二手房基础知识之名词解释

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二手房基础知识之名词解释

1、公房：也称公有住宅、公产住房、国有住宅。它是指国家（中央政府或地方政府）以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权归国家所有。公有住宅主要由本地政府建设，主要向本城市居民出租出售；由企业建设的住宅，向本企业职工出租出售。公房随着出售而变为私房。

2、私房：私房又称为私有住宅、私产住宅，是个人或家庭购买、建造的住宅。

3、己购公房：指按照国家房改有关售房政策以标准价、优惠价、成本价向符合分房条件和己取得住房使用权的住户出售的公有直管和自管住宅。

4、标准价与成本价房：是指房改中职工家庭购买的单位公有住宅用房，通常根据职工的工作年限及所购房屋的实际情况，售房单位给予一定折扣，标准价房的价格低于成本价房，房改初期购房时多采用标准价购买。以标准价购买的房屋产权是单位和职工家庭共有产权。在房屋需要进行买卖转让时，必须补足成本价方可出售。以成本价购买的单位住房，所有权属职工家庭，可以上市转让或继承，届时需补交土地出让金并按规定缴纳相关税费。

5、使用权公房：使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，以政府规定的租金标准出租给居民的公有住房。业主只拥有房屋的部分产权，可以永久使用，可以继承，但国家对三级市场未放开前，不可以自行上市出售。

6、共有房产：指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。分为共同共有和按份共有房产——共同共有是指两个或两个以上的人以，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权；按份共有是指两个或两个以上的人，对同一房产按各自所有的份额分享权利、承担义务。

7、优先购买权：指共有房产共有人欲将房产出卖时，在同等情况下房产其他可有该套房产的优先购买权利；承租房房屋的租户在该房屋出售时在同等条件下有优先购买的权利。

8、集资房：集资房指改变住房建设由国家和单位全包的制度，实行政府、单位、个人二者共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种办法。职工个人按房价全额或部分出资，政府及相关部门在用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。

9、安居房与康居房：安居房与康居房虽称谓不同其含义一致，是指为中低收入的住房困难户提供的符合一般职工住宅设计标准的，市政和生活服务配套，备齐全的单元式楼房住宅。只有具备三个条件才能购买这种住房。首先，需要具备本市城镇常住户口的居民；其次，家庭月平均收入工资不足800元；并且家庭人均居住面积在14平米以下。

10、廉租房：在国家房改方案中首次提出了“廉租房”这一概念，类似于香港的“廉租屋”。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房。

11、央产房：指中央在京单位的己购公有住房。是职工按房改成本价或标准价（含标准价优惠办法，下同）购买的原产权单位属于中央在京单位的公有住房。根据国家政策，按照房改成本价或者标准价购买的由中央在京单位建设的安居工程住房和集资合作建设的住房，也视为己购公房。，私产，小产权，只有所有权证，和买卖合同（购房协议），购房协议上的卖方为“中国”“中央”“北京”而非北京市的。

12、经济适用房：指以中低收入家庭住房困难户为供应对象，并按国家住宅设计标准（不包括别墅、高级公寓、外销住宅）建造的，具有社会保障性质的普通住宅。土地供应原则上实行划拨方式，住房设计上要体现经济、适用、美观的原则，使用功能上要满足居民的基本生活需要。经济适用住房的供应价格由经济适用住房建设的行政主管部门会同物价部门按建设成本确定。

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13、商品房：指由各房地产开发公司投资建设，以盈利为目的，按市场规律建造的房屋。它有别于各地方政府为解决住房困难，实施“安居工程”而建造且“安居房”、“解困房”、“解危房”1998年开始兴建的经济实用住房也是特殊的商品房。从销售看，商品房又分为现房销售、期房销售；从销售对象看，分为内销商品房、外销商品房；从用途看，分普通住宅、公寓、别墅。产权属于私产、大产权（房屋所有权其表现形式为红的“房屋产权证”）（土地使用权其表现形式为金色的“土地使用权证）。

分为：市属、区属两种，区别为区属同时拥有“房屋所有权证”，与“土地使用权证”。

14、公寓：公寓式住宅最早是舶来品，相对于独院独户的别墅，更为经济适用。公寓式住宅多为设备较好的高层大楼建筑。楼梯或电梯公共使用，每一层有若干套单户独用的房间，一般设有卧室、起居室、浴室、厕所和厨房等。是供给中等收入的职员、公务员居住。

15、别墅：独立的、规模较大的园林住宅。住户多为一户。国内别墅从功能上分为：生活型经济别墅、度假型别墅、出租型别墅、经营型别墅、商住型别墅。

16、二手房：二手房通常是指再次上市交易的住房。个人购买的新竣工的商品房、经济适用住房及单位自建住房，办完产权证后，再次上市买卖，这些房都称为二手房。

17、二手商品房：二手商品房就是仅次于新商品房的房子，房屋成色新，一般都在八九成。二于商品房较己购公房的优势：户型、小区环境、配套设施等一般较好：综合品质好，适合长期居住者；房屋成色新，一般都在八九成，可使用年限长；税费低，二手商品房交易可以不交纳土地出让金。二手商品房较新商品房的优势：一般是现房，房屋质量有保证，风险系数小，质量公开；价格大多低于同一位置的新建商品房售价；可立即居住，成熟社区。

18、空置商品房：指开发商在开发地产项目时，因销售、资金等原因而发生没有人入住的商品房。空置房可以以商品房控制的时间为标准来定义，即商品房在开发商或者代理商手中1年以内的为待销房，1－3年内的为滞销房，3年以上为积压商品房。

19、差价换房：即为调整住房，房屋所有人或使用人之间，在相互自愿的基础上，采用等价或不等价加补偿的方式相互交换住房的行为。它一般分为所有权互换和使用权互换两种形式。房屋所有权互换是当交换房屋的行为发生后，双方均各自占用了对方的房屋，同时双方的产权也发生了更换。房屋使用权交换，主要指双方在换房前各自拥有房屋的使用权，交换后只是使用权发生了互换，产权归原产权部门所有。按照有关政策规定，可以互换的房屋主要有：房产管理部门的直管房产、企事业单位自管房的职工住宅，以及自住的私房或所租赁的私房；不能进行互换的房屋有：房产权和使用权不清的房屋，部队、公安、司法、档案等部门和学校、军工企业等单位的房屋，属于违章建筑和危险建筑的房屋，因城市建设需要，短期内即将拆迁改造的房屋，未按规定赔偿的，未按规定缴纳房屋租金的，私自转让或转借、转租的房屋以及其他违反房屋管理政策的房屋。房管部门直管公房之间的房屋互换，要到房屋所在地的房屋经管单位或房屋调换站申请并办理手续；单位自管公房之间的房屋互换，要向各自单位房管部门申请办理手续，也可以委托房屋所在地的房屋置换站代为办理；私房业主与公房住户之间的房屋互换，双方需先到房地产交易管理部门办理房屋产权交易过户手续，然后，再办理使用权过户手续。使用权公房，可在双方对房屋要求达成一致时，进行互换。己取得产权证的房屋，则仅能通过买卖形式实现换房目的。差价是指原有房屋与目标房屋存在一定的价格差异。

20、立契过户：买卖双方到房地产交易中心签定买卖契约，办理产权过户手续。

21、契税：在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属（包括买卖、赠与、交换、投资、入股、抵债、获奖、预购、集资、），承受的单位或个人应依法缴纳契税。

22、印花税：个人在房屋出售活动中所书立的合同、书据等，由双方分别按书据所载金额万分之五缴纳印花税。取得房屋产权证和土地使用权证的按件贴花五元。

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23、营业税：个人转让土地使用权、销售建筑物及其土地附着物应按“销售不动产”税目征收营业税。

24、个人所得税：个人销售、转让财产收额减去财产原值和合理费用后的余额计征。

25、土地增值税：个人销售、转让房产以其所得的增值额为征税对象，土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。

26、土地出让金：在土地国有的情况下，国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，土地使用者一次性或分次支付的一定数额的货币款称为土地出让金。

27、“大产权”，“小产权”：房产权本来是不分大小，只有一种定义，但由于我国的一些特色，形成了社会上一些约定成俗的说法，对“大产权”和“小产权”在不同情况下有不同解释。

第一种解释：开发商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的，相对讲发展商的大，购房人的小。这种解释对购房人分清买的什么房没有太大关系。

第二种解释：国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权。购房人要注意的是乡镇政府发证书的房产实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。

第三种解释：买的房再转让时不用再交土地出让金的叫“大产权”，再转让时要补缴土地出让金的叫“小产权”。按这种解释普通商品房就是“大产权”房，经济适用房就是“小产权”房，对这个区别购房人可从合同第一条土地使用权的取得形式中加以确认。房地产商提供的土地证明如果是通过“划拨”得来，就是这里说的“小产权”；如果是通过“出让”或“转让”得来，就是这里所说的“大产权”。

28、市场分级：一级，增量房市场；二级，二手房市场（存量房市场）；三级：租赁，使用权市场。

29、普通住宅：2005年6月1日起实施：小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在140以下；实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下三条标准全部符合情况下为普通住宅，反之为非普通住宅。

30、按揭贷款：贷款人支付首付款，以所购买房产作为抵押，向银行贷款，按约定还本付息，主要分为个人住房商业抵押贷款，个人住房公积金贷款。

31、转按揭：个人以按揭的形势购买仍在按揭中的房屋。

我们公司对于转按揭操作的三种形势：1、业主自行还款，客户按揭贷款；2、客户用首付为业主还款客户按揭贷款；3、公司为业主还款客户按揭贷款。（公积金原则上不可做转按揭）。

32、过户：产权人的变更。

33、土地使用年限：民用住宅自交纳土地出让金时起计算70年。公房计算时间以本栋楼第一户交纳土地出让金的日期开始计算，商品房以开发商向国家交纳土地出让金后取得国有土地使用权证开始计算。

34、综合土地价款：经济适用住房上市出售按规定向国家补交的地价款。

35、评估价：二手房屋交易过程中，存在两种性质不同的评估：

所售物业的现时售价评估：业主要出售房屋时，如对房屋价格没有把握，可以请专门的评估机构进行评估，这种评估一般不具法律效力，是参考性评估。

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房地产抵押贷款评估:这类评估是购房者需要贷款时,对自已所抵押的房子进行评估,必须由银行指定评估机构进行评估,评估结果具法律效力。

36、最低过户价：北京市各区所要求的最价房屋售卖价（有别于房屋平均交易价格）。

37、成本价与标准价（优惠价）：按照房屋建造成本制定的公有房出售价格，不含利润。北京现阶段标准为（1219）1560元平方米。已购公有住房成本价住房上市出售需要按（1219）1560×建筑面积×1%补交土地出让金；标准价（优惠价）：政府根据城镇中低收阶层的平均工资水平，所制定的公有房出售价格。标准价格房屋不得上市出售，若要上市需经原产权单位同意方可出售，出售时需要按（1219）1560元平方米×建筑面积×6%补交土地出让金将房屋补成本价方可正常上市交易。

38、产权变更的形式：买卖、赠与、继承、分割、夫妻更名、交换、裁决等

39、关于个人所得税原值规定、已缴税金、合理费用：对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。

A、商品房：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。

B、自建住房：实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。

C、经济适用房（含集资合作建房、安居工程住房）：原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。经济适用房价格按县级（含县级）以上地方人民政府规定的标准确定。

D、已购公有住房：原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门（或原产权单位）交纳的所得收益及相关税费。已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级（含县级）以上人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价（或标准价）购买的公有住房。

转让住房过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。

合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。支付的住房装修费用。纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15%；商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10%。纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费（铺装了地板，装配了洁具、厨具等）的，不得再重复扣除装修费用。支付的住房贷款利息。纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明据实扣除。）

40、购房时间计算：商品房以交纳契税日期或获得房产证孰先为准，公房，回迁房按交纳第一笔购房款的有效银钱收据所记载的时间为准。

41、建筑结构：

砖混结构住宅。砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、和架等采用钢筋混凝土结构。通俗地讲，砖混结构是以部分钢筋混凝土和部分砖墙承重的结构。

砖木结构住宅。砖木结构住宅是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑，楼板、屋架用木结构而共同构筑成的房屋，老北京俗称挂板楼。

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钢筋混凝土结构住宅。钢筋混凝土结构住宅是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。这种结构抗震性能好，整体性强，抗腐蚀、耐火能力强，经久耐用。

42、建筑形式：

主要有三种建筑形式：塔楼、蝶式住宅和板楼。

①板楼：板楼是指由多个住宅单元组合而成的住宅。跨度较大，南向房间多，采光好；进深较小，通风好。板楼以其良好的均好性和上佳的通风采光条件正受到市场的热情追捧。但是6层板楼没有电梯，顶层的遗憾无从弥补，而相对来讲，由于板式小高层不仅具备板楼通风采光的优点，也有电梯，所以一般市场价较高。

②塔楼：塔楼是指以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。大多数塔楼由于其框架结构型式，往往一层对称布置6至8户，这样就会出现南向房和北向房，有的甚至是只有西向窗户的小居室，再加上有些室内隔墙是现浇凝土，不能打通，户型格局不易改变。所以在挑选塔楼时，入住后的舒适程度很难满意。北京作为高纬度地区，如果没有朝阳的房子，住户的舒适性要求就满足不了。

③蝶式住宅：蝶式建筑一般是“半蝶半塔”，户户紧密相连，像没有张开翅膀的蝴蝶。蝶式建筑以其良好的融合性，汇聚了塔楼和板楼的一些优点，它的公摊面积比板楼少，采光、通风性能又优于塔楼，所以深受购房者喜爱。

蝶型塔楼非常符合北京的日照和特殊风向需求，改变了传统塔楼的许多不足，可实现户户朝阳，达到最佳的通风及采光效果。蝶形建筑设计还能有效地避免小区内各栋楼宇之间相互遮挡的弊端，使多数单元都是南北朝向，通风采光极好。但蝶式建筑中因各户间连接依然紧密，户与户之间的相互影响、相互依赖还比较大，所以很多在户型设计中难以避免的斜角问题依然存在。

④板加塔住宅：可以肯定地说，塔、板将在京城并肩存在一个时期，塔楼的“能出面积、视野好、外立面丰富”和板楼的“容积率低、通风采光均好性强”，二者结合起来便是“板式塔”、“小高层板”以及均衡容积率与舒适性的“塔连板”等更受市场欢迎的“板塔联合式”。一改塔楼外形臃肿、采光通风差的缺陷，兼塔板之长，南北正向、明厨明卫、视野开阔、户型丰富，户型更合理，有效避免了户与户之间的对视，私密性更好，电梯间也可自然开窗，充满人性关怀。

43、建筑面积：a.套内使用面积包括卧室、起居室（厅）、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、餐厅、前室、壁柜等的使用面积的总和；b.跃层住宅的户内楼梯按自然层数的面积计入使用面积；c.烟囱、通风道、管井均不计入使用面积；d.室内使用面积按结构墙体表面尺寸计算，有复合保温层，按复合保温层表面尺寸计算；e.利用坡屋顶内空间时，顶板下表面与楼面的净高低于1.20m的空间不计算使用面积；净高在1.20m--2.10m的空间按1/2计算使用面积；净高超过2.10m的空间全部计入使用面积； 6.坡屋顶内的使用面积应单独计算，不得列入标准层使用面积和标准层建筑面积中，需计算建筑总面积时，利用标准层使用面积系数反求。具体点说建筑面积就是房产证上的面积建筑面积＝套内建筑面积+分摊面积，内建筑面积＝套内使用面积+墙体面积。

44、使用面积：建筑面积*80％*0.91＝使用面积（也叫地毯面积）（非绝对公式），使用面积是每套住宅户内除墙体厚度外全部的净面积的总和。其中包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间，储藏室、壁柜(不吊柜)、户内楼梯(按投影面积)、阳台。斜面屋顶结构的房间，层高低于2.20米的部分不计入面积。

45、复式：复式房屋在概念上是一层，但层高较普通的房屋（通常是2.7米）高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下。其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高房屋的空间利用率。这种做法是为适应其用地、空间极其缺乏的情况而产生的。

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46、跃层：跃层房屋是一套房屋占两个楼层，有内部楼梯联系上下层。一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室；二层安排卧室、书房、卫生间等。

47、按揭

答：按揭是英文"mortgage"（抵押）的音译，是指按揭人将房产的产权转让给提供贷款的银行作为还款保证，按揭人在还清贷款后，按揭受益人立即将所涉及的房产产权转让给按揭人的行为。

48、土地平均交易价格：2005年5月31日，北京市建委住宅发展与保障处发布了关于公布北京市享受优惠政策普通住房标准的通知，市建委同时发布了05年不同级别土地上的住房平均交易价格表，六至十级土地上住房平均交易价格按六级执行。建委有关负责人同时表示，住房平均交易价格依据上年住房平均交易价格确定，每年公布一次。

49、商业用房：

答：是指各类商店、门市部、饮食店、粮油店、菜场、理发店、照相馆、浴室、旅社、招待所等从事

商业和为居民生活服务所用的房屋。

50：期房

答：是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大产证）止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。

51：房屋层数

答：房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上（不含2.20m）的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。

52：地下室

答：是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括层高在2.2m以下的半地下室），房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。

53：半地下室

答：房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者。

54：假层

答：是指建房时建造的，一般比较低矮的楼层。其前后沿的高度大于1.7m，面积不足底层的二分之一的部分。附层（夹层）是房屋内部空间的局部层次。

55、：阁楼（暗楼）

答：一般是房屋建成后，因各种需要，利用房间内部空间上部搭建的楼层。

56、土地级别：土地由于区域和位置的不同而产生的经济价值也不同，根据不同区域和位置反映土地差异的叫土地的级别。不同土地的用途也会产生不同的经济价值，根据不同用途反映土地差异的叫土地类别。

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57、什么是交易结算资金：交易结算资金是指存量房交易当事人在《存量房买卖合同》中约定的房价款，包含购房定金、购房首付款和贷款。

58、完税凭证：是指税务机关依法征收税款，扣缴义务人依法代扣、代收税款时使用的一种专用凭证，是一类重要的税收票证。它不仅是纳税人实际缴纳税款的法定证明，也是税务机关实际征收税款、扣缴义务人实际解缴税款的凭据，又是税务机关进行税收会计和统计核算的原始凭证以及进行税务检查的原始依据。

59、等额本息还款：把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人，每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。

60、等额本金还款：是指借款人每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本金逐月递减并结算还清的方法（也称“递减法”）。其特点是每月归还贷款本金相等，利息则按贷款本金余额逐月计算，前期还贷金额较大，以后每月还款额逐渐减少。由于还款额是逐月递减，因此每个月的还款额都是不等的。

61、房产继承：房屋原产权人死亡以后，继承人出售房产须办理如下手续：持原产权人的身份证、户口本、死亡证明、产权证原件及经过公证的遗嘱，到原发证单位换领新证。全部继承人均须到场签字。换发新证后，全部继承人如是多人，则共为房产的共有权人。如无法出具有效遗嘱，或遗嘱中未涉及房产，则原产权人的配偶、父母、子女均为合法继承人。如由一人继承房产，则须出具其他合法继承人放弃继承。

62、资金监管专用账户：存量房交易结算资金专用存款账户"简称"专用账户"，是指专门用于划转存量房交易过程中所涉及的交易结算资金的账户。"专用账户"与设立方自有的结算账户是分开的不同账户，"专用账户"内的资金独立于设立方的固有财产及其管理的其他财产，也不属于设立方的负债，资金的所有权属于交易当事人，设立方无权挪用"专用账户"下的资金。

63、存量房交易当事人自行划转交易结算资金时应当注意哪些事项？

（1）存量房交易当事人约定自行划转交易结算资金的，办理转移登记手续时应提交《存量房交易结算资金自行划转声明》。

（2）存量房交易当事人不得委托房地产经纪从业人员办理转移登记手续。

64、交易结算资金：交易结算资金是指存量房交易当事人在《存量房买卖合同》中约定的房价款，包含购房定金、购房首付款和贷款。

63、网上签约：网上签约是指存量房交易当事人委托房地产经纪机构、交易保证机构或中介协会的工作人员登录存量房网上签约系统，在线录入《存量房屋买卖合同》的相关条款内容，并联机将合同打印，在合同上签字盖章的行为。

64、存量房：存量房是指通过办理房屋转移登记取得房屋所有权证的房屋。

65、增量房：存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋，是相对于新建的增量房而言。

66、法定继承顺位：

第一顺序：配偶、子女、父母。

第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母

※子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有抚养关系的继子女；

※父母，包括生父母、养父母和有抚养关系的继父母；

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※兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹，同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有抚养关系的继兄弟姐妹。

二手房交易基础知识之答客问１（经纪人版）

1、 客户在下订之前，称过户当天一次性付款，不愿交订，怎么办？

答：向客户写出产权转移流程，并解释流程中每一步客户可能面临的风险，交定金再定房也是行业中的规定，业主也明白，业主没有收定，他/她不可能交房产证押在中介公司，他/她就有可能卖给任何一个客户，我们也就有可能失去购买的良好时机；当天付款过户没有足够的时间查清业主产权是否清晰（指三方交易）。如果不交订金，交易条件、违约责任等不明确，草率联系签署主合同或过户，是对双方很不负责的态度，更容易发生很多纠纷问题。出于上述原因，我公司规定必须有定金收付书才能领取合同，这也是保障交易顺利进行与交易安全的保障措施。

2、客户在看过房之后，要求说明此房的业主为什么出售此房，而业主真正售房的理由又不能说出来，怎么办？

答：商品社会里客户买卖房屋是一件很平常而又很正常的一种事情，正如我们不能问买方为何要买房一样，客户会产生一种反感，而这样对我的销售工作是非常不利的。但如果碰上一个客户非打破沙锅问到底时，你不妨告诉他/她，业主发财了，要移民、换大房、别墅了，相信你买了这房今后也会飞黄腾达。还有，其它很多说法，例如：为了孩子上学，工作不方便，改善居住条件等。

3、 在客户看完委托房屋之后并商讨好价格，要求见业主面再谈，落实一下业主是否真的以此价出售（出租）怎么办？

答：业主因为忙或不愿直接与买方议价，所以业主才会委托我们公司找客户，如果没有收定前每个客户都要见业主，那业主委托我们公司不就没有意义了吗？签合同，过户时业主必须亲临现场签字，如证实此价不实，您可以投诉并退还不实价差也不迟。要所复强调我们公司不食差价，透明交易的原则。

4、 客户在一家公司反复订过多次房产都未购买成房子，已经对中介公司失去信心，但是这时我公司又有一套房非常适合他，该怎么样使他重树信心，向他推销此房，如果他看中此房，迟迟不到公司下订，怎么办？

答：首先让客户了解我公司的经营理念，透明交易、诚信服务和办事程序，找到该客户在其它公司退订的原因，用自己专业理论说服客户，给客户推荐房屋时一定要信息准确，重信誉、守承诺、守时，让客户感觉到你跟其它公司的业务员不同，以你的真诚打动客户，让客户感觉到我们公司就是与其它中介公司不同，是为其着想，把他当朋友而非客户，消除客户的防范意识，让其重树信心跟您买房，当他看中了您手中的房时，就可以编一些故事。诸如：业主就要到其他中介去收定，或者是同事的客户正在查阅有关资料，并已经在与业主商谈签约相关事宜，让他产生一种"危机"感。

5、 在价格、房子、产权都落实满意了，后因某种原因订不下来，或者说下不了决心，该如何跟进？

答：这种情况我们需要把握住节奏，用排除法来解决，可以直接向客户提出不订的原因，原后根据原因进行相应解决，解决后再问能不能定，不能定再问原因，客户提出后再解决，直到最后客户没有任8word格式支持编辑，如有帮助欢迎下载支持。 文档从互联网中收集，已重新修正排版，word格式支持编辑，如有帮助欢迎下载支持。

何问题交定。这期间我们应该做的就是与多与客户沟通，了解客户真正的需要，了解真正存在的问题并解决问题。

6、 客户在没有交定金之前要求出具房产证原件，怎么办（三方成交）？

答：向客户解释时我们可以说：“因为业主只有知道我们收定后能让我们见到房产证原件我们才可以检查房产的真实性，否则业主不会提供，因为业主也是很谨慎也很小心。”，但我们可采取双管齐下的方法，让客户来交定的同时约业主来收定，分开安排在两个不同的会客室，然后借口房产证需要复印一份留底而拿到客户的面前，看后收定，再转定。

7、客户质问为什么要下2万或更多的定金，我们应该怎样回答？

答：客户质问的原因主要是担心交易的安全性，我们可以告诉客户我们在收定之前已经将该房产的合法性完整性已经调查清楚，并且公司在送定的时候不会将全部款项给与卖方，并要求卖方将有关证件放在我们公司做为担保，还可以说如果不下定或下定非常少的情况下我们很把握住业主，如有其他买方出高价，卖方可以轻易违约可以不赔或赔付的金额不足以让卖方心痛，导致卖方可以轻易违约。并且该订金会计入房款，也可以说这是业界的规定更是业主特别提出的少于这个数的定金不办理相关手续等等。

8、经我公司经纪成交买卖房屋，由公司收取的相关费是否可以开发票？是否收手续费？如果收是多少？

答：可以开信息费过户费及贷款服务费和担保费的正规发票，免费开具

9、客户交订时称你公司仍可能继续高价出售此房，想对公司进行约束时怎么办？

答：肯定地告诉对方，我们公司不会这样做。第一，没理由这样做，也没有必要这么做，高卖也只能收1%的佣金这个价格也是我们与业主商定好的价格，我们做的是透明交易，并不吃差价没有理由高卖。第二，如这样做了就失去您对本公司的信任，公司不会只看眼前的利益，公司希望客户是公司的永久客户。

10、公积金贷款的年限最高额度年龄是怎样规定的？

答：60万（AAA级上浮30%，AA级上浮15%）30年，70岁。

11、客户交订时称付定金没问题，但要求同时交钥匙，怎么办？

答：不可以交钥匙，只有在付清全款，房屋产权转移确认后才能交钥匙，这是对买卖双方的负责，如果在交易过程中出现终断会给双方解约造成困难，如客户十分迫切的需要入住那么我们可以采取两种方法进行解决，首先可以让客户与业主进行协商以租的形式体现出来，租金可抵房款，其次可以与业主协商在客户支付足够的房款时可以允许买方入住，但入住前必须将物业等相关费用结清，并双方签定协议，是在没有办理完相关手续情况下经双方协商卖方同意买方入住，这样也避免了不必要纠纷的问题发生。

12、客户要把自己的房卖出去后，才能订看中的那套房，但有不肯贱卖原房产，市场价暂无法成交，无法两套房的卖与买同步进行，如何说服客户下订？

答：建议客户将原有的房产做抵押贷款，以贷款作楼盘首期，以租供楼，说明客户看中那套房很好卖如果不采取些办法很快就会被卖出去，或说明只要客户看中那套房能下定，我们可以利用公司这一环节为客户解决资金问题，但必须原有房产的价格出售价要符合市场价。

13、客户问：这房我较满意，现交定金可以，但我老公（老婆）看后不满意，我要退定，行不行？

答：1、首先告诉他/她，这样是不可以的。定金的含义就是交定这一刻起所卖房产被您定下了，如果定金可以退回，也就失去了"定"字的意义。2、房屋买卖而签署的合同是慎重的文书，收到定金后我公司会转给业主，不是我公司不退而是业主不可能退。如果你对房屋本身还有疑问，请带上家人抓紧时间现9word格式支持编辑，如有帮助欢迎下载支持。 文档从互联网中收集，已重新修正排版，word格式支持编辑，如有帮助欢迎下载支持。

场察看，一旦落订，我公司需要尽快落实，并及时转订业主。如果在其间先有其他客户要下订，公司不能承诺一定你能买到，请您仔细考虑。

14、客户看房并且交订金之后，业主突然改变价格，要求更高的价格出售此房，怎么办？

答：1、出现这种情况，我们只有晓之以情，动之以理。从我们所付出的费用和劳动说起，以期达到感动业主的目的；2、寻找报纸广告找出相同楼盘的最低价，与业主谈价，找人看房，把价格往最低处砍，打击业主心理期望值；3、可以从法律的角度上要求业主履行合约，否则，由此产生的法律后果将由业主全部承担；4、与客户说明业主涨价的原因，是很多人都在抢定，客户很有可能最后会同意你的说词但会提出如果价格涨后能定下来不变，这样我们就有机会让客户继续购买，或差一些价钱我们再去谈业主，最后最坏的打算是由我们三家共同分担上涨部分的费用，但这也是不是办法中的办法。

15、收订后，有其它客户出高价，怎么办？

答：1、公司不允许这种做法。因为这样做的结果必定失去第一个客户，对公司的信誉和品牌都是百害而无一利的。也会让客户对公司的服务宗旨"诚信"产生怀疑，久而久之，将得不偿失。但是努力做好第一客户，极力说服第二个客户 ，给他介绍其他房产这是很容易做到的。这样两个客户都做成，由一个客户变两个客户，何乐而不为呢。

16、客户首期款准备不足，要求按揭贷款成数提高，而银行又无法满足客户，怎么办？

答：1、说服客户想办法，比如，向亲戚朋友预支、借钱等；2、看客户是否有其它房屋在手，如果有可以向银行申请个人抵押贷款。3、如果是企业法人、国家公务员则可以向银行申请高额按揭款而且放款非常快。4、特别关系的还可以找银行特批高额按揭款。

17、和客户签买房合同时，交房时间、煤气、水电、管理费的交接时间，怎么确定？

答：按规定应在买卖双方做完钱款与产权交易完毕后3个工作日内可以进行，或由客户与业主链家三方同时到场，并由业主与客户自行商议、确认，交验完毕签署物业交验单。

18、业主往往在过户的同时一定要收到全款，条件达不到业主就不卖了，这时候该怎么处理？

答：1、向业主说明这种条件在除海淀区外的其它城区是不太好做到的。现实中的"过户"，只不过是将《买卖合同》，房产证原件以及买卖双方的身份证明等资料递进了国土局的受理窗口而已。递件并不代表过户，除海淀其他城区当日受理后要有一定的工作日内产权才可做变更登记，如果有查封等限制转让的因素，将给公司造成巨大风险；2、要充分展示公司的实力，让客户相信我们，其他的问题自然就解决了；3、也可以建议到银行实行资金托管，这样可以充分保障双方的利益；4、如客户自愿自行支付业主的情况下，我们要在告知双方风险的情况下并在合同中明确规定后方可进行操作。

19、客户有反悔心理，故意拖延办手续和付房款，在合同中找问题、挑毛病，以达到其退定的目的，怎么办？

答：1、收到定金后我公司会转给业主，不是我公司不退而是业主不可能退，定金的含义就是交定这一刻起所卖房产被您定下了，如果定金可以退回，也就失去了"定"字的意义。2、签署购房合同时，已经注明了最后的付款和办理时间，如果客户有反悔表露，应该郑重向客户表明，提醒客户最后签署合同时间，否则按合同规定执行。

20、此房风水是否不好？

答：1、房产经纪必须熟悉房屋结构、朝向、通风、采光等要素，用专业术语，比如座北朝南等等，也有因人而异的，比如与人的生辰八字相关，就看你怎么说。关键是你说的让客户开心、信服，这里的风水就是好的。

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21、客户交定后发现有中介公司的价格比我公司低，要求降价，否则要求退定，怎么办？

答：如果我公司按规定收取双佣，则告诉买方，房屋售价可以在过户时直接向业主确定，至于其他中介公司存在着不良竞争行为，告诉买方可不予理会。或我公司按约履行。我们做的是透明交易，并没有吃一分差价让客户放心。

22、业主委托的房产售价高于市价，而又迟迟不愿降价，怎么办？

答：1、了解出售动机、确定跟进方案。2、加强与业主的多方面沟通，以媒体上的相同楼盘的最低价进行对比。3、带人看房当场谈价，找出其房产的劣处，4、带一些不太准的客户去打击业主的信心。

23、如果客户不去银行签署按揭合同，怎么办？

答：1、先了解客户为何不去签署按揭合同、对症下药；2、用合约来制约他，用法律来威胁他，用房产的交付使用权来打动他，买房的目的就是为了使用，如果不能使用花那么多钱先买个产权又何用，晓之以情，动之以理，从感情上来劝说他，买房是人生的一件大事。

24、转定以后，业主要求收到全款后方付钥匙，如何办理？

答：1、分两种情况：①一次性付款可以先将钥匙；②如按揭的，做业主工作，说明款项分两次打给业主具体视贷款银行情况而定。2、同客户协商，在业主收到全款后交房。

25、业主要求高额定金，怎么办？

答：1、定金的给付只是买方对业主有意购买其所售房屋的一种诚信的表示，这也是业主向公司表示不会再售予他人。2、告知业主在产权没有彻底转移前，公司每天都存在着高风险，如果出现问题，将给公司带来无法弥补的损失。3、定金的承付行业内部是有规定的，国家规定为最高不得超过售房款的20%。

26、交钥匙是不是等于交房，区别在哪？

答：首先交钥匙等于交房。交房同时应同时具备以下几个条件：a、房屋产权已转到买方名下；b、房屋处于闲置状态；c、房屋无租约纠纷；d、三方（业主、客户、中介）当场验房和抄水、电、煤气等相关杂费的费用指数；e、交钥匙并结清该物业，户口迁出。

27、非房产证上权利人来收定，怎么办？

答：绝对不可以。因为非权利人无权将权利人的房产变卖，更无权代权利人收取定金或房款。除非持有公证的授权委托书。

28、业主不能如期交房，怎么办？

答：公司业务人员有义务及时提醒业主交房时间和迟交房的危害以及所应承担的法律责任。多数采取双方协调来解决。

29、业主不同意按揭，怎么办？

答：1、钱款有保障，分为二部分付款，首付款由公司来保障，余款在过户前银行会出具指代函来保障，保证房款无风险。2、讲清按揭与一次性在时间上只差半个月到一个月，付款程序基本一致。3、说服业主按揭与一次性付款没有什么不同，北京人的超前意识和承受能力使90%以上的人都选择银行按揭，如果不同意银行按揭可能失去很多出得起钱的客户，对业主不利。

30、客户、业主要求佣金打折，怎么办？

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答：1、佣金打折是对我们所提供的服务的打折，是对我们提供服务质量的否认。2、我们公司的规范是不允许打折。3、从公司经营成本的角度来讲也不能打折。4、我们不吃差价，透明交易只按比例收费给业主及客户节省了不少费用支出，保障了业主及客户的交易安全。

31、由于业主的原因，不能如期过户，怎么办？

答：向客户说明原因，求得客户理解和原谅，并说明会尽力尽可能地督促业主及早过户。向业主说明合约的法律效力和违约将承担的法律和经济责任。

32、业主要求见税票收全款，怎么办？

答：1、出税票并不代表产权转移。2、出具税票并非完全意义上的"过户"，除海淀外的其它城区只有在完税后20个工作日内（可咨询国土局），在房管局的电脑资料上实现"完全过户"，在此之前由于原业主的任何债务都可能遭遇到有关部门的查封。为避免这种风险，公司规定在见房产证3个工作日内付清全款（贷款在做完抵押登记3个工作日内付清债款）。

33、过户后，客户要求退件并更改买卖合同，怎么办？

答：1、向客户解释递件后，文件规定不能撤件；2、原则上这样的事情是不可以发生的，除非万不得已，退件的原因很多，诸如：①由于价格填错造成高额税费；②权利人错写或少写；③房产名称、标号等填错等等，退件必须买卖双方当事人到场，并书面提出申请，房管局酌情处理。

34、业主自身没有能力赎楼，但不付相关费用，怎么办？

答：1、我们势将赎楼存在高风险，必须交付相关费用，如不付赎楼费用，无法完成交易。2、可以说服由客户为其出资办理。3、可以在出售房屋时将赎楼所需费用售出。

35、业主要求向买家收取煤气及有限电视开户费，怎么办？

答：此时应在谈单之前履行经纪人的告知与协调义务，并已经向买卖双方提及并确认，所有成交房产内的设备是否免费过户，这在客户交定和业主收定签约时就有明确规定，依约而行。

36、没转定前产权清晰？交定后做了抵押（或被查封），怎么办？

答：1、向业主阐明合约的严肃性和法律效力，在最短的时间内追回定金；2、通知客户，说明情况，并承诺重新帮他另找一套满意的房；3、向有关单位申诉，以期追回定金。4、做好前期产权核实工作。

37、业主收定金后，不同意把该房产的户口迁走，怎么办？

答：根据有关法律的规定：同一房产内不可以有两个户主存在，业主既然将该房产出售，同时也就放弃了该房产的户籍权，没有理由不把户口迁走。根据有关辖区管理的规定，业主的新居长期没有户籍也是不允许的。有关的规定也会促使业主把户口迁走，只是时间问题。

38、收定后，权利人出事，怎么办？

答：任何事情发生后都会有一个处理结果，如：业主出意外了，必定有遗产继承人 ；业主犯案或残疾了或其他原因不能亲自前来办理有关手续，可以请公证处派人上门公证委托给一个业主信任的人，当然还有其他形势等等，都必定有解决的办法，就看我们怎样去做，怎样做好而已。

39、业主收定后又把原房产做了装修，不肯按原协议出售，怎么办？

答：1、说服客户接受装修；2、说服业主将房产折价后处理；3、按原约执行，所造成的损失由业主自行承担。

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40、公司房产出售、客户要做按揭，需向银行提供什么资料？

答：须提供：①售楼董事会决议；②法人代表证明；③法人授权委托书；④法定代表人和被授权人身份证原/复印件；⑤营业执照原/复印件；⑥买卖双方所签定的房地产买卖合同；⑦房产证原/复印件。

41、业主没有向银行抵押贷款，房产证在手上，该房产是否一定可以转让？

答：不一定，有可能存在限制转让的情况，如共有权人不同意出售、查封、担保、发展商欠款、刑事案件等情况。

42、业主说自己可以赎楼，等见到客户时又说资金紧张，怎么办？

答：如没有能力，可以由公司去赎楼，但需要支付相关费用。

43、签约时，客户提出佣金在交易完成时支付，怎么办？

答：不可以。1、因为办理过户时交易部已完成前期工作，以后的工作由负责售后服务的客户服务部继续跟进，所以公司要求在签署购房合同时付清佣金，并用佣金支持业务顺利进行；2、向客户说明房地产管理法内有相关规定，中介公司给买卖提供媒介，给双方提供订立合同的机会，就视为服务已经成功有权收取相关服务费用。

44、业主大多数不签看房确认，怎么办？

答：这个时期的业主还处在培养期，我们应该做以下工作：第一，接到房屋时第一时间去看房；第二，见业主一定要做好准备工作，对物业的环境、配套、交通及行情等有一个非常清晰的了解，作为专业人士，你还必须对业主的房产提出一些合理化的建议，让业主感觉你很专业、敬业，而且为他着想，建立一定的信任度；第三，第一次广告前通知业主，广告后给业主汇报。第四，说明我们公司的看房确认书也是对我们工作的一种考核，如果没有这个我们并没有算一次完整的看房，这也是证明我们是出来工作了。第五，这也是对我们劳动成果的一种保护，因为现在也有很多人对这个行业并不认可，经常能预到我们的劳动没有保障的事情发生这也是对我们双方的一种双重保护，第五、由于现在经纪公司运作不是大多像我们一样规范所以我们公司的人要以这个这证明，证明是我们鑫尊的工作人员来看过您的房如果将来出现被盗等事情发生你可以凭看房确认书直接来公司核实对您也是一种保障。

45、客户要求所购房产写自己儿女名字，而自己儿女不满18岁，怎么办？需要准备什么资料？

答：只要具备合法身份证明的国内公民都可以在北京购买商品房。但不满18周岁没有懂事行为能力或限制民事行为能力的公民，购房时需提交其监护关系证明和监护人身份证明。

46、业主是外资企业，公司房转让需提交什么资料？客户要求做按揭，业主方要提交什么资料？

答：须提交：1、加盖有"工商局执照复印专用章"的企业法人营业执照复印件；2、法定代表人证明书、委托书（原件），法定代表人、委托人身份证复印件；3、境外企业或组织提交的资料按规定须公证或人证（原件）。香港区域内的，有经国家司法部认可的律师楼见证，并经出入境事务处盖章确认；其他境外企业或组织须有驻该国或地区大使馆（领事馆）盖章确认。人证内容一般包括有效的商业登记证、董事会决议、董事证明及身份证复印件、授权委托书和受托人身份证复印件。

47、客户咨询房产具体位置、楼层等房源要素，如何解答？

答：1、如果判断是真实客户，除特定房号、业主情况以外，有所选择的告诉客户房产基本状况，其他的见面看房后商议。2、避实就虚，告诉他相同的房号、朝向和非本栋的栋号或不同的楼层，告诉他附近显著的标记，如：花园、泳池、会所、游乐场等，其他的等看房见面时详细介绍。3、可说在某大型建筑附近，不方便说出具体方位，只说某楼以上，某楼以下。

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48、客户看完房屋后，无任何意见，怎么跟踪？

答：1、多与客户沟通，详细了解客户的具体意向和对房产的满意度！哪些因素客户不满意，充分展示房屋的优势。2、做为业务员必须主动帮助客户分析已看过的房屋，提出专业性建设性的意见，如果发现该房不适合客户就要及时为客户寻找其他的房屋，并告诉客户我是最优秀、最专业的业务员，一定能为你找到您最喜欢、最满意的房产。

49、、客户愿意签看房确认，但不出示身份证件，也不写身份证号码，怎么办？

答：1、看房出发前一定要与客户说明看房要求，说明看房确认只是对看房行为的约束，前提是成交后，开始履行承诺。2、查验身份证只是为确认一下客户所签的名是否真实，未必真要签下身份证号码。签看房确认也是对我们服务的认可和承诺。3、出于对业主的保护我们也要求在看房前确认您的真实身份，这是公司服务承诺的一项。

50、业主咨询房价，但又不留电话，说考虑一下再联系你，怎么办？

答：靠平时的业务积累，靠灵活的应变，及时给出房产合理售价，或周边类似房产市场售价，取得双方信任，才能留住对方电话，或以房源客源更新速度快等原因，如不留电话来好房不容易联系到，容易错过机会。

51、我公司无客户合适的房产时，如何才能留住客户电话？

答：了解客户的详细要求，在自己的头脑里很快找出客户合适的房产进行报价，或者给客户比较好的建议，取得客户的信任，从而留住客户的电话。

52、看房时，业主与客户之间相互沟通，甚至互留电话，怎么办？

答：严正声明自己的立场和公司的要求，并当场收回所留电话，要求相互尊重。并在看房时跟住人少一方，如业主客户都为多人，最好要求同事帮忙一同前往。

53、如何让客户相信，我公司不吃差价？

答：公司本着专业、正直的经营理念，公平、公正、公开的态度，营造公司一流品牌，让客户成为公司长期的无形资源。公司承诺假一赔十的，赚一万赔十万元的原则。并且我们是签三方约签约时我们三方见面到时一问便知。

54、遇到其它中介公司以客户名义套房，如何防范？如何处理？

答：个人购买时要求客户到公司签署看房确认，出示身份证后看房。如公司购买，要求业务员到对方公司签看房确认，取营业执照复印件并盖章后看房。

55、、业主有多套类似房产，客户签署了看房确认只看了一套就相中，最后私下与业主成交的是另一套，能否收回佣金？

答：看房确认书无效，就很难收回佣金。

56、客户向我们提出想看我们和出售方签的售房委托书，可以吗？

答：不可以，因为是中介公司，我们须对你的资料和业主资料进行保密。（如特殊情况可申请）

57、客户问我们先到房管局办理过户，再到银行申请贷款，行吗？

答：不行，因为银行审查贷款资格时，要看房产证，如先去过户，房产证已送到国土局，银行无法审批贷款给你，另一方面，如银行贷款未获批准业主利益无法得到保障。

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58、客户问买卖合同最后房地产经纪人及房地产经纪机构应该盖章，我们是房地产经纪机构，怎么我们公司没有盖章？

答：目前，北京市买卖合同只有一种统一的版本，房地产中介可以不用盖章，主要是您同业主之间双方签订合同，房地局留存入档确认即可。

59、业主问申请按揭贷款时为什么他们要到银行来？这应该是客户的事。

答：您去银行的目的主要是向银行确认您产权的真实性及您出售房屋的合法性，以及确认买卖双方关系，减少银行骗贷风险。

60、客户问已签抵押合同，可否提前还款？

答：可以。

61、客户看房时不表态，怎么办？

答：有些业务员在带客看房时过于"热情"，滔滔不绝，而客户却一声不吭。到最后一句"考虑考虑"结束此次看房，搞得业务员一头雾水，不知所终。其实，这里业务员犯了一个错误：就是无的放矢，这种毫无目标的夸夸其谈是没有人欣赏的。所以我们的业务员要设法引导客户开口说话，说出其所想所好所需，不仅如此，我们的业务员还要善于聆听。聆听中可以了解客户的真正需求，可以随机应变，改变自己的策略，可以投其所好，有的放矢。

62、客户出一个"超低"价时怎么办？或者说：客户为什么会出"超低价"？

答：当客户出了个"超低"价时，可能有两种情况，业务员应根据当时的情况做出判断，并采取相应的措施加以应付，第一，客户出的超低价不是很"离谱"，只是这种价很难谈到或很难成交，这时，我们的第一反应应该是"客户在探底"，有可能成交，那么，我们应该面带笑容的说："我知道您在跟我开玩笑呢！"你的笑容和回答让客户感觉到他开的这个价根本就不可能，同时，又要让他有"面子"下台，并告诉客户决定价格的权力不在于我们而在于业主，我们没有决定权；第二，客户出了根本就不可能的价，这时我们就不能会错意，以为客户还价就有希望了，其实，这是客户"以进为退"的手段，他是在存心为难你，拒绝你，因为他根本就看不上这个房产，而又不好意思直接拒绝你而已，这个时候我们应该顺着台阶而下，告诉他这个房产不适合他，我们给他另找，这样大家都留着"面子"，日后还有机会。

63、客户暴露出购买冲劲的时候，怎么办？

答：客户看房有时会有一种冲动，这种冲动持续时间往往都不会太大久，而且稍纵即逝。我们应该及时抓住这种冲动促使成交，在看房或谈判过程中，如果发现客户对你所介绍的房产表现出极大的兴趣，或者所出的价格在你的底线以上或左右时，应该不失时机地"逼定"，一定让他空手出了门，谁保证没有更好，价格更低的房产供他选择呢？

64、产权转让时，哪些人有优先购买权利？

答：１、国家有优先购买权；２、共有人有优先购买权；３继承人有优先购买权；4承租人。

65、我通过你们公司买了一套二手房，但你们为什么不能开房款发票？

答：我们公司属于中介性质的公司，收取的只是佣金，不具有开具房地产购房发票的权利。如果您有开发票的需要，请备齐所需资料等到所属国土局的办文窗口开具与房产证购房价格相符的购房发票。

66、夫妻双方离婚后怎样办理产权变更登记，需要提交哪些资料？

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答：①房地产转移登记申请表1份；②房地产证原件；③离婚证、协议书原件及复印件或法院的调解书、判决书；④变更方业主的身份证复印件（协议的双方必须共同申请，法院调解除外）；⑤属所在单位房最好需提供原产权单位同意变更的证明原件（商品房不用5、6项）；⑥属在住宅局购房的需提交《离异后产权变更审批表》原件（在住宅局领取）准备好上述资料去国土局办理即可。

67、当客户来电咨询时，称已同其它公司看过我公司广告的某房，由于价格等因素，一直未能成交，我公司业务员此时应对的最佳策略是什么？

答：最佳的策略是答应客户与我公司签看房确认书，然后安排业主和客户见面，向客户阐明我公司一贯立场，透明操作，诚信服务。具体操作的程序视具体情况处理。

68、当客户去看房时，坚持要与业主交换联系方式，业务员在现场该怎么办？

答：首先看房前经纪人应策略地预防，分别与客户、业主方阐明不能跳开中介公司的观点，坚决制止此类情况的发展，若已交换，再告诉客户看房确认书和委托书的法律效力以及由此行为所引起其所负的相关法律责任。

69、需“改底单”的房屋可否出售？

答：不是所有开发商都愿意“改底单”，所以首先应取得房屋开发商的同意，且该房屋为一次性付款方式购买。具体操作办法为约定买卖双方直接与房屋开发商共同签署有关“改底单”的书面协议书并变更原房屋买卖合同后签署新的合同。开发商会有一定的收费，标准不一。

70、央产房上市需要哪些资料？

答：档案到达蓝岛的：卖方身份证原件及复印件、原购房合同、产权证原件；档案未到蓝岛的：卖方身份证原件及复印件、原购房合同、产权证原件、单位证明（注明：单位同意出售，与个人无特殊约定，超标已做处理，产权人职级）、物业供暖结清证明

71、夫妻双方各有央产房的，可否出售？

答：均可以出售。但有相关面积标准限制，按有关政策规定以夫妻职级最高一方为准界定，其余出售面积按照超标处理。

72、购房人收入不够支付月还款可能有共同还款人吗？

可以，但占产权份额。

73、外国人、港澳人、台湾人能否申请房屋抵押贷款？

不允许。如果其配偶是中国人，可由其配偶作为购房人申请贷款，外国人的收入可以做为还款资质审核的一个因素。

74、个人住房公积金管理机构有几种？

北京住房公积金管理中心（简称市属）

中央国家机关住房资金管理中心（简称中直）。

国务院机关事务管理局住房资金管理中心（简称国管局）。

铁路分中心公积金管理中心

75、住房公积金贷款和商业贷款的利率分别是多少？

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公积金：5年以内4.50；5年以上4.95

商贷：3-5年以内正常利率7.20；5年以上正常利率7.38；5年以上优惠利率6.273

76、公积金贷款对申请人有何基本要求？

a、具有稳定的职业和收入，信用状况良好，有偿还贷款本息的能力；b、在本市（包括所属区县）购买自住住房；c、具有购买住房的合同或相关证明文件；申请贷款前已连续缴存住房公积金12个月（含），且申请贷款时仍正常缴存；d、提供管理中心认可的担保方式“缴存住房公积金”，指按时、足额缴存住房公积金，或按批准后的比例、按时缴存住房公积金，不含补缴住房公积金部分或预缴申请贷款日之后的住房公积金部分。

77、住房公积金处于封存状态的职工，能不能申请住房公积金贷款。

答：不能

78、夫妻双方申请过一次住房公积金贷款的，能否再次申请公积金贷款？

答：须将贷款全部还清后，才能再次申请该类贷款。

79、公房上市出售需要原来产权单位同意吗？

答：北京市的公房产权性质分两种：一种是北京市已购公房即市属产权房，依据2003年3月1日开始执行的《北京市已购公有住房出售实施办法》，不用经原产权单位同意即可以上市出售；另一种是中央在京企事业单位的公房即“央产房”，依据2003年10月1日开始执行的《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》，需要原产权单位建立完备房屋档案并确认该套房屋没有超标情况，具备上市资格才可以上市出售。

80、中央在京单位的已购公有住房是指哪些房屋？

答：是指职工按房改成本价或标准价（含标准价优惠办法，下同）购买的原产权单位属于中央在京单位的公有住房。职工根据国家政策，按照房改成本价或者标准价购买的由中央在京单位建设的安居工程住房和集资合作建设的住房，也视为已购公房。

81、哪些单位的“央产房”不能卖？

答：涉及国家安全、保密的特殊部门的住房，党政机关、科研部门及大专院校等单位在机关办公、教学、科研区内的住房，原产权单位认为不宜公开上市出售的，应报“交易办公室”备案，并在职工住房档案中注记。该类住房可按规定向原产权单位腾退，也可在原产权单位职工范围内进行交易。法律、法规规定的其它不得上市出售的已购公房或与原产权单位有特殊约定的已购公房（规定住满五年内容的除外），应按法律、法规规定或与原产权单位的约定执行。如果该房属于房改政策规定不可售住房但已向职工出售的，不能上市出售。部级干部住房上市出售不属于《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》范围内。

82、我想卖的房屋正在办理产权证，在产权证办下来之前我能出售该房屋吗？

答：不能，因为房屋还不具备上市交易资格。如果没有产权证房管局和公证处都不会受理交易手续。但有出售意向的业主可以提前在鑫尊登记，加入鑫尊的“租售两全”业务，先进行出租获得收益，等产权证办下来后随时可以出售，再办理有关机属转移手续。

83、我有一套正在偿还贷款的房屋，可以卖吗？未偿还的贷款怎么办？

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答：可以卖。但前提是该房屋已经办理产权证。未偿还的部分贷款可以有三种解决方式：A业主可向银行申请提前还款，解除该套房屋在银行的抵押权后，再上市交易即可；B如买方一次性付款可由鑫尊帮助操作，用买方支付的房款还清银行贷款；C如果买方也需要按揭贷款，则可以委托鑫尊办理转按揭业务。

84、只有使用权的房屋可以买卖吗？

答：目前北京市有关文件规定使用权房屋可以转租，转让，但还没有出台具体交易细则。

85、我的房屋被通知要拆迁，我想卖掉可以吗？

答：不可以，三年内被政府规划为拆迁范围的房产，在当地房产交易部门已被冻结。

86、北京高校的房屋，可以出售吗？

答：市属高校和部委属高校的房屋，只要不在校园里的都可以出售，部委所属的高校房屋能上能下市参照《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》中的相关规定。

87、军队产权的房屋可以出售吗？

答：目前不可以。

88、二手的经济适用房，可不可以出售？

答：已购买经济适用住房的家庭未住满5年的不得按市场价格出售住房。确需出售的，可出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部收购。出售单位不得购买时的单价。已购买经济适用住房的家庭住满5年的。可以按市场价格出售。由出售人到房屋所在地区。县国土房管局按成交额的10%缴纳综合地价款。（具体情况可参照京国土房管住[2004]486号）

89、具备上市资格的房屋出售时还应注意什么？

答：注意房屋产权是否有抵押，配偶是否同意出售，产权人是否具备处置房产的行为能力，有无债权债务纠纷，物业费，供暖费是否已结清，如是处在出租期间的房产，同等条件下承租人是否放弃优先购买权等。

90、我房屋当初购买时有单位的福利政策，没有算进共摊面积，能不能出售？

答：能出售。出售时，房屋面积按照产权证上标注的面积计算。

91、房屋产权证上登记的是我父亲的名字，我想出售是否必须有他的委托书？

答：是的。而且必需是经北京市公证处提供的公证书方可出售。

92、我有一套“央产房”即将上市，但没有住房档案和够房合同该怎么办？

答：央产房上市必需且备住房档案，没有原住房合同可以请单位出具证明，并请鑫尊做担保。具体情况您可以咨询鑫尊工作人员。

93、如何为二手房定价？

答：市场比较法的操作步骤：第一步，搜集交易实例。业主可以通过同事、朋友或其它方式了解到自己房屋周边的交易实例；第二步，进行交易修正。一般来说，由于业主只是想大概了解自己房屋的市场价格，因此只须对房地产状况进行修正即可。房地产状况修正可分为区位状况修正（繁华程度、交通便捷程度、环境景观、临路状况等因素）、权益状况修正（土地使用权年限）和实物状况修正（新旧程度、户型、朝向、楼层、装修等因素）三方面。第三步，求取双准价格。鑫尊对大量成交的已购公房案例进行分析研究，认为需要修正的主要因素有以下几方面：房屋位置、建筑年代、楼屋、朝向、装修、供暖及燃气。18word格式支持编辑，如有帮助欢迎下载支持。 文档从互联网中收集，已重新修正排版，word格式支持编辑，如有帮助欢迎下载支持。

它们各自的修正百分数如下：（1）房屋位置：0-3%（如果是在同一小区、修正系数为0。如果待估价房屋有更好的位置、交通、购物休闲环境等，则可选取1-3%的修正百分数）；（2）建筑年代的相对折旧：1%（在实际的估价中，年折旧率是按2%计算，但建筑年代对已购公房的实际影响并没有那么大，所以每年的相对折旧按1%计算较为适合）；（3）楼层：一层为-2%；二层为0，三、四层为2%，五层为1%，顶层为-3%；（4）朝向（以两个窗口朝向为准，如果窗口多于两个，选最好的两个为准）：东向为0%，南向为+2%，西向为-1%，北向-2%。（5）装修：精装修且在3年以内的为+3%，3年以上的为0%。（6）暖气和燃气：有暖气和燃气为0%，单气为-2%。

例如团结湖北三条一套55平方米的两居，成交价为4900元/平方米，建筑年代为82年，楼层为5/5，朝向为南北向，双气，普通装修。如要评估一套甜水园东里65平米的两居住宅，建筑年代为88年，楼层为5/6，东西向，双气，普通装修的房屋。以团结湖北三条的房屋为比较对象，各项修正百分数如下：房屋位置为-3%（比团结湖北三条的位置差），建筑年代的相对折旧为：6*1%=6%，朝向为-1%，楼层为1%-（-2%）=3%，其它修正系数为0。因此总的修正百分数为：-3%+6%（-1%）+3%=5%。因此该房屋的比准价格为：4900*（1+5%）=5145元/平米。小诀窍：看各中介公司在报纸上刊登你待售房屋周边的房屋售价，然后再打电话到中介公司询问该房屋的具体情况；或者是假装成二手房的购买者向各中介公司咨询买你待售房产周边的房屋价格，这样就能从中介公司的专业人士口中得到较为真实的房屋价格。总之，市场比较法是二手交易中最为普通且说服力强的价格评估方法，对二老百姓来讲，不用专业的计算公式便能对自己即将出售的房产进行评估。

94、二手房都是些旧房屋吗？房价能比新房便宜多少？

答：已购买的公房，商品房或经济适用房再次转让，都属于二手房的范畴，二手房并非都是旧房屋，购买不满一年的商品房上市出售也是二手房。二手房均价与同地段的新商品房相比一般会便宜30%--40%左右，具体价格还要视二手房的实际情况而定。

95、在中介有几种出售房屋的方式？

答：有四种。

第一种是居间业务：业主将房屋出售信息知中介，由中介经纪人寻找客户并促成交易；

第二种：是独家代理业务：委托中介做“独家代理”出售房屋业务，中介为业主提供专人专项服务。

优势在于：A完全透明交易：中介提供二手房买卖双方服务时，坚持买卖双方见面，拒绝“欺上瞒下”行为，给交易双方一个公开、公正、合理、透明、规范的操作环境；

B全无交易风险：资金监管、资金托管、网上签约等业务解决了二手房交易双方最具风险的环节——“买方不敢先付款、卖方不敢先过户”，通过中介交易为双方保驾护航；

C成交速度最快：中介拥有庞大的宣传推广资源，有边锁门店、房展会、社区网、网站等相关网络，会以最快的速度促成交易，如果超期末售出，中介赔付业主违约金；

D房产增值服务：为主委托中介“独家代理”的房源，中介会对房屋进行稍加修整，以提升该套房产价值。

第三种是“限时出售”业务：即业主独家委托中介找理销售房屋，由中介先行支付一定数额的定金，在委托期内，中介通过报纸广告、中介房网、房展会、遍布全市的连锁门店、公司宣传资料等渠道进行免费的宣传推扩以达到快速销售目的。委托期满后，如房屋没有出售，中介支付给房主的定金不予退回。“限时出售”适合急于回笼资金的业主，可以与中介约定时限，超期未售出，中介承担违约责任。优势在于：A时间有保证：在规定时限内中介保证售出；B违约有保证：委托出售合同签定当时，中介支付3000元或更高19word格式支持编辑，如有帮助欢迎下载支持。 文档从互联网中收集，已重新修正排版，word格式支持编辑，如有帮助欢迎下载支持。

的定金。委托期满后如未能出售房屋，3000元赔付业主；C房款有保证：委托期内中介按既定价格出售房屋；D安全有保证：中介与银行合作，交易资金由银行托管，保障房款交割的安全。

第四种是租售两全：加入中介“租售两全”业务后，业主先得到中介支付的一笔全年租金，中介对该套房屋进行出租和管理。在一年期间，您可以随时决定出售此房，在您通知中介并签订委托出售代理合同后的一个，中介就会按照合同支付给您房款，房屋总价按照双方约定的房屋出售价格扣除租期内未满的租金。如果业主一年没有意愿出售房屋第二年可继续延续“租售两全”业务。租售两全优势在于：A投资收益稳定：签约当时立刻得到一年房屋租金；B投资方式灵活：一年内，随时可以决定出售房屋；C保证限时出售：决定出售后通知中介，保证一个月后按约定价格出售房屋；D确保房款收益：决定出售后一个月，不论房屋是否出售均按约定价格与中介结算售房款；E收益最大化：同时获得售房收益及出售日之前的房租收益；F无现任风险：由中介赔偿给出售房屋的承租客户违约金。

96、“央产房”可以自己办理上市手续吗？

答：“央产房”是2003年10月1日后可以上市出售的，您可以自行去蓝岛西区的“央产房”交易大厅办理上市手续。

97、我已有一套信房，有什么好的办法用这套房再换一套更新、更好的住房？

答：可通过三种方式实现“以旧换新”升级置业：A、卖旧买新，卖掉旧房再买新房，可以用旧房的房款来支付新房的首付款以及装修费，这种方式适合经济条件不是很宽裕的业主，但前提是能承担新房与旧房的房价差；B、租旧买新，如果不愿丧失原房屋的产权，并且足够资金支付新房的首付，可以采取“租旧买新”的方式。用贷款方式购买新房，把旧房出租出去，用租金来偿还新房的按揭贷款；C、押旧买新，即通过中介将房屋抵押给银行获得一笔短期贷款，用这笔贷款来支付新房首付款。等住进新房后，偿还新房按揭贷款。那笔旧房短期抵押消费贷款就用旧房出租的租金来偿还。这种方式适合既不想丧失原房屋的产权，又没有足够的新房首付款，但有较强月还款能力的业主。

98、选择鑫尊卖房子与其它公司相比有何优势？

答：第一，实力及信誉：鑫尊经纪公司其规模及实力非一般经纪公司可比，是一家房地产综合服务商，曾获得“中国房地产经纪100强企业，北京市放心中介单位”等殊荣。

第二，业务操作透明、专业：维护消费者利益，鑫尊坚持透明交易，诚信经营，不做“欺上瞒下”行为，最大程度保障买卖双方的利益，这在目前中介市场鱼龙混杂、经济公司暗箱操作，肆意损害交易双方利益的现状下，给了二手房交易双方最安全最诚信的交易环境。

第三，资源丰厚：鑫尊拥有强大的连锁门店网络和客户资源，鑫尊的推广体系涵盖了连锁店面、房展会、鑫尊房网、小区网络、媒体广告等，对“限时出售”的房屋实行专项推扩，这些资源最大程度保证了客户在鑫尊能以最快速度完成房屋交易，省心省力省时。

99、选择资金监管是否收费？

答：不收

101、06年北京市不同级别土地平均交易价格是多少？

土地级别 平均交易价格（元/） 平均交易价格的1.2倍

一级 11454 13744.8

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二级 10592 12710.4

三级 9289 11146.8

四级 7749 9298.8

五级 6047 7256.4

六至十级 4828 5793.6

102、根据2002年12月4日北京市人民政府 京政<2002>32号公布的《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》，北京市居住用途的基准地价级别范围分为多少级每级范围是什么？

一级

西单北大街-西四南大街-西四北大街-地安门西大街-地安门东大街-张自忠路-东四北大街-东四南大街-东单北大街-崇文门内大街-崇文门西大街-前门东大街-前门西大街-宣武门东大街-宣武门内大街-西单北大街；所围地区及繁华边界路段外侧地区。

二级

广安门内大街-广安门北滨河路-西二环护城河引水渠-三里河路-西直门外大街-北二环路-东直门北大街-东直门外斜街-东三环北路-东三环中路-通惠河-广渠门北滨河路-广渠门内大街-珠市口东大街-珠市口西大街-骡马市大街-广安门内大街；所围地区除一级地价区外的地区及繁华边界路段外侧地区。

三级

劲松路-广渠门南滨河路-方庄路-群星路-蒲黄榆路-永定门东滨河路-永定门西滨河路-右安门东滨河路-右安门西滨河路-丽泽路-莲花河-西三环中路-太平东路-万寿路-永定河引水渠-西翠路-八里庄路-蓝靛厂路-蓝靛厂北路-北四环西路-万泉河路-圆明园路-清华西路-中关村北大街-成府路-志新路-八达岭高速路-北四环中路-北辰东路-大屯路-北苑路-北四环东路-惠新西街-樱花园西街-北三环东路-西坝河-霄云里南街延长线至亮马桥路-枣营路-朝阳公园西路-农展馆南路-甜水园西街-金台路-西大望路-建国路-金台西路南延长线-京秦铁路-东三环中路-东三环南路-劲松路；所围地区除一、二级地价区外的地区及繁华边界路段外侧地区。

四级

1.西四环中路-北太平路-永定路及其北延长线-杏石口路-旱河路-闵庄路-西五环北路-香山路-北五环西路-中关村北大街-林业大学北路西延长线-双清路-清华东路-大屯路-北小河-小营路北延长线-小营北路-关庄路-北四环东路-东四环北路-东四环中路-朝阳路-十里堡路南侧延长线-通惠河-西大望路-松榆南路-武圣路南延长线-周庄路-南三环东路-南三环中路-南三环西路-菜户营南路-莲花河-凉水河西延线-西三环南路-西三环中路-莲花池西路-莲花河-西四环中路；所围地区除一至三级地价区外的地区及繁华边界路段外侧地区。

2.望京地区（望京西路-湖光北街-宏泰西街-宏泰东街）。

3.酒仙桥地区。

五级

1.北五环中路-北五环东路-东五环北路-东五环中路-京秦铁路-东四环中路-东四环南路-南四环东路-南四环中路-南四环西路-西四环南路-丰台西路-程庄路-小屯路-吴家村路-八宝山南路-鲁谷路西段-西五环中路-香山南路-香山脚下-东马连洼北路-上地三街-小营西路-北五环中路；所围地区除一至四级地价区外的地区及繁华边界路段外侧地区。

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2.清河居住小区。上地高科技园区、国家级软件园区。北苑居住小区。

六级

1.朝阳、海淀、石景山区除一至五级地价区以外的地区。

2.丰台区永定河以东除一至五级地价区以外的地区。

3.通州区人民政府所在地中心区。

4.大兴区人民政府所在地中心区及西红门镇、亦庄镇、旧宫镇的城镇规划区。

5.昌平区人民政府所在地中心区及龙城花园、回南路、太平庄以南地区。

6.顺义区人民政府所在地中心区及天竺地区、后沙峪镇的城镇规划区。

七级

1.丰台区永定河以西地区。

2.昌平、顺义、通州、大兴区人民政府所在地建成区除六级地价区外的地区。

八级

1.房山、门头沟、怀柔、平谷区人民政府所在地建成区。

2.密云、延庆县县城建成区。

3.规划市区外除五至七级地价区外的市级开发区和主要建制镇。

九级

市域范围内，除一至八级地价区外的平原地区。

十级

市域范围内，除一至九级地价区外的其他地区。

103、怎样辩别房产属性？

我国的产权登记始于解放初期，产权证由各地印制，格式内容并不统一，有建设部式样的，有改造建设部式样的，有自行印制的，有本式的，也有一张纸的；从颜色上看，有红色的，有褐色的，还有绿色的；从材质上看封面上涂塑的,有纸质的；印制质量也不一致，有大厂精工印制的，也有街道小厂粗制滥造的，所用纸张质地更是差别甚大。1998 年以前的产权证大多数没有任何防伪措施。发证机关极不规范，有的叫政府，有的叫房地产管理局，有的叫房管处、房管所、房管站，因此，所用印章也不规范、不统一。那么如何鉴别真假房产证呢？

目前居民手中所拥有的房屋产权证书基本上有四种：普通商品房、经济适用房、房改房、其它。这三种产权证书在本质上是没有区别的，都是购房者拥有房屋所有权的合法书面凭证，其财产权利受国家法律法规的保护，但是在使用和交易方面有着一定的差别。

①、己购公房产权识别方法：己购公房指在房屋改革过程中，已经购买为私人产权的原公有住房。此类房屋的建设用地大多是以划拨的方式取得的，原单位未支付土地出让金。个人购买时房价里也没有包括土地出让金；再转让时，需补交土地出让金，俗称“小产权”。

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己购公房产权证基本可分为两种：根据购买时支付的价格不同，有以标准价（优惠价）购买和以成本价购买之分。以北京市海淀区为例，以成本价购买的房屋，其房产证编号为“海私成字第×××号”。以标准价优惠价购买的房屋，其房产证编号为“海私标字第×号”或“海私优字第×××号”转让时须再补交1560（1219）×建筑面积×6%的价款后方能和以成本价购买的房屋一样出售（即1560（1219）元×6%×建筑面积）。己购公房出售时还应查看房主与原产权单位签署的原购房协议，这是己购公房产权过户时必须提供的证件。买房人应查看的是产权证和原购房协议上的物业地址是否统一，房主名称是否一致，更重要的是看己购公房的原产权单位是否为中央直属单位，如为中央机关直属房产，除了要查验其原产权单位是否具备交易资格外，最好到蓝岛的央产房交易大厅查询档案是否已备案，只有在央产房交易办公室备了案的央产单位的房子才可以上市。

②、商品房产权识别方法：商品房的建设用地一般是开发商通过出让的方式获得的，开发商在取得土地使用权时向国家支付了土地出让金，个人在购买房产时，房价里亦包含了土地出让金，再转让时，不用再补交土地出让金，买卖双方只负担规定的税费即可，这种产权即俗称的“大产权”。以北京市海淀区为例，此类产权房的房产证编号为“淀私字第×××号”。在二手房市场上，已经转让过的“小产权”房以及以市场价购买的公有住房，再转让时，等同于商品房“大产权”。已经转让过的“小产权”房的房产证编号为“淀私移字第×××号”。还应注意的一种房产权证编号为“京私字第×××号，区别在于开头的不是区县的开头，而是“京”字，这样的房产一般为北京市属产权，应配有金黄色的土地证，而一般区县权属的房产是没有土地证的。一般市属的房子过户期限较长。

③、经济适用房产权识别方法。经济适用房也是直接从开发商于中购买，因此是一种特殊的商品房。需注意的是2004年5月1日，北京市政府重新规定了经济适用房的上市管理办法，即：己购买经济适用住房的家庭未住满5年的不得按市场价格出售住房。确需出售的，可出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购，出售单价不得高于购买时的单价。己购买经济适用住房的家庭住满5年的，可以按市场价格出售。由出售人到房屋所在地区、县国土房管局按成交额的10%缴纳综合地价款。因此在购买二手经济适用房的时候，应查看产权证的下发日期或契税交纳日期，以确认是否符合上市条件。

④、使用权，乡产等其它产权的房屋由于产权并不是由国家统一编制所以样式各有不同，并没有相应防伪措施。需要在日常工作中多接触用经验来鉴别。

104、怎样辨别产权证真伪？

商品房是1998年国家取消福利分房，实行住房分配货币化制度下的产物，而建设部正是在1998年统一制作的房屋权属证书，因此大多数商品房和经济适用房的产权证规格、样式统一，由中国人民银行北京印钞厂独家印制。首先必须仔细查辨房主的身份与产权证及原购房协议是否一致。由代理人代理的房产务必要求见到房主本人，或合法受托人。其次在以下几个特征可以辨别真伪：

第一，从外观上，产权证印制质量上乘。封面封皮为红色（他项权证为蓝色），印有金色国徽。材质为进口涂塑纸，封面上部印有中华人民共和国国徽，下部第一行字“中华人民共和国”是用圆体字印制第二行字“房屋所有权证”是用黑体字印制，内页为粉红色印钞纸，采用了护照和钞票印制工艺。真的房产证是流水线生产的，因此墨色均匀，纸张光洁、挺实，假证多数是手工制作，线条不齐，油墨不均匀。对于2000年版的房产证真伪鉴别还有以下几种方法：第一看建房注册号。由于新证是建设部监制建设部对每个能够发证的市（县）发证机关进行了注册登记，并予以编号。在辨别时，要看它是否有编号，编号是否是建设部公告的全国统一编号。真房产证上代表编号的阿拉伯数字跟第四套人民币两角上面的阿拉伯数字字体粗细都是一样的，而假证却五花八门。

第二，所用纸张为印钞纸，浅粉底色。将纸对着光亮处，则可见高层或多层水印房屋。真证内页纸张里的水印图案，只有在灯光下才能看出来 , 而假证的水印图案平铺着就能明显地显示出来。

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第三，印有等线宋体“房屋所有权证”底纹暗印，真房产证的防伪底纹是浮雕“房屋所有权证”字样，字迹清晰，而假证则没有；在放大镜下，还可以看到真证的内页底线里藏有微缩文字。

第四，在封面里页有土红、翠绿二色细纹组成的五瓣叠加团花，线条流畅，纹理清晰，防伪团花中的绿色花瓣是双线构成。首页，即发证机关盖章页有上下等宽、对称和左右等宽、对称的咖啡色花纹边框。真证的花纹细腻、清晰而假证不具有上述特征。

第五，是发证机关（盖章），这里要注意两个方面：第一是真正的发证机关是市（县）的房地产管理局（房产管理局）或市（县）人民政府。别的任何单位或部门都无权发证，它们发的权证都属于非法的、无效的。由于产权证采用的是一级发证，二级管理的方式，所以在产权证首页下的发证机关处均盖有北京市国土资源局和房屋管理局的红色公章。在第二页的填发单位处应盖有区、县填发单位的公章。另外，在首页花边框内上端印有由发证机关编列的权证号码。此号码与发证机关的需册、档案记载载相一致，填写的第一个字，均应为发证机关所在区、县名称的第一个字的字头。例如：北京市海淀区发放的房屋所有权证取“海”字，在首页页眉上所填的第二个字则代表房屋产权的性质，常见的有“标”字，表示此房屋是按标准价购买；“成”字表示此房屋是按成本价购买的：“私优”，表示私产按优惠价格购买的。这是分辨商品房与己购公房最主要的标致。经济适用房或房改房都会在“附记”栏中有所注明或在首页盖有小条章。第二是所盖印章均为套印，印迹清晰、干净、均匀，与手工盖印区别很大。除了以上特征，还需辨别《房地产所有权证》与《房地产共有权证》和《房地产他项权证》的区别。通过产权证，买房还可查验房屋有无债务负担。一般有银行欠款的房子，产权证第二页“他项权利”栏中会注有抵押说明，及欠款额。如是共有产权，在产权人的栏目里会有共有产权人的名字，同时应具备《房地产共有权证》样式与材质与《房地产所有权证》一样，只是规格上要小很多。共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的证明书。

104、怎样辨别产权证真伪？

商品房是1998年国家取消福利分房，实行住房分配货币化制度下的产物，而建设部正是在1998年统一制作的房屋权属证书，因此大多数商品房和经济适用房的产权证规格、样式统一，由中国人民银行北京印钞厂独家印制。首先必须仔细查辨房主的身份与产权证及原购房协议是否一致。由代理人代理的房产务必要求见到房主本人，或合法受托人。其次在以下几个特征可以辨别真伪：

第一，从外观上，产权证印制质量上乘。封面封皮为红色（他项权证为蓝色），印有金色国徽。材质为进口涂塑纸，封面上部印有中华人民共和国国徽，下部第一行字“中华人民共和国”是用圆体字印制第二行字“房屋所有权证”是用黑体字印制，内页为粉红色印钞纸，采用了护照和钞票印制工艺。真的房产证是流水线生产的，因此墨色均匀，纸张光洁、挺实，假证多数是手工制作，线条不齐，油墨不均匀。对于2000年版的房产证真伪鉴别还有以下几种方法：第一看建房注册号。由于新证是建设部监制建设部对每个能够发证的市（县）发证机关进行了注册登记，并予以编号。在辨别时，要看它是否有编号，编号是否是建设部公告的全国统一编号。真房产证上代表编号的阿拉伯数字跟第四套人民币两角上面的阿拉伯数字字体粗细都是一样的，而假证却五花八门。

第二，所用纸张为印钞纸，浅粉底色。将纸对着光亮处，则可见高层或多层水印房屋。真证内页纸张里的水印图案，只有在灯光下才能看出来 , 而假证的水印图案平铺着就能明显地显示出来。

第三，印有等线宋体“房屋所有权证”底纹暗印，真房产证的防伪底纹是浮雕“房屋所有权证”字样，字迹清晰，而假证则没有；在放大镜下，还可以看到真证的内页底线里藏有微缩文字。

第四，在封面里页有土红、翠绿二色细纹组成的五瓣叠加团花，线条流畅，纹理清晰，防伪团花中的绿色花瓣是双线构成。首页，即发证机关盖章页有上下等宽、对称和左右等宽、对称的咖啡色花纹边框。真证的花纹细腻、清晰而假证不具有上述特征。

第五，是发证机关（盖章），这里要注意两个方面：第一是真正的发证机关是市（县）的房地产管理局（房产管理局）或市（县）人民政府。别的任何单位或部门都无权发证，它们发的权证都属于非法的、24word格式支持编辑，如有帮助欢迎下载支持。 文档从互联网中收集，已重新修正排版，word格式支持编辑，如有帮助欢迎下载支持。

无效的。由于产权证采用的是一级发证，二级管理的方式，所以在产权证首页下的发证机关处均盖有北京市国土资源局和房屋管理局的红色公章。在第二页的填发单位处应盖有区、县填发单位的公章。另外，在首页花边框内上端印有由发证机关编列的权证号码。此号码与发证机关的需册、档案记载载相一致，填写的第一个字，均应为发证机关所在区、县名称的第一个字的字头。例如：北京市海淀区发放的房屋所有权证取“海”字，在首页页眉上所填的第二个字则代表房屋产权的性质，常见的有“标”字，表示此房屋是按标准价购买；“成”字表示此房屋是按成本价购买的：“私优”，表示私产按优惠价格购买的。这是分辨商品房与己购公房最主要的标致。经济适用房或房改房都会在“附记”栏中有所注明或在首页盖有小条章。第二是所盖印章均为套印，印迹清晰、干净、均匀，与手工盖印区别很大。除了以上特征，还需辨别《房地产所有权证》与《房地产共有权证》和《房地产他项权证》的区别。通过产权证，买房还可查验房屋有无债务负担。一般有银行欠款的房子，产权证第二页“他项权利”栏中会注有抵押说明，及欠款额。如是共有产权，在产权人的栏目里会有共有产权人的名字，同时应具备《房地产共有权证》样式与材质与《房地产所有权证》一样，只是规格上要小很多。共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的证明书。

105、哪些的房屋不能上市出售？

答：a、军产、院（医院）产、校（学校）产权的公房与本单位的办公场所在一

个院子内的。

b、处于户籍冻结地区并己列入拆迁公告范围内的。

c、权属有争议的。

d、共有产权，经其他共有人书面同意的。

e、期房及未依法登记领取权属证书的。

f、己抵押，但是未经抵押权人同意的。

g、依法查封或者限制转让的其他情形。

h、以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房款的。

i、上市出售后形成新的住房困难的。

j、擅自改变房屋使用性质的。

k、损害承租人优先购买权的。

l、法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售情形的。

m、产权是经济适用房时 , 还需符合下列条件才能上市出售 :A、己购买经济适用住房的家庭未住满5年的不得按市场价格出售住房。确需出售的，可出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购，出售单价不得高于购买时的单价。B、己购买经济适用住房的家庭住满5年的，可以按市场价格出售。由出售人到房屋所在地区、县国土房管局按成交额的10%缴纳综合地价款。

n、使用权、乡产权的房屋。

106、听说一年内卖旧买新可以免契税，该如何办理？

答：首次出售公有住房，一年内新购商品房的，如果所购房的总价超过所售房的总价，则新购商品房只按差额计征契税；如果所购房的总价等于或低于所售房的总价，则不需缴纳契税。办理免税于续时，您需要拿着出售房屋所在区县房地局的过户证明，一般过户证明为盖有“己过户”章的《北京市房屋买卖合同》。

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107、怎样才能知道我的房子面积是不是超标？如何做超标处理？

答：根据职务，对照相应职务应享受的国家住房福利补助面积数少于规定为不超标，大于则为超标。职工购买现住房超标的，能分割退回要分割退回，不能分割退回的可上浮一个职级（正司级上浮20㎡），还超的部分，需将超过部分向单位补足超标处理款，或向房管部门补足房款。请原产权单位出具超标处理意见。

108、我的房子还有银行欠款，可否出售？

答：出售有银行欠款的房子有三种方法：

第一种：业主本人向银行申请提前还款并将欠款余额还清，拿出产权证，解除抵押后可正常出售。

第二种：如果业主是一次性付款，用客户的购房资金替业主还银行欠款，拿出产权证，解除抵押后办理过户于续。但此项操作风险大，最好在经纪公司的担保下，由经纪公司代为办理。

第三种：您可以通过转按揭业务来出售您的房子。“转按揭”全称“个人住房转按揭贷款”，个人住房转按贷款是指己在银行办理个人住房贷款的借款人向原贷款的银行将抵押给银行的个人住房出售或转让给第三人而申请办理转按揭业务。但办理转按揭业务，卖方必须具备产权证，没有产权证无法办理转按揭。

109、如何办理亲属间的房屋过户？

答：亲属过户分三种情况，①自然继承；②办理赠予手续；③正常买卖过户。

其中自然继承的手续为：第一步，房屋评估；第二步，继承公证。申请人到公证处办理继承公证，领取继承公证书。在办理公证时，必须提供房屋权属人的死亡证明书、合法继承人名单证明，原房屋权属人遗嘱（如有遗嘱）。

若部分合法继承人自愿放弃继承权，必须出具放弃继承承诺证明。第二步，继承登记。申请人持房地产产权证、继承公证书等证明到房地产交易中心申请继承登记手续。填写《房地产产权登记申请书》，并递交上述资料后，办案人员将收件立案受理，并核发回执。如涉及该房屋权属等事项是法院判决、裁定或调解的，必须墩交法院判决书、裁定书或调解书等待一切资料审核后，即发放己更改权属人的房产证明，无须交纳契税，而赠予需先办理赠予公证，然后进行评估，最后办理更名，但契税按正常契税评估价的3％交纳，所以，如是亲属之间的赠予，走正常买卖的手续反而省些税费，但赠予与被赠予人之间需签定《北京市房屋买合同》。

110、若是业主在国外工作，交易过户当天，不能到场签署相关档案，如何办理交易过户？

答：可到业主工作当地的大使馆办理公证书公证书上要有大使馆的通体章用护照的复印件、人名章、交与被委托人到场办理交易过户即可。

111、业主不能亲自办理出售手续，应如何处理？

答：①受托人与产权人夫妇双方共同办理委托公证，产权人夫妇双方需提供身份证、户口簿原件、产权证原件，如果是公房还需提供原购房协议。②如果产权人去世，携带业主遗嘱、所售房屋产权人死亡证明、产权证原件，办理更名手续即可。如无法出具有效遗嘱，或遗嘱中未涉及房产，则原产权人的配偶、父母、子女均为合法继承人。全部继承人均须到场签字。换发新证后，全部继承人如是多人，则共为房产的共有权人，如由一人继承房产，则须出具其他合法继承人放弃继承的合法手续。

112、产权证丢失该如何补办？

答：补办产权证由原产权证发放机关负责办理。具体补办手续为a、由房屋产权人写一份申请书，写明产权证丢失的原因、经过、丢失时间、地点等内容，产权人签字盖章，并由产权人所在单位盖章（如果26word格式支持编辑，如有帮助欢迎下载支持。 文档从互联网中收集，已重新修正排版，word格式支持编辑，如有帮助欢迎下载支持。

产权人无单位，由产权人户口所在地的派出所或街道办事处签字盖章）；b、产权人带着签字盖章后的申请书到各区县房地局的原产权证发放机关办理具体事宜。由原发证机关开介绍信，在指定媒体上刊登遗失声明。c、声明见报后，产权人带着刊登声明的报纸、遗失人（产权人）书写的保证书（内容包括：①遗失证件找到后交回；②因遗失证件而产生的后果自负）、本人身份证、户口簿、图章，在规定的时间内到原发证机关领取产权证。

113、公房上市出售需要原来产权单位同意吗？

答：北京市的公房产权性质分两种：一种是北京市己购公房即市属产权房，依据2003年3月1日开始执行的《北京市己购公有住房出售实施办法》，不用经原产权单位同意即可以上市出售；另一种是中央在京企事业单位的公房即“央产房”，依据2003年10月1日开始执行的《中央在京单位己购公有住房上市出售管理办法》，需要原产权单位建立完备房屋档案并确认该套房屋没有超标情况，具备上市资格后方可上市。

114、哪些单位的“央产房”不能卖？

答：涉及国家安全、保密的特殊部门的住房，行政机关、科研部门及大专院校等单位在机关办公、教学、科研区内的住房，原产权单位认为不宜公开上市出售的，应报“交易办公室”备案，并在职工住房档案中注记。该类住房可按规定向原产权单位腾退，也可在原产权单位职工范围内进行交易；法律、法规规定的其他不得上市出售的己购公房或与原产权单位有特殊约定的己购公房（规定住满五年内的除外），应按法律、法规规定或与原产权单位的约定执行。如果该房属于房改政策规定不可售住房但已向职工出售的，不能上市出售。部级干部住房上市出售不属于《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》范围内。

115、己售公房物业费、供暖费需如何处理？

答：己购公房上市出售后，买受人应与该房屋的供暖、物业部门签订新的协议，新发生的供暖、物业费等费用由买受人承担，原产权单位及出售人所在单位不再承担该房屋的上述费用。

116、如何判定房子是婚前财产还是婚后财产？

答：房产的取得是以产权证作为国家确权的标志的，如果结婚前买的房子办下了产权证，并且是业主的名字，那么这房子就是你的婚前财产，归业主所有，因此，对婚前取得的房屋财产而言，产权证上署谁的名字就显得很重要。但有一种情况是，一方确实是婚前交款购房，但是是在婚后才取得的房屋产权证书，算是婚前财产还是婚后财产呢？虽然国家确权是婚后才进行的，但是，该房子产权的取得完全是一方婚前金钱价值的转换，购房合同、发票等可以说明问题，因此应当认为是一方的婚前财产，但如果相关证据不充分，很容易被作为夫妻共同财产处理。有些人是在婚前用一方的或双方的积蓄交的首付款，婚后用一方的收入每月还月供，支付月供的一方便认为月供部分应属个人资产，实际上按《婚姻法》第十七条的规定，夫妻在婚姻存续间所提的一切收入均属夫妻共同所有，也就是说无论归还银行按揭的钱是一方的收入还是双方的共同收入，都应是夫妻共同财产。至于首付款部分，若是作了婚前产财公证或是只要有书面证明都可证明是婚前财产，但法律规定，一方婚前个人所有的财产，婚后由双方共同使用、经营、管理的，房屋和其他价值较大的生产资料经过8年，贵重生活资料经过4年，可视为夫妻共同财产。

117、转按揭的四种操作方法：

简单来说,办理转按揭大致有以下几种方式：

①原业主自筹资金，提前一次性还清银行欠款，解除抵押。这种方式是在业主资金宽裕，有能力自己还清银行欠款的情况下，双方签订房地产买卖合同之后，由房东自筹资金，一次性提前归还尚欠银行的全部贷款余额，取得还款证明后，持证明到房地产管理部门办理注销抵押登记的手续。业主取得了该房屋27word格式支持编辑，如有帮助欢迎下载支持。 文档从互联网中收集，已重新修正排版，word格式支持编辑，如有帮助欢迎下载支持。

的完全产权后，双方即可按照一般的二手房交易流程完成房屋买卖。这种方法的优点是，在房东取得完全产权之前，买方没有支付房款，因此买方资金的安全性高，且不需支付很多的转按揭办理手续费。

②双方签订房地产买卖合同之后，买方用应当支付的首期房款帮助房主归还贷款余额，解除抵押。这种方法的优点是，充分利用了资金的流动价值，盘活了买方的首期房款，双方合力解决了交易的最大障碍。缺点是，买方的首期房款存在一定风险，如果遇到恶劣的房主，利用买方的资金帮他还贷，进而取得房屋的完全产权，再将该房屋转卖他人后逃匿，买方既不能取得房屋产权，又让首期房款血本无归，到那时，只能通过其他法律途径追讨，形势就非常被动了。因此，运用这种方法的关键是要找到一个双方都信任的第三方如信誉良好的链家公司等，全程控制每一个环节，消除由于双方互不信任或房东缺乏诚信而可能导致的交易风险。如果买方首期房款不足以全部偿还房东的贷款余额 , 房东还可以委托链家提供垫资的服务，补足差额。如此，仅需支付一笔合理的垫资服务费，就可以实现融资，进而完成交易。

③同行转按揭。双方签订房地产买卖合同之后，共同向房东的原贷款银行申请办理转贷款（转按揭）手续。这种方法的优点是，无须筹措资金提前还贷，没有融资的压力，而是将房东原有的还贷义务转由买方承受，通过变更抵押登记，将抵押人从卖方变更为买方；缺点是，转按揭手续较为复杂，且不是所有银行都有这项业务。

④跨行进行转按揭。跨行转按揭即上家原先在一家银行贷款，而下家需要在另外一家银行申请贷款。由担保公司或链家作阶段性担保，先为买方办理贷款就可进行转按揭的准备了；若没办理，只有请开发商尽快办理，或与开发商协商能否办理直接更名手续。但对于开发商来说，办理一次更名于续，就等于经历了一次客户退房，不仅要协调银行，还要为下家重新办理一次贷款手续，因此若没有较高的服务费，开发商是不会同意帮这忙的，如果开发商表示愿意“帮忙”完成转按手续，一切省心，但如果开发商“拒不配合”那么房屋出让者就只能催促开发商尽快为其办理产权证，然后从二级市场上做跨行转按揭。

118、怎么计算租金回报率？

答：公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12／购买房屋总价这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。

优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。

弊病：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。

■租金回报率法

公式：（税后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款）。

优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。

弊病：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。

■IRR法（内部收益率法）

房产投资公式为：IRR＝累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／（按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费）。

上述公式以按揭为例；未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。

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优点：IRR法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。IRR收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而IRR则是按复利计算。

缺点：通过计算IRR判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来。而未来租金的涨跌是个未知数。

■简易国际评估法

国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。基本公式为：如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。

119、使用权房屋上市交易步骤是什么怎样交易（使用权转产权）？

2002年12月18日,北京市国土资源和房屋管理局出台《关于开展直管公有住房使用权交易试点工作的通知》，明确提出了直管公有住房使用权可以作为独立的财产进行买卖。虽然只是个地方性通知，但毕竟使公有住房使用权不能公开有偿转让的历史禁区得以突破。但是，具体实施细则至今未出台。所以一般使用权的房屋出售还是应转为产权房后再行出售。

A、公房使用权交易有四种形式：①公房承租人之间以互补差价的方式互换公房使用权。②公房承租人有偿转让公房使用权。③公房承租人以公房使用权交换住房产权。④公房承租人将其承租的公房部分或全部转租给他人使用。

B、使用权房转为产权房的步骤：使用权房转为产权房，产权单位在年初和年中两次布告通知，使用权房的买方可以拿单位工龄介绍信到房管所或产权单位的房管科参加房改。①公有住房购买人（简称购房人）应向公有住房出售单位办理认购手续，领取购房用的统一表式资料。②在购房前必须协商一致，确定购房人、职级人、工龄人，签订《职工家庭购买公有住房协议书》并由单位出具《工龄证明》和《职级证明》。③售房单位根据购房人所提供的文字资料及相关政策规定，核准后把相关信息输入电脑，计算出购房款及相关费用，经购房人确认和选择付款方式后，由售房单位与购房人签订《公有住房出售合同》并由购房人支付定金。④购房人在合同规定时限内，持《购买公有住房付款凭证》和现金到售房单位的开户行付款。⑤付款后，由售房单位向购房者出具《出售公有住房专用票据》。⑥持上述相关资料，由售房单位或购房者直接到该房所属房地产交易中心办理申领《房地产权证》于续即可。

C、使用权房屋转为产权房需交纳的费用=成本价（元/㎡房屋的建筑面积－工龄系数×工龄（年）－房屋的折旧

其中：

成本价：建国后竣工的独用成套多层和高层公有住房，成本价为每平方米建筑面积1560元。

购房工龄：机关事业单位职工连续工龄按人事局有关规定计算。

企业单位职：职工连续工龄按市劳动局有关规定计算。

工龄系数：

房屋的折旧 : 成新折旧为每年2%。

120、常见的产权变更的形势有哪些？

答：买卖、赠与、继承、分割、夫妻更名、交换、裁决等

121、

122、外地人可不可以买二手房？可以贷款吗？需要哪些证件？

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答：可以买，贷款也可以，需要证件：身份证、户口本、暂住证、收入证明（加盖公章）、营业执照复印件（加盖公章）。

123、央产房如何上市交易？

A、档案到蓝岛的：

需卖方到蓝岛交易大厅填写《路面在京单位已购公房上市登记表》并在单位开据，央产上市证明与物业供暖结清证明方可正常上市交易。

B、档案未到蓝岛的：

a、被列入黑名单的，：不允许上市交易

b、未列入黑名单的：I、原单位不同意买卖的；II、单位同意卖的应由原单位开据同意出售证明内容包括（房屋所有人级别；是否超标，超标是否已经处理；是否有其它特别约定内容；档案何时送到蓝岛；证明开据人的联系电话及姓名）

124、具备上市出售的房屋应该注意什么？

产权是否有抵押；配偶是否同意出售；产权人是否具备处置房产的行为能力；有无债权债务纠纷；物业供暖是否结清；出租是否有纠纷。

125、购买时没有算进公推面积的怎样上市出售？

按房产证标注面积进行计算

126、签属二手房买卖合同的八个必须

必须确认房主真实身份；必须明确双方违约责任；必须标明付款及过户时间；必须注明相关费用交接时间；必须确定代理费收取方式；必须确定税费出处方；必须买方双方见面；额外要求必须以补充协议的形势体现。

127、产权证的种类有哪些？

房屋所有权证，土地使用权证，他项权利证，使用权证，乡产证

128、等额本息、本金月还款计算方式：

额本息还款计算公式：（12个月以上）

等额本金还款计算公式：（12个月以上）

第n期利息=贷款本金×[1－（n－1）还款期数]×月利率

第n期还款金额=月平均还本金额 + 第n期利息

借款期限为十二个月以内（含十二个月）的，借款人应当选择一次性还本付息，利随本清的还款方式，即在借款期限届满之日一次性将借款本息全部归还给贷款人，利息按借款天数和相应的年利率计算。

129、申请拆迁安置补助应当提交哪些材料？

已按要求填写《拆迁安置补助申请表》；拆迁范围外别无正式住房情况的证明；

130、拆除房屋的面积如何计算？

建筑面积属自住房的按照产证明的建筑面积计算；属承租房的按1.33倍计算

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131、使用权的房屋可不可以贷款？为什么？

不可以，因为使用权的房屋不可以做抵押

132、如何办理房屋赠与手续？

一、赠与人与受赠人订立房屋赠与的书面合同，即赠与书。按规定，房屋赠与一定要采用书面形式。

二、房屋赠与的当事人凭原房屋所有权证、赠与合同，按规定缴纳有关契税。在此，市民要注意的是，房屋赠与也是要缴税的。

三、办理公证。根据司法部、建设部《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》的规定，房屋赠与必须办理公证，公证费一般为总房价千分之一。

四、办理房屋所有权转移登记手续。房屋赠与当事人到房地产管理机构申请变更登记，应提交下列证件：１、申请书；２、身份证件；３、原房地产产权证；４、赠与书及公证书；５、契税收据。

五、赠与人将房屋交付受赠人。这里的交付要以办理房屋产权转移登记为准。如果未办理产权转移登记手续，但当事人之间订立了书面赠与合同，赠与人已将原房屋产权证交给受赠人的，根据最高人民法院的规定，也应当认定赠与成立。

133、公证如何收费？

l 委托书：200元/份，副本10元/份；

l 声明书：200元/份，副本10元/份；

l 护 照：80元/份、译文（英翻中）50元/份，副本10元/份；

l 个人的有法律意义的文书的复印件与原件相符的公证：80元/份，副本10元/份；

l 监护人：80元/份；

l 共有协议：400元/份，副本10元/份；

l 房屋买卖合同：50万以下千分之三；50万至500万的部份收千分之二点五；

l 继承和赠与：成本价购房的楼房每平方米60元、平房每平方米40元，商品房按照总价的百分之二收取（不愿意评估的，可以以购房时的价格计算）。

134、深圳发展银行贷款所需买卖双方备的资料有哪些？

卖方

l 产权证、原购房合同、产权人身份证/暂住证、产权人户口簿；

l 配偶身份证/暂住证、配偶户口簿；

l 婚姻证明（结婚证/离婚协议和离婚证或法院判决/单身证明；

同意出售证明；

买方

l 买方身份证/暂住证、户口簿；

l 配偶身份证/暂住证、配偶户口簿；

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l 婚姻证明（结婚证/离婚协议和离婚证或法院判决/单身证明；

l 学历证明（大专以上学历须提供）；

l 所在单位营业执照副本加盖公章，收入证明

135、二手房的优势有哪些?

地理位置优越；价格便宜一般比新房要便宜20%-30%；物业相关费用低廉；物业管理及周边配套设置齐全完善；市场前景好，保值，增值空间大等

136、使用权房屋可以交易吗？为什么？

国家不允许作用权房屋上市交易，如需交易可以换房形式进行交易，并必须满足三个条件：首先应得到产权单位的确认是并可以换房；其次必须是北京人才可以存在交换；交换都必须是一次性付款。

137、什么叫改底单？

改底单指的是新房上市交易时由原购房人转移到另一购房人的形式，其基本交易过程不产生相关二手房交易税费，只是将原购房合同的名字改为新购房人的名字，交易时必须为一次性付款，并且必须由开发商来操作。现在国家严禁此项行为，所以大部开发商不会同意更改底单。

138、我公司商业贷款合作的银行有哪些？

中国银行，工商银行，深圳发展银行，民生银行，光大银行。

139、存量房交易当事人自行划转交易结算资金时应当注意哪些事项？

（1）存量房交易当事人约定自行划转交易结算资金的，办理转移登记手续时应提交《存量房交易结算资金自行划转声明》。

（2）存量房交易当事人不得委托房地产经纪从业人员办理转移登记手续。

140、设立"专用账户"的保证机构应符合哪些条件？

（1）熟悉房屋交易市场的相关法律法规，有健全的管理制度，其信用档案无不良行为记录；

（2）注册资本应不低于100万元；

（3）在存量房交易保证金专用账户存入100万元保证金；

（4）房屋行政主管部门规定的其他条件。、

141、存量房网上签约有哪些好处？

答：目前在存量房交易过程中，个别房地产经纪机构向消费者提供虚假房源信息、虚假报价、一房多卖、吃差价等行为侵害了消费者的切身利益。为维护消费者的正当权益，要求凡经房地产经纪机构居间或代理（含代办转移登记手续）的，均须进行买卖合同网上签约和交易信息公示。目的就是有效地避免房地产经纪人的违规操作行为，杜绝房地产经纪人欺诈客户的情形发生。

142、个人自行成交可以进行网上签约吗？

答：个人自行成交需进行网上签约的，可由中介协会提供网上签约服务。

143、如何查询公积金对账单？

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查询方法：对账单、查询卡、电话、网络

对账单查询：管理部每年 7 、 8 月份通过单位向职工发放住房公积金对账单。

查询卡查询：缴存人持公积金查询卡在住房公积金查询机和在全市建设银行及工商银行的 ATM 机上查询；

缴存人持卡通过电话 或 查询个人住房公积金缴存情况和修改住房公积金卡密码。

登陆网站 上查询个人住房公积金缴存情况。

144、公积金贷款中买方除需提交常用资料外还应提交哪些信息？

单位住房公积金帐号

个人住房公积金编号

月公积金缴存额

缴存时间及连续性

公积金缴存比例

上月末住房公积金余额

住房公积金缴存管理中心名称

145、你们公司为什么收3%的服务费?规定不是2.5%吗?

答:第一、规定的收2.5%是指单边,所以我们收卖方2%买方1%是在合理的范围内,您买房的过程中代理费并不是很主要的只是其中的一小部分,最主要的是什么呢?“安全”房屋的安全，房款的安全。没有实力的公司可能会给您提供您想要的房源,但”安全”却是他所不能保证的.老百姓不是讲一分钱一份货吗这是有道理的。最重要的是我们收卖方2%买方1%是做透明交易,您可以与业主直接来见面并谈判签约,现在很多的公司都是不向客户收费的因为他们做的是差价交易,您是见不到真正的业主,表面上好象不收您任何的代理费用,其实他们的差价能达到8%-15%左右。

第二、买房对于一般的老百姓来说都是一件大的事情,而且都会是两个陌生的人进行交易,在交易的过程中房源真实与房款安全尤为重要,所以您一定要找那些资信好的有实力的公司来进行交易,我们收您的费用就会对您负责任的,我们会在前期来严格审核房屋产权的真实性,来确保交易的安全性,我们会在交易过程中保证双方的房屋交付与房款提存的安全性,如出现问题我们会承担我们所承担的责任.

第三、我们在北京有120家直营的店面,1500名有经验的经纪人.我们对北京各个地段的价位了解的相当的准确,尤其在现在的北京二手房市场价位并不透明的情况下,您很难知道自己买的房到底是合不合适,但我们在这方面却有很多的经验,包括房屋的合理价位,周围的环境,租赁价格,以及日后的升值潜力等等,您在我公司买的房肯定会是很合理的市场价为,而且我们会以公证的立场,专业的知识来协调双方的谈判,以达到双方满意的结果.

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