烟台华森嘉业房地产开发有限公司、李雪梅等商品房预约合同纠纷民事二

烟台华森嘉业房地产开发有限公司、李雪梅等商品房预约合

同纠纷民事二审民事判决书

【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷 商品房预

约合同纠纷

【审理法院】山东省烟台市中级人民法院

【审理法院】山东省烟台市中级人民法院

【审结日期】2022.06.15

【案件字号】(2022)鲁06民终3049号

【审理程序】二审

【审理法官】王守远侯伟平张婷婷

【审理法官】王守远侯伟平张婷婷

【文书类型】判决书

【当事人】烟台华森嘉业房地产开发有限公司;李雪梅;烟台市莱山区嘉业房地产综合开发有

限公司

【当事人】烟台华森嘉业房地产开发有限公司李雪梅烟台市莱山区嘉业房地产综合开发有限

公司

【当事人-个人】李雪梅

【当事人-公司】烟台华森嘉业房地产开发有限公司烟台市莱山区嘉业房地产综合开发有限公

司

【代理律师/律所】张波山东同济律师事务所

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【代理律师/律所】张波山东同济律师事务所

【代理律师】张波

【代理律所】山东同济律师事务所

【法院级别】中级人民法院

【原告】烟台华森嘉业房地产开发有限公司

【被告】李雪梅;烟台市莱山区嘉业房地产综合开发有限公司

【本院观点】李雪梅与莱山嘉业在2007年7月26日签订的《认购书》其性质属于预约合

同，李雪梅依约向莱山嘉业支付了100000元诚意金，根据《认购书》的约定、股东会通过的

公司章程修正案及形成的股东会决议，莱山嘉业和华森嘉业都负有协助李雪梅签订正式商品

房买卖合同的义务，但莱山嘉业与华森嘉业拒不履行，导致《认购书》解除，一审判决两公

司共同向李雪梅返还购房款100000元及利息并无不当，本院予以确认。

【权责关键词】无效撤销合同过错第三人新证据质证诉讼请求变更诉讼请求维持原判执行异

议强制执行查封

【指导案例标记】0

【指导案例排序】0

【本院查明】本院对一审法院认定的事实予以确认。

【本院认为】本院认为，李雪梅与莱山嘉业在2007年7月26日签订的《认购书》其性质属

于预约合同，李雪梅依约向莱山嘉业支付了100000元诚意金，根据《认购书》的约定、股东

会通过的公司章程修正案及形成的股东会决议，莱山嘉业和华森嘉业都负有协助李雪梅签订

正式商品房买卖合同的义务，但莱山嘉业与华森嘉业拒不履行，导致《认购书》解除，一审

判决两公司共同向李雪梅返还购房款100000元及利息并无不当，本院予以确认。 综上所

述，华森嘉业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应

予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如

下：

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【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4300元，由上诉人烟台华森嘉业房

地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-21 21:41:33

【一审法院查明】一审法院认定事实：2004年7月9日，华森置业(出资8000000元)与莱山

嘉业(出资2000000元)作为股东，投资成立了华森嘉业。2014年2月28日，华森嘉业的股

东变更为案外人杨云升和莱山嘉业。 2005年11月11日，华森置业与莱山嘉业在签订的

《项目合作协议》中约定，双方联合开发位于烟台市芝罘区××路××号的海军烟台东山干

休所项目，可开发土地面积约40亩，可规划建筑面积约58000平方米(最终开发面积以规划

部门批准为准)；先期投资20000000元，由华森置业出资16000000元，莱山嘉业出资

4000000元；开发面积在扣除海军东山干休所所得面积后的剩余面积按华森置业51%、莱山嘉

业49%的比例进行分配；一期住宅楼按楼层华森置业分单数层，莱山嘉业双数层，以此类

推；双方各自负责所得面积的销售工作，并承担所分配面积销售所产生的税费；为确保该项

目的顺利实施，双方派员成立新公司，新公司负责项目的开发建设，并负责办理土地等各项

手续及房屋预售许可证和按揭贷款各项手续。2006年6月7日，华森置业与莱山嘉业对华森

嘉业的公司章程进行了部分修改，其中利益分配权仍为华森置业占51%、莱山嘉业占49%，具

体操作以2005年11月11日签订的《项目合作协议》规定执行。2014年3月15日，华森嘉

业形成股东会决议：同意按照2005年11月11日签订的《项目合作协议》中约定的分房条件

和内容履行各自的权利和义务，销售房屋的收据由华森嘉业统一出具，任何一方出具其他的

收据，包括签订的协议，华森嘉业均不予认可，出现问题责任自负；在未取得销售许可证以

前，股东双方已经预售各自分得房屋，销售单价也不相同，针对这种情况，股东各自出售房

屋出现的问题华森嘉业不承担任何责任；所销售的房屋价格低于税务部门核定价格的部分，

双方各自补齐，华森嘉业不承担；本次不按双方分配比例51：49分房计算，等二期工程开盘

销售时再按照51：49的分房方式综合计算双方分配比例。案外人杨云升和莱山嘉业作为华森

嘉业的股东分别在该股东会决议上签字或盖章。 2007年7月26日，李雪梅与莱山嘉

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业在签订的《认购书》(编号20070071)中约定：李雪梅购买莱山嘉业开发的东山干休所项目

内的住宅一套，该内部认购书的权利仅限开盘时使用，双方签订内部认购书后，李雪梅将按

认购书编号次序得到在莱山嘉业指定时间内从莱山嘉业销售房屋中优先选房的权利和一定优

惠，D号楼72平方米○(注：○内的内容辨认不清)四层，单价5590元/平方米；D、E、F号

楼所有户型每户交纳100000元享受九三折优惠；李雪梅须按莱山嘉业书面通知邮寄送达之日

起30日内携带本认购书和加盖莱山嘉业财务专章的诚意金收据与莱山嘉业签订正式《商品房

买卖合同》；对于李雪梅交付诚意金预购的海军东山干休所项目内的商品房不具备销售条件

之事实，莱山嘉业已对李雪梅作了充分的提醒，李雪梅对此不持任何异议。当日，莱山嘉业

出具收取李雪梅认购款100000元的收据一张。 2018年4月16日，华森嘉业取得东山名郡D

号楼的商品房预售许可证。庭审中，李雪梅和华森嘉业确认一致D号楼现不存在72平方米户

型的房屋。 另查，因莱山嘉业欠付案外人烟台雨鑫建筑安装工程有限公司(以下简称雨鑫建

筑公司)工程款，未自动履行烟台仲裁委员会于2015年11月3日作出的(2015)烟仲字第253

号调解书，烟台市福山区人民法院在强制执行过程中的2016年1月26日，依法查封了烟台

市芝罘区××路××号Ｃ号楼的1-602、2-1602、3-202号房屋三套。华森嘉业以该套房屋所

有权属于华森嘉业为由，向烟台市福山区人民法院提出书面执行异议。2016年5月15日，

烟台市福山区人民法院作出(2016)鲁0611执异16号执行裁定书，裁定驳回华森嘉业的异

议。华森嘉业不服，提起案外人执行异议之诉，烟台市福山区人民法院立(2016)鲁0611民初

919号案，判决驳回了华森嘉业的请求。华森嘉业不服，上诉至烟台市中级人民法院。2017

年7月20日，烟台市中级人民法院作出(2017)鲁06民终2124号民事判决，认为华森嘉业是

该案房产的所有权人，股东及股东会议没有直接分配公司财产的权利，华森嘉业章程和股东

会决议将该案房产直接分配给股东违法，莱山嘉业不能依据违法行为取得该案房产的物权期

待权，遂判决撤销烟台市福山区人民法院(2016)鲁0611民初919号民事判决，不得执行烟台

市二马路191号Ｃ号楼1－602、2－1602、3－202号房产。 一审法院所确认的上述事实，

有《项目合作协议》、《烟台华森嘉业房地产开发有限公司章程修正案》、《烟台华森嘉业

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房地产开发有限公司股东会决议》、《认购书》、收据、(2017)鲁06民终2124号民事判决

书、(2021)鲁06民终466号民事判决书等为证，还有李雪梅和华森嘉业的陈述笔录在案为

凭。这些证据材料，均经庭审质证和一审法院审核认证，可以采信。

【一审法院认为】一审法院认为，1、预约合同是单独发生法律效力的独立合同，其标的是应

当在一定期限内签订本约合同而非交易行为的实际发生。预约合同和本约合同之间存在一定

的牵连关系而非主从关系，预约合同订立后，预约双方须依诚信原则进行磋商，除不可归责

于双方的事由外，应当缔结本约，否则应承担违约责任。李雪梅与莱山嘉业在2007年7月

26日签订的《认购书》其性质属于预约合同，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有

效，对双方当事人均有约束力。现李雪梅依约履行了向莱山嘉业交付诚意金100000元的合同

义务，东山名郡D号楼已可对外销售，莱山嘉业理应履约与李雪梅签订商品房买卖合同，即

使D号楼不存在《认购书》中约定的72平方米户型的房屋，莱山嘉业应就此与李雪梅进行磋

商，但莱山嘉业未与李雪梅就签订商品房买卖合同的相关事宜进行磋商，其至今未履约与李

雪梅签订商品房买卖合同，李雪梅的合同目的已不能实现，故李雪梅主张解除与莱山嘉业签

订的《认购书》、莱山嘉业返还李雪梅交付的诚意金100000元之请求，于法有据，予以支

持。 2、在《认购书》履约过程中，莱山嘉业未依约履行就签订商品房买卖合同的相关事宜

与李雪梅进行磋商的义务，合同解除的过错在莱山嘉业，华森嘉业作为开发单位已取得Ｄ号

楼的预售许可证，负有并且能够协助莱山嘉业履行与李雪梅签订正式商品房买卖合同的义

务，但华森嘉业、莱山嘉业拒不履行，故应共同向李雪梅返还购房款100000元，并以

100000元为基数，自2007年7月26日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款

利率，自2019年8月20日起至实际支付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场

报价利率赔偿利息损失给李雪梅。关于华森嘉业认为莱山嘉业不享有涉案房屋的物权期待

权、华森嘉业不应承担责任的辩解，一审法院认为，莱山嘉业与华森置业所签订的联合开发

位于烟台市芝罘区××路××号海军烟台干休所项目的《项目合作协议》中明确约定“一期

住宅楼按楼层华森置业单数层，莱山嘉业双数层的形式进行分配”，2006年6月7日《烟台

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华森嘉业房地产开发有限公司章程修正案》中也明确规定商品房实物分配以2005年签订的

《项目合作协议》为准，华森嘉业于2014年形成的股东会决议中，仍决议“同意按照2005

年11月11日签订的《项目合作协议》中约定的分房条件和内容履行各自的权利和义务”。

一审法院注意到，本院(2017)鲁06民终2124号民事判决书中，认定华森嘉业作为开发单位

对该案房产享有所有权，认为华森嘉业章程和股东会决议将该案房产直接分配给股东，违反

了公司法的相关规定，莱山嘉业不能依据违法行为取得对该案房产的物权期待权，故判决Ｃ

号楼的被查封房产不能作为莱山嘉业的财产而被强制执行。与上述执行异议之诉案件不同，

本案需要解决的不是涉案财产能否认定为莱山嘉业的财产问题，而是涉及到商品房买卖预约

合同的效力与履行问题。根据公司法的规定，股东会是公司的权力机构，具有修改公司章

程、审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损方案的职权，公司股东会通过的公司章程修正

案和形成的股东会决议，无论是否有效，均代表的是公司的意志，交易相对人据此善意与公

司及其股东交易所形成的信赖利益，依法应受到保护，公司及其股东不能因自身的违法行为

而使自身获益，反而使交易相对人的利益受损。李雪梅与莱山嘉业签订《认购书》时，上述

《项目合作协议》和《烟台华森嘉业房地产开发有限公司章程修正案》等文件足以使李雪梅

相信莱山嘉业对涉案房产享有物权期待权，致使李雪梅与作为华森嘉业股东之一的莱山嘉业

签订了《协议书》，对此，李雪梅没有过错，对华森嘉业的辩解，不予采纳。 诉讼中，

综莱山嘉业经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应视为对其诉讼权利的放弃。

上所述，依据《最高人民法院关于适用 时间效力的若干规定》第一条第二款，当时有效的

原《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第八条、第四十四条、第九十四条第四款，

《中华人民共和国公司法》第十一条、第三十六条、第三十七条，当时有效的原《最高人民

法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用

〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，于2021年6月16日作出判决：

一、确认李雪梅与莱山嘉业于2007年7月26日签订的《海军东山干休所改造项目内部认购

书》(编号20070071)有效；二、解除李雪梅与莱山嘉业于2007年7月26日签订的《海军东

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山干休所改造项目内部认购书》(编号20070071)；三、限莱山嘉业、华森嘉业于判决生效之

日起十日内共同向李雪梅返还购房款100000元，并以100000元为基数，自2007年7月26

日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率，自2019年8月20日起至实际

支付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率赔偿利息损失给李雪梅；

四、驳回李雪梅的其他诉讼请求。如果莱山嘉业、华森嘉业未按判决指定的期间履行给付金

钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履

行期间的债务利息。案件受理费4300元，由莱山嘉业、华森嘉业共同负担。 二审中，

当事人没有提交新证据。

【二审上诉人诉称】华森嘉业上诉请求：1.依法撤销一审判决第三项，改判驳回李雪梅对华

森嘉业的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由李雪梅承担。事实和理由：一审判决认定事

实不清，适用法律不当。一、根据合同相对性原则，莱山嘉业与李雪梅之间的《海军东山干

休所改造项目内部认购书》(以下简称《认购书》)对华森嘉业没有约束力，一审判决华森嘉

业承担合同义务没有事实和法律依据。1、莱山嘉业是独立的民事主体，其与李雪梅签订的

《认购书》是以其自己的名义签订的，在签订合同时华森嘉业并不知情，亦未委托，因此即

使该合同具有法律效力，亦应当由莱山嘉业承担合同义务，与合同之前的华森嘉业无关。2、

在本案中，李雪梅与莱山嘉业2007年7月26日签订的《认购书》中约定东山干休所改造项

目D号楼四层面积72平方米的房屋，在华森嘉业开发的房地产项目中就没有该面积的房产，

该《认购书》根本不符合《商品房销售管理办法》第十六条的规定，而且在2007年签订协议

之时，涉案项目的土地使用手续、规划许可证、施工许可证等均未办理，涉案项目无从谈

起。当时只是华森嘉业与莱山嘉业签订了合作协议，然后华森嘉业与海军东山干休所初步达

成了开发协议，所有手续均未办理，在这种情况下，莱山嘉业与李雪梅签订《认购书》，其

本身存在严重过错，一审中李雪梅将华森嘉业列为被告，本身就是主体错误，而一审判决舍

弃合同主体，将合同之外的第三人作为主债务人，明显不当。二、对于销售的事项问题，华

森嘉业在取得商品房预售许可证后，2014年3月15日形成股东会决议，该决议中已经明确

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说明“1、同意销售的房屋收据华森嘉业统一出具，任何一方出具的其他收据，包括签订的协

议，华森嘉业均不予认可，华森嘉业在未取得销售许可证之前，股东双方已经出售的房屋出

现的问题，公司不予承担任何责任”。由此可见，华森嘉业已经将销售的问题，明确说明

了，不允许私自销售，华森嘉业本身没有过错。退一步，即使华森嘉业同意按照李雪梅的要

求办理《认购书》中约定的房产，该房产亦不存在，华森嘉业如何办理。一审判决以华森嘉

业不同意办理为由，认定华森嘉业有过错，完全是不顾事实。三、一审判决华森嘉业承担共

同赔偿责任，适用法律错误。1、在本案中，李雪梅的诉讼请求系要求莱山嘉业承担赔偿责

任，华森嘉业对于莱山嘉业的赔偿责任承担连带责任，且在诉讼过程中未变更诉讼请求，一

审判决却将此连带责任判决为共同赔偿，明显是错误的。2、一审判决以华森嘉业两股东的

《项目合作协议》和华森嘉业的股东会决议等认定李雪梅有理由相信莱山嘉业对涉案房产享

有物权期待权，李雪梅没有过错，华森嘉业应当承担责任，完全是牵强附会。2005年11月

11日山东省华森置业有限公司(以下简称华森置业)与莱山嘉业签订的《项目合作协议》、

2014年《股东会决议》等部分条款违反了公司法人独立原则，应属无效。李雪梅签订《认购

书》仅是依据《项目合作协议》约定“开发面积在扣除海军东山干休所所得面积后的剩余面

积按华森置业51%、莱山嘉业49%的比例进行分配；一期住宅楼按楼层甲方单数层，乙方双数

层的形式进行分配以此类推”，但在(2017)鲁06民终2124号民事判决中，已经明确认定莱

山嘉业对于华森嘉业开发的房产没有期待权。李雪梅相信的莱山嘉业的期待权，本身就是违

法的，莱山嘉业无法获得该房产所有权，更无权出卖。因此，华森嘉业也不负有与李雪梅签

订购房合同的义务，自然无需承担赔偿责任。综上所述，一审判决认定事实不清、适用法律

错误，严重损害了华森嘉业的合法权益。 综上所述，华森嘉业的上诉请求不能成立，

应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事

诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

烟台华森嘉业房地产开发有限公司、李雪梅等商品房预约合同纠纷民事二审民事判决书

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山东省烟台市中级人民法院

民事判决书

(2022)鲁06民终3049号

当事人 上诉人(原审被告)：烟台华森嘉业房地产开发有限公司，住所地烟台市莱

山区黄海路9号(黄海置地广场)A座19楼。

法定代表人：杨云升，董事长。

委托诉讼代理人：张波，山东同济律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)：李雪梅。

原审被告：烟台市莱山区嘉业房地产综合开发有限公司，住所地烟台市莱山区莱

山镇驻地。

法定代表人：孔宪振。

审理经过 上诉人烟台华森嘉业房地产开发有限公司(以下简称华森嘉业)因与被上

诉人李雪梅及原审被告烟台市莱山区嘉业房地产综合开发有限公司(以下简称莱山嘉业)

商品房预约合同纠纷一案，不服山东省烟台市芝罘区人民法院(2021)鲁0602民初1810

号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年6月1日立案后，依法组成合议庭，不开

庭进行了审理。本案现已审理终结。

二审上诉人诉称 华森嘉业上诉请求：1.依法撤销一审判决第三项，改判驳回李雪

梅对华森嘉业的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由李雪梅承担。事实和理由：一审

判决认定事实不清，适用法律不当。一、根据合同相对性原则，莱山嘉业与李雪梅之间

的《海军东山干休所改造项目内部认购书》(以下简称《认购书》)对华森嘉业没有约束

力，一审判决华森嘉业承担合同义务没有事实和法律依据。1、莱山嘉业是独立的民事主

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体，其与李雪梅签订的《认购书》是以其自己的名义签订的，在签订合同时华森嘉业并

不知情，亦未委托，因此即使该合同具有法律效力，亦应当由莱山嘉业承担合同义务，

与合同之前的华森嘉业无关。2、在本案中，李雪梅与莱山嘉业2007年7月26日签订的

《认购书》中约定东山干休所改造项目D号楼四层面积72平方米的房屋，在华森嘉业开

发的房地产项目中就没有该面积的房产，该《认购书》根本不符合《商品房销售管理办

法》第十六条的规定，而且在2007年签订协议之时，涉案项目的土地使用手续、规划许

可证、施工许可证等均未办理，涉案项目无从谈起。当时只是华森嘉业与莱山嘉业签订

了合作协议，然后华森嘉业与海军东山干休所初步达成了开发协议，所有手续均未办

理，在这种情况下，莱山嘉业与李雪梅签订《认购书》，其本身存在严重过错，一审中

李雪梅将华森嘉业列为被告，本身就是主体错误，而一审判决舍弃合同主体，将合同之

外的第三人作为主债务人，明显不当。二、对于销售的事项问题，华森嘉业在取得商品

房预售许可证后，2014年3月15日形成股东会决议，该决议中已经明确说明“1、同意

销售的房屋收据华森嘉业统一出具，任何一方出具的其他收据，包括签订的协议，华森

嘉业均不予认可，华森嘉业在未取得销售许可证之前，股东双方已经出售的房屋出现的

问题，公司不予承担任何责任”。由此可见，华森嘉业已经将销售的问题，明确说明

了，不允许私自销售，华森嘉业本身没有过错。退一步，即使华森嘉业同意按照李雪梅

的要求办理《认购书》中约定的房产，该房产亦不存在，华森嘉业如何办理。一审判决

以华森嘉业不同意办理为由，认定华森嘉业有过错，完全是不顾事实。三、一审判决华

森嘉业承担共同赔偿责任，适用法律错误。1、在本案中，李雪梅的诉讼请求系要求莱山

嘉业承担赔偿责任，华森嘉业对于莱山嘉业的赔偿责任承担连带责任，且在诉讼过程中

未变更诉讼请求，一审判决却将此连带责任判决为共同赔偿，明显是错误的。2、一审判

决以华森嘉业两股东的《项目合作协议》和华森嘉业的股东会决议等认定李雪梅有理由

完全是牵强附会。2005年11月11日山东省华森置业有限公司(以下简称华森置业)与莱

山嘉业签订的《项目合作协议》、2014年《股东会决议》等部分条款违反了公司法人独

立原则，应属无效。李雪梅签订《认购书》仅是依据《项目合作协议》约定“开发面积

在扣除海军东山干休所所得面积后的剩余面积按华森置业51%、莱山嘉业49%的比例进行

分配；一期住宅楼按楼层甲方单数层，乙方双数层的形式进行分配以此类推”，但在

(2017)鲁06民终2124号民事判决中，已经明确认定莱山嘉业对于华森嘉业开发的房产

没有期待权。李雪梅相信的莱山嘉业的期待权，本身就是违法的，莱山嘉业无法获得该

房产所有权，更无权出卖。因此，华森嘉业也不负有与李雪梅签订购房合同的义务，自

然无需承担赔偿责任。综上所述，一审判决认定事实不清、适用法律错误，严重损害了

华森嘉业的合法权益。

二审被上诉人辩称 李雪梅辩称，一、一审法院对本案认定事实清楚，法律关系定

性准确，适用证据恰当，责任确定合理，审理程序合法。因此，一审判决合理合法，请

求二审法院依法予以维持以维护李雪梅的合法权益。1.华森嘉业与莱山嘉业在2007年7

月26日签订的《认购书》其性质属于预约合同，其内容不违反法律法规的强制性规定，

合法有效，对双方当事人均有约束力。莱山嘉业至今未履约与李雪梅签订商品房买卖合

同，李雪梅的合同目的已不能实现。因此，李雪梅主张解除与莱山嘉业签订的《认购

书》、莱山嘉业返还李雪梅交付的诚意金100000元之请求，于法有据，依法应予支持。

2.莱山嘉业与华森置业所签订的联合开发位于烟台市芝罘区××路××号海军烟台干休

所项目的《项目合作协议》中明确约定“一期住宅楼安楼层华森置业单数层，莱山嘉业

双数层的形式进行分配”，2006年6月7日《烟台华森嘉业房地产开发有限公司章程修

正案》中也明确规定商品房实物分配于2014年形成的股东会决议中，仍决议“同意按照

2005年11月11日签订的《项目合作协议》中约定的分房条件和内容履行各自的权利和

义务”。李雪梅与莱山嘉业签订《认购书》时，上述《项目合作协议》和《烟台华森嘉

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业房地产开发有限公司章程修正案》等文件足以使李雪梅相信莱山嘉业对涉案房产享有

物权期待权，致使李雪梅与华森嘉业股东之一的莱山嘉业签订了《协议书》。对此，李

雪梅没有过错，华森嘉业对此的辩解不应予以采纳。二、对上诉状中所持观点的反驳。1.

在《认购书》履约过程中，莱山嘉业未依约履行就签订商品房买卖合同的相关事宜与李

雪梅进行磋商的义务，合同解除的过错在莱山嘉业，华森嘉业作为开发单位已取得Ｄ号

楼的预售许可证，负有并且能够协助莱山嘉业履行与李雪梅签订正式商品房买卖合同的

义务，但莱山嘉业和华森嘉业拒不履行，故莱山嘉业和华森嘉业应当共同向李雪梅返还

购房款100000元，并以100000元为基数，自2007年7月26日起至2019年8月19日

止按照中国人民银行同期贷款利率，自2019年8月20日起至实际支付之日止按全国银

行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率赔偿利息损失给李雪梅。2.华森嘉业辩称在

(2017)鲁06民终2124号民事判决中，已经明确认定莱山嘉业对于华森嘉业开发的房产

没有期待权。李雪梅相信的莱山嘉业的期待权本身就是违法的，莱山嘉业无法取得该房

产所有权。李雪梅认为，本案需要解决的不是涉案财产能否认定为莱山嘉业的财产问

题，而是涉及到商品房买卖预约合同的效力与履行问题。根据公司法的规定，股东会是

公司的权力机构，具有修改公司章程、审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损方案的

职权，公司股东会通过的公司章程修正案和形成的股东会决议，无论是否有效，均代表

的是公司的意志，交易相对人据此善意与公司及其股东交易所形成的信赖利益，依法应

受到保护，公司及其股东不能因自身的违法行为而使自身获益，反而使交易相对人的利

益受损。因此，华森嘉业的辩解不能成立。综上所述，李雪梅认为，华森嘉业的上诉请

求无理，一审法院对本案认定事实清楚，法律关系定性准确，适用证据恰当，责任确定

合理，审理程序合法，判决正确，请求二审法院依法予以维持以维护李雪梅的合法权

益。

莱山嘉业未作陈述。

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原告诉称 李雪梅向一审法院起诉请求：1.确认李雪梅与莱山嘉业于2007年7月

26日签订的《认购书》有效；2.解除李雪梅与莱山嘉业签订的《认购书》；3.莱山嘉业

返还李雪梅诚意金100000元，并以100000元为基数，自2007年7月26日起至2019年

8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率，自2019年8月20日起至实际支付之日止

按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率赔偿利息损失给李雪梅；华森嘉业

承担连带责任。

一审法院查明 一审法院认定事实：2004年7月9日，华森置业(出资8000000元)

与莱山嘉业(出资2000000元)作为股东，投资成立了华森嘉业。2014年2月28日，华森

嘉业的股东变更为案外人杨云升和莱山嘉业。

2005年11月11日，华森置业与莱山嘉业在签订的《项目合作协议》中约定，双

方联合开发位于烟台市芝罘区××路××号的海军烟台东山干休所项目，可开发土地面

积约40亩，可规划建筑面积约58000平方米(最终开发面积以规划部门批准为准)；先期

投资20000000元，由华森置业出资16000000元，莱山嘉业出资4000000元；开发面积

在扣除海军东山干休所所得面积后的剩余面积按华森置业51%、莱山嘉业49%的比例进行

分配；一期住宅楼按楼层华森置业分单数层，莱山嘉业双数层，以此类推；双方各自负

责所得面积的销售工作，并承担所分配面积销售所产生的税费；为确保该项目的顺利实

施，双方派员成立新公司，新公司负责项目的开发建设，并负责办理土地等各项手续及

房屋预售许可证和按揭贷款各项手续。2006年6月7日，华森置业与莱山嘉业对华森嘉

业的公司章程进行了部分修改，其中利益分配权仍为华森置业占51%、莱山嘉业占49%，

具体操作以2005年11月11日签订的《项目合作协议》规定执行。2014年3月15日，

华森嘉业形成股东会决议：同意按照2005年11月11日签订的《项目合作协议》中约定

的分房条件和内容履行各自的权利和义务，销售房屋的收据由华森嘉业统一出具，任何

一方出具其他的收据，包括签订的协议，华森嘉业均不予认可，出现问题责任自负；在

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未取得销售许可证以前，股东双方已经预售各自分得房屋，销售单价也不相同，针对这

种情况，股东各自出售房屋出现的问题华森嘉业不承担任何责任；所销售的房屋价格低

于税务部门核定价格的部分，双方各自补齐，华森嘉业不承担；本次不按双方分配比例

51：49分房计算，等二期工程开盘销售时再按照51：49的分房方式综合计算双方分配比

例。案外人杨云升和莱山嘉业作为华森嘉业的股东分别在该股东会决议上签字或盖章。

2007年7月26日，李雪梅与莱山嘉业在签订的《认购书》(编号20070071)中约

定：李雪梅购买莱山嘉业开发的东山干休所项目内的住宅一套，该内部认购书的权利仅

限开盘时使用，双方签订内部认购书后，李雪梅将按认购书编号次序得到在莱山嘉业指

定时间内从莱山嘉业销售房屋中优先选房的权利和一定优惠，D号楼72平方米○(注：○

内的内容辨认不清)四层，单价5590元/平方米；D、E、F号楼所有户型每户交纳100000

元享受九三折优惠；李雪梅须按莱山嘉业书面通知邮寄送达之日起30日内携带本认购书

和加盖莱山嘉业财务专章的诚意金收据与莱山嘉业签订正式《商品房买卖合同》；对于

李雪梅交付诚意金预购的海军东山干休所项目内的商品房不具备销售条件之事实，莱山

嘉业已对李雪梅作了充分的提醒，李雪梅对此不持任何异议。当日，莱山嘉业出具收取

李雪梅认购款100000元的收据一张。

2018年4月16日，华森嘉业取得东山名郡D号楼的商品房预售许可证。庭审

中，李雪梅和华森嘉业确认一致D号楼现不存在72平方米户型的房屋。

另查，因莱山嘉业欠付案外人烟台雨鑫建筑安装工程有限公司(以下简称雨鑫建

筑公司)工程款，未自动履行烟台仲裁委员会于2015年11月3日作出的(2015)烟仲字第

253号调解书，烟台市福山区人民法院在强制执行过程中的2016年1月26日，依法查封

了烟台市芝罘区××路××号Ｃ号楼的1-602、2-1602、3-202号房屋三套。华森嘉业以

该套房屋所有权属于华森嘉业为由，向烟台市福山区人民法院提出书面执行异议。2016

年5月15日，烟台市福山区人民法院作出(2016)鲁0611执异16号执行裁定书，裁定驳

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回华森嘉业的异议。华森嘉业不服，提起案外人执行异议之诉，烟台市福山区人民法院

立(2016)鲁0611民初919号案，判决驳回了华森嘉业的请求。华森嘉业不服，上诉至烟

台市中级人民法院。2017年7月20日，烟台市中级人民法院作出(2017)鲁06民终2124

号民事判决，认为华森嘉业是该案房产的所有权人，股东及股东会议没有直接分配公司

财产的权利，华森嘉业章程和股东会决议将该案房产直接分配给股东违法，莱山嘉业不

能依据违法行为取得该案房产的物权期待权，遂判决撤销烟台市福山区人民法院(2016)

鲁0611民初919号民事判决，不得执行烟台市二马路191号Ｃ号楼1－602、2－1602、3

－202号房产。

一审法院所确认的上述事实，有《项目合作协议》、《烟台华森嘉业房地产开发

有限公司章程修正案》、《烟台华森嘉业房地产开发有限公司股东会决议》、《认购

书》、收据、(2017)鲁06民终2124号民事判决书、(2021)鲁06民终466号民事判决书

等为证，还有李雪梅和华森嘉业的陈述笔录在案为凭。这些证据材料，均经庭审质证和

一审法院审核认证，可以采信。

一审法院认为 一审法院认为，1、预约合同是单独发生法律效力的独立合同，其

标的是应当在一定期限内签订本约合同而非交易行为的实际发生。预约合同和本约合同

之间存在一定的牵连关系而非主从关系，预约合同订立后，预约双方须依诚信原则进行

磋商，除不可归责于双方的事由外，应当缔结本约，否则应承担违约责任。李雪梅与莱

山嘉业在2007年7月26日签订的《认购书》其性质属于预约合同，其内容不违反法律

法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。现李雪梅依约履行了向莱山

嘉业交付诚意金100000元的合同义务，东山名郡D号楼已可对外销售，莱山嘉业理应履

约与李雪梅签订商品房买卖合同，即使D号楼不存在《认购书》中约定的72平方米户型

的房屋，莱山嘉业应就此与李雪梅进行磋商，但莱山嘉业未与李雪梅就签订商品房买卖

合同的相关事宜进行磋商，其至今未履约与李雪梅签订商品房买卖合同，李雪梅的合同

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目的已不能实现，故李雪梅主张解除与莱山嘉业签订的《认购书》、莱山嘉业返还李雪

梅交付的诚意金100000元之请求，于法有据，予以支持。

2、在《认购书》履约过程中，莱山嘉业未依约履行就签订商品房买卖合同的相

关事宜与李雪梅进行磋商的义务，合同解除的过错在莱山嘉业，华森嘉业作为开发单位

已取得Ｄ号楼的预售许可证，负有并且能够协助莱山嘉业履行与李雪梅签订正式商品房

买卖合同的义务，但华森嘉业、莱山嘉业拒不履行，故应共同向李雪梅返还购房款

100000元，并以100000元为基数，自2007年7月26日起至2019年8月19日止按照中

国人民银行同期贷款利率，自2019年8月20日起至实际支付之日止按全国银行间同业

拆借中心公布的贷款市场报价利率赔偿利息损失给李雪梅。关于华森嘉业认为莱山嘉业

不享有涉案房屋的物权期待权、华森嘉业不应承担责任的辩解，一审法院认为，莱山嘉

业与华森置业所签订的联合开发位于烟台市芝罘区××路××号海军烟台干休所项目的

《项目合作协议》中明确约定“一期住宅楼按楼层华森置业单数层，莱山嘉业双数层的

形式进行分配”，2006年6月7日《烟台华森嘉业房地产开发有限公司章程修正案》中

也明确规定商品房实物分配以2005年签订的《项目合作协议》为准，华森嘉业于2014

年形成的股东会决议中，仍决议“同意按照2005年11月11日签订的《项目合作协议》

中约定的分房条件和内容履行各自的权利和义务”。一审法院注意到，本院(2017)鲁06

民终2124号民事判决书中，认定华森嘉业作为开发单位对该案房产享有所有权，认为华

森嘉业章程和股东会决议将该案房产直接分配给股东，违反了公司法的相关规定，莱山

嘉业不能依据违法行为取得对该案房产的物权期待权，故判决Ｃ号楼的被查封房产不能

作为莱山嘉业的财产而被强制执行。与上述执行异议之诉案件不同，本案需要解决的不

是涉案财产能否认定为莱山嘉业的财产问题，而是涉及到商品房买卖预约合同的效力与

履行问题。根据公司法的规定，股东会是公司的权力机构，具有修改公司章程、审议批

准公司的利润分配方案和弥补亏损方案的职权，公司股东会通过的公司章程修正案和形

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成的股东会决议，无论是否有效，均代表的是公司的意志，交易相对人据此善意与公司

及其股东交易所形成的信赖利益，依法应受到保护，公司及其股东不能因自身的违法行

为而使自身获益，反而使交易相对人的利益受损。李雪梅与莱山嘉业签订《认购书》

时，上述《项目合作协议》和《烟台华森嘉业房地产开发有限公司章程修正案》等文件

足以使李雪梅相信莱山嘉业对涉案房产享有物权期待权，致使李雪梅与作为华森嘉业股

东之一的莱山嘉业签订了《协议书》，对此，李雪梅没有过错，对华森嘉业的辩解，不

予采纳。

诉讼中，莱山嘉业经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应视为对其诉讼

权利的放弃。

综上所述，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，

当时有效的原《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第八条、第四十四条、第九

十四条第四款，《中华人民共和国公司法》第十一条、第三十六条、第三十七条，当时

有效的原《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，于

2021年6月16日作出判决：一、确认李雪梅与莱山嘉业于2007年7月26日签订的《海

军东山干休所改造项目内部认购书》(编号20070071)有效；二、解除李雪梅与莱山嘉业

于2007年7月26日签订的《海军东山干休所改造项目内部认购书》(编号20070071)；

三、限莱山嘉业、华森嘉业于判决生效之日起十日内共同向李雪梅返还购房款100000

元，并以100000元为基数，自2007年7月26日起至2019年8月19日止按照中国人民

银行同期贷款利率，自2019年8月20日起至实际支付之日止按全国银行间同业拆借中

心公布的贷款市场报价利率赔偿利息损失给李雪梅；四、驳回李雪梅的其他诉讼请求。

如果莱山嘉业、华森嘉业未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民

共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件

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受理费4300元，由莱山嘉业、华森嘉业共同负担。

二审中，当事人没有提交新证据。

本院查明 本院对一审法院认定的事实予以确认。

本院认为 本院认为，李雪梅与莱山嘉业在2007年7月26日签订的《认购书》其

性质属于预约合同，李雪梅依约向莱山嘉业支付了100000元诚意金，根据《认购书》的

约定、股东会通过的公司章程修正案及形成的股东会决议，莱山嘉业和华森嘉业都负有

协助李雪梅签订正式商品房买卖合同的义务，但莱山嘉业与华森嘉业拒不履行，导致

《认购书》解除，一审判决两公司共同向李雪梅返还购房款100000元及利息并无不当，

本院予以确认。

综上所述，华森嘉业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，

适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款

第一项规定，判决如下：

裁判结果 驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4300元，由上诉人烟台华森嘉业房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

落款

审判长 王守远

审判员 侯伟平

审判员 张婷婷

二〇二二年六月十五日

书记员 王译伟

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