工、华元、金地

等房产大鳄到场争抢，文一西路价值热度火速飙升。

从去年4月至今的土地出让情况可以看到，居住用地成交宗

数仅占19%，成交楼面价均在5000元/方以上，远远高于商业用地

及居住用地历史成交价。可见文一西路宅地集中迸发期已过，后

续出让将以商业用地为主。至此，文一西路沿线已经告别传统意

义的“近郊居住区”定义，将逐渐迎来繁荣的后商业时代。

住宅供应迸发，区域传统价值定位打破 从以上对于

近两年内的土地出让情况的分析可见，后续宅地供应呈骤减趋

势，此后新加入的项目对目前住宅市场格局的分布影响不大，因

此要研究文一西路整个区域未来住宅市场走势，只需以现有楼盘

格局分布为对象即可。

目前，对于文一西路两侧而言，恰逢住宅供应集中爆发期，

主要涉及西溪五常板块、闲林板块、仓前板块、中泰板块和老__

板块，各板块楼盘供应类型主要以刚需为主，加之少量高端项

目。近年来，区域内住宅市场的飞速发展很大程度上促进了大城

西西进的步伐，同时也作为文一西路两侧区域价值的试金石，无

论是西溪风情、西溪蝶园、溪上玫瑰园等高端项目，还是闲林山

水、岸上__等刚需楼盘，它们的率先加入验证了区域潜力价值之

大。另一方面，根据《规划》，文一西路一跃成为城西科创区的

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核心主脉，必然对今后区域内住宅市场的发展起到很大程度的改

变，各板块价值的变化趋势也必随之发生巨大的变化。

1、西溪五常板块：供给稀缺，商业空白迅速填补 该板块依

托西溪湿地的自然生态优势，绿城、大华、华元、坤和等知名开

发商纷至沓来，近年来开发了溪上玫瑰园、西溪风情、西溪玫

瑰、西溪里、昆仑府、翡翠城等多个高端及改善性项目，成为文

一西路沿线高端项目进驻最多的板块，以“适宜人居”为名片带

动了周边楼市的苏醒和崛起。

供给分析：区块内今年以来较为活跃的楼盘为翡翠城、蒙卡

岸、爱丁郡、西溪郡、美林公馆、富越·香溪等，由于大部分楼

盘开工时间相对较早，多楼盘供应接近尾声，同时受区块生态环

境承受能力的约束，近两年宅地成交不多，预计后续不会有大量

新盘加入，总供给稀缺。

现状分析：知名房企和生态优势，使得该板块楼市价格较其

他板块而言相对偏高，客户定位主要为周边改善性的中高端群

体；另一方面，由于目前商业生活配套单一，较难满足现代化购

物要求，加之定价较高，不具性价优势，很难普遍性吸引年轻一

族加入。

发展趋势：文一西路的兴盛对于该板块的最大影响即“填补

商业空白”，据悉位于五常大道的21万方西溪印象城将于20__年

4月18日正式开业，定位为休闲、时尚、潮流的全国首家生态型

购物中心，成为城西富有核心辐射能力的四大商业综合体之一。

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西溪印象城的重磅进驻，无疑带动板块内其他商业体的联动发

展，而从根本上解决了该区块的传统硬伤。因此，有商业做依

托，加之难得的生态条件，预计后续板块内住宅价值必将飞速攀

升。

2、老__入口区块：临近文一西路，直享主脉一线繁华 如果

说文一西路兴起对于五常西溪板块的影响是根本性的，那么对于

老__入口区块而言，影响则是最直接的。广大·同城印象、大

华·海派风范、金都·西花庭、莱骏·泊悦府等品牌开发商集中

进驻于此，其中同城印象和海派风范直面文一西路，成为整个文

一西路上难得的沿线住宅项目。

供给分析：从交付时间可以看出，本区块内20__年和20__年

为住宅供应高峰期，户型以100方左右为主，以及少量130以上

大户型，目前成交均价基本维持于9500元/方左右，因此未来两

年内同类型房源供应量较为密集，有一定的竞争压力。

需求分析：该板块相对而言体块较小，楼盘分布集中，具有

双享老__和文一西路繁华的特殊优势，近年来受到同城印象30万

方大型社区的促进和带动，在加入海派风范、西花庭等品质大盘

后，逐渐形成一处独特的新兴板块，因其地段带来的直接利好不

断吸引文一西路上的新__人加入其中（例如淘宝网员工），一次

次的开盘热销证明区块内需求极其旺盛。

发展趋势：从文一西路目前项目进驻情况看，未来两年内将

有更多的产业、企业及各类商业落户于此，以此带来的客户需求

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继续大量释放 。而对于该类客户而言，受到性价及交通条件的

影响，文一西路直达楼盘对于他们的吸引始终是最大的；同时附

近诸如西溪国际广场等商业综合体的不断加入，也将最直接地为

该板块楼盘带来家门口的繁华商业体。因此，未来两年内该区块

楼市或将迎来供需两旺的异常繁荣时期。

3、闲林、仓前、中泰板块：供应量庞大，未来科技城住宅供

应主力军 放眼整个文一西路沿线区域，五常板块因其自然条件

限制而定位为低密度居住区；仅靠文一西路两侧根据《规划》定

位为高等教育、研发服务、电子商务等功能的科创集聚区，严格

控制居住用地；而老__板块主要承担了本地客户群体，目前基本

没有新盘；以上提到的以同城印象为代表的老__入口区块因地段

稀缺，楼盘数量有限，供应量也将于一年后消耗殆尽。

那么，根据《规划》，区域内后续发展所带来的庞大客户群

体将去何方？毫无疑问，闲林、仓前、中泰板块目前而言庞大居

住承载体将发挥关键性作用。

从目前区域数据看，围绕文一西路和02省道两侧的楼盘供给

量远远大于需求量。据__房产信息网显示：截止2021年11月1

日，本区域内商品房可售套数为6910套，截止20__年11月26

日，本区域内商品房可售套数为8223套。可见，本年度在楼市相

对回暖的条件下，区域总供给不减反增，足见整体供需关系的严

重失衡。而通过透明网数据了解到，区域内庞大的库存量主要集

中于闲林、仓前、中泰板块，涉及近20个楼盘。

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因此，从短时间看，此三板块的供给压力巨大，竞争最为激

烈。而后续随着未来科技城的不断迈进和迅速发展，西溪五常板

块、临近文一西路等楼盘的供给量将逐渐消耗而不断减少，此后

所带来的庞大客户群必然填充区域内来自闲林等剩余的楼盘供

给。届时融合工作、购物、娱乐、居住为一体的规划中__创新基

地也将初具规模，逐渐进入正轨。

通过以上的分析，两三年后，文一西路沿线的全新版图似乎

已经心中有数，区域“预期”远远超乎普通人的想象，这也是

“房产大佬重金押宝”以及“国际性商业巨头强势进驻”的深层

次原因。毫无疑问的是，这场风风火火的“价值运动”已经势不

可挡的跃上屏幕了，所有忠实“文一西路”的伙伴们，早已心潮

澎湃！

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