买房知识必备

房地产必备知识

1、什么叫房地产登记

房地产登记是指房地产登记机构依照申请人申请或依职权设定、转移、变更、终

止房地产权利的行为。

2、为什么要进行房地产登记？

房地产登记是房地产产权管理的主要行政的手段，是政府为健全法制，加强

房地产管理依法确认房地产权利法定的手续。房地产登记有三个方面作用：

1）产权确认即确认房地产的权属状态；

2）保障权利人的合法权益；

3）加强房地产管理即通过房地产登记对房地产交易状况进行管理和监督。

3、什么情况下需办理房地产转移登记？

1）买卖；

2）赠与；

3）交换；

4）继承；

5）共有房地产分割；

6）人民法院判决、裁定强制性转移；

7）依照法律、法规规定作出其他强制性转移。

4、哪些房地产登记须办理公证手续

根据有关规定下列房地产登记应当办理公证

1）房地产赠与、继承；

2）房地产转让当事人一方或双方为境外组织或个人

1、什么叫楼宇按揭贷款

款金额最高不超过所购买房产评估净值（或购房总价）7至8成。

现各银行规定按揭贷款期限在一年以内（含一年）那么还款方式为到期一次还本

付息。个人购房抵押贷款期限有一般都一年以上的则还款采用分期付款以每月为

期即从使用贷款第二个月起每月以一定的额度偿还贷款本金和利息。这就是俗称

的“供楼”

层高

层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，

这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。

地产

地产指土地财产，是土地的经济形态，即在一定土地所有制关系下作为财产

的土地。

住宅的套型和户型

“套”是指一个家庭独立使用的居住空间范围。通俗的讲，就是指每家所用

的住宅单元的面积大小。住宅的“套型”也就是满足不同户型家庭生活的居住空

间类型。

对于住宅套型的大小，一般都是用面积指标来规定。根据1987年7月颁布

的《城镇住宅设计规范》，住宅的面积标准分为：小套（每套使用面积不少于18

平方米）；中套（每套使用面积不少于30平方米）；大套（每套使用面积不少于

45平方米）。规定了不同住宅套型设计标准。但随着住房商品化的房地产市场的

不断发育，除了安居房、公有住房等政策性住房外，其它住房的住宅套型标准正

趋市场化。

知识2：

1.勒脚

指室外地面(或散水)以上的一小段房屋外墙。由于这个部位的墙体经常遭受

雨雪的浸溅和地下水沿基础上升而使墙面潮湿，冻融破坏，因此要求使用耐水性

较好的材料砌筑，或用水泥砂浆抹面来保护。

2.绿化率

是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。

3.平台

楼房建筑体中没有上盖并高于层外地面之平面结构为平台。平台可供柱户纳

凉、修憩、凉衣物等活动之用。平台可以在楼层顶部，也可以在腰部或底部。平

台不计算建筑面积。

4.期房

习惯上把在建的、尚未完成建设、不能交付使用的房屋称为期房。即消费者

在购买时不具备即买即可入住的商品房，房地产开发商从取得商品房预售许可证

开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。

5.房屋的全面建成包括：建筑工程、设备安装工程及内外装修工程结束，通过竣

工验收；达到“七通一平”，即上水通、下水通、排污通、配电通、气通 (煤气、

天然气或液化气)、电话通、道路通、场地平整。发展商出售期房称为预售，购

房人买房时就要与开发商签订房屋预售合同。

6.日照间距

指前后两排房屋之间，为保证后排房屋在规定的时日获得所需日照量而保持

的一定间隔距离。

7.建筑间距系数：指遮挡阳光的建筑与被遮挡阳光的建筑的间距为遮挡阳光的建

筑高度的倍数；

8.建筑的长高比：指遮挡阳光的建筑的正面长度为该建筑高度的倍数。

当单栋塔楼居住建筑在两侧无其他遮挡阳光的建筑（含规划建筑）时，与其

他居住建筑系数不得小于１．０。多栋塔楼居住建筑成东西向单排布置时，与被

其遮挡阳光的板式居住建筑的建筑间距按照下列条例执行：

１．相邻塔式居住建筑的间距小于单栋塔式建筑的长度时，塔式居住建筑长

高比的长度，应该按照各塔式居住建筑的长度与间距之和计算，并按照其不同的

长高比，采用不得小于表１规定的建筑间距系数。

２．相邻塔式建筑的间距等于或者大于单栋塔式居住建筑的长度时，建筑间

距的系数不得下于1.2。

9.关于公共建筑的间距

塔式建筑遮挡中小学教室、托儿所和幼儿园的活动室、医疗病房等公共建筑

的阳光时，建筑间距由城市规划行政主管部门确定，但不得小于上述（１、２）

的规定。

如果塔式建筑遮挡的是办公楼、集体宿舍、招待所、旅馆等建筑时，建筑间

距系数按照上述（１、２）的规定执行。但下列情况由城市规划主管部门确定：

１．二层或二层以下的办公楼、集体宿舍、招待所、旅馆等建筑；

２．商业、服务业、影剧院、公用设施等建筑；

３．与遮挡阳光的建筑属于同一单位的办公楼、集体宿舍、招待所、旅馆等

建筑。

10.容积率

是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地之比，附属建筑

物也计算在内，但注明不计算面积的附属建设物除外。这个比值越小，意味着小

区容纳的建筑总量越小、居住生活质量就会越高。 一般来说，常见的以6层砖

混住宅为主的小区，应尽可能选择容积率较小的。

11.商品房

商品房是指在市场经济条件下，通过出让方式取得土地使用权后开发建设的

房屋，均按市场价出售。商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和

内销商品房两种,北京9月起内、外销房已并轨。

12.商品房的变频供水

商品房的变频供水：是指居住在楼房的居民生活用水直接来自设立在小区的

变频泵房输入输出。

13.商品房的结构

售房的楼书常见用语，房屋架构可分为砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结

构。

14.商品房的使用率

商品房的使用率：是指房屋的使用面积与建筑面积的比例。

15.水景商品房

水景商品房：是指依水而建的房屋。

17.微利房

微利房即廉价房，指的是房地产开发商修建的用于公开向社会让利出售获取

自由微利的普通商品房。

18.现房

现房是指通过竣工验收，可以交付使用，并取得房地产权证的房屋。开发商

完成房屋全部建筑工程、配套工程，使房屋具备正常使用功能，还要通过建筑工

程质量验收、规划竣工验收、环卫环保验收、消防验收，取得新建住宅交付使用

许可证，才能到房地产管理部门进行房地产初始登记。购买现房签订的是房屋买

卖合同，购房人可以立即办理产权登记手续，取得产权证。

19.阳台建筑面积

指套内阳台的建筑面积，按国家《建筑面积计算规则》，封闭式阳台，按其

水平投影面积计算建筑面积；凹阳台、挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑

面积。

20.跃层式住宅

跃层式住宅是近年来推广的一种新颖的住宅建筑形式。在东南沿海的广东、

福建的一些开放城市建设较多。这类住宅的特点是住宅占有上下两层楼南，卧室、

起居室、客厅、卫生间、厨房、及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交

通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接。跃层式住宅的优点是每户都有较

大的<

知识3：

1：什么是现房和期房？现房和期房是什么意思？

根据房屋存在状态，商品房可分为：现房和期房。 期房是指开发商从取得商品

房预售许可证开始至取得房地产权证（大产证）止，在这一期间的商品房称为期

房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。

所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段

购买商品房时应签出售合同。并不是我们日常中所理解的，看得见、摸得着的房

子就是现房。这个概念在商品房买卖实践中常常被混淆。辨别是现房还是预售商

品房的简单办法是，依据《商品房销售许可证》上登记核准的记载内容来确定，

例如，销售许可证记载着“现房”，那么此条就应选择[现房]，在[现房]上划√。

________________________________________

2、《房地产预售许可证》包含哪些内容？

答：《房地产预售许可证》包括下列内容：（一）预售许可证编号；（二）发展商

名称；（三）项目名称；（四）项目坐落地点；（五）土地使用权出让合同书号、

地块编号；（六）《房地产证》编号、栋数；（七）批准预售的建筑面积，其中包

含的各类建筑面积和套数、间数；（八）发证机关、有效期；（九）附注内容等。

3、当商品房达到何种形象进度时，才可以办理预售许可证？

答：七层以下的达到主体工程封顶；七层以上的，主体工程须建到工程预算投资

总额的三分之二以上层数。

4、商品房预售需要具备哪些条件？

答：商品房预售需具备以下条件：（一）预售人已取得房地产开发资质证书、营

业执照；（二）按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，已取得土地

使用权证书；（三）持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已办理

建设工程质量和安全监督手续；（四）已确定施工进度和竣工交付使用时间；（五）

七层以下的达到主体工程封顶；七层以上的，主体工程须建到工程预算投资总额

的三分之二以上层数；（六）已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用账

户；（七）法律、法规规定的其他条件。

5、是否可以认购内部认购时期的房地产？

答：根据《深圳经济特区房地产转让条例》的规定，房地产预售须经主管机关批

准并获得《房地产预售许可证》后，才能预售。所谓内部认购，实际上是发展商

逃避主管部门的管理，在取得《房地产预售许可证》前的一种非法行为，其行为

不受法律保护，是无效的。因此不能认购内部认购时期的房地产。

6、什么是商品房现售？

答：商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，

并由买受人支付房价款的行为。

7、房地产现售需要具备哪些条件？

答：(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发

企业资质证书；(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；(三)持有建

设工程规划许可证和施工许可证；(四)已通过竣工验收；(五)拆迁安置已经落实；

(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配

套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；(七)

物业管理方案已经落实。

8、什么情况下，开发商不得刊登房地产广告？

答：凡下列情况之一的房地产，房地产开发企业不得刊登广告，广告发布者不得

发布其广告：（一）未取得商品房预售许可证的预售商品房；（二）在未依法取得

国有土地使用权的土地上开发建设的房屋；（三）违章建设的房屋；（四）司法机

关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋；（五）

权属有争议的房屋；（六）法律、法规规定禁止不得出售的其他房屋。

9、开发商发布房地产广告时，应向广告经营与发布单位提交哪些材料？

答：房地产开发企业或受其委托的单位刊登房地产销售广告，应向广告经营与发

布单位提交下列材料的复印件，并出示原件：（一）营业执照；（二）《房地产开

发企业资质证书》；（三）预售的，应提交《房地产预售许可证》。现售的，应提

交《房地产证》。

10、房地产销售广告应当包括哪些内容？

答：房地产开发企业的房地产销售广告应当包括下列内容：（一）楼宇地点、竣

工交付时间、售价等；（二）预售的，应有《房地产开发企业资质证书》证号、

《房地产预售许可证》证号；（三）现售的，应有《房地产开发企业资质证书》

证号、《房地产证》证号。

广告经营与发布单位不得为房地产开发企业发布不具备前款规定内容的房地产

销售广告。

11、在房地产广告中，不得包含哪些内容？

答：房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明，

不得有悖社会良好风尚。预售商品房广告中不得出现融资或变相融资的内容，不

得含有升值或者投资回报的承诺；不得出现返本销售或变相返本销售的内容；不

得出现售后包租或变相售后包租的内容。

12、对售楼广告及资料内容有哪些具体规定？

答：预售商品房广告中以参照物表示项目位置的，应以从该项目到达参照物的现

有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间、车程等来表示距离。项目坐落位

置、示意图，应当真实、准确，比例恰当。售楼资料上明示的房屋装修标准、材

料、设备、竣工交付使用时间等应当真实、准确、清楚。

13、对未取得《商品房预售许可证》而刊登房地产广告的，开发商应承担什么责

任？

答：对未取得商品房预售许可证而以“内部认购”、“内部认订”、“内部登记”等

方法刊登广告的，建设、房管和工商部门要加强检查监。

知识4

Sample Text底阳台 房屋一层的阳台。

搁楼（暗楼）

一般是房屋建成后，因各种需要，利用房间内部空间上部搭建的楼层

住房公积金

是一种义务性的住房长期储金。住房公积金制度是结合我国城镇住房制度改

革的实际情况而实行的一种房改政策，指有关住房公积金的归集、管理、使用、

偿还等诸环节有机构成的整个运行机制和管理的制度。具体内容主要有三个方

面：（1）"个人存储，单位资助"住房公积金，专项用于住房支出，其公积金本息

免征个人所得税。（2）按"统一管理"的原则管理住房公积金。（3）按"专项使用"

的原则运用住房公积金。

期房

是指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证

为止，所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。

现房

是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商

品房的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并

取得产权证。

二手房

二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为"一手"，第二次交易则为

"二手"。北京的已购公房和经济适用房上市的政策，成就了二手房市场。一些无

房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，

可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。

有限产权房

是房屋所有人在购买公房中按照房改政策以标准价购买的住房或建房过程

中得到了政府或企业补贴，房屋所有人享有完全的占有权、使用权和有限的处分

权、收益权。

产权房

所谓产权房，是指产权人对房屋（指建筑物）拥有所有权，对该房屋占用范

围内的土地拥有使用权，产权人对这两项权利享有占有。使用，收益和处分的权

利。这种权利是绝对的、排他的，不受其他任何人的干涉和影响，产权人可以转

让、出租、抵押、典当等方式合法处置自己的房地产权利。

使用权房

使用权房是计划经济和住房分配体制下的产物，俗称公房。该房屋的产权属

于国家或集体，不过，这项使用权是从所有权分离出来的一项独立的财产权，目

前已经允许使用权人（公房承租人）在一定范围内通过一定方式转让或交换房屋

使用权，所获收益扣除应缴税费后归使用权人所有。

商品房

是指具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）开发经营的住宅。

由于我国长期以来在住房体制上实行的是供给制，所以，商品房是80年代以后

才出现的。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、

材料差价等组成。

经济适用房

是指具有社会保障性质的商品住宅，是国家为解决中低收入家庭住房问题而

修建的普通住房，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场价

格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力：适用性是指在住房设计

及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。这类住宅因减免了

工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，并且规定了较低的固定利润

率如我国目前规定为3％，故又称为经济实用房。

集资房

是改变住房建设由国家和单位包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同

承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。职工个人可按房价全额或部分

出资，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免优惠。

集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，

个人部分出资的，拥有部分产权。

集资建房有两种产权；一种是该房屋出售的价格高于当年的房改成本价。其

产权界定为经济适用住房产权。另一种是低于当年的房改成本价格，其产权为房

改成本价房。

安居房

指实施国家“安居（或康居）工程”而建设的住房（属于经济适用房的一类）。

是党和国家安排贷款和地方自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是对4

平方米以下特困户提供的，销售价格低于成本。由政府补贴的非盈利性住房.

知识6

1、什么是商品房的五证、二书？

答：购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的"五证"、"二书"，

这是法律对销售方的基本要求。

"五证"是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许

可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》。

"二书"是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

2、商品房价格是由哪几部分构成？

答：商品住宅的价格，由下列项目构成：

(一)土地使用权取得费。

商品住宅开发经营单位依法通过国有土地出让、转让获得国有土地使用权的，其

土地使用权取得费为支付的出让、转让费用、拆迁安置补偿的净支出及按规定应

交付的有关税费之和；商品住宅开发经营单位依法通过行政划拨取得国有土地使

用权的，其土地使用权取得费为取得该划拨土地所支付的征地费、拆迁安置补偿

费及城市市政基础设施配套费等费用之和。

(二)住宅开发成本。

1、前期工程费。包括水文及工程地质勘察、测绘、规划设计、项目可行性研究、

建筑设计、施工通水、通电、通路及平整场地等费用支出。

2、建筑、安装工程费、设备费。包括房屋主体部分的土建(含桩基)工程费、水

电安装工程费(含结构和装修)、设备购置费等。

3、附属工程费。包括住宅小区基础设施建设费和列入住宅小区详细规划的非营

业性公共配套设施建设费。

住宅小区基础设施建设费，指小区用地规划红线以内的道路、供水、供电(含一

户一表)、供气、供热、有线电视、邮政信报箱、电信、路灯、防盗(含每户或单

元保安门)、绿化、环卫、排污、排水、消防设施等基础设施建设所发生的设施(设

备)及建设费用中，按规定应由商品住宅开发项目负担的费用。

非营业性公共配套设施建设费，包括根据城市建设总体规划要求列入小区施工图

预算项目的公共停车

库(棚)、锅炉房、水泵房、派出所、居委会、公厕、垃圾转运站、围墙等建设费

用中，按规定应由商品住宅开发项目负担的费用。

4、开发间接费。指开发经营单位直接组织、管理开发项目发生的各项费用。

5、其他符合国家规定并与项目开发直接有关的费用。

(三)住宅开发期间费用。指开发经营单位在开发经营过程中发生的管理费用、财

务费用、销售费用等支出。住宅开发期间费用应按受益项目进行合理分摊。

1、管理费用，指开发经营单位行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各

项费用。

2、财务费用，指开发经营单位在开发经营过程中为筹措建设资金而发生的各项

费用，包括企业 。