房地产开发行业周报:10月个人住房贷款余额环增1013亿元,住建部通知开展

证券研究报告 | 行业周报

2021年11月16日

房地产开发

10月个人住房贷款余额环增1013亿元，住建部通知开展城市更新试点

行情回顾：涨幅位列首段，领先大盘7.60个百分点。本周中信房地产指

数累计变动幅度为8.6%，领先大盘7.60个百分点，在29个中信行业板

块排名中位列第1名。本周上涨个股共125支，较上周增长 79支，下跌

股数为13支。（若无特别说明，本周报告中本周指2021/11/7-

2021/11/13）。

新房成交情况：本周51个城市新房成交面积为557.6万平方米，环比

下降15.5%，同比下降27.4%。其中一、二、三线城市新房成交面积

分别为91.3、262.1、204.2万平方米，环比变动分别为-14.1%、-

9.6%、-22.5%。从4周累计环比来看，本周一线城市中除上海

（75.1%）、广州（1.8%）外，北京（-2.5%）、深圳（-9.0%）环比均

有下降。二三线城市中，东莞（105.5%）、厦门（84.6%）、镇江

（75.3%）等共计32个城市环比实现增长；其余二三线城市中，淮南（-

64.5%）、云浮（-61.7%）、娄底（-42.7%）等共计15个城市环比出现

下降。

二手房成交情况：本周10城二手房总成交面积为77.1万方，环比下降

3.5%，同比下降41.8%。本周10城总成交套数为7834套，环比下降

5.0%，同比下降43.8%；总成交面积为77.1万方，环比下降3.5%，同

比下降41.8%；样本一线、二线和三线城市的成交面积环比变动分别为-

11.8%、-1.0%、3.7%。

去化情况：本周我们跟踪的12座样本城市平均去化周期为16.5月，环

比增长1.7%。一线城市去化周期为13.9月，环比下降1.8%；样本二

线城市去化周期为18.9月，环比增长3.1%；三线城市去化周期为16.7

月，环比增长10.8%。

政策追踪：住建部发布通知开展第一批城市更新试点；央行公布10月

末个人住房贷款余额较9月增加1013亿元；武汉发文推进总部经济，

人才引进购房不受限购政策限制；深圳国务院发展研究中心在深召开深

圳房地产形势座谈会；北京发布第五批老旧小区改造项目名单；福州发

布三批次集中供地公告。中央政策方面：住建部发布通知开展第一批城

市更新试点；《金融时报》报道高盛近期正买入中国房企债券；央行公布

10月末个人住房贷款余额较9月增加1013亿元。地方政策方面：

广东

增持（维持）

行业走势

房地产开发沪深300

32%

16%

0%

-16%

-32%

2020-112021-032021-072021-11

作者

分析师 夏天

执业证书编号：S1

邮箱：****************

1、《房地产开发：广东多地降低个人转让住房交易税

率，成都优化预售款监管资金支取条件》2021-11-09

2、《房地产开发：发改委召开外债座谈会；苏州、深

圳公布第三批集中供地》2021-11-01

《房地产开发：房产税专题研究：房产税对行业基、

3

本面影响及热点城市测算》2021-10-24

相关研究

发布加快发展保障性租赁住房实施意见，发文保障商业配套用地；武

汉发文推进总部经济，人才引进购房不受限购政策限制；深圳国务院

发展研究中心在深召开深圳房地产形势座谈会；北京发布第五批老旧

小区改造项目名单；福州发布三批次集中供地公告，43宗地块总起

拍价达214亿元。

融资情况：发行规模共计38.00亿元，净融资额环比减少58.58亿元。

本周（11.08-11.14）共发行房企信用债4只，环比减少5支；发行规模

共计38.00亿元，环比减少58.58亿元，总偿还量43.30亿元，环比减少

73.10亿元，净融资额为-5.30亿元，环比增加14.52亿元。

投资建议：1.我们认为随着信贷端政策的边际放松，房地产市场合理的

资金需求正在得到满足，预计后续房企分化将加速。利好现金流优秀，

负债情况良好，土储分布城市能级较高的头部国企和民企，如保利地

产、招商蛇口、万科A、金地集团；2.推荐关注运营能力逐渐得到市场认

同且住宅开发业务相对稳健的龙头商业地产：华润置地、龙湖集团、新

城控股；稀缺消费升级奢侈品概念的商管+物管公司：华润万象生活；3.

今年保障房政策不断推出，推荐关注逆周期的代建赛道龙头：绿城管理

控股。

风险提示：疫情影响超预期，销售超预期下行。

请仔细阅读本报告末页声明

2021年11月16日

内容目录

1. 重要事件及政策梳理........................................................................................................................................... 4

2. 行情回顾 ........................................................................................................................................................... 6

3. 重点城市成交、去化情况跟踪 ............................................................................................................................. 9

3.1 新房成交 ................................................................................................................................................... 9

3.2 二手房成交 .............................................................................................................................................. 10

3.3 去化情况 .................................................................................................................................................. 13

4. 重点公司融资情况 ............................................................................................................................................. 13

5. 融资相关指标.................................................................................................................................................... 14

6. 风险提示 .......................................................................................................................................................... 16

附件：各城市商品房销售情况 ................................................................................................................................ 17

图表目录

图表1：中央政策（11.07-11.13）

.......................................................................................................................... 5

图表2：地方政策（11.07-11.13）

.......................................................................................................................... 6

图表3：各行业涨跌幅排名

..................................................................................................................................... 7

图表4：本周各交易日指数表现

.............................................................................................................................. 7

图表5：近52周地产板块表现

................................................................................................................................ 7

图表6：本周（11.06-11.12）涨幅前五个股

............................................................................................................. 8

图表7：本周（11.06-11.12）跌幅前五个股

............................................................................................................. 8

图表8：重点房企涨跌幅排名

.................................................................................................................................. 8

图表9：本周（11.06-11.12）重点房企涨幅前五个股

............................................................................................... 8

图表10：本周（11.06-11.12）重点房企跌幅前五个股

............................................................................................. 9

图表11：51城周度成交面积跟踪（11.05-11.11）

.................................................................................................. 10

图表12：各城市群周度（11.05-11.11）成交面积跟踪

............................................................................................ 10

图表13：本周11城二手房成交套数及同环比

......................................................................................................... 11

图表14：本周一线城市二手房成交套数及同环比

.................................................................................................... 11

图表15：本周6个二线城市二手房成交套数及同环比

.............................................................................................. 11

图表16：本周3个三线城市二手房成交套数及同环比

.............................................................................................. 11

图表17：本周11城二手房成交面积及同环比

......................................................................................................... 12

图表18：本周一线城市二手房成交面积及同环比

.................................................................................................... 12

图表19：本周6个二线城市二手房成交面积及同环比

.............................................................................................. 12

图表20：本周3个三线城市二手房成交面积及同环比

.............................................................................................. 12

表21：本周11城二手房成交数据（11.05-11.11）

................................................................................................. 12

图表22：14座样本城市去化周期情况（11.05-11.11）

........................................................................................... 13

图表23：本周房企债券发行量、偿还量及净融资额

................................................................................................. 14

图表24：本周房企债券发行以债券评级划分

........................................................................................................... 14

图表25：本周房企债券发行以债券类型划分

........................................................................................................... 14

图表26：本周房企债券发行以期限划分

.................................................................................................................. 14

图表27：房企每周融资汇总（11.08-11.13）

.......................................................................................................... 14

图表28：近12月新增居民中长期贷款及同环比

...................................................................................................... 15

图表29：近5年商业性房地产贷款余额及同比环比

................................................................................................. 15

图表30：近5年商业性房地产贷款新增额及同比

.................................................................................................... 15

图表31：近5年贷房地产开发贷款余额及同比环比

................................................................................................. 16

图表32：近5年贷房地产开发贷款新增额及同比

.................................................................................................... 16

图表33：近5年投向房地产的资金信托余额及同比环比

.......................................................................................... 16

图表34：近5年投向房地产的资金信托新增额及同比

.............................................................................................. 16

2021年11月16日

图表41：武汉商品房销售情况

............................................................................................................................... 18

图表42：成都商品房销售情况

............................................................................................................................... 18

图表43：青岛商品房销售情况

............................................................................................................................... 18

图表44：苏州商品房销售情况

............................................................................................................................... 18

图表45：宁波商品房销售情况

............................................................................................................................... 18

图表46：东莞商品房销售情况

............................................................................................................................... 18

图表47：济南商品房销售情况

2021年11月16日

1. 重要事件及政策梳理

中央政策方面：11月7日，住建部发布通知开展第一批城市更新试点：①试点目的：

因地制宜探索城市更新工作机制、实施模式、支持政策、技术方法和管理制度，形成可

复制、可推广的经验做法；②试点范围：包括北京、南京、厦门、成都等21个城市

（区）。广东省因2008年已联同国土资源部探索三旧改造试点，故此次试点范围不含广

东省内城市；③试点内容：将重点探索城市更新统筹谋划机制、可持续模式及配套制度

政策等，为期2年。

11月9日，《金融时报》发文：高盛资本表示近期正买入中国房企债券，并称市场正消

化由个别房企风险事件引发的传染风险；目前金茂、世茂、中梁等多家房企正通过回购

美元债等方式应对市场疑虑、传递现金流充裕的信号。

11月10日，央行发布公告：10月末，个人住房贷款余额37.7万亿元，当月增加3481

亿元，较9月多增1013亿元。同日，中房协会长冯俊在中国宏观经济论坛上表示：①

当前楼市变冷主要受供需矛盾不如此前突出、市场观望情绪加重影响；②现有少部分资

金链承压企业不会引起全行业债务风险爆发；③房地产市场发展未进入负通道，但需解

决地方财政及经济对其过渡依赖问题。

地方政策方面：石家庄发文规范商品房预售许可要求，提出：传统建筑预售许可形象进

度由设计总层数的三分之一提高至主体封顶，其他继续按原政策执行。预售进度调整后，

涉及预售资金监管等措施将相应做出调整，重点加强项目预售后剩余工程建安成本资金

的监督管理。

广东发布《加快发展保障性租赁住房实施意见》：①对象标准：符合条件的新市民、青

年人等群体，以建面≤70㎡户型为主，租金低于同地段同品质市场租金；②重点城市：

广州、深圳、珠海、汕头、佛山、惠州、东莞、中山、江门、湛江；③土地支持：在年

度宅地供应计划中单列租赁住房用地，其中广深单列租赁住房用地占比原则上≥10%；

④金融支持：支持银行业金融机构向自持主体和租赁企业提供长期贷款；⑤监管机制：

建立保障性租赁住房租金定价机制，定期公开周边市场租金参考价。

深圳市银保监局等三部门联合提出要严控房地产业务风险：①严格执行房地产金融监管

要求，防止资金违规流入楼市，抑制居民杠杆率过快增长；②严格执行房地产调控政策，

深入落实房地产贷款集中度管理制度；③加大房地产信贷业务检查力度，严肃查处各类

违规房地产融资业务，加强借款主体资质、首付款、还款资金来源审查，严防经营贷、

消费贷等违规流入。

佛山拟规定符合条件的商业办公、酒店旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，

将可申请改建为保障性租赁住房，以30-45㎡为主，满足新市民、青年人等群体住房需

求。

浙江十部门联合开展房地产市场整治行动，力争用3年时间，重点整治房地产开发、房

屋交易、住房租赁、物业服务、房地产评估等领域违法违规行为。

广东发文促进城市消费，提出在国土空间规划中统筹优化区域内商业空间格局，结合当

地实际将商业用地需求纳入当地年度国有建设用地供应计划，保障商业配套用地。

武汉发文推进总部经济，在支持总部企业人才引进培养方面，针对非本市户籍的总部企

业高级管理人员，在武汉市无自有住房的，其在限购区域购买首套自住住房可不受限购

政策限制（此前需2年社保）。

深圳国务院发展研究中心在深召开深圳房地产形势座谈会，召集包括万科，佳兆业，卓

P.4 请仔细阅读本报告末页声明

2021年11月16日

越在内的代表性房企、深圳房协以及多家金融机构代表参与座谈。座谈内容包括房地产

市场总体形势、当前面临的风险以及对房地产税的看法和意见等。

杭州规划和自然资源局发布补充公告，预公告住宅用地预约申请保证金、办理预约申请

手续截止时间从11月10日顺延至11月18日。

广东发布促进城市消费通知，提到：①提升商圈消费、加强文旅消费等九类主要举措；

②将商业用地纳入年度供应计划，对涉及民生商业配套优先安排用地指标；③加快街区

1公里内规划建设配套；④加强文旅平台建设，加大文旅消费促销，促进商旅文体融合。

北京发布第五批老旧小区改造项目名单，包括朝阳、海淀、石景山等8区的61个项目，

涉及楼栋516栋，总建面224万㎡。前五批老旧小区共包括555个项目，涉及楼栋3万

多栋，总建面2044万㎡，提前完成400个老旧小区改造项目的全年计划。

辽宁住建厅等8部门联合开展整治规范房地产市场秩序三年行动，涉及房地产开发、房

屋买卖、住房租赁、物业服务等领域，重点整治未按期动工或中止开发建设住宅项目、

虚假宣传、以学区房名义炒作房价、捂盘惜售、违规套取消费贷及经营贷等问题。

福州发布三批次集中供地公告：①出让规模：共43宗地块（33宗宅地），总起拍价达

214亿元，将于12月1-2日分批次出让。②出让规则：所有宅地均限售价，多数延续

二批次“限地价+摇号”规则；另有两宗地块号采用“限地价、竞首期付款比例、摇号”

方式拍卖出让。

图表1：中央政策（11.07-11.13）

日期 机构部门 概括 文件名/来源 政策要点

住建部发布通知开展第一批城市更新试点：①试点目的：因地制宜探

索城市更新工作机制、实施模式、支持政策、技术方法和管理制度，

形成可复制、可推广的经验做法；②试点范围：包括北京、南京、厦

门、成都等21个城市（区）。广东省因2008年已联同国土资源部探

索三旧改造试点，故此次试点范围不含广东省内城市；③试点内容：

将重点探索城市更新统筹谋划机制、可持续模式及配套制度政策等，

为期2年。

《金融时报》发文：高盛资本表示近期正买入中国房企债券，并称市

场正消化由个别房企风险事件引发的传染风险；目前金茂、世茂、中

梁等多家房企正通过回购美元债等方式应对市场疑虑、传递现金流充

裕的信号。

央行发布公告：10月末，个人住房贷款余额37.7万亿元，当月增加《2021年10月个人住房贷款

3481亿元，较9月多增1013亿元。

中房协会长冯俊在中国宏观经济论坛上表示：①当前楼市变冷主要受

供需矛盾不如此前突出、市场观望情绪加重影响；②现有少部分资金中国房地产中房协回应楼

链承压企业不会引起全行业债务风险爆发；③房地产市场发展未进入业协会 市变冷

负通道，但需解决地方财政及经济对其过渡依赖问题。

2021/11/7

住建部办公第一批城市更《关于开展第一批城市更新

厅 新试点 试点工作的通知》

2021/11/9

金融时报 房地产金融

《积极信号显现！这家国际

投行正在买入中国房企债

券》

统计数据》

中国宏观经济论坛

2021/11/10

央行 个人住房贷款

2021/11/10

资料来源：各政府各部门网站，国盛证券研究所

P.5 请仔细阅读本报告末页声明

2021年11月16日

图表2：地方政策（11.07-11.13）

日期 城市 类型 文件名/来源 政策要点

规范商品房预售象进度由设计总层数的三分之一提高至主体封顶，其他继续按原政

许可要求 策执行。预售进度调整后，涉及预售资金监管等措施将相应做出调

石家庄市住房和城乡建设局

《关于调整石家庄市商品房项

目预售许可形象进度的公告》

佛山市住房和城乡建设局《关

于非居住存量房屋改建为保障

性租赁住房的指导意见（征求

意见稿）》

石家庄发文规范商品房预售许可要求，提出：传统建筑预售许可形

整，重点加强项目预售后剩余工程建安成本资金的监督管理。

佛山拟规定符合条件的商业办公、酒店旅馆、厂房、仓储、科研教

育等非居住存量房屋，将可申请改建为保障性租赁住房，以30-45

㎡为主，满足新市民、青年人等群体住房需求。

广东发布《加快发展保障性租赁住房实施意见》：①对象标准：符合

条件的新市民、青年人等群体，以建面≤70㎡户型为主，租金低于

同地段同品质市场租金；②重点城市：广州、深圳、珠海、汕头、

佛山、惠州、东莞、中山、江门、湛江；③土地支持：在年度宅地

供应计划中单列租赁住房用地，其中广深单列租赁住房用地占比原

则上≥10%；④金融支持：支持银行业金融机构向自持主体和租赁

企业提供长期贷款；⑤监管机制：建立保障性租赁住房租金定价机

制，定期公开周边市场租金参考价。

深圳市银保监局等三部门联合提出要严控房地产业务风险：①严格

执行房地产金融监管要求，防止资金违规流入楼市，抑制居民杠杆

率过快增长；②严格执行房地产调控政策，深入落实房地产贷款集

中度管理制度；③加大房地产信贷业务检查力度，严肃查处各类违

规房地产融资业务，加强借款主体资质、首付款、还款资金来源审

查，严防经营贷、消费贷等违规流入。

浙江十部门联合开展房地产市场整治行动，力争用3年时间，重点浙江省住房和城乡建设厅等10

整治房地产开发、房屋交易、住房租赁、物业服务、房地产评估等部门《浙江省房地产市场秩序

领域违法违规行为。 整治规范专项行动方案》

广东发文促进城市消费，提出在国土空间规划中统筹优化区域内商广东省人民政府办公厅《关于

业空间格局，结合当地实际将商业用地需求纳入当地年度国有建设促进城市消费若干政策措施的

用地供应计划，保障商业配套用地。 通知》

武汉发文推进总部经济，在支持总部企业人才引进培养方面，针对

非本市户籍的总部企业高级管理人员，在武汉市无自有住房的，其人才引进购房不

在限购区域购买首套自住住房可不受限购政策限制（此前需2年社受限购政策限制

保）。

深圳国务院发展研究中心在深召开深圳房地产形势座谈会，召集包

括万科，佳兆业，卓越在内的代表性房企、深圳房协以及多家金融深圳房地产形势

机构代表参与座谈。座谈内容包括房地产市场总体形势、当前面临座谈会

的风险以及对房地产税的看法和意见等。

福州发布三批次集中供地公告：①出让规模：共43宗地块（33宗

宅地），总起拍价达214亿元，将于12月1-2日分批次出让。②出

让规则：所有宅地均限售价，多数延续二批次“限地价+摇号”规

则；另有两宗地块号采用“限地价、竞首期付款比例、摇号”方式

拍卖出让。

杭州规划和自然资源局发布补充公告，预公告住宅用地预约申请保杭州市规划与自然资源局《补

证金、办理预约申请手续截止时间从11月10日顺延至11月18日。 充公告》

广东发布促进城市消费通知，提到：①提升商圈消费、加强文旅消

费等九类主要举措；②将商业用地纳入年度供应计划，对涉及民生

商业配套优先安排用地指标；③加快街区1公里内规划建设配套；

④加强文旅平台建设，加大文旅消费促销，促进商旅文体融合。

北京发布第五批老旧小区改造项目名单，包括朝阳、海淀、石景山

等8区的61个项目，涉及楼栋516栋，总建面224万㎡。前五批老

旧小区共包括555个项目，涉及楼栋3万多栋，总建面2044万㎡，

提前完成400个老旧小区改造项目的全年计划。

辽宁住建厅等8部门联合开展整治规范房地产市场秩序三年行动，

涉及房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等领域，重点整整治房地产市场

治未按期动工或中止开发建设住宅项目、虚假宣传、以学区房名义秩序

炒作房价、捂盘惜售、违规套取消费贷及经营贷等问题。

2021/11/7

石家庄

2021/11/7

佛山 保障性租赁住房

2021/11/7

广东 保障性租赁住房

广东省人民政府办公厅《加快

发展保障性租赁住房的实施意

见》

2021/11/7

深圳

严控房地产业务

风险

深圳银保监局等三部门《关于

推动金融业服务新发展格局的

指导意见》

2021/11/7

浙江 整治房市秩序

保障商业配套用

地

2021/11/8

广东

武汉市人民政府办公厅《关于

印发武汉市加快推进总部经济

高质量发展政策措施的通知》

2021/11/8

武汉

2021/11/9

深圳

深圳国务院发展研究中心

2021/11/9

福州 第三批集中供地

福州市自然资源和规划局《关

于2021年第四次公开出让国有

建设用地使用权的公告》

《广东省人民政府办公厅印发

关于促进城市消费若干政策措

施的通知》

北京市住房和城乡建设委《关

于确认2021年第五批老旧小区

综合整治项目的通知》

辽宁省住房和城乡建设厅等8

部门《辽宁省持续整治规范房

地产市场秩序行动方案》

2021/11/10

杭州 第三批集中供地

2021/11/10

广东

促进城市消费通

知

2021/11/10

北京 老旧小区改造

2021/11/10

辽宁

资料来源：各政府各部门网站，国盛证券研究所

2. 行情回顾

P.6 请仔细阅读本报告末页声明

2021年11月16日

本周中信房地产指数累计变动幅度为8.6%，领先大盘7.60个百分点，在29个中信行

业板块排名中位列第1名。本周上涨个股共125支，较上周增长 79支，下跌股数为13

支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为保利地产、新华联、泰禾集团、招商蛇口、新

城控股，涨幅分别为21.5%、21.4%、21.2%、17.2%、16.9%。跌幅前五为海航创新、

皇庭国际、祥源文化、万通地产、*ST紫学，跌幅分别为-5.5%、-5.1%、-4.5%、-

4.5%、-4.3%。

本周46家重点房企中共计上涨44支，较上周增长 42支，涨幅位居前五的为融创中国、

保利地产、泰禾集团、中国奥园、中国恒大，涨幅分别为24.0%、21.5%、21.2%、

21.0%、20.9%。跌幅前五为佳源集团、佳兆业、远洋集团、蓝光发展、中国铁建，跌

幅分别为-0.3%、0.0%、1.7%、1.8%、1.8%。

图表3：各行业涨跌幅排名

10%

8%

6%

4%

2%

0%

-2%

-4%

-6%

8.56%

房计

国通建有基电传综轻钢石交家农汽纺医餐煤食

地算

防信材色础力媒合工铁油通电林车织药饮炭品

产机

军金化旅设制石运牧服饮

工属工游备造化输渔装料

电非电

建机银商

子银力

筑械行贸

元行及

零

器金公

售

件融用

事

业

资料来源：wind，国盛证券研究所

图表4：本周各交易日指数表现 图表5：近52周地产板块表现

房地产开发沪深300

1.3

1.2

沪深300指数申万房地产行业指数

11.0%

10.0%

9.0%

8.0%

7.0%

6.0%

5.0%

4.0%

3.0%

2.0%

1.0%

0.0%

-1.0%

11/0511/0811/0911/1011/1111/12

1.1

1

0.9

0.8

0.7

0.6

资料来源：wind，国盛证券研究所 资料来源：wind，国盛证券研究所

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2021年11月16日

图表6：本周（11.06-11.12）涨幅前五个股

代码 简称 周累计涨幅 周相对涨幅 上周五收盘价（元） 本周五收盘价（元）

保利地产21.49%12.93%12.24 14.87

21.39%12.83%1.73 2.10

泰禾集团21.16%12.61%1.89 2.29

招商蛇口17.25%8.69%9.51 11.15

16.93%8.37%29.60 34.61

新华联

新城控股

资料来源：wind，国盛证券研究所

图表7：本周（11.06-11.12）跌幅前五个股

代码 简称 周累计跌幅 周相对跌幅 上周五收盘价（元） 本周五收盘价（元）

海航创新-5.52%-14.08%1.63 1.54

皇庭国际-5.11%-13.66%4.11 3.90

祥源文化-4.50%-13.05%4.89 4.67

-4.49%-13.05%10.68 10.20

-4.27%-12.82%17.81 17.05

万通地产

*ST紫学

资料来源：wind，国盛证券研究所

图表8：重点房企涨跌幅排名

30%

25%

20%

15%

10%

5%

0%

-5%

融保泰中中华龙招新龙金世中绿正中中融建富金禹美荣金我绿滨华中蓝远佳

旭时中阳碧绿世大佳

雅万

华

华

创利禾国国润光商城湖地茂国城荣梁南信业力科洲的盛地爱地江夏国光洋源

辉代国光桂景联悦兆

居科

侨

发

中地集奥恒置地蛇控集集集金中地控建中地地股集置发商我控集幸铁发集集

控中海城园中行城业

乐

城

股

国产团园大地产口股团团团茂股设国产产份团业展置家股建展团团团福国产

股国外国

份

集

团

集控发地

团股展产

A

A

资料来源：wind，国盛证券研究所

图表9：本周（11.06-11.12）重点房企涨幅前五个股

代码 简称 周累计涨幅 周相对涨幅 上周五收盘价（单位为本周五收盘价（单位为

原始货币） 原始货币）

融创中国24.02%15.46%13.74 17.04

保利地产21.49%12.93%12.24 14.87

21.16%12.61%1.89 2.29

中国奥园 21.00% 12.45% 2.19 2.65

中国恒大 20.87% 12.31% 2.30 2.78

泰禾集团

资料来源：wind，国盛证券研究所

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2021年11月16日

图表10：本周（11.06-11.12）重点房企跌幅前五个股

代码 简称 周累计跌幅 周相对跌幅 上周五收盘价（单位本周五收盘价（单位

为原始货币） 为原始货币）

佳源集团-0.34%-8.89%2.95 2.94

佳兆业0.00%-8.56%1.01 1.01

1.73%-6.82%1.73 1.76

蓝光发展1.78%-6.78%1.69 1.72

中国铁建1.80%-6.75%7.21 7.34

远洋集团

资料来源：wind，国盛证券研究所

3. 重点城市成交、去化情况跟踪

3.1 新房成交

本周51个城市新房成交面积为557.6万平方米，环比下降15.5%，同比下降27.4%，

其中一、二、三线城市新房成交面积分别为91.3、262.1、204.2万平方米，环比变动

分别为-14.1%、-9.6%、-22.5%。

从今年累计45周新房成交面积对比19年数据的CAGR来看，本周一线城市，北京

（20.0%）、上海（10.1%）、广州（7.8%）、深圳（10.2%）CAGR均为正。二三线城

市中芜湖（83.0%）、玉林（67.3%）、厦门（59.4%）等总计27城CAGR均为正，泉州

（-45.6%）、常州（-27.6%）、池州（-16.2%）等总计20城CAGR为负。

从4周累计环比来看，本周一线城市中除上海（75.1%）、广州（1.8%）外，北京（-

2.5%）、深圳（-9.0%）环比均有下降。二三线城市中，东莞（105.5%）、厦门

（84.6%）、镇江（75.3%）等共计32个城市环比实现增长；其余二三线城市中，淮南

（-64.5%）、云浮（-61.7%）、娄底（-42.7%）等共计15个城市环比出现下降。

分城市群来看，本周10个城市群中，相较去年同期，同比实现上升；海峡西岸城市群

（-38.4%）、长江中游城市群（-35.7%）、成渝城市群（-32.8%）、关中平原城市群（-

28.6%）、粤港澳大湾区（-24.0%）同比有所下降。相较上周，关中平原城市群

（34.8%）、京津冀城市群（0.9%）、北部湾城市群（0.8%）环比实现上升，海峡西岸

城市群（-34.5%）、长江三角洲城市群（-22.5%）、山东半岛城市群（-22.1%）、成渝

城市群（-15.2%）、粤港澳大湾区（-2.6%）、长江中游城市群（-1.3%）环比出现下降。

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2021年11月16日

图表11：51城周度成交面积跟踪（11.05-11.11）

城市近4周累城市近4周累

能级 计环比 能级 计环比

城市 交（万环比 城市 交（万环比

本周成本周成

方） 方）

年度至今年度至今

累计面积累计面积

较19年较19年

CAGR CAGR

123.190.9%20.0%-2.5%310.36-4.2%-9.6%6.8%

126.95-42.7%10.1%75.1%37.751553.0%-5.2%——

127.094.8%7.8%1.8%39.01-52.4%35.9%-20.6%

114.0535.2%10.2%-9.0%313.30-27.3%-9.0%75.3%

2 39.9018.1%25.8%18.0%3 1.50-22.2%1.1%-64.5%

212.87-47.4%22.4%20.7%33.547.1%5.7%35.0%

25.63-28.8%59.4%84.6%34.2716.4%-2.3%11.2%

219.1010.1%1.8%-1.6%36.10-41.5%83.0%——

28.70-9.9%25.4%36.2%30.80-77.2%-12.4%-21.5%

219.088.1%-16.1%21.1%36.6434.8%8.4%28.5%

210.3115.6%1.9%19.1%30.99-31.7%3.6%0.4%

223.54-20.6%12.4%2.8%33.1223.5%2.7%-5.1%

243.423.0%4.8%18.5%30.78-15.9%-16.2%-13.8%

254.40-15.2%11.9%-15.0%30.76-73.3%-8.6%——

225.11-26.8%2.7%3.2%36.35-10.8%3.4%17.7%

33.846.5%-3.0%15.9%35.37-18.7%67.3%4.1%

3 13.52-45.1%-5.4%8.9%3 1.53-23.3%28.4%-42.7%

30.89325.4%-45.6%-18.4%33.92-8.5%-11.0%——

33.2032.9%-7.6%——31.5345.0%——-61.7%

329.60-11.2%1.6%23.5%30.46-31.0%——-39.1%

3 1.23 -49.0% 14.9% 41.3% 3 1.56 -41.4% -8.4% ——

3 13.24 -45.2% -1.9% -2.3% 3 10.45 -33.6% -11.2% 0.0%

3 10.71 1.6% 11.6% 29.8% 3 8.63 -33.9% -7.7% 105.5%

3 1.37 -37.2% -27.6% -26.6% 3 3.69 -20.9% 0.8% 20.1%

35.6128.8%-2.6%1.9%32.03-22.2%-6.6%-9.7%

36.60-40.6%9.3%13.8%

北京柳州

上海绍兴

广州台州

深圳镇江

杭州淮南

南京江门

厦门泰安

苏州芜湖

福州盐城

南宁宝鸡

宁波舟山

济南东营

武汉池州

成都海门

青岛清远

惠州玉林

温州娄底

泉州荆门

莆田云浮

佛山南平

金华 吉安

赣州 无锡

珠海 东莞

常州 扬州

淮安韶关

连云

资料来源：wind，国盛证券研究所

注：年度至今累计面积较19年CAGR=（2021年累计45周成交面积/2019年累计45周成交面积）

0.5

-1

图表12：各城市群周度（11.05-11.11）成交面积跟踪

城市群 城市数量本周成交（万环比（%） 同比（%）

（个） 方）

京津冀城市群

长江三角洲城市群

粤港澳大湾区

海峡西岸城市群

北部湾城市群

山东半岛城市群

非城市群

关中平原城市群

长江中游城市群

成渝城市群

资料来源：wind，国盛证券研究所

123.190.9%-12.4%

17165.38-22.5%-23.8%

797.45-2.6%-24.0%

745.65-34.5%-38.4%

224.450.8%-22.1%

351.77-22.1%-20.9%

838.24-10.3%-32.4%

16.6434.8%-28.6%

450.42-1.3%-35.7%

1 54.40 -15.2% -32.8%

3.2 二手房成交

本周10城总成交套数为7834套，环比下降5.0%，同比下降43.8%；总成交面积为

P.10 请仔细阅读本报告末页声明

2021年11月16日

77.1万方，环比下降3.5%，同比下降41.8%；样本一线、二线和三线城市的成交面积

环比变动分别为-11.8%、-1.0%、3.7%。

本周我们跟踪的10个重点城市二手房成交套数合计7834套，环比下降5.0%，同比下

降43.8%。其中样本一、二、三线城市分别为2366、4252、1216套；环比变动分别为

-14.0%、-2.0%、5.3%。年初至今累计二手房成交套数54.8万套，同比变动为3.1%；

其中样本一、二、三线城市分别为16.9、30.7、7.2万套，同比变动分别为25.9%、-

4.3%、-6.0%。

本周我们跟踪的10个重点城市二手房成交面积合计77.1万方，环比下降3.5%，同比

下降41.8%。其中样本一、二、三线城市分别为21.6、41.5、14.0万方；环比变动分

别为-11.8%、-1.0%、3.7%。年初至今累计二手房成交面积为5148.2万方，同比变动

为1.8%；其中样本一、二、三线城市分别为1506.4、2833.8、807.9万方，同比变动

分别为25.0%、-5.7%、-4.7%。

图表13：本周11城二手房成交套数及同环比 图表14：本周一线城市二手房成交套数及同环比

样本城市二手房成交套数（套，左轴）样本一线城市二手房成交套数（套，左轴）

环比（右轴）环比（右轴）

同比（右轴）同比（右轴）

250%250%

200%200%

150%150%

100%100%

50%50%

0%0%

-50%-50%

-100%-100%

18,0006,000

16,000

14,000

12,0004,000

10,000

8,000

6,0002,000

4,000

2,000

00

5,000

3,000

1,000

资料来源：wind，国盛证券研究所 资料来源：wind，国盛证券研究所

2021/11/42021/10/72021/9/232021/8/262021/8/122021/7/292021/7/152021/6/172021/5/202021/11/42021/10/72021/9/232021/8/262021/8/122021/7/292021/7/152021/6/172021/5/20

2021/10/212021/9/92021/7/12021/6/32021/10/212021/9/92021/7/12021/6/3

图表15：本周6个二线城市二手房成交套数及同环比 图表16：本周3个三线城市二手房成交套数及同环比

样本二线城市二手房成交套数（套，左轴）

环比（右轴）

同比（右轴）

250%

200%

150%

100%

50%

0%

-50%

-100%

样本三线城市二手房成交套数（套，左轴）

环比（右轴）

同比（右轴）

250%

200%

150%

100%

50%

0%

-50%

-100%

10,000

9,000

8,000

7,000

6,000

5,000

4,000

3,000

2,000

1,000

0

2,500

2,000

1,500

1,000

500

0

2021/11/42021/10/72021/9/232021/8/262021/8/122021/7/292021/7/152021/6/172021/5/20

2021/10/21

2021/9/92021/7/12021/6/3

资料来源：wind，国盛证券研究所 资料来源：wind，国盛证券研究所

2021/11/42021/10/72021/9/232021/8/262021/8/122021/7/292021/7/152021/6/172021/5/20

2021/10/212021/9/92021/7/12021/6/3

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2021年11月16日

图表17：本周11城二手房成交面积及同环比 图表18：本周一线城市二手房成交面积及同环比

样本城市二手房成交总面积（万方，左轴）样本一线城市二手房成交面积（万方，左轴）

环比（右轴）环比（右轴）

同比（右轴）同比（右轴）

18060

160

140

12040

100

80

6020

40

20

00

250%250%

200%200%

150%150%

100%100%

50%50%

0%0%

-50%-50%

-100%-100%

50

30

10

2021/6/32021/7/12021/9/92021/10/212021/6/32021/7/12021/9/92021/10/21

资料来源：wind，国盛证券研究所 资料来源：wind，国盛证券研究所

2021/5/202021/6/172021/7/152021/7/292021/8/122021/8/262021/9/232021/10/72021/11/42021/5/202021/6/172021/7/152021/7/292021/8/122021/8/262021/9/232021/10/72021/11/4

图表19：本周6个二线城市二手房成交面积及同环比 图表20：本周3个三线城市二手房成交面积及同环比

样本二线城市二手房成交面积（万方，左轴）样本三线城市二手房成交面积（万方，左轴）

环比（右轴）环比（右轴）

同比（右轴）同比（右轴）

10030

90

80

70

60

5015

40

30

20

10

00

250%250%

200%200%

150%150%

100%100%

50%50%

0%0%

-50%-50%

-100%-100%

25

20

10

5

2021/6/32021/7/12021/9/92021/10/212021/6/32021/7/12021/9/92021/10/21

2021/5/202021/6/172021/5/202021/6/172021/7/152021/7/292021/8/122021/8/262021/9/232021/10/72021/11/42021/7/152021/7/292021/8/122021/8/262021/9/232021/10/72021/11/4

资料来源：wind，国盛证券研究所 资料来源：wind，国盛证券研究所

表21：本周11城二手房成交数据（11.05-11.11）

城市 面积（万本周环比 本周同比 累计较19交套数本周环比 本周同比 累计较19

城市

能级

本周成交年初至今本周成年初至今

方） 年CAGR （套） 年CAGR

4周累计4周累计

较19年较19年

CAGR CAGR

北京

杭州

南京

成都

青岛

苏州

厦门

东莞

佛山

江门

121.6-11.8%-38.5%-35.4%27.4%2366-14.0%-40.4%-36.3%25.9%

23.4-0.2%-66.3%-75.7%-10.3%3494.5%-66.3%-76.2%-12.8%

211.7-14.6%-45.7%-41.8%-5.7%1337-15.9%-45.6%-40.1%-5.5%

24.2-23.1%-51.7%-36.2%-24.4%420-27.2%-54.1%-34.5%-24.2%

23.1-28.0%-72.4%-74.6%-4.6%324-28.9%-74.2%-75.8%-6.7%

215.140.1%7.2%-7.0%19.8%146241.3%4.6%-10.1%16.8%

23.9-6.4%-51.8%-47.5%14.6%3603.7%-56.0%-55.2%13.3%

33.2-5.6%-28.8%-50.3%-29.6%284-9.6%-35.3%-51.2%-31.7%

39.86.7%-42.9%-48.1%10.6%83012.0%-43.1%-48.9%6.2%

31.17.9%-45.0%-45.3%0.0%1022.0%-49.3%-48.0%-2.3%

资料来源：wind，国盛证券研究所

注：年度至今累计较19年CAGR=（2021年累计数据/2019年累计数据）

0.5

-1

P.12 请仔细阅读本报告末页声明

2021年11月16日

3.3 去化情况

本周我们跟踪的12座样本城市平均去化周期为16.5月，环比增长1.7%。一线城市去

化周期为13.9月，环比下降1.8%；样本二线城市去化周期为18.9月，环比增长3.1%；

三线城市去化周期为16.7月，环比增长10.8%。

分城市看，12城中南京（17.9%）、温州（12.7%）、宁波（12.2%）、莆田（2.9%）、

北京（1.5%）、南宁（1.0%）、杭州（0.9%）总计7城去化月数环比上升，区域市场活

跃度降低。深圳（-4.6%）、广州（-4.6%）、苏州（-3.6%）、福州（-3.3%）、上海（-

0.3%）总计5城去化月数环比下降，区域市场活跃度提高。去化周期低于12个月的城

市为上海（3.3月）、杭州（7.7月）、宁波（7.8月）供应略显不足，房价存在上涨动力。

图表22：14座样本城市去化周期情况（11.05-11.11）

城市 环比 累计同比 库存 近4周成交

本周成交面积 去化周期去化周期

（万方） （月） 环比

去化周期前

值（月）

北京

上海

广州

深圳

杭州

南京

苏州

福州

南宁

温州

宁波

莆田

23.190.9%20.0%2356.9103.522.822.51.5%

26.95-42.7%10.1%512.7157.13.33.3-0.3%

27.094.8%7.8%1983.7103.019.320.2-4.6%

14.0535.2%10.2%711.235.420.121.1-4.6%

39.9018.1%25.8%916.0118.67.77.70.9%

12.87-47.4%22.4%2555.770.036.531.017.9%

19.1010.1%1.8%1579.673.921.422.2-3.6%

8.70-9.9%25.4%1424.837.138.439.7-3.3%

19.088.1%-16.1%1005.869.214.514.41.0%

13.52-45.1%-5.4%1155.681.914.112.512.7%

10.3115.6%1.9%372.647.67.87.012.2%

3.2032.9%-7.6%421.212.733.232.32.9%

资料来源：wind，国盛证券研究所

4. 重点公司融资情况

根据申万行业-房地产指标统计，本周（11.08-11.14）共发行房企信用债4只，环比减

少5支；发行规模共计38.00亿元，环比减少58.58亿元，总偿还量43.30亿元，环比

减少73.10亿元，净融资额为-5.30亿元，环比增加14.52亿元。主体评级方面，本周

房企债券发行已披露的主体评级以AAA（86.8%）为主要构成。债券类型方面，本周房

企债券发行以一般中期票据（60.5%）为主要构成。债券期限方面，本周以1-3年

（60.5%）的债券为主。

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2021年11月16日

图表23：本周房企债券发行量、偿还量及净融资额 图表24：本周房企债券发行以债券评级划分

总偿还量(亿元)净融资额(亿元)总发行量(亿元)

AAAAA

13.2%

500

400

300

200

100

0

(100)

(200)

资料来源：wind，国盛证券研究所 资料来源：wind，国盛证券研究所

2021-11-142021-10-242021-10-032021-09-122021-08-222021-08-012021-07-112021-06-202021-05-302021-05-092021-04-182021-03-282021-03-072021-02-142021-01-242021-01-032020-12-13

86.8%

图表25：本周房企债券发行以债券类型划分 图表26：本周房企债券发行以期限划分

0-1年1-3年

一般中期票据超短期融资债券

39.5%

39.5%

60.5%

60.5%

资料来源：wind，国盛证券研究所 资料来源：wind，国盛证券研究所

融资成本来看，新静安集团（11bp）、张江高科（1bp）的融资成本上升，保利发展（-

30bp）、常州高新（-28bp）、中交地产（-22bp）、苏州高新（-5bp）的债券利率较公司

之前发行的同类型同期限的可比债券下降。

图表27：房企每周融资汇总（11.08-11.13）

公告日期 公司简称 类型 期限(年) 利率(%)

规模 可比债券 可比债券

(亿元)

发行时间 利率(%)

利率差

(%)

2021/11/118.00 3——2021/11/13.18 ——

2021/11/105.00 0.49323.10 2021/7/282.90 0.20

2021/11/1010.00 0.73973.70 2021/10/273.82 -0.12

2021/11/815.00 34.17 2021/6/103.79 0.38

张江高科中期票据

海安经开短期融资券

珠江实业短期融资券

金地集团中期票据

资料来源：Wind，国盛证券研究所

5. 融资相关指标

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2021年11月16日

根据wind统计数据，2021年10月新增居民户中长期贷款4221亿元，环比减少9.6%，

同比增长4.0%。2021年10月1年期LPR为3.85%，环比持平，5年期LPR为4.65%，

环比持平。截至2021Q2商业性房地产贷款余额为50.8万亿元，同比增长9.5%；截止

2021Q2投向房地产的资金信托余额为20772亿元，同比降低16.9%；截止2021Q3房

地产开发贷款余额为12.2万亿元，同比持平。

图表28：近12月新增居民中长期贷款及同环比

新增居民中长期贷款（亿元，左轴）环比（右轴）同比（右轴）

10000

9000

8000

7000

6000

5000

4000

3000

2000

1000

0

2020/102020/112020/122021/012021/022021/032021/042021/052021/062021/072021/082021/092021/10

150%

120%

90%

60%

30%

0%

-30%

-60%

资料来源：wind，国盛证券研究所

图表29：近5年商业性房地产贷款余额及同比环比 图表30：近5年商业性房地产贷款新增额及同比

商业性房地产贷款新增额（亿元，左轴）

30%60

25%50

20%40

15%30

10%20

20000100%

1800080%

1600060%

1400040%

1200020%

100000%

8000-20%

6000-40%

4000-60%

2000-80%

0-100%

2016Q32018Q32019Q12019Q32020Q12020Q32021Q12017Q12017Q32018Q1

商业性房地产贷款余额（万亿元，左轴）

同比（右轴）

同比（右轴）

105%

00%

2021Q22021Q12020Q42020Q32020Q22020Q12019Q42019Q32019Q22019Q12018Q42018Q32018Q22018Q12017Q42017Q32017Q22017Q12016Q42016Q3

资料来源：wind，国盛证券研究所 资料来源：wind，国盛证券研究所

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2021年11月16日

图表31：近5年贷房地产开发贷款余额及同比环比 图表32：近5年贷房地产开发贷款新增额及同比

房地产开发贷款新增额（万亿元，左轴）

30%14

25%12

20%10

15%8

10%6

5%4

0%2

-5%0

100001500%

8000

6000

同比（右轴）

1000%

500%

0%

-500%

-1000%

-1500%-4000

2016Q42017Q22017Q42018Q22018Q42019Q22019Q42020Q22020Q42021Q2

房地产开发贷款余额（万亿元，左轴）

同比（右轴）

环比（右轴）

4000

2000

0

-2000

资料来源：wind，国盛证券研究所 资料来源：wind，国盛证券研究所

图表33：近5年投向房地产的资金信托余额及同比环比 图表34：近5年投向房地产的资金信托新增额及同比

3500070%

30000

25000

20000

15000

10000

5000

0-30%

2016Q32018Q32017Q12017Q32018Q12019Q12019Q32020Q12020Q32021Q1

资料来源：wind，国盛证券研究所 资料来源：wind，国盛证券研究所

2021Q32021Q22021Q12020Q42020Q32020Q22020Q12019Q42019Q32019Q22019Q12018Q42018Q32018Q22018Q12017Q42017Q32017Q22017Q12016Q4

资金信托投向房地产新增额（亿元，左轴）

同比（右轴）

100%3500

50%

0%

-50%

-100%

-150%

-200%

-250%-2000

2016Q32017Q12017Q32018Q12018Q32019Q12019Q32020Q12020Q32021Q1

资金信托投向房地产余额（亿元，左轴）

同比（右轴）

60%

50%

40%

30%

20%

10%

0%

-10%

-20%

3000

2500

2000

1500

1000

500

0

-500

-1000

-1500

6. 风险提示

疫情影响超预期，销售超预期下行。

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2021年11月16日

资料来源：wind，国盛证券研究所 资料来源：wind，国盛证券研究所

资料来源：wind，国盛证券研究所 资料来源：wind，国盛证券研究所

附件：各城市商品房销售情况

10

资料来源：wind，国盛证券研究所 资料来源：wind，国盛证券研究所

图表38：深圳商品房销售情况 图表37：广州商品房销售情况

图表40：南京商品房销售情况 图表39：杭州商品房销售情况

图表36：上海商品房销售情况 图表35：北京商品房销售情况

2021/11/112021/10/212020/12/312020/12/102020/11/19

2021/9/302021/8/192021/7/292021/6/172021/5/272021/4/152021/3/252021/2/112021/1/21

2021/9/92021/7/82021/5/62021/3/4

50

40

30

20

10

0

60

2021/11/112021/10/212021/9/92021/7/82021/5/62021/3/42020/12/312020/12/102020/11/19

2021/9/302021/8/192021/7/292021/6/172021/5/272021/4/152021/3/252021/2/112021/1/21

30

商品房周度成交面积（万方）

52周平均值（万方）

25

20

15

5

0

2021/11/112021/10/212021/9/92021/7/82021/5/62021/3/42020/12/312020/12/102020/11/192021/11/112021/10/212021/9/92021/7/82021/5/62021/3/42020/12/312020/12/102020/11/19

2021/9/302021/8/192021/7/292021/6/172021/5/272021/4/152021/3/252021/2/112021/1/212021/9/302021/8/192021/7/292021/6/172021/5/272021/4/152021/3/252021/2/112021/1/21

6060

商品房周度成交面积（万方）商品房周度成交面积（万方）

52周平均值（万方）52周平均值（万方）

商品房周度成交面积（万方）

52周平均值（万方）

5050

4040

3030