工业园区公租房建设项目可行性研究报告

**工业园区公租房建设项目可行性研究报告

目 录

第一章 项目总论 ............................................ 1

一、项目基本概况 ............................................ 1

二、项目业主简介 ............................................ 2

三、研究内容 ................................................ 2

四、主要编制依据 ............................................ 3

五、项目主要技术经济指标 .................................... 3

六、研究结论 ................................................ 4

第二章 项目建设背景与必要性 ................................ 6

一、项目建设背景 ............................................ 6

二、项目建设必要性 .......................................... 8

第三章 项目选址与建设条件 ................................. 11

一、项目选址 ............................................... 11

二、项目建设条件 ........................................... 11

第四章 建设规模及内容 ..................................... 14

一、确定规模的依据和原则 ................................... 14

二、建设规模及内容 ......................................... 14

第五章 工程方案 ........................................... 15

一、设计依据 ............................................... 15

二、总平面设计 ............................................. 15

三、建筑设计 ............................................... 18

四、结构设计 ............................................... 19

五、给排水设计 ............................................. 21

I

**工业园区公租房建设项目可行性研究报告

六、电气设计 ............................................... 23

七、电信设计 ............................................... 25

八、防火设计 ............................................... 25

第六章 环境保护与绿化 ..................................... 26

一、设计原则 ............................................... 26

二、设计依据 ............................................... 26

三、主要污染来源及防治措施 ................................. 26

四、绿化 ................................................... 29

第七章 节能设计 ........................................... 30

一、设计概述及要求 ......................................... 30

二、建筑和建筑热工节能设计 ................................. 30

三、给排水 ................................................. 30

四、电气节能 ............................................... 31

第八章 建筑消防设计 ....................................... 33

一、工程概述 ............................................... 33

二、总图消防 ............................................... 33

三、建筑消防 ............................................... 33

四、结构防火 ............................................... 33

五、消防给水 ............................................... 33

六、消防电气 ............................................... 34

第九章 防灾减灾 ........................................... 36

一、总图 ................................................... 36

二、建筑 ................................................... 36

II

**工业园区公租房建设项目可行性研究报告

三、结构 ................................................... 36

四、地质灾害防范 ........................................... 36

五、地震防治 ............................................... 36

六、电气安全 ............................................... 36

第十章 项目实施进度及招投标方案 ........................... 37

一、工程建设进度 ........................................... 37

二、招投标方案 ............................................. 37

第十一章 投资估算及资金筹措 ............................... 41

一、投资估算范围 ........................................... 41

二、投资估算依据 ........................................... 41

三、项目投资估算 ........................................... 41

四、资金筹措 ............................................... 45

第十二章 经济及社会效益分析 ............................... 48

一、社会影响分析 ........................................... 48

二、资源环境影响分析 ....................................... 49

三、互适性分析 ............................................. 50

四、社会效益 ............................................... 50

五、经济效益分析 ........................................... 51

第十三章 结论与建议 ....................................... 52

一、结论 ................................................... 52

二、建议 ................................................... 52

附：项目总平面布置图

III

***工业园区公租房建设项目可行性研究报告

第一章 项目总论

一、项目基本概况

（一）项目名称：***工业园区2011年至2012年公租房建设项目

（二）项目性质：新建

（三）项目业主：***工业园区建设开发有限责任公司

（四）建设地址：***工业园区

（五）工程建设规模及主要建设内容

本项目规划总用地面积18000 m，总建筑面积42000 m，其中集

22

体宿舍建筑面积30000 m，砖混结构、层数7层、层高3.6米；家属宿

2

舍10000 m，户型为2室1厅1厨1卫、建筑面积60 m内，占10%；1

22

室1厅1厨1卫、建筑面积45 m占30%，一室一卫建筑面26 m、占60%，

22

建筑用作管理用房和辅助配套用200 m。共建设集体宿舍 842间和家属

2

宿舍313套，可安置低收入人口约4307人。项目主要建设内容包括：

集体宿舍、家属宿舍、管理用房和辅助配套、食堂等建安工程及土石方、

场区道路绿化、电力、消防、环保、照明、给排水等其他配套设施。

（六）项目总投资

本项目总投资为1452.0万元，其中：工程费用1118.7万元，土地

费用216.6万元，工程建设其他费用74.4万元，基本预备费42.3万元。

（七）项目资金筹措

项目总投资1452.0万元，其中

自筹 万元，占30%、融资贷款 万元，

占70%。

1

***工业园区公租房建设项目可行性研究报告

（八）建设期限：该项目建设工期2年，2011年1月至2012年12

月。

二、项目业主简介

***工业园区建设开发有限责任公司是***县人民政府出资注册的

国有独资公司，注册资金2010万元人民币。该公司主要负责对***工业

园区及其配套服务区的开发建设和发展实施全面管理工作，包括园区的

统筹规划、招商引资、园区设施建设、咨询服务及规范管理等工作。公

司下设办公室、招商引资科、经济发展科、资产财务科。公司现有员工

20人，其中硕士研究生1人，大学专科学历以上16人；具有中级及其

以上专业技术职称的有5人，其中工程师4人。该公司管理层是一个朝

气蓬勃、积极向上的团队，不但在投融资及工程建设方面具有丰富的阅

历和经验，而且牢固树立了市场经济观念，对市场经济具有敏锐的观察

力和准确的判断力。公司员工均具有丰富的实践经验，在实际工作中，

业务娴熟，思路敏捷，应变能力强，具有强烈的创新开拓意识和敬业精

神。

该公司自成立以来，严格按照现代企业制度的要求，遵循“诚信、

规范、拓展、效益”的经营理念，努力实践“创新、拼搏、团结、奉献”

的企业精神，以西部大开发为契机，以政府主体投资带动社会投入，努

力为***县经济社会发展作出贡献。与此同时，公司价值也得到了大幅

提升。

三、研究内容

可行性研究内容涉及项目建设的必要性，建设条件，工程方案，环

2

***工业园区公租房建设项目可行性研究报告

境保护，建设进度，建设投资及效益分析等方面。《可行性研究报告》

对项目的可行性进行综合分析、论证，得出合理、正确的结论，为项目

业主及审批部门提供决策依据，并作为开展下一阶段工作的基础。

四、主要编制依据

（一）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

（二）《关于改善农民工居住条件的指导意见》；

（三）《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》建保[2010]87号）；

（四）《=======市住房建设规划（2006～2010年）》（=======市规

划局）；

（五）《=======市人民政府关于解决城市低收入家庭住房困难的实

施意见》（华府发[2007]136号）；

（六）国家颁发的有关建筑、电气、消防、给排水等各专业设计规

程、规范和设计标准；

（七）业主提供的相关数据、资料；

（八）其他相关法律、法规、规范及标准。

五、项目主要技术经济指标

表1-1 项目主要技术经济指标

序号 项 目 计量单位 设计数值 备注

一 建设规模

1 规划总用地面积 ㎡ 18000 27.03亩

2 总建筑面积 ㎡ 42000

2.1 集体宿舍建筑面积 ㎡ 30000

2.2 家属宿舍建筑面积 ㎡ 10000

2.3 食堂建筑面积 ㎡ 2000

3

***工业园区公租房建设项目可行性研究报告

序号 项 目 计量单位 设计数值 备注

3 户数和套数 1155

3.1 集体宿舍户数 间 842 4人/间

3.2 家属宿舍户数 套 313 3人/套

4 居住人数 人 4307

4.1 集体宿舍居住 人 3368

4.2 家属宿舍居住 人 939

5 建筑物占地面积 ㎡ 5723

6 绿化面积 ㎡ 4600

7 容积率 2.33

8 建筑密度 % 31.8

9 绿地率 % 25.6

二 项目总投资 万元 1452.0

1 建安工程费用 万元 1118.7

2 土地费用 万元 216.6

3 工程建设其他费用 万元 74.4

4 基本预备费 万元 42.3

三 资金筹措方式

1 国家资金 万元 840.0

2 业主自筹 万元 612.0

六、研究结论

本项目的建设符合国家加快实施公共租赁住房建设的相关政策举

措，符合国家发布的关于加快发展公共租赁住房的指导意见（建保

[2010]87号）相关指导精神，也符合=======市住房建设规划，其建设

对于缓解***工业园区低收入人群的住房需求问题以及在一定程度上缓

解因房价过快上涨带给低收入家庭的影响具有较大的推动作用，有利于

和谐社会的构建。

本项目拟建地点位于=======***工业园区，建设地址的确定是在相

4

***工业园区公租房建设项目可行性研究报告

关专家实地调研和系统论证的基础上得出的，充分考虑了人口布局及数

量、地理交通等因素，结合了***县经济发展水平的要求，并适当考虑

了未来发展的需要，较为科学合理。且项目资金来源有保障，可充分保

证本项目建设。

5

***工业园区公租房建设项目可行性研究报告

第二章 项目建设背景与必要性

一、项目建设背景

近年来，随着公租房、经济适用住房建设和棚户区改造力度的逐步

加大，城市低收入家庭的住房条件得到较大改善，而进城务工人员由于

是一个非正式、非固定、收人低廉、无城市户口、无城市居民待遇和社

会保障的群体，他们的住房需求一直处于被漠视的状态。城市中高涨的

商品房价格远远超出了他们的承受能力，而国家的经济适用房、公租房

等优惠政策又只针对城市居民，这些进城务工人员被排除在住房改革制

度之外，即没能在城市住房分配制度的改革中获益，也很难有机会获得

经济适用房和住房公积金。只能选择住在环境比较差的企业集体宿舍或

租住民房。随着一些员工逐步进入婚恋、安家、生育子女的人生阶段，

各种社会矛盾更是层出不穷。

住房问题是重要的民生问题，据国家统计局城市农民工生活质量调

查显示，改善住房条件是当前在外务工经商的农民工最迫切的愿望。安

居才能乐业，居住问题不解决，其它问题如子女教育、社会保障、业余

***工业园区公租房建设项目可行性研究报告

城市生活遇到的最基本、最严峻的问题之一。

为了解决城市中等偏低收入家庭的住房困难,改善外来务工人员的

居住条件，2008年建设部、发改委、财政部、劳动和社会保障部和国土

资源部五部委印发《关于改善农民工居住条件的指导意见》，意见中提

出：有条件的地方，可以比照经济适用住房建设的相关优惠政策，建设

符合农民工特点的住房，以农民工可承受的合理租金向农民工出租。农

民工集中的开发区和工业园区，应按照集约用地的原则，集中建设农民

工集体宿舍，由用工单位承租后向农民工提供或由农民工直接承租，但

不得按商品住房出售或出租。2010年，根据《国务院关于坚决遏制部分

城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）和《国务院办公厅关

于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）精神，

为加快发展公共租赁住房建设，经国务院同意，国家发布关于加快发展

公共租赁住房的指导意见（建保[2010]87号），强调各地要把公共租赁

住房建设用地纳入年度土地供应计划，予以重点保障，并将加大对公共

租赁住房的投入，中央以适当方式给予资金补助。对公共租赁住房的建

设和运营给予税收优惠，涉及的行政事业性收费和政府性基金，按照经

济适用住房的相关政策执行。

***工业园区于2002年12月30日由=======市政府批准设立，2006

年1月经国家发改委审核通过。按照***县新调整的城市规划，园区规

划面积11.28平方公里，其中启动区1.38平方公里，拓展区（梯度转

移承接地）2.226平方公里，发展区面积7.674平方公里。***工业园区

2003年启动建设，现已征收土地216.67公顷（含商业综合用地19.13

7

***工业园区公租房建设项目可行性研究报告

公顷）。共利用土地147.74公顷，其中企业用地120.06公顷。共签约

企业42户，项目协议投资20亿元，设计年产值56亿元，其中，建成

投产26户，在建9户，准备启动建设7户。基本形成了以农副产品加

工、机械电子、建材陶瓷为主的产业格局。2009年，***工业园区完成

工业总产值10.11亿元，同比增长63.5%；销售收入9.64亿元，同比增

长58%；工业增加值3.32亿元，同比增长88.6%；利税9458万元，同

比增长60.3%；完成固定资产投资5.33亿元，同比增长19.5%；吸纳就

业3056人。

为了解决进城务工人员的住房问题，保障进城务工人员的合法权

益，提高和改善他们的生活质量，进一步构建和谐社会，本项目的建设

迫在眉睫。

二、项目建设必要性

（一）项目建设是解决进城务工人员住房问题，实践科学发展观和

促进城市和谐发展的必然要求

科学发展观的核心内容和第一要义是“以人为本”。以人为本，就

是要把满足人的全面需求和促进人的全面发展作为经济社会发展的根

本出发点和落脚点，围绕人们的生存、享受和发展的需求，提供充足的

物质文化产品和服务，推动经济和社会的全面发展。然而进城务工人员

在城市居住条件恶劣，基本生存权利得不到保障。由于难以获得合适住

房，长期分居的家庭模式成为进城务工人员家庭的一种居住常态，留守

儿童的成长环境堪忧，留守老人赡养问题日益突出。这种“妻离子散”

有违人性的家庭居住模式显然与“以人为本”的发展理念背道而驰。另

8

***工业园区公租房建设项目可行性研究报告

外，进城务工人员在城市边缘地带聚居的模式，加深了与城市社会的隔

离，对流入地城市缺乏认同感和归属感，甚至处于对立状态，成为城市

社会的不安定因素，农民工犯罪率居高不下。

本项目为***工业园区2011年至2012年公租房建设项目，其面对

的主要对象一是新入园区就业人员，二是外地务工人员，全部是为“夹

心层”人群提供的保障性住房，房间里设有床铺、桌子，开通电话、有

线电视、自来水，且租金较便宜，生活十分便利，以满足过度城市化阶

段进城务工人员对住房的基本要求。因此，本项目建设是健全***县住

房保障制度，构建和谐社会的需要。

（二）本项目建设是***县政府以人为本，解决民生问题，维持社

会长治久安的重要战略措施。

保障和改善民生，是我党根本宗旨的集中体现，是邓小平理论、“三

个代表”重要思想和科学发展观的核心内容，是构建和谐社会的基础，

是扩大内需、转变发展方式的持久动力。近几年来，解决低收入人群住

房问题作为解决民生的头等大事来抓，=======市主城各区及地方各县

努力建立市场供给与政府保障并举的“双轨制”住房体系，实现城镇住

房“低端有保障、中端有市场、高端有约束”。

本项目建设***工业园区公租房项目，首先是利国，其建设减少了

因为房价虚高，导致人民无力购房和政府产生的尖锐矛盾；其次是利民，

让农村进城务工人员能够通过租赁而有块安居之所，真正体现了立党为

公、执政为民的思想理念。不仅有利于解决农村进城务工人员的住房困

难问题，同时也能引导人民群众长期以来“重买轻租”的土地房屋的传

9

***工业园区公租房建设项目可行性研究报告

统观念、消费观念的改变，有助于推进房地产市场走上理性的发展道路，

进入良性发展的轨道。

（三）项目建设是实现当地经济可持续发展的需要

在“十二五”计划中，国家特别强调：促进国民经济当前发展的同

时，还要保持国民经济的可持续发展。因此，必须把经济发展的可持续

性当成一个区域经济发展的重要目标。通过本项目的建设，一方面可以

有效地刺激当地建筑行业的发展，为社会创造大量的就业机会。另一方

面还关注到了社会关心的民生问题，解决了进城务工人员的住房困难问

题，满足“夹心层”居民的住房需求，保持了住房供求总量的基本平衡、

结构的基本合理、价格的基本稳定，促进了住房建设和房地产业发展与

经济社会发展相协调，可充分发挥住房作为国民经济基础性配套设施的

重要作用，实现经济的可持续发展，项目建设实现了当地经济可持续发

展的需要。

***工业园区公租房建设项目可行性研究报告

第三章 项目选址与建设条件

一、项目选址

该项目建设选址位于=======***工业园区，符合***县建设用地

规划，项目总占地面积18000平方米，紧邻城市道路，区域位置优越，

交通便利。

二、项目建设条件

（一）自然条件

***地区属于属亚热带季风气候区，具有四季分明而季差大，气

候温和而冷暖不均；雨量充沛而分布不均，云雾多而霜雪少，日照少

而无霜期长，垂直气候明显，灾害天气频繁的特点。春季温暖多寒潮，

夏季炎热多伏旱，秋季凉爽多绵雨，冬季天冷无酷寒。

年月照时数：1159.8小时

年平均气温：17.94

年平均降雨量：1227.7mm

24小时最大雨量：199.3mm

平均相对湿度：82％

年平均风速：0.5米/秒

最大风速：16.7米/秒

主导风向：主导风向为N。

（二）水文条件

区内地下水类型可分为第四系构散岩类孔隙水及碎屑岩类孔隙

11

***工业园区公租房建设项目可行性研究报告

裂隙水。第四系土层的孔隙潜水，主要分布于人工填土层中。经地面

调查，区内未见井、泉点出露，表明其地下水较为贫乏。

项目地水文地质条件简单。

（三）工程地质条件

1、地形地貌

项目场地地形起伏不大，现有地势经平场设计后地势平坦，高程

在449.2 m左右。地貌上属剥蚀浅丘地貌。沟河纵坡度为3%—8%，

沟河切割深度10m—20m。

2、地质构造

项目岩县呈单斜产出，岩层产状110º<15º，区内及邻近无断层

通过。岩层中可见两组裂隙：①47º<85º，面平，微张，无充填，间

距2.0m—3.0m；②140º<80º，闭合—微张，面粗糙，无充填，间距

2.0m—2.5m。

3、地层岩性

项目地上覆土层主要有第四系全新统人工填土（Q）、残坡积层

4

m1

（Q）；下伏基岩为侏罗系中统上沙溪庙组（JS）泥岩及砂岩。

42

e1+d1

4、不良地质现象

项目地及邻近未见滑坡、危岩崩塌、泥石流、地面塌陷及塌岸等

不良地质现象分布，宜于建设。

（四）防洪、防潮、排涝设施条件

1、防洪条件

本工程设计海拔高程为449.20m，地形起伏不大，设计高程符合

12

***工业园区公租房建设项目可行性研究报告

防洪条件。

2、防潮条件

本工程选址能够满足防潮要求。

3、排涝条件

工程地址有0.50—1.00m高差，其排涝效果良好。

总之，防洪、防潮、排涝设施条件是能够满足建设需要的。

（五）地震

据《中国地震动参数区划图》GB18306-2001和《建筑抗震设计

规范》GB50011-2001附录A，项目地抗震设防烈度为6度，地震动峰

值加速度为0.05g。

（六）交通条件

本项目所在地紧邻城市道路，交通十分方便，可以节省大量运输

费用。

（七）基础及配套设施条件

该项目所在区域内供水、供电以及相关配套设施完善，能够满足

项目的实施以及以后的正常运营。

（八）施工条件

在***工业园区实施本项目有着极其优越的施工条件。一是施工

场地环境较好，道路交通、用电、用水等基础设施和能源供应由统一

规划、统筹解决；二是交通方便，施工材料、设备等可以运至现场，

能节约运输费用；三是人力资源丰富，劳动力便宜，有利于降低施工

工资成本；四是建筑材料来源广泛，供应充足，一些材料可就地取材。

13

***工业园区公租房建设项目可行性研究报告

第四章 建设规模及内容

一、确定规模的依据和原则

（一）确定规模的依据

1、《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》建保[2010]87号）；

2、《关于改善农民工居住条件的指导意见》；

3、《宿舍建筑设计规范》（JGJ36-2005）；

4、=======***工业园区总体规划。

（二）确定规模的原则

1、项目建设符合***工业园区发展规划。

2、符合当地经济、社会发展水平和工程有关规范、标准的要求。

二、建设规模及内容

本项目规划总用地面积18000 m，总建筑面积42000 m，其中集

22

体宿舍建筑面积30000 m，砖混结构、层数7层、层高3.6米；家属

2

宿舍10000 m，户型为2室1厅1厨1卫、建筑面积60 m内，占10%；

22

1室1厅1厨1卫、建筑面积45 m占30%，1室1厨1卫建筑面26 m、

22

占60%，建筑用作管理用房和辅助配套用200 m。共建设集体宿舍 842

2

间和家属宿舍313套，可安置低收入人口约4307人。项目主要建设

内容包括：集体宿舍、家属宿舍、管理用房和辅助配套、食堂等建安

工程及土石方、场区道路绿化、电力、消防、环保、照明、给排水等

其他配套设施。

14

***工业园区公租房建设项目可行性研究报告

第五章 工程方案

一、设计依据

(一)业主提供的1：500地形图、及用地红线图；

(二)业主提供的方案设计任务书；

(三)《=======市城市规划管理条例》；

(四)《民用建筑设计通则》(GB 50352—2005)；

(五)《宿舍建筑设计规范》(JGJ 36-2005 J 480-2005)；

(六)《住宅设计规范规范》(GB 50386—2005)；

(七)《建筑抗震设计规范》(GB 50011-2001)；

(八)《建筑结构荷载规范》(GB50009-2001)；

(九)《建筑地基基础设计规范》(GB50007-2002)；

(十)《建筑设计防火规范》(GB50016-2006)；

(十一)《建筑灭火器配置设计规范》(GB 50140-2005)；

(十二)国家和地方与本工程有关的其它现行设计规范、标准、法

规和条例。

二、总平面设计

（一）地块概述

本项目地处***工业园区内重要位置，用地大致呈三角形，一面

环路，区域位置优越，交通便利。项目建设用地面积18000平方米。

现有地势经平场设计后地势平坦，高程在449.2m左右。

在总平面设计中主要把握以下三点：整体布局规整，具有现代风

15

***工业园区公租房建设项目可行性研究报告

尚；与东侧用地规划建筑群在功能、交通、空间形象上协调；突出信

息时代便捷、高效、互动的结构理念。***工业园区公租房工程采用

围合式布局，充分考虑“建筑—人—环境”三者之间的相互渗透，力

争创造出一个安静舒适的有机居住环境。

（二）总平面布置

1、规划目标

营建优美的人文社区，在考虑社会效益，环境效益的同时提升用

地的经济效益，使工程达到功能组织合理、用地配置得当、结构清晰、

道路顺畅、适当配套等要求，创造出以人为本、尊重环境，舒适优美

的人居空间，同时具有鲜明的地方特色和新的公租房理念。

2、总体布局符合规划、消防、人防、环保、防灾、减灾等要求。

实现可持续性发展。

小区建筑利用地形合理布局，沿用地红线布置住宅、小区内按南

北向布置6层住宅，建筑围合形成宜人的小区空间，小区内部视线通

透，视线干扰小，富有韵律感，沿街立面简洁、美观、现代。一层设

计为餐厅，结合小区入口合理布局，由此构成以下几个特点：

（1）总图完整，点、线、面结合，一气呵成；小区环境景观与

预留公共绿地有机联系，丰富了城市空间。

（2）小区内交通自呈体系，在小区车道沿外围环形布置，使区

内人车分流，内部为应急消防车道，人行在内，车行在外，互不干扰；

（3）小区住宅所有住户都朝向良好，自成一体的景观体系及合

理的布局，使得每户都有良好的景观效果。

16

***工业园区公租房建设项目可行性研究报告

（4）建筑之间间距大，结合建筑平面，减少视线干扰。

（三）竖向设计

竖向设计主要依据地块周边城市道路标高和地形现状标高进行

设计。现有场地经平场设计后地势平坦。建筑室内设计标高均略高于

场地标高，尽量减少了填方挖方，建筑正负零标高高于城市道路、地

形标高0.3—0.9米。

场地雨水由西向东南、由西向西北汇集，经收集后排入区内雨水

口，再排入城市排水管网。

（四）交通组织和道路系统设计

交通组织结合周边城市道路，尽量做到人车分流，简洁流畅，安

全高效。

设计结合周边城市道路共设置了2个出入口，出入口的位置均满

足规划对距离道路交叉口规定的要求。东面睐滩河一侧的出入口为小

区的次要出入口，主要供小区业主车行及消防进出使用，西面的主要

出入口为主要人行出入口，同时供小区发生火灾时的消防车行使用；

小区内的主要道路呈环形布置，宽度4米，转弯半径9.0米，方便汽

车使用的同时，也满足消防车的通行需要。

（五）绿化设计

区内的绿化在有限的空间内精心布置，点、线、面结合，同时注

重高低搭配。绿地主要集中在中庭、主、次出入口和北面宅间公共区

域，该部分主要以草坪、灌木、花卉为主，局部点缀观赏性较强的乔

木。区内主要道路周边布置密植乔木，尽量减少汽车噪声的影响；临

17

***工业园区公租房建设项目可行性研究报告

街沿道路布置行道树及灌木，高低结合，形成绿化屏障，尽量避免车

辆对居住的影响。

（六）总图主要技术经济指标

序号 指标名称 指标 单位 备注

一 建设目标与规模

1 规划用地面积 18000 m 27.02亩

2 建设用地面积 5723 m 8.59亩

3 总建筑面积 42000 m

集体宿舍建筑面积 30000 m

其中 家属宿舍建筑面积 10000 m

食堂建筑面积 2000 m

4 建筑密度 23.6 % ≤40%

5 容积率 2.33 ≤3

6 绿地率 25.6 %

7 总户数 1155 间

8 居住人数 4307 人

2

2

2

2

2

2

三、建筑设计

（一）设计原则

1、“以适用、经济、安全、卫生、环保”为设计宗旨，结合当

地的人文自然条件及场地的自然环境，根据各建筑单体的使用要求和

空间特点，合理确定建筑的结构形式及使用材料，满足消防安全及生

产安全的各种不同要求，追求建筑适用空间的自然通风、自然采光及

自然视野的各种非人工效果，构建舒适的建筑内部与外部环境，创造

出与自然环境相协调的、有现代感及空间感、有丰富文化内涵的建筑

单体及建筑群体。

2、平面设计做到功能分区完善、合理、充分体现“以人为本、

18

***工业园区公租房建设项目可行性研究报告

尊重自然、人文环保”的设计思想。

3、立面设计力求风格创新、独特，同时体现地方传统、=======

传统。

（二）建筑平面设计

1、根据总体布置，结合场地特点，充分利用地形地貌，满足各

单体建筑的使用功能，确定建筑物的平面布局、层数与高度。

2、平面设计中合理组织套内功能空间，做到动静分区，洁污分

区。各功能空间均具有适宜的尺度，避免了房间形态上的比例失调。

室内交通组织短捷，不穿行主要功能空间，符合人的生活行为规律。

（三）立面设计

立面设计力求和区内整体立面相吻合,通过立面线条组合及屋顶

局部造型，体现出美观，简洁、大方，做到整体和谐，营造一个优美

的居住环境，体现建筑的层次感和现代感，整个建筑风格以明快清新

为主。

（四）剖面设计

剖面设计根据使用功能、建筑造型、结构尺度、并结合地形高差

综合考虑。设计为底框结构，一层设计为餐厅，其余六层均为宿舍，

食堂层高4.5米，宿舍层高3.6米，建筑总高26.25米。

四、结构设计

（一）结构概述

在本次设计中，按国家现行的有关结构设计规范，本着安全经济

的设计原则，在满足规范的前提下，尽量兼顾使用功能要求，精心设

19

***工业园区公租房建设项目可行性研究报告

计，力求做到安全可靠，经济合理。

根据现行有关设计规范，本工程建筑结构安全等级为二级,结构

设计基准期及合理使用年限为50年。

（二）设计依据

本工程采用的主要标准及有关法规、资料

建筑专业提供的建筑平、立、剖面图；

《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001）；

《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）；

《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）；

《混凝土结构设计规范》（GB50010-2002）；

《砌体结构设计规范》（GB50003-2001）；

《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）。

（三）设计荷载

(1)风荷载：基本风压取0.4KN/m

2

(2)楼面使用荷载标准值

住 宅：2.0KN/m

2

阳 台：2.5KN/m

2

楼 梯：3.5KN/m

2

卫 生 间：2.5KN/m

2

屋 面：2.0KN/m

2

（四）结构设计

(1)基础设计：工程地质勘察正在进行中待《岩土工程勘察报告》

20

***工业园区公租房建设项目可行性研究报告

正式出来后,再决定其基础型式.

(2)上部结构：采用底框结构

(3)结构材料：强度等级：梁,柱,板C20

钢材、钢筋：图中“φ、Φ”分别表示热轧HPB235、HRB335级

钢筋。

钢板：3号钢

焊条：E42；E50

墙体：二层以下采用MU15页岩砖，M7.5混合砂浆砌筑240厚墙,

二层以上采用MU10页岩砖，M5混合砂浆砌筑240厚墙.

五、给排水、消防设计

（一）设计依据

1、《建筑给排水设计规范》（GB50015-2010）

2、《污水综合排放标准》（GB8978-1996）

3、《室外排水设计规范》（GB50014-2006）

4、《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）

5、《建筑灭火器配置于规范》（GB 50140-2005）；

6、 业主提供的关于本工程的设计任务书、设计要求和有关资料。

（二）设计范围

1、工程红线以内室外和室内给水排水及消防系统由设计院设计。

2、本工程水表井与城市给水管的连接管段和最末一座检查井与

城市污水管及雨水管的连接管等，由城市有关部门负责设计。

3、本设计包括

21

***工业园区公租房建设项目可行性研究报告

建筑相关的室内外、生活给水、消防给水、污排水、雨排水。

（三）设计给排水标准

1、排水270L/人.天

2、室外消防用水量Q=20L/s;室内消防用水量Q=5l/s。

3、住宅给水300L/人.天

4、灭火器配置基准为中危险级，每具灭火器最小配置级别为4B,

采用干粉灭火器。

（四）管件、管材及器材

１、室内给水管采用PVC-U塑料给水管。

２、室内排水管采用UPVC工程塑料排水管。

3、消防管道采用钢管（DN80），焊接或法兰连接，室内消火栓：

SN65;室外消火栓：SS-100-16;水泵接合器：SQ-100（地上式）;灭火

器:MFZ-8。

（五）管道敷设

给水管和排水管在室内一律采用明装，分别利用管卡或管箍固

定，室外给排水管道一律埋地敷设。

（六）给排水系统

1、给水及消防在室外采用共用水系统，采用城市管网压力下直

接供水，室内给水网为枝状布置，单向供水。

2、排水采用雨水和生活污水分流制，雨水排入市政雨水总管，

生活污水经生化池处理后排入市政污水总管。

3、消防系统在室内采用环网，并在屋顶设置检验消火栓，其栓

22

***工业园区公租房建设项目可行性研究报告

口（最不利点）静水压P≥0.07MP。室内消火栓系统利用水泵接合器

增压。在距离室外消火栓15~40米处设置室外水泵结合器。

4、雨排水：建筑物四周作明沟（盖板）直接排入城市污水管。

六、电气设计

（一）设计依据

1、《民用建筑电气设计规范》（JGJ16-2008）；

2、《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）

3、《低压配电设计规范》 （GB50054-95）；

4、《建筑物防雷设计规范》 （GB50057-94）；

5、《供配电系统设计规范》 (GB 50052-95)；

6、《建筑电气设计技术规范》(JG16－83)。

（二）设计范围

１、低压配电系统设计

２、室内照明设计

３、防雷接地设计

（三）设计标准

１、本设计为三级负荷。采用小区变压器室或城市低压供电网

（380/220）引入。

2、总负荷:700KW，基本设计参数：门市Kx=0.8,cosφ=0.8；

住宅Kx=0.7，cosφ=0.65。

（四）设计内容

1、引入线：各栋建筑进线均采用XV29型橡皮绝缘电力电缆

23

***工业园区公租房建设项目可行性研究报告

（380/220V）穿水煤气钢管埋地引入。

2、本建筑均按普通照明设计。采用三相五线制树干式供电

（380V/220V)。TN-N-C系统。照明灯具为白炽灯及荧光灯。

3、住宅室内照明线路一律采用穿塑料线槽明敷设，门市照明灯

具布置二次装修定,门市干线穿阻燃电线管暗敷设.

4、所有室内照明线路均采用500V铜芯聚氯乙烯绝缘线。

5、防雷设计

本建筑防雷属第三类防雷的民用建筑物，采用防雷,电气共用接

地系统，并预留电气接地。

利用柱内的主钢筋作防雷引下线,要求所有防雷引下线的柱内主

筋,必须在进入基础沉台处和沉台内主筋相焊接.用作引下线的柱内

的主筋,每组至少有二根(Φ16园钢)作通长焊接,确保电气通路。

做等电位连接及电源线的过压保护，建筑金属管材，金属窗,突

出物等金属构件作等电位连接，总等电位联结电阻R≤1欧。作法参

图集02D501-2.

人行道,建筑出入口的接地线局部埋深1.2m,并在接地线上敷设

50厚的沥青层，其宽度超过接2m.

所有低压架空线在进出线处,装设避雷器与绝缘子,金具连在一

起接到电气设备的接地装置上，架空金属管道及在进出处接到防雷或

电气设备的接地装置上或独自接地，对电缆进出线.在进出端将电缆

的金属外皮,金属线槽,钢管等与电气设备接地相连，联合电阻 R≤1

欧。

24

***工业园区公租房建设项目可行性研究报告

七、电信设计

（一）电信用户直接进入公用网，不设用户交换机。

（二）电信线路一律采用管道电缆埋地管材采用PVC波绞管。

（三）电视系统由城区CATV网覆盖，CATV电缆不单独占用管线

走廊，以专用管孔与电信管道共用管线走廊。

八、防火设计

属多层民用建筑，耐火等级为二级，本设计以相关规范为依据进

行防火设计。

（一）该建筑与相临建筑之间距离满足防火要求。

（二）建筑四周设有消防车道。

（三）建筑主体结构为砖混结构，墙为页岩砖，楼盖为现浇板，

均为非燃烧体,进户门为乙级防火门。

（四）消防给水设计详见给排水说明。

25

***工业园区公租房建设项目可行性研究报告

第六章 环境保护与绿化

一、设计原则

依法执行环境保护设施与主体工程同时设计、同时施工、同时投

产使用的“三同时”制度。实施总量控制，坚持“预防为主、防治结

合、综合治理”的原则，对本次设计产生的各种污染物进行治理，保

证达标排放。

二、设计依据

（一）《中华人民共和国环境保护法》；

（二）《中华人民共和国大气污染防治法》（2004年4月修订）；

（三）《中华人民共和国固体废物污染防治法》（1995年）；

（四）《中华人民共和国水污染防治法》（1996年）；

（五）《中华人民共和国噪声污染防治法》（1996年）；

（六）国务院令第253号《建设项目环境保护管理条例》；

（七）国务院国发（1996）31号《国务院关于环境保护若干问

题的决定》；

（八）《=======市建设项目环境保护管理办法》。

三、主要污染来源及防治措施

（一）项目施工期污染源分析及环境保护措施

1、污染源分析

（1）空气污染源分析

26

***工业园区公租房建设项目可行性研究报告

施工期对环境空气产生影响主要有各类燃油动力机械进行场地

清理平整、挖方、运输等作业是产生含有CO、NO的废气；土石方开

2

挖、出渣装卸、散装水泥作业、汽车运输作业等产生的扬尘。

（2）地表水污染源分析

施工期间，由于进行各种土石方开挖、平整等工作，致使土地表

面松散，下雨时，雨水夹带泥土等形成水土流失。

土建施工期间，工程对地表水环境的影响，主要来自大雨或暴雨

天气条件下地表开挖造成的水土流失和堆积物流失产生的影响。工程

施工期对地表环境可能产生的影响主要表现为：附近水沟中夹带的泥

砂量增多，悬浮物浓度增大。生活污水无序排放将会对施工场地环境

及其附近的水沟产生污染，环境卫生状况下降。

（3）噪声污染源分析

施工期主要噪声来自施工机械挖掘机、推土机、载重汽车、混凝

土搅拌机、振捣器、重型碾压机、起重及卷场设备等的使用。施工期

噪声可造成施工区域局部超标。

（4）固废物污染源分析

施工期的固废主要有施工人员产生的生活垃圾和各种建筑垃圾

等。

2、施工期环保措施

（1）严格执行=======市建筑施工管理有关法规。

（2）合理布置施工方案，严格组织，精心施工，加强施工现场

的文明管理，杜绝野蛮施工。

27

***工业园区公租房建设项目可行性研究报告

（3）应合理安排施工时间，夜间禁止使用高噪声机械设备，作

业避开夜间和休息时间，杜绝深夜施工噪声扰民。

（4）施工时应严格做好扬尘防护管理工作，遇到干燥气候时，

适当散水避免机械车辆运营时产生扬尘；施工原料堆场增加防扬尘、

防雨淋、防渗漏设施，最大限度减少粉尘向空气扩散；避免水泥、石

灰、粉煤灰等物质被雨淋后进入环境；避免有毒有害物质渗透污染地

下水。

（5）生活垃圾统一收集后由市政环卫部门清运到城市生活垃圾

处理场处理；建设过程中产生的建筑垃圾主要有开挖土地产生的土

方、建材损耗产生的垃圾、装修产生的建筑垃圾等，包括砂土、石块、

水泥、碎木料、锯木屑、废金属、钢筋、铁丝等杂物，部分可用于填

路材料，部分可以回收利用，其他的统一收集后清运到城市生活垃圾

处理场处理。

（二）项目投入使用后污染源分析及环境保护措施

公租房项目建成后产生的污染源主要为生活污水和生活垃圾以

及食堂油烟废气等，治理措施如下：

1、污水处理

场地内采用雨污分流制，建筑物内主要为生活污水及厨房污水，

食堂废水经隔油池处理后排入建筑室外的污水管，与生活污水一起排

入污水处理装置，经生化处理达标后再排入城市下水道，食堂污水设

隔油沉砂池。

2、废气治理

28

***工业园区公租房建设项目可行性研究报告

食堂油烟采用专用排烟道高空排放。

3、生活垃圾

建筑各层设置垃圾堆放处，在用地内设一个垃圾收集点，由物管

人员定时收集送入垃圾收集站，每天再运至城市垃圾处理场（站）处

理。

4、设计中所选用的设备均选用低噪声设备，并采取相应的减震

措施。

5、建筑和装饰材料严格按国家规定的标准选用不散发污染物的

材料。

四、绿化

绿化是达到自然净化的根本措施，加强建设不仅是为了美观，更

重要的是为了净化空气，减少城市噪声污染，绿化形成点—线—面的

绿化体系：在场地内道路旁及其它空地设置地面绿化用地，绿地里种

植花草、灌本及乔木。

29

***工业园区公租房建设项目可行性研究报告

第七章 节能设计

一、设计概述及要求

=======市属夏热冬冷地区，为贯彻执行国家节约能源，环境保

护的法规和政策，改善建筑室内热环境，提高空调的能源利用效率，

依据DB50/5024- DBJ50-052-2006《居住建筑节能设计标准》，并结

合当前市场建筑节能新技术、新材料，对本工程住宅进行节能设计。

二、建筑和建筑热工节能设计

（一）建筑规划

1、项目位置紧临城市道路，建筑在满足朝向要求的前提下，力

争顺应自然地形布置，居住建筑均能与山体之间有机结合，通风采光

良好。

2、采用200厚烧结页岩空心砖，外保温材料采用聚苯颗粒保温

砂浆或挤塑板。

3、屋顶隔热层采用挤塑泡沫隔热保温板。

4、使用符合节能规范要求的外墙门窗产品。

5、用地内尽可能设置绿化，减少硬化地面。

三、给排水

（一）节能措施

1、室内给水尽量利用市政给水管网压力，室内高区区生活给水

系统采用无负压管网增压设备加压，充分利用城市管网压力，其生活

泵采用变频调速水泵，由所需负荷自动调节水泵转速，以达到节能的

30

***工业园区公租房建设项目可行性研究报告

目的。

2、消防泵选用的恒压水泵均为消防专用产品，具有稳压和防止

超压的功能,配套电机效率高，节省运行电耗。

（二）节水措施

1、选用节水型卫生洁具并符合《节水型生活用水器具》

GJG164-2002的要求。

2、水池、水箱溢流水位均设报警装置，防止进水管阀门故障时，

水池、水箱长时间溢流排水。

3、给水系统采用竖向分区方式以控制最不利处用水器具的出流

水头，不仅可节约用水而且增加使用舒适感。入户水管水压大于

0.35MPa者设减压阀。

4、给水管道均采用塑料类管材，过水能力强，沿途损失小，节

省能耗。

四、电气节能

设计中所有电气设备均选用高效节能型电气设备。

（一）照明

照明设计优先考虑充分利用自然光，并在此基础上布置照明灯

具。过道、楼梯间等公共场所采用节能灯，吸顶灯光源为2U系列节

能灯，住宅过道、楼梯间照明灯采用带声光控功能的节能自熄开关自

动控制。疏散、出口指示光源为LED；所有灯具功率因数不小于0.9。

室外照明路灯包括景观灯具等功率大灯具配补偿电容，功率因数

补偿到0.9以上，减少了无功损耗。

31

***工业园区公租房建设项目可行性研究报告

设计严格按照《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）中对场所

照度的规定值控制，照度设计参照以下数值：楼梯间照度30Lx，前

室照度75Lx，门厅照度100LX，住宅照度100LX；并严格按照照度要

求控制各场所照明功率密度值。

（二）变压器选用

变压器应尽可能伸入负荷中心，靠近用电负荷，10/0.4kV变压

器低压侧设电容补偿，使低压母线功率因数大于0.9，10/0.4kV变压

器选用SCB10低损耗变压器。设计变压器负荷率控制在70～85％之

间，综合费用低。

（三）电缆的选用

电缆的选用在满足了供电负荷的电流大小的基础上，参照根据

TOC计算方法计算出的经济电流范围表作校核，大部分电缆尤其是大

截面的电缆供电的设备的电流符合经济电流范围。

4、供配电系统

低压做无功补偿，补偿功率因数到0.9以上。

10/0.4KV变压器尽可能靠近用电负荷。

32

***工业园区公租房建设项目可行性研究报告

第八章 建筑消防设计

一、工程概述

本工程总建筑面积12020.71m，住宅楼为二级，食堂耐火等级为

2

一级，建筑物主要承重构件，如：梁，板，柱，墙体，楼梯均能符合

规定的燃烧性能和耐火极限。本工程按照《民用建筑设计防火规范》

（2005版）设计。

二、总图消防

在总图布局方面，建筑的间距保证有足够的且符合防火规范的防

火间距，建筑有足够的扑救面，且符合防火规范要求的补救面长度。

内部道路与城市道路形成环形，主扑救面道路宽度为7m，坡度作为

主扑救面使用的均≤5%，场区内设环形消防车道。消防车道转弯半径

R=12m。

三、建筑消防

（一）防火分区：住宅每栋楼每层为一个防火分区，每层面积小

于650平方米,设一部封闭楼梯。

（二）消防及弱电控制室：建筑面积20㎡，直通室外。

四、结构防火

建筑内的防火墙采用页岩空心砖，设备用房的墙体均采用页岩空

心砖砌筑，其它内外墙体采用页岩空心砖。

五、消防给水

（一）用水量：室内按小于50米的二类高层住宅楼设计，室外

33

***工业园区公租房建设项目可行性研究报告

消防以II类车库计。

室外：20 L/S；室内：10 L/S；自动喷洒：30 L/S。

（二）室内消防给水系统

室内消火栓系统由加压泵提供，在建筑每层设置消火栓系统；

（三）化学消防

在变配电房，发电机房，储油间 设置热气溶胶灭火系统。

六、消防电气

（一）系统组成及保护等级确定

根据小区建筑性质，二类高层确定为二级消防保护等级。消防系

统采用控制中心形式。消防中心对整个小区火警进行监视。该系统由

火灾探测器、事故广播、声光报警器、手动报警器、火警电话、联动

设备等组成。

（二）设备选择及设置

设备用房分别设感温、感烟探测器；在上述各处走廊及出口设手

动报警按钮、火警电话、声光报警器等。

（三）消防联动及控制要求

当场区任意一处发生火灾时，消防控制室接受火警信号，并经确

认后，联动相关设备：启动消火栓泵，送、排烟风机；关闭失火区防

火卷帘门；打开送风口、排烟口；切断火灾区非消防电源；接通事故

广播、声光报警器、疏散标志灯。重要消防设备除采用总线模块联动

外，另设多线直接手动控制。

（四）消防设施电源供给及接地

34

***工业园区公租房建设项目可行性研究报告

消防设施由变电所及发电机配电屏分别提供电源，采用双电源末

级配电箱自动切换供电，报警系统另配备UPS后备电源。消防系统接

地与小区其它接地共用接地体，接地电阻 R<4Ω。

（五）应急、疏散照明

住宅公共走廊、楼梯间设自带电源的应急照明灯，在疏散通道、

出入口及楼梯间设自带电源的疏散指示灯。疏散照明由消防中心控

制。应急、疏散照明电源供电时间不少于60min。

35

***工业园区公租房建设项目可行性研究报告

第九章 防灾减灾

一、总图

该地块地势落差不大，项目地块所在区主要为砂质泥岩及砂岩构

成，上部耕作层0.6m～2.6m、强风化带0.7m～3.1m，中风化带岩石新

鲜、质硬、节理裂隙不发育，结构、层理清晰，岩心完整，不易形成泥

石流等山体自然灾害，且地块周边未有存在安全隐患的加油站及气站

等。

二、建筑

建筑主要是防火安全，详见建筑消防设计专篇。

三、结构

根据地质钻探报告显示该场地适宜建筑。

四、地质灾害防范

根据地质评估报告显示无地质灾害，场地不是禁建区和慎建区，根

据总体设计无高切坡、深开挖。

五、地震防治

本项目地震烈度按6度设防进行相关设计。

六、电气安全

（一）防雷、接地：本项目为二类防雷建筑，保护接地采用TN-S。

（二）公用电气设备：采用新型的电气安全产品，不仅能在极早期

发现电气安全隐患所在，并以多级告警的方面指示其严重程度，提醒电

气维护人员及时排查问题。

36

***工业园区公租房建设项目可行性研究报告

第十章 项目实施进度及招投标方案

一、工程建设进度

（一）建设工期

根据同行业类似项目建设的实际经验以及新建工程的具体特点，确

定本项目建设期限为2010年12月至2011年11月，共计12个月。

（二）项目实施进度计划如下：

1、2010年12月－2011年2月，完成项目的立项、勘察、可行性

报告编制及审批；

2、2011年3月，完成初步设计；

3、2011年4月，完成施工图设计，施工招标及开工准备工作；

4、2011年5月，完成场地平整及基础工程；

5、2011年6月－2011年10月，完成主体建筑工程及环境、道路

工程；

7、2011年11月底，完成工程验收，正式投入使用。

二、招投标方案

本项目应严格执行国家基本建设程序和招投标制度，力创优良工

程。

（一）项目管理机构

可研报告批准后，项目承办单位立即组建筹备班子，设立工程管理

部具体负责项目实施的各项工作，并由项目总负责人直接负责，常设固

定工作人员10人，并根据工作需要聘请相关工程技术人员。

（二）招投标方案

根据《中华人民共和国招投标法》、国家发改委第3号令以及=======

市有关工程招标文件的规定，项目建设拟进行招投标。初步方案如下：

37

***工业园区公租房建设项目可行性研究报告

1、招标形式

由承办单位按国家招标法及有关规定采用公开招标形式确定施工

单位，采用邀标形式确定勘察设计单位、监理单位。

2、勘察、设计、施工、监理单位资质要求

勘察及设计单位资质：甲级

施工单位资质：二级及以上

监理单位资质：甲级

3、招标信息发布

公开招标公告及其他需公告的信息将在政府指定的媒体上公开发

布。

4、招投标工作组织

由承办单位自行组织或委托具有乙级及以上资质的招标代理机构

组织实施项目的分阶段招标工作，要求按相关规定组织完成编标、公告、

资审、评标等工作。设计阶段参加投标的设计单位不少于3家，施工阶

段参加投标的施工单位不少于5家、监理单位不得少于3家。

***工业园区公租房建设项目可行性研究报告

39

***工业园区公租房建设项目可行性研究报告

各阶段招标方式核准表

建设项目名称：酉阳县图书馆（酉阳二中图书馆）新建项目

形式 招标范围 招标组织形式 招标方式 不采用 招标估算金额备 注

招标方式 （万元）

全部招标 部分招标 自行招标 委托招标 公开招标 邀请招标

项目

勘察、测量

√ √ √

设计

√ √ √

建筑工程

√ √ √

安装工程

√ √ √

监理

√ √ √

设备

√ √ √

重要材料

√ √ √

其他

√

合 计

情况说明：

根据招投标法，结合本工程的特点，招标范围、招标方式及组织形式拟定如下：

勘察、测量、设计及监理工作拟采取自行组织邀请招标；

设备和材料采购拟采取委托组织国内公开招标；

建筑工程及安装工程施工拟采取委托组织国内公开招标。

年 月 日

40

***工业园区公租房建设项目可行性研究报告

第十一章 投资估算及资金筹措

一、投资估算范围

投资估算范围为项目从筹建至竣工验收，按设计规定的全部土建工

程、设备及工器具购置、安装工程、工程建设其他费、预备费等工程所

需的全部费用。

二、投资估算依据

（一）国家发改委、建设部2006年7月颁发的《建设项目经济评

价方法与参数》（第三版）；

（二）项目技术方案、产品方案、建设条件、建设工期；

（三）工程量根据方案设计估算；

（四）设备价格：主要设备通过厂家询价，小型及通用设备采用

市场价（价格为到厂价）；

（五）材料价格：材料价格采用市场价格，不足部分采用近期

《=======市工程造价信息》公布的指导价格（价格为到厂价或预算

价）；

（六）相关费用按国家及=======市有关规定计算；

（七）业主提供的相关资料。

三、项目投资估算

（一）建设投资

项目建设投资估算总额为1452.0万元，其中工程费用1118.7万

元，土地费用216.6万元，工程建设其他费用74.4万元，基本预备费

41

***工业园区公租房建设项目可行性研究报告

42.3万元。

1、建筑工程

（1）土建

根据近期同类工程的造价资料进行测算。

（2）公用配套设施

由各公用专业按工艺要求，结合工艺布置和项目的实际情况，根

据有关的估算指标编制。

（3）设备基础费

根据相关的估算指标进行测算。

2、设备及安装工程

（1）设备原价

按近期设备制造厂或供应商的询价进行测算。

（2）设备运杂费、安装费

根据相关的估算指标进行测算。

3、其他费用

（1）征地成本费用

本项目用地面积7.22亩，土地费用为30万元/亩。

（2）技术咨询费用

项目论证费：包括编制项目建议书、编制可行性研究报告、评估

项目建议书及评估可行性研究报告等费用。根据=======市物价局、

=======市计划委员会、=======建设委员会发布的《=======市工程建

设中介服务收费管理实施办法》（华价[2000]352号）计算。

42

***工业园区公租房建设项目可行性研究报告

勘察设计费：按国家计委、建设部关于发布《工程勘察设计收费

管理规定》的通知（计价格[2002]10号）规定计算。

施工图审查费：根据华价（2005）649号文《=======市物价局关

于调整施工图设调文件审查收费标准的通知》的有关规定计取。

环境影响评价费：指按照《中华人民共和国环境保护法》、《中华

人民共和国环境影响评价法》等规定，为全面、详细评价建设项目对

环境可能产生的污染或造成的重大影响所需的费用，包括编制环境影

响报告书（含大纲），环境影响报告表和评估环境影响报告书（含大纲），

环境影响报告表等所需的费用。按照国家环境保护总局《关于规范环

境影响咨询收费有关问题的通知》（计价格[2002]125号）规定计算。

招标代理费：根据原国家计委“计价格[2002]1980号”《招标代

理服务收费管理暂行办法》的有关规定计取。

造价咨询服务费：根据《=======物价局关于规范工程造价中介服

务收费管理的通知》（华价[2006]49号）规定的费率计算。

工程建设监理费：根据国家发展改革委、建设部颁布的《建设工

程监理与相关服务收费管理规定》（发改价格[2007]670号）计算。

（3）工程相关费用

包括：城市建设配套费、防雷工程设计审核费、人防工程易地建

设费等，按照=======市人民政府有关文件规定标准计列。

防雷工程设计审核费：根据华价(2001)402号文有关规定计取。

城市建设配套费及人防易地建设费：根据=======市人民政府办公

厅《=======市公共租赁住房管理暂行办法》的有关规定，该项目免征。

43

***工业园区公租房建设项目可行性研究报告

（4）工程建设管理费

建设单位管理费：根据=======市财政局转发财政部《关于<基本

建设财务管理规定>的通知 (财建[2002]394号) 》（华财建[2002]247

号文）的有关规定计算。

建设工程规划综合费：根据=======市人民政府办公厅《=======

市公共租赁住房管理暂行办法》，本项目建设工程规划综合费免征。

建设工程综合服务费：根据=======市物价局华价（2005）143号

文的有关规定计取。

4、预备费

（1）基本预备费

按工程费用与其他费用之和的3％计取。

（2）价差预备费

根据原国家计委颁发的计投资（1999）1340号文的规定，和物价

变化趋势、项目特点，本项目涨价预备费计算指数按零考虑，不计列。

项目投资汇总详见附表7-1；

（二）建设期借款利息

本项目无银行借款，故建设期借款利息为0万元。

（三）流动资金

该项目不涉及流动资金， 故项目铺底流动资金为0万元。

（四）项目总投资

经上述计算，项目总投资为1452.0万元，其中工程费用1118.7

万元，土地费用216.6万元，工程建设其他费用74.4万元，基本预备

44

***工业园区公租房建设项目可行性研究报告

费42.3万元。

（五）有关问题说明

1、其它费用参照国家和=======市有关规定计取，若与实际不符，

可按实调整。

2、本估算是按现行定额、取费标准、价格依据、现有相关图纸和

公用专业指标编制的，因此，只能反映现时设计造价水平，如果在以

后各阶段内相关资料、依据发生变化，应在规定范围内调整。

四、资金筹措

项目总投资1452.0万元，其中申请国家财政资金840.0万元，业

主自筹资金612.0万元。

45

***工业园区公租房建设项目可行性研究报告

表11-1

单位：万元

序号 工程工程或费用名称 合计

项目总投资估算表

设备购

建筑

置 其他费比例估算

及安装用 (%) 说明

费

费

1102.6 16.1 1 土建工程费用 1118.7 77.05%

1080.0 1.1 主体建筑工程 1080.0 74.38%

158.2 1.1.1 食堂 158.2 10.90%

903.1 1.1.2 集体宿舍 903.1 62.20%

18.6 1.1.3 土石方工程 18.6 1.28%

22.7 1.2 公用工程 38.8 2.67% 16.1

2.1 1.2.1 场区给排水工程 7.4 0.51% 5.3

2.5 1.2.2 电力工程 8.5 0.59% 6.0

2.2 1.2.3 环保、消防设施 7.0 0.48% 4.8

11.6 1.2.4 道路工程 11.6 0.80%

4.3 1.2.5 绿化工程 4.3 0.30%

2 土地成本费用 216.6 216.6 14.92%

3 工程建设其他费用 74.4 74.4 5.12%

3.1 技术咨询费用 52.7 52.7 3.63%

3.1.1 项目论证费 3.0 3.0 0.21%

3.1.2 勘察设计费 20.1 20.1 1.39%

3.1.3 施工图审查费 1.5 1.5 0.11%

3.1.4 环境影响评价费 2.0 2.0 0.14%

3.1.5 招标代理费 7.8 7.8 0.54%

3.1.6 造价咨询服务费 5.0 5.0 0.34%

3.1.7 工程监理费 13.2 13.2 0.91%

3.2 工程相关费用 1.8 1.8 0.12%

3.2.1 0.0 0.0 0.00% 城市建设配套费

1.8 1.8 0.12% 3.2.2

0.0 0.0 0.00% 3.2.3 人防易地建设费

3.3 工程建设管理费 19.9 19.9 1.37%

3.3.1 建设单位管理费 16.8 16.8 1.16%

46

防雷工程设计审核

费

***工业园区公租房建设项目可行性研究报告

3.3.2 工程规划综合费 0.0 0.0 0.00%

建设工程综合服务

3.3.3 3.1 3.1 0.22%

费

4 预备费 42.3 42.3 2.91%

4.1 基本预备费 42.3 42.3 2.91%

4.2 价差预备费 0.0 0.0 0.00%

项目总投资 1102.6 16.1 333.3 1452.0 100.00%

47

***工业园区公租房建设项目可行性研究报告

第十二章 经济及社会效益分析

一、社会影响分析

（一）该项目对所在地区居民生活水平和生活质量的影响

不断提高广大人民群众的物质和文化生活水平，是经济发展的出发

点和归宿，也是扩大内需、保证经济持续增长的动力。《=======市国民

经济和社会发展第十一个五年（2006—2010年）规划纲要》提出：“十

一五”时期要把不断提高人民生活水平，作为一切工作的出发点和落脚

点，力争在提高人民生活质量、改善居住环境、创造发展机会等方面迈

出更大步伐，使社会发展综合水平迈向新的台阶，让人民生活得更加方

便、健康和幸福。通过本项目的建设，有利于解决项目所在区低收入者

买不起房，住不起房的社会现状，进而提高该地区居民的生活水平和生

活质量。

（二）该项目对所在地区居民就业的影响

项目的建设、运营将对当地居民产生正面和负面的影响。

正面影响主要来源于项目的实施后将会增加新的就业机会，将加快

当地的工业、服务业、零售业、餐饮业、房地产业的发展，由此会增加

新的就业机会和就业人数。

负面影响主要在于施工期间对环境有暂时的不利影响，以及部分搬

迁居民暂时的生活困难和居住不便，但负面影响期短。

综合来看，项目的运营所带来的积极因素要远大于负面影响。

（三）项目对所在地区不同利益群体的影响

项目的建设与实施会使项目影响区大部分企业和老百姓直接或间

接受益，这些群体普遍对项目的实施持希望和欢迎的态度。

48

***工业园区公租房建设项目可行性研究报告

二、资源环境影响分析

（一）施工废水对水质的影响

施工期产生废水主要源于砂石料冲洗、混凝土拌和、养护。混凝土

系统产生的生产废水量较大且相对集中，水中悬浮物含量和PH值较高，

因此预计施工期生产废水对水质有一定不利影响。

施工期，施工人员排放的生活污水对地面水带来一定影响，但排放

量少且分散，污染负荷低，对沿线水质造成的影响不明显。

（二）施工对空气质量的影响

工程区大气环境质量较差，与交通和市民居住集中有关。在工程建

设期将增加施工机械、车辆尾气、粉尘的污染，影响局部地区的空气质

量。但由于工程分段施工，施工增加的污染负荷物有限和不集中，因此，

对空气质量不会产生显著影响。

（三）对声环境的影响

施工过程中，大量现代化工程机械的使用，会带来噪声污染问题。

从本工程采用的机械设备分析，搅拌站、搅拌车、混凝土泵车、推土机、

挖掘机等，最大声源强度可达90dB（A）左右。从施工沿线情况看，居

民距离施工现场距离较远，受施工噪声影响不大。

（四）对水土流失的影响

工程实施方案设计充分考虑了区域水土保持问题，避免因洪水直接

淘蚀而造成的危岩滑坡崩塌，并起到阻挡土地资源流失的作用。同时，

结合工程建设清除区域固体废弃物，使项目区原有水土流失现象得以有

效治理。

工程对水土流失的不利影响表现在施工期，尤以施工中的基础开

挖、填方取土影响最大；其次，在工程施工期的土地占用、临时运输道

路、施工材料的堆存等将占用或破坏部分人工植被和天然植被，造成轻

49

***工业园区公租房建设项目可行性研究报告

微的水土流失；第三，施工弃土土质疏散，易被降雨和地表径流冲刷流

失，若管理不善，易引起水土流失，淤塞沟渠和河道，因此，在施工期

间必须做好水土保持工作。

三、互适性分析

本工程是完善***县社会保障制度，保障城镇困难群众基本生活的

重大项目，项目实施社会意义重大。就当地的居民而言，对国家大政方

针十分支持，普遍持欢迎态度。

本工程的实施中会涉及多个部门、单位，需要各部门和单位的积极

配合与参与，这些部门也是项目的直接或间接受益者，它们普遍对本工

程的建设和运营持支持和配合态度。

四、社会效益

公共租赁住房建设有利于促进我国住房保障体系的完善，其是有效

解决我国城镇“夹心层”住房问题的重要途径。在当前构建和谐社会的

大背景下，公租房项目的建设对于保障我国逐步庞大的弱势群体，尤其

是“夹心层”群众的居住权利，实现社会公平，具有非常重要的现实意

义。公共租赁住房建设项目作为社会公益性建设项目，社会效益较大。

目前中国房地产市场正处在发展前期，市场的资源配置作用尚不能充分

体现，在这个阶段，政府是住房保障的主导力量。公共租赁住房建设的

目的就是为了尽快增加住房的供给，政府发挥土地、资本等资源优势，

***工业园区公租房建设项目可行性研究报告

会效益。

五、经济效益分析

项目实施后将会增加新的就业机会，有力的加快当地工业、服务业、

零售业、餐饮业、房地产业的发展，由此会增加新的就业机会和就业人

数，社会效益明显。

51

***工业园区公租房建设项目可行性研究报告

第十三章 结论与建议

一、结论

本项目的建设符合国家加快实施公共租赁住房建设的相关政策举

措，符合国家发布的关于加快发展公共租赁住房的指导意见（建保

[2010]87号）相关指导精神，也符合=======市住房建设规划，其建设

对于缓解***工业园区低收入人群的住房需求问题以及在一定程度上缓

解因房价过快上涨带给低收入家庭的影响具有较大的推动作用，有利于

和谐社会的构建。

本项目拟建地点位于=======***工业园区，建设地址的确定是在相

关专家实地调研和系统论证的基础上得出的，充分考虑了人口布局及数

量、地理交通等因素，结合了***县经济发展水平的要求，并适当考虑

了未来发展的需要，较为科学合理。且项目资金来源有保障，可充分保

证本项目建设。

二、建议

（一）鉴于本项目具有良好的社会效益，建议相关部门给予资金支

持，使其早日建成，发挥效益。

（二）在工程建设过程中应严格执行国家基本建设程序，实行招投

标制度、工程监理制度，确保工程质量和安全生产，同时符合环境保护

要求。

（三）在工程建设过程中，应加强管理，在保证工程质量的同时尽

量降低投资，促使工程保质保量的完成。

52

***工业园区公租房建设项目可行性研究报告

53