赵师婕、深圳市向西雍睦豪庭房地产开发有限公司等房屋买卖合同纠纷民

赵师婕、深圳市向西雍睦豪庭房地产开发有限公司等房屋买

卖合同纠纷民事二审民事判决书

【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷

【审理法院】广东省深圳市中级人民法院

【审理法院】广东省深圳市中级人民法院

【审结日期】2021.09.23

【案件字号】(2021)粤03民终9807号

【审理程序】二审

【审理法官】陈明亮张秀萍聂效

【文书类型】判决书

【当事人】赵师婕;深圳市向西雍睦豪庭房地产开发有限公司;深圳市向西实业股份有限公司

【当事人】赵师婕深圳市向西雍睦豪庭房地产开发有限公司深圳市向西实业股份有限公司

【当事人-个人】赵师婕

【当事人-公司】深圳市向西雍睦豪庭房地产开发有限公司深圳市向西实业股份有限公司

【代理律师/律所】王小玄上海市锦天城(深圳)律师事务所;林嘉韵上海市锦天城(深圳)律师

事务所;李勇北京市地平线(深圳)律师事务所

【代理律师/律所】王小玄上海市锦天城(深圳)律师事务所林嘉韵上海市锦天城(深圳)律师事

务所李勇北京市地平线(深圳)律师事务所

【代理律师】王小玄林嘉韵李勇

【代理律所】上海市锦天城(深圳)律师事务所北京市地平线(深圳)律师事务所

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【法院级别】中级人民法院

【原告】赵师婕

【被告】深圳市向西雍睦豪庭房地产开发有限公司;深圳市向西实业股份有限公司

【本院观点】赵师婕与向西雍睦公司签订的《深圳市房地产买卖合同(预售)》是双方当事人

的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，应当认定合法有效。

【权责关键词】完全民事行为能力无效撤销违约金支付违约金不可抗力合同约定证明诉讼请

求缺席判决维持原判发回重审强制执行

【指导案例标记】0

【指导案例排序】0

【本院查明】本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。

【本院认为】本院认为，赵师婕与向西雍睦公司签订的《深圳市房地产买卖合同(预售)》是

双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，应当认定合法

有效。本案二审的争议焦点是：一、交房时间如何认定；二、向西雍睦公司主张的不可抗力

天数是否应当支持。 关于第一个争议焦点，赵师婕签名确认的《毛坯改造委托合同》

约定其已委托第三方在办理入伙手续后再行对涉案房产进行毛坯改造，但在雍睦豪庭公司于

2019年5月12日通知办理入伙时却以尚未改造的毛坯房产存有部分瑕疵为由提出异议，不

符合合同约定，故本院认定2019年5月12日办理入伙的时间为交房时间。 关于第二

个争议焦点，双方在合同中对“不可抗力”情形予以具体约定，实质是约定上述情形下免除

开发商延期交房违约责任。依照《合同法》第四十条，提供格式条款一方免除其责任的，该

条款无效。因此，在认定雍睦豪庭公司是否因不可抗力事由予以免责的问题时，仍应从法律

意义上的不可抗力标准进行判断。因涉案楼盘建筑工程周期较长，在整个周期中，势必会遇

到恶劣天气，该恶劣天气是可以预见并可以在订立预售合同时予以相应调整。雍睦豪庭公司

主张的天气因素不属于不可抗力事由，涉及的36天不应在逾期天数中予以扣除。 因此，雍

睦豪庭公司逾期交房天数应当自2018年11月1日起算至2019年5月11日共计192天。雍

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睦豪庭公司应当承担的迟延交房违约金为205415.73元(5349368×0.0002×192)，扣除雍睦

豪庭公司已支付违约金48144.31元，该公司还应向赵师婕支付157271.42元。 综上，赵

师婕的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决部分处理不当，本院予以纠正。依照

《中华人民共和国合同法》第四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款

第二项规定，判决如下：

【裁判结果】一、撤销广东省深圳市罗湖区人民法院(2020)粤0303民初33590号民事判决第

三项； 二、变更广东省深圳市罗湖区人民法院(2020)粤0303民初33590号民事判决第

一项为：深圳市向西雍睦豪庭房地产开发有限公司应当自本判决生效之日起十日内向赵师婕

支付迟延交房违约金157271.42元； 三、变更广东省深圳市罗湖区人民法院(2020)粤

0303民初33590号民事判决第二项为：深圳市向西实业股份有限公司应当就深圳市向西雍睦

豪庭房地产开发有限公司上述第二项判决确定的支付义务对赵师婕承担连带清偿责任；

四、驳回赵师婕的其他诉讼请求。 上述付款义务人如未按本判决指定的期间履

行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支

付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2680元，由赵师婕负担1123元，由深圳

市向西雍睦豪庭房地产开发有限公司、深圳市向西实业股份有限公司负担1557元。保全费

1873.39元，由深圳市向西雍睦豪庭房地产开发有限公司、深圳市向西实业股份有限公司负

担。二审案件受理费3317.04元，由赵师婕负担2470.16元，由深圳市向西雍睦豪庭房地产

开发有限公司、深圳市向西实业股份有限公司负担846.88元(本判决生效之日起十日内径付

赵师婕)。 本判决为终审判决。

【更新时间】2022-08-22 22:11:10

【一审法院查明】一审法院认定事实：一、赵师婕与向西雍睦公司于2017年11月4日签订

深(罗)网预买字(2017)第5760号《深圳市房地产买卖合同(预售)》，约定：1.标的房地产为

向西雍睦豪庭X座X层X，建筑面积90.55平方米，购房总价款5349368元。2.出卖人应当

于2018年10月31日前将本房地产交付给买受人。合同补充协议约定，在本项目施工期间，

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如出现日均降雨量超过25MM，气温高于35摄氏度以上(不含本数)，黄色及以上级别预警信

号台风等情况，均属于不可抗力。合同附件五约定，出卖人逾期交付超过90日的，买受人有

权在约定的交付期限届满之日起半年内解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履

行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价

款万分之二的违约金。赵师婕已履行支付房款的义务。 二、因向西雍睦公司迟延交

楼，其已向赵师婕支付了迟延交房违约金48144.31元。 三、向西雍睦公司于2019年5

月9日刊登《入伙公告》并向赵师婕寄出入伙通知书。赵师婕于2019年5月12日办理入伙

流程，其在收楼意见书中备注“未收到X座X号房的钥匙”。向西雍睦公司提交的2019年8

月25日的《改造完成确认函》显示，赵师婕在该函中声明仅收到施工方钥匙。 四、赵师

婕与案外人江西XX建设有限公司于2017年10月4日签订一份《毛坯改造委托合同》，约定

由江西XX建设有限公司代为与开发商进行毛坯状态的交付，交付后至改造完成期间，钥匙由

该公司进行保管。 赵师婕于2019年5月9日与向西雍睦公司工作人员电话沟通，询问如不

需要向西雍睦公司进行二次装修如何处理，但未明确作出不需二次装修的意思表示。赵师婕

于2019年5月11日16时通过邮寄方式向向西雍睦公司发出《关于撤销向西雍睦豪庭X座X

号房屋毛坯改造委托的通知》及《要求深圳市向西雍睦豪庭房地产开发有限公司如约交付房

屋的通知》，要求撤销涉案房产的毛坯改造委托，该邮件未妥投。向西雍睦公司于2019年8

月16日电话通知赵师婕办理物业，明确办理物业后可进行房屋装修。赵师婕提供2019年8

月20日涉案小区周边视频，显示不让进入。 赵师婕提交电话录音及微信聊天记录，以证

五、双方确认涉案房屋明江西XX建设有限公司对涉案《毛坯改造委托合同》不知情。

六、根据双方确认的罗在2019年5月12日至2019年8月25日期间进行了相关改造。

湖气象资料显示，2017年11月4日至2018年10月31日期间，符合合同补充协议约定的不

可抗力天气共计36天。 七、向西雍睦公司属于一人有限责任公司，向西公司为其股东。

【一审法院认为】一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。赵师婕、向西雍睦公司双方签

订的《深圳市房地产买卖合同(预售)》是双方真实意思的表示，内容未违反法律或行政法规

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的强制性规定，合法有效，双方均应严格履行。赵师婕已履行付款义务，向西雍睦公司未在

合同约定期限内将房屋交付赵师婕使用，已构成违约，应当依约向赵师婕支付迟延交房违约

金。 关于涉案房屋的入伙时间，赵师婕提交录音及微信聊天记录以证明江西XX建设有限公

司对《毛坯改造委托合同》不知情，但未提交证据证明通讯对方的真实身份信息，该院对此

不予采纳。该院认为，赵师婕作为完全民事行为能力人，其在签订《毛坯改造委托合同》应

视为已清楚相关法律后果，其在赵师婕通知入伙时未明确表示不需二次装修，2019年5月12

日办理入伙时也仅表示未收到钥匙，未明确表示不需二次装修，此外，赵师婕在未有效向向

西雍睦公司送达通知时，亦未通过其他方式明确诉求，而直至2019年8月16日向西雍睦公

司工作人员通知办理物业时，赵师婕仍未明确对二次装修提出异议，且涉案房屋在2019年5

月12日至2019年8月25日期间确已进行了相关改造，因此，该院认定2019年5月12日赵

师婕办理入伙的时间为交房时间。 关于不可抗力，合同当事人可以约定不可抗力的情

形，涉案合同虽由向西雍睦公司提供，但未排除其主要义务，该院对双方关于不可抗力的约

定予以确认，并认定符合合同约定不可抗力天气的天数为36天。 向西雍睦公司应于2018

年10月31日前交付房屋而未交付，故逾期交付房间的起算时间为2018年11月1日，计算

至2019年5月12日为193天，扣除不可抗力天气天数36天，实际迟延天数为157天，故向

西雍睦公司应承担的迟延交房违约金为167970.16元(5349368×0.0002×157)，因向西雍睦

公司已支付违约金48144.31元，其仍应向赵师婕支付119825.85元。向西公司作为向西雍睦

公司的股东，不能证明向西雍睦公司的财产独立于股东自己的财产，故该院对赵师婕要求向

西公司就向西雍睦公司的上述支付义务承担连带清偿责任的请求予以支持。 据此，依

照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人

民共和国公司法》第六十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百

四十二条之规定，判决：一、向西雍睦公司应当自该判决生效之日起十日内向赵师婕支付迟

延交房违约金119825.85元；二、向西公司应当就向西雍睦公司上述第一项判决确定的支付

义务对赵师婕承担连带清偿责任；三、驳回赵师婕的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的

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期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加

倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2680元，由赵师婕负担1493元、由向西雍睦

公司、向西公司负担1187元；保全费1873.39元，由向西雍睦公司、向西公司负担。赵师婕

已预付案件受理费2680元、保全费1873.39元，由该院予以退回案件受理费1187元、保全

费1873.39元；向西雍睦公司、向西公司应当自该判决生效之日起七日内向该院缴纳案件受

理费1187元、保全费1873.39元，拒不缴纳的，该院依法强制执行。

【二审上诉人诉称】赵师婕上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判向西雍睦公司、向西公

司共同赔偿赵师婕逾期交房违约金270678.02元，本案一、二审全部诉讼费用及保全费用由

向西雍睦公司、向西公司共同承担。事实和理由：―、赵师婕已通过多种途径向向西雍睦公

司表明需撤销委托改造合同，但在涉案房屋实际一直由向西雍睦公司控制的情况下，涉案房

屋实际交付时间为2019年8月25日，一审法院认定房屋交付时间为2019年5月12日属事

实认定不清。1.赵师婕已通过包括口头、书面、电子化等多种方式尽其所能向向西雍睦公司

表达其拒绝参与委托改造并要求直接交付房屋的诉求，但向西雍睦公司均予以拒收或拒绝回

应，一审法院将向西雍睦公司拒收邮件并拒绝回应的行为认定为赵师婕未进行有效明确的意

思表示，严重违背案件事实，依法应当予以纠正。2.改造委托合同仅为向西雍睦公司规避法

律风险的违规操作，由其单方安排，涉案房屋一直处于向西雍睦公司的控制之下，向西雍睦

公司在收到赵师婕撤销委托改造通知后拒不交房，应承担相逾期交付的违约责任。3.涉案房

屋在2019年8月25日前一直处于向西雍睦公司控制下，赵师婕办理入伙的行为并未构成向

西雍睦公司实质交付房屋，标的房屋实际交付日期应为2019年8月25日。二、赵师婕与向

西雍睦公司关于合同不可抗力的约定属于格式合同，其排除了向西雍睦公司的主要义务，向

西雍睦公司未能证明不可抗力与工程施工延期的因果关系，亦未能证明其为了避免损失扩大

而做出了合理的措施，一审法院认可该不可抗力条款并认定不可抗力导致工程延期36天属事

实认定不清、法律适用错误。1.关于不可抗力天气的约定属于格式条款，实际上是关于延期

交房免责事由的约定，该约定并未进行合理提示和说明，应属无效。2.向西雍睦公司并未提

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供证据证明不可抗力天气与逾期交房之间的因果关系，亦未按照合同约定及时通知不可抗力

天气情况，所谓不可抗力天气并未实际导致房屋交付进程。在合同约定的交房日期前，工程

己经如期竣工并完成了验收工作，不存在向西雍睦公司主张的因天气原因导致工程施工逾期

从而导致逾期交付的情况，向西雍睦公司后续的逾期交房行为与约定不可抗力事由的出现并

无因果关系。 综上，赵师婕的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决部分处理

不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、《中华人民共和国民事诉

讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

赵师婕、深圳市向西雍睦豪庭房地产开发有限公司等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判

决书

广东省深圳市中级人民法院

民事判决书

(2021)粤03民终9807号

当事人 上诉人(原审原告)：赵师婕。

委托诉讼代理人：王小玄，上海市锦天城(深圳)律师事务所律师。

委托诉讼代理人：林嘉韵，上海市锦天城(深圳)律师事务所实习律师。

被上诉人(原审被告)：深圳市向西雍睦豪庭房地产开发有限公司，住所地：广东

省深圳市罗湖区向西路向西村东区1号2楼，统一社会信用代码：

91446B。

法定代表人：杜国辉，总经理。

委托诉讼代理人：李勇，北京市地平线(深圳)律师事务所律师。

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被上诉人(原审被告)：深圳市向西实业股份有限公司，住所地：广东省深圳市罗

湖区嘉宾东路向西村东区1号5-6楼，统一社会信用代码：91448N。

法定代表人：张伟光。

审理经过 上诉人赵师婕因与被上诉人深圳市向西雍睦豪庭房地产开发有限公司

(以下简称向西雍睦公司)、深圳市向西实业股份有限公司(以下简称向西公司)房屋买卖

合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院(2020)粤0303民初33590号民事判

决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

二审上诉人诉称 赵师婕上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判向西雍睦公司、

向西公司共同赔偿赵师婕逾期交房违约金270678.02元，本案一、二审全部诉讼费用及

保全费用由向西雍睦公司、向西公司共同承担。事实和理由：―、赵师婕已通过多种途

径向向西雍睦公司表明需撤销委托改造合同，但在涉案房屋实际一直由向西雍睦公司控

制的情况下，涉案房屋实际交付时间为2019年8月25日，一审法院认定房屋交付时间

为2019年5月12日属事实认定不清。1.赵师婕已通过包括口头、书面、电子化等多种

方式尽其所能向向西雍睦公司表达其拒绝参与委托改造并要求直接交付房屋的诉求，但

向西雍睦公司均予以拒收或拒绝回应，一审法院将向西雍睦公司拒收邮件并拒绝回应的

行为认定为赵师婕未进行有效明确的意思表示，严重违背案件事实，依法应当予以纠

正。2.改造委托合同仅为向西雍睦公司规避法律风险的违规操作，由其单方安排，涉案

房屋一直处于向西雍睦公司的控制之下，向西雍睦公司在收到赵师婕撤销委托改造通知

后拒不交房，应承担相逾期交付的违约责任。3.涉案房屋在2019年8月25日前一直处

于向西雍睦公司控制下，赵师婕办理入伙的行为并未构成向西雍睦公司实质交付房屋，

标的房屋实际交付日期应为2019年8月25日。二、赵师婕与向西雍睦公司关于合同不

可抗力的约定属于格式合同，其排除了向西雍睦公司的主要义务，向西雍睦公司未能证

明不可抗力与工程施工延期的因果关系，亦未能证明其为了避免损失扩大而做出了合理

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的措施，一审法院认可该不可抗力条款并认定不可抗力导致工程延期36天属事实认定不

清、法律适用错误。1.关于不可抗力天气的约定属于格式条款，实际上是关于延期交房

免责事由的约定，该约定并未进行合理提示和说明，应属无效。2.向西雍睦公司并未提

供证据证明不可抗力天气与逾期交房之间的因果关系，亦未按照合同约定及时通知不可

抗力天气情况，所谓不可抗力天气并未实际导致房屋交付进程。在合同约定的交房日期

前，工程己经如期竣工并完成了验收工作，不存在向西雍睦公司主张的因天气原因导致

工程施工逾期从而导致逾期交付的情况，向西雍睦公司后续的逾期交房行为与约定不可

抗力事由的出现并无因果关系。

二审被上诉人辩称 向西雍睦公司辩称，在向西雍睦公司发出相关的交楼通知以

后，赵师婕所指定的施工队已经实际控制了房屋，并基于赵师婕的利益对涉案房屋进行

了装修，故在装修期间的时间不应该认定为向西雍睦公司延迟的交房。赵师婕存在正当

装修时间的权益获取。有关涉案房产因天气原因可以免责即不计入延迟交房的时间，对

该天气的标准，双方在合同里面给予了明确的约定，对于本案应当予以扣除的天气原因

的时间，符合合同的约定，不应当支付延迟交房的违约金。

向西公司未作答辩。

原告诉称 赵师婕向一审法院起诉请求：1.向西雍睦公司、向西公司向赵师婕支付

逾期交付违约金270678.02元；2.本案诉讼费用及保全费用由向西雍睦公司、向西公司

承担。

一审法院查明 一审法院认定事实：一、赵师婕与向西雍睦公司于2017年11月4

日签订深(罗)网预买字(2017)第5760号《深圳市房地产买卖合同(预售)》，约定：1.标

的房地产为向西雍睦豪庭X座X层X，建筑面积90.55平方米，购房总价款5349368元。

2.出卖人应当于2018年10月31日前将本房地产交付给买受人。合同补充协议约定，在

本项目施工期间，如出现日均降雨量超过25MM，气温高于35摄氏度以上(不含本数)，黄

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色及以上级别预警信号台风等情况，均属于不可抗力。合同附件五约定，出卖人逾期交

付超过90日的，买受人有权在约定的交付期限届满之日起半年内解除合同，买受人要求

继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，

出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之二的违约金。赵师婕已履行支付房款的义

务。

二、因向西雍睦公司迟延交楼，其已向赵师婕支付了迟延交房违约金48144.31

元。

三、向西雍睦公司于2019年5月9日刊登《入伙公告》并向赵师婕寄出入伙通

知书。赵师婕于2019年5月12日办理入伙流程，其在收楼意见书中备注“未收到X座X

号房的钥匙”。向西雍睦公司提交的2019年8月25日的《改造完成确认函》显示，赵

师婕在该函中声明仅收到施工方钥匙。

四、赵师婕与案外人江西XX建设有限公司于2017年10月4日签订一份《毛坯

改造委托合同》，约定由江西XX建设有限公司代为与开发商进行毛坯状态的交付，交付

后至改造完成期间，钥匙由该公司进行保管。

赵师婕于2019年5月9日与向西雍睦公司工作人员电话沟通，询问如不需要向

西雍睦公司进行二次装修如何处理，但未明确作出不需二次装修的意思表示。赵师婕于

2019年5月11日16时通过邮寄方式向向西雍睦公司发出《关于撤销向西雍睦豪庭X座

X号房屋毛坯改造委托的通知》及《要求深圳市向西雍睦豪庭房地产开发有限公司如约交

付房屋的通知》，要求撤销涉案房产的毛坯改造委托，该邮件未妥投。向西雍睦公司于

2019年8月16日电话通知赵师婕办理物业，明确办理物业后可进行房屋装修。赵师婕提

供2019年8月20日涉案小区周边视频，显示不让进入。

赵师婕提交电话录音及微信聊天记录，以证明江西XX建设有限公司对涉案《毛

坯改造委托合同》不知情。

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五、双方确认涉案房屋在2019年5月12日至2019年8月25日期间进行了相关

改造。

六、根据双方确认的罗湖气象资料显示，2017年11月4日至2018年10月31日

期间，符合合同补充协议约定的不可抗力天气共计36天。

七、向西雍睦公司属于一人有限责任公司，向西公司为其股东。

一审法院认为 一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。赵师婕、向西雍睦公司

双方签订的《深圳市房地产买卖合同(预售)》是双方真实意思的表示，内容未违反法律

或行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格履行。赵师婕已履行付款义务，向

西雍睦公司未在合同约定期限内将房屋交付赵师婕使用，已构成违约，应当依约向赵师

婕支付迟延交房违约金。

关于涉案房屋的入伙时间，赵师婕提交录音及微信聊天记录以证明江西XX建设

有限公司对《毛坯改造委托合同》不知情，但未提交证据证明通讯对方的真实身份信

息，该院对此不予采纳。该院认为，赵师婕作为完全民事行为能力人，其在签订《毛坯

改造委托合同》应视为已清楚相关法律后果，其在赵师婕通知入伙时未明确表示不需二

次装修，2019年5月12日办理入伙时也仅表示未收到钥匙，未明确表示不需二次装修，

此外，赵师婕在未有效向向西雍睦公司送达通知时，亦未通过其他方式明确诉求，而直

至2019年8月16日向西雍睦公司工作人员通知办理物业时，赵师婕仍未明确对二次装

修提出异议，且涉案房屋在2019年5月12日至2019年8月25日期间确已进行了相关

改造，因此，该院认定2019年5月12日赵师婕办理入伙的时间为交房时间。

关于不可抗力，合同当事人可以约定不可抗力的情形，涉案合同虽由向西雍睦公

司提供，但未排除其主要义务，该院对双方关于不可抗力的约定予以确认，并认定符合

合同约定不可抗力天气的天数为36天。

向西雍睦公司应于2018年10月31日前交付房屋而未交付，故逾期交付房间的

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起算时间为2018年11月1日，计算至2019年5月12日为193天，扣除不可抗力天气

天数36天，实际迟延天数为157天，故向西雍睦公司应承担的迟延交房违约金为

167970.16元(5349368×0.0002×157)，因向西雍睦公司已支付违约金48144.31元，其

仍应向赵师婕支付119825.85元。向西公司作为向西雍睦公司的股东，不能证明向西雍

睦公司的财产独立于股东自己的财产，故该院对赵师婕要求向西公司就向西雍睦公司的

上述支付义务承担连带清偿责任的请求予以支持。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四

条第一款、《中华人民共和国公司法》第六十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第

六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、向西雍睦公司应当自该判决生效

之日起十日内向赵师婕支付迟延交房违约金119825.85元；二、向西公司应当就向西雍

睦公司上述第一项判决确定的支付义务对赵师婕承担连带清偿责任；三、驳回赵师婕的

其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共

和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理

费2680元，由赵师婕负担1493元、由向西雍睦公司、向西公司负担1187元；保全费

1873.39元，由向西雍睦公司、向西公司负担。赵师婕已预付案件受理费2680元、保全

费1873.39元，由该院予以退回案件受理费1187元、保全费1873.39元；向西雍睦公

司、向西公司应当自该判决生效之日起七日内向该院缴纳案件受理费1187元、保全费

1873.39元，拒不缴纳的，该院依法强制执行。

本院查明 本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。

本院认为 本院认为，赵师婕与向西雍睦公司签订的《深圳市房地产买卖合同(预

售)》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，应

当认定合法有效。本案二审的争议焦点是：一、交房时间如何认定；二、向西雍睦公司

主张的不可抗力天数是否应当支持。

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关于第一个争议焦点，赵师婕签名确认的《毛坯改造委托合同》约定其已委托第

三方在办理入伙手续后再行对涉案房产进行毛坯改造，但在雍睦豪庭公司于2019年5月

12日通知办理入伙时却以尚未改造的毛坯房产存有部分瑕疵为由提出异议，不符合合同

约定，故本院认定2019年5月12日办理入伙的时间为交房时间。

关于第二个争议焦点，双方在合同中对“不可抗力”情形予以具体约定，实质是

约定上述情形下免除开发商延期交房违约责任。依照《合同法》第四十条，提供格式条

款一方免除其责任的，该条款无效。因此，在认定雍睦豪庭公司是否因不可抗力事由予

以免责的问题时，仍应从法律意义上的不可抗力标准进行判断。因涉案楼盘建筑工程周

期较长，在整个周期中，势必会遇到恶劣天气，该恶劣天气是可以预见并可以在订立预

售合同时予以相应调整。雍睦豪庭公司主张的天气因素不属于不可抗力事由，涉及的36

天不应在逾期天数中予以扣除。

因此，雍睦豪庭公司逾期交房天数应当自2018年11月1日起算至2019年5月

11日共计192天。雍睦豪庭公司应当承担的迟延交房违约金为205415.73元

(5349368×0.0002×192)，扣除雍睦豪庭公司已支付违约金48144.31元，该公司还应向

赵师婕支付157271.42元。

综上，赵师婕的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决部分处理不当，本

院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、《中华人民共和国民事诉讼

法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

裁判结果 一、撤销广东省深圳市罗湖区人民法院(2020)粤0303民初33590号民

事判决第三项；

二、变更广东省深圳市罗湖区人民法院(2020)粤0303民初33590号民事判决第

一项为：深圳市向西雍睦豪庭房地产开发有限公司应当自本判决生效之日起十日内向赵

师婕支付迟延交房违约金157271.42元；

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三、变更广东省深圳市罗湖区人民法院(2020)粤0303民初33590号民事判决第

二项为：深圳市向西实业股份有限公司应当就深圳市向西雍睦豪庭房地产开发有限公司

上述第二项判决确定的支付义务对赵师婕承担连带清偿责任；

四、驳回赵师婕的其他诉讼请求。

上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人

民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费2680元，由赵师婕负担1123元，由深圳市向西雍睦豪庭房地产

开发有限公司、深圳市向西实业股份有限公司负担1557元。保全费1873.39元，由深圳

市向西雍睦豪庭房地产开发有限公司、深圳市向西实业股份有限公司负担。二审案件受

理费3317.04元，由赵师婕负担2470.16元，由深圳市向西雍睦豪庭房地产开发有限公

司、深圳市向西实业股份有限公司负担846.88元(本判决生效之日起十日内径付赵师

婕)。

本判决为终审判决。

落款

审判长 陈 明 亮

审判员 张 秀 萍

审判员 聂 效

二〇二一年九月二十三日

书记员 李开宇(兼)

附相关法条：

《中华人民共和国合同法》

第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一

方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。

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《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

附法律依据(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回

上诉，维持原判决、裁定；

(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤

销或者变更；

(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清

事实后改判；

(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发

回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得

再次发回重审。

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