我国房地产业可持续发展研究

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我国房地产业可持续发展研究

口文／王静

０００万ｍ２，此后这 政策一定会继续贯彻落实下去。应该看到，当 年底商品房空置面积达到５，

提要本文分析当前房地产业可持续发

展的现状和问题，提出我国房地产业走可持续

一

指标持续上升，２０００年达９，０００万ｍ２。截止 前市场的一些态势已经初步出现了，地级以上

， 到２００５年底，商品房空置面积己突破ｌ亿ｍ２

城市有９２％的也编制了发展规划，且６８％的城

发展的建议对策，以期为房地产业可持续发展

同比增长６．５％。其中，空置１年以上商品房面

市已经公布了，新建商品房项目里中小户型、

提供依据。

关键词：房地产业；可持续发展；对策

中图分类号：Ｆ２９３．３文献标识码：Ａ

一

积为４，２２０万ｍ２。国际惯例商品房的空置率一 中低价格的房子比重正在逐步提高，所以坚定

般是控制在ｌＯ％左右，而我国房地产开发的空 不移地贯彻调整住房结构的宏观政策，实现供

置房已超过了这个指标。虽然建设部已多次强

应结构的逐步优化，从长远来看，有利于形成

当前我国房地产业可持续发展的问题

调消化空置房，许多地区空置房也有些下降，

住房资源配置向中低收入市场商品房倾斜，对

房地产业与国民经济其他行业有巨大的

但总的来看，我国的空置商品房仍然继续上

稳定社会、构建和谐社会具有重要意义。

、

关联作用，是为实现某一经济增长目标可以考

升，现已接近２０％。国家统计局最新发布的数 （四）房屋的设计、布局不合理，科技含量

虑优先发展的行业，但作为优先发展行业必须

据，截止到２００９年３月末，全国商品房空置面 低。长期以来，我国在房屋设计上往往对“发

具备以下条件：房地产发展水平的提高必须与

积为１．２３亿ｍ２，同比增长２３．８％，而２００９年一

展”因素考虑不足，致使许多住宅区房屋外形

其城市经济、国民经济的发展状况相适应：与

季度，全国房地产开发企业累计完成房屋施工

设计普遍存在平面形式单一，方型塔和长条板

居民的收入水平、消费特点相适应；需要有一

面积１０．３亿ｍ２，同比增长２３．３％，同时完成开

楼偏多的现象。这种千篇一律、缺乏个性的建

定的社会条件、资源和环境提供保障。近年来，

发土地面积５，２８４万ｍ２，同比增长５３．３％。这 筑模式不但违背了我国地域间千差万别的国

我国的一些地方政府对房地产高速增长目标

组数字表明：全国住宅空置率与新建住房开发

情，而且很难形成因地制宜、与城市背景相协

的过分追求，忽视了这些条件，结果造成大量

增速同时居高不下，这说明很多地方的房价上

调的合理布局，结果造成了当地自然资源的浪

的资源浪费与环境污染，违背了经济、社会、环

涨并不是市场供求决定的，而是包含了很大的 费和破坏。而在房屋室内设计上，不是盲目追

境可持续发展的客观规律，其主要表现在以下

炒作成分。据权威机构的最新统计：目前７０％ 求大面积，忽视功能质量，就是结构设计缺陷

几方面：

的城市居民没有购买新房的打算，支撑当前住

多，布局欠妥，使用不便，使居住功能与现实需

（一）开发失控，无序发展。我国近十年来

房消费的主力主要来自投资性需求和被市场 求严重脱节，造成面积浪费。另外，房屋的科技

耕地大约以每年９６０万亩的速度减少，主要原

驱使的改善性需求。

含量低：一是体现在建筑材料的利用方面，有

因是由于我国的城市规划主要以规模大为目

（三）房地产供求结构不平衡。随着我国城

相当部分直接来自于自然环境（比如木材、红

标，不断地向外粗放扩张，而且城市土地的使

市化进程的加快，数以亿计的农村劳动力转移

砖等）；二是结构设计不合理，需求材料数量

用及管理存在着行政划拨与有偿出让双轨制，

到城市中来，他们需要生活空间。大多数此类 多、质量不高、技术粗糙。这样不但存在着资源

致使房地产的开发失控，无序发展。我国城市

城市新移民难以支付高额的买房成本，但他们

的浪费，同样也存在着质量及安全隐患。

外延粗放型发展，大量侵占城市郊区农用地，

也同样是社会主义建设的产业工人，同样享受

（五）房价虚高积累较高的金融风险。据统

城市蔓延现象十分严重，全国耕地面积已由

居住权，因此需要政府加大工作力度，从制度 计，在１９９８￣２００７年的房地产开发投资资金

１９９６年ｌＯ月底的ｌ９．５１亿亩，减少为２００４年

上给予这部分弱势群体居住的权利，从而实现

来源中，平均有占２０．１６％来源于国内银行贷

１Ｏ月底的１８．３７亿亩，耕地净减少１．１４亿亩，

社会协调稳定，房地产业才能够稳定发展。但

款，而占４７．４４％的其他资金来源主要为预付

其中２００４年１年全国耕地净减少１，２００．４万

是，我国的住房供应却受到了土地等资源的硬

款，其中预售商品房按揭贷款占相当大的比

亩。开发区占用、闲置土地现象极为突出。房地

约束，那么在资源总量有限的情况下，政府积 重。我国当前住房价格持续暴涨，房价收入比

产空置现象十分严重。自２０００年以来，商品房

极主动地调整结构，优先满足一些自住性需

呈逐年上升的趋势，形成房地产泡沫的风险不

空置面积每年都在大约１亿平方米，２００３年为

求，有限满足困难群体的住房需求，限制奢侈

可忽视。一方面高位房价扼杀了大多数居民的

１．２５亿平方米，２００４年为１．２３亿平方米，资源

性需求，促进供求结构的平衡，就成为了必然 购买能力，住房有效需求必然大幅下降；另一

浪费令人痛 ＩＬ，。

的正确选择，这个正确选择是适应当前事态发 方面房价始终存在回归价值的压力，一旦宏观

（二）商品房空置，并进一步扩大。仅１９９３

展变化和社会整体预期要求的政策，所以这项

经济发生大的波动，企业经营和居民实际收入

■

《合作经济与科技》２０１０年３月号下（总第３８９期）

但主 作，进一步完善土地管理体制。土地市场的“恶 上涨。房价过快上涨有大量炒作的泡沫，

都将面临断裂，按揭贷款也会因借款人还款困

难而出现大量违约，从而导致银行贷款难以收

要原因还是需求旺盛和上涨预期：城市化进程

庄”行为更具隐蔽性，政府要强化对土地使用

从源头上完全控制土地一级市 的审批和监督，

政策如果 加快和居民住房改善都是刚性需求，

回的风险。而国内银行房地产开发贷款不良率

产业发展 场的供应，并根据经济、社会、人口、

控制房地产投资和供应必然会强化上涨预期。

般还高于全部公司类贷款，这还是在当前房

并且全国、各地的 度计划与市场需求相统一，

途径。首先是扩大住房建设投资。政府应当 价格和企业利润下降后，房地产业不良贷款更

一

价暴涨、房地产企业暴利的环境下。当房地产 我们认为，扩大供给是抑制房价过快上涨的唯

状况适时适量推出土地供应，做到土地利用年

一

土地供应要有统一的协调机制。国家、省市级 提出明确的政策导向，在促进城市化进程中，

将大幅增加，房地产行业贷款存在很大的风险

将持续加大住房建设投资，逐步达到住房供应

政府应加大土地供应的宏观调控力度，严防土

隐患。

透支状况。同时，还要正确处理好土地 地失控、

（六）房地产业融资结构不合理。我国房地

适当过剩，满足不断增长的城镇人口对住房的

原则实行 的供应结构。土地出让一律按“三公”

产开发资金构成与国外相比呈现出以下特点： 需求：其次是抑制住房投机需求。从国外的经

房地产税收调节应该以物业税等保有阶 验看，

招投标、拍卖制度，防止土地市场的炒作和国

企业自有资金不足、过分依赖银行贷款。房地

尽快对超过家庭自住需要的住 段的税种为主，

有资产的流失。此外，对土地历史遗留问题的

产企业在资本市场中融资渠道非常狭窄，仅仅

不仅有利于打击 房开征物业税和土地使用税，

处理，建议政府出台的相关法律、政策要规范

限于股市融资，债券市场对于我国的大多数房

地产开发企业是关闭的。近几年，由于利润的 房地产投机、稳定房价，而且有助于改善地方

运作，要有约束性和严肃性，可以通过收回、收

兼并、拍卖、储备等方式实现政府对土地的 购、

诱惑吸引了众多企业涉足房地产市场，但真正 税收结构、推动城市可持续发展；再次是减轻

垄断。

能达到上市融资标准的企业数量很少。大多数

居民购房负担。要降低住房建设环节和交易环

企业融资的主要渠道是银行贷款。单一银行体 节的税赋，不仅可减少商品住房成本，还可加

系支撑着我国整个房地产金融。全国房地产银 快存量房地产的正常流转，扩大住房供应。

（三）降低房地产企业利润，建立诚信市

场。当前，应降低房地产开发企业利润率，建立

行贷款依赖水平在５０％左右，而部分大型城市

（二）提高规划的科学性，规范规划管理。

诚信经营、抗风险能力强的现代房地产开发企

开发商对银行信贷资金的依赖程度已高于 首先要加强调控和管理，以生态经济发展规律

业。房地产开发企业是房地产市场的重要主

建立高质量的房地产开发企业对房地产市 体，

８０％。银行实际上直接或间接承受了房地产市 为依据，制定土地开发利用总体规划。一方面

场各个环节的风险，一旦房地产市场中某一环

要在人口密度、资源潜力、环境容量与生态承 场的健康发展至关重要。对房地产开发企业整

规划城市各项用地，确定 受力允许的限度内，

体情况的判断，不能只停留在数量上，更应该

节出现问题，风险会向银行传递，带来逾期贷

款和呆滞资金。由于我国金融市场发展还处于

合理的地积比及建筑物的高度和深度，以求得 注重房地产开发企业的质量。目前，政府应运

用税收等工具，降低房地产开发企业利润率，

初级阶段，间接金融在整个金融市场中还占绝 到足够的蓝色和自由空间；另一方面要调整现

对地位，而资本市场等直接金融发展却相对落

有城市土地利用格局，包括调整能源结构及利 提高房地产开发企业审批门槛，避免低资质、

后，同时国有商业银行本身改革还不到位，导

用方式、工商业和住宅布局，实现合理的功能

低能力的房地产企业到房地产市场淘金给市

分区，注意交叉污染、居住区与商业贸易区及 场增加风险。

致了我国房地产融资渠道单一的问题。房地产

金融与房地产业相互依存，二者的风险具有共 工作地的过分分散，保持城市经济活动与服务

赖性使这种共生特征愈加突出。 线制度，每个城市都要规定发展边界、利用保

二、我国房地产业可持续发展的对策

（四）规范房地产企业融资渠道，完善个人

生性，而我国的房地产业对银行信贷的高度依 设施之间的平衡。同时，还要建立土地利用绿 抵押按揭体系。进一步拓宽房地产企业合法融

资渠道，规范企业融资行为，调整完善个人抵

护性绿地包围所有分散的城市各功能区，把城 押按揭政策体系，防范偿还风险，首先要积极

从我国房地产业发展中出现的问题来看，

市生态经济系统的合理空间秩序体现在整个 推动资本市场的发育，鼓励开发企业通过股权

房地产开发一定程度上已经偏离了可持续发 城市空间的有计划的布局之中，避免把城市污

合作、上市、房地产信托、房地产项目债券化等

展的基本方向。要把房地产业纳入可持续发展 染转嫁迁移到郊县农村，以保护农地和郊外风 渠道筹集开发资金，鼓励开发企业通过证券市

轨道，实现房地产业可持续发展，必须做到以

景自然环境以及城市和农村的整体生态平衡。 场实施资产重组。国外房地产企业资金来源通

下几点：

４０％的私募基金，包 常是４０％的房地产基金，

改革目前城市土地管理制度，特别着重改革城

（一）扩大商品住房供给，使房价收入比趋 括私人投资或者企业之间的投资，剩下２０％才

市土地使用上的行政划拨制度，严格界定行政

于合理。要把握经济社会发展的规律性，抓住 是银行贷款；其次要加快研究产业基金管理办

划拨供地范围，逐步提高竞争性土地出让比

新疆产业竞争力影响因素分析

口文／胡序勇

提要改革开放以来，新疆经济发

新疆得天独厚的自然条件，导致第一产业 北非的重要通道，亚欧大陆桥横贯新疆，

展水平逐渐落后于内地沿海省区。其根本

占比高于全国水平。第二产业基本与全国

具备大力发展服务业的条件。根据新疆各

原因在于新疆的资源比较优势难以转化

持平，但是第二产业中能源、各种金属矿 产业发展的现实情况，本文提出影响新疆

各产业发展的主要因素。

为竞争优势，新疆没有形成具有竞争力的

产所占比重较大，而制造业水平和产值都

绿洲经济的局限性制约新疆产业

优势产业。本文通过对新疆产业发展过程

相对偏低。也就是说，新疆并没有将丰富

中存在的问题进行剖析，探讨影响新疆产

的自然资源转化为产业的竞争力，自然资

发展

一

、

业竞争力的因素。

关键词：产业；竞争力；影响因素；新疆

中图分类号：Ｆ１２７文献标识码：Ａ

源加工程度低，附加价值低，对新疆当地

经济和人民生活的

带动作用非常有限。

第三产业则落后于

新疆在西部有一定的典型性，它地域

改革开放以来，新疆经济发展水平逐

全国水平，新疆有丰

渐落后于内地沿海省区。其根本原因在于

富的旅游资源和优

新疆的资源比较优势难以转化为竞争优

越的地理位置，地处

势，新疆没有形成具有竞争力的优势产

亚欧大陆腹地，是我

业。

国内地连通西亚、中

从新疆各个产业发展现状来看，由于

亚、南亚甚至欧洲、

图１“钻石’犊型

产业发展要与人Ｅｌ发展、环境发展、资源发展、

念，在保证设计原则和科学性的同时，兼顾人 关土地供应政策、构建符合我国国情的房地产

资源利用相协调；生态保护水平的差异，将会 们对房屋的个性追求，树立适度的超前设计意 业发展模式、规范房地产企业融资渠道，完善

极大地影响房地利用相协调。生态保护水平的

识，使房屋的设计思路跟上时代发展的步伐， 个人抵押按揭体系、重视环境保护，维护生态

差异，将会极大地影响房地产的价值，房地产 提高房屋的科技含量，从而使房地产业走上可 平衡，以人为本合理利用资源的建议，为房地

生态价值的实现是房地产可持续发展的必然 持续发展之路。 产业健康持续发展提供了一些理论依据。

要求。因此，要在开发的同时做好生态环境的 三、结语

保护和建设，使房地产业成为城市生态经济的

房地产业关联度高、带动力强，房地产业

（作者单位：南京市地产发展中心）

有机组成部分 在开发的过程中，要做好生态 可持续发展对人民居住、生活水平的提高乃至 主要参考文献：

环境的保护和建设，塑造环境优美、和谐的社 推进整个社会经济的持续、健康、快速发展具

【１】魏润卿，黄太洋．中国房地产业持续健康发

区。

Ｊ】．现代经济探讨，２００８．１０． 展探讨［

有十分重要的意义。房地产业的可持续发展应

２】洪开荣，丁锐夫．我国房地产可持续发展的 ［

（六）以人为本，合理利用资源。良好的人 该同时兼顾房地产业与环境、社会和国民经

Ｊ】．中国商界（下半月），２００８．５． 文献综述【

居环境是房地产业以人为本战略的体现。具体

济。把房地产业置于人与自然的和谐、社会经

而言，“以人为本”就是营造人与自然的和谐发

济持续良性发展的背景下才能获得持久的发 ［３】诸国安．论我国房地产业的可持续发展