资产管理部2013年上半年房屋租赁市场调查报告
总公司领导：
为进一步掌握当前市场租赁信息，更好地开展下阶段的租赁工作，资产管理部于2013年5-6月份对公司现有租赁用房的周边及市区内主要路段的商铺及部分写字楼租赁情况进行了摸底调查，调查主要以实地调查为主，结合其他调查方式，现将调查分析汇总如下：
一、房源大厦周边
位置
金雀山路以南、海关路以北、蒙山大道以东、开源路以西
商铺现状
此地块非中心商业区域，但人口较为密集，生活配套设施齐全，服务性商业店铺多，主干道商铺基本没有空置。
商铺功能定位
居民消费配套，以餐饮、零售、休闲为主。
主力商铺面积
30-300平方米。
经营业态分布
美容、汽修、超市、餐馆、药店、服装、中介、通信等。
租金水平
10-50元/月/平方米。
商
铺
示
例
位  置
商铺
面积
（㎡）
租金
（元/年）
租金水平
（元/月/㎡）
平安路与蒙山大道交汇东
皇后服装
16（一层）
10000
50
金雀山路南苗庄小区北
李氏食品
120（一层）
50000
35
苗庄四路沿街
金锣冷鲜
160（二层）
34000
18
豪情花园北沿街
好运来鞋
250（三层）
45000
15
开源路西侧
绿润茶馆
150（二层）
60000
33
平安路北
安世堂
50（一层）
20000
33
金阳大厦对过
带院四层
1400
560000
33
蒙山大道南段
消防器材
280（二层）
50000
15
恒基宾馆北邻
川号子
1000（三层）
110000
9.2
三合园东沿街
和声琴行
180（三层）
40000
18
二、通达路中北部
位置
解放路以北、前十街以南
商铺现状
通达路城市主干道，地处人民广场中心商圈与西郊批发商圈交汇且又横穿涑河商圈，属于中心商业区域，交通繁忙，商业活跃，随着多乐汇、豪森丽都、温州街等多个商业项目的建设，整体形象和商贸功能得到进一步改造提升。解放路以北至水田桥段主要以商贸批发专业市场为主，北园路至前十街段则主要以服务性商业店铺居多，商铺无空置。
商铺功能定位
商贸批发、购物消费、娱乐休闲、餐饮服务。
主力商铺面积
20-400平方米。
经营业态分布
服装、娱乐、休闲、餐饮、家电、数码、宾馆等。
租金水平
因业态原因，租金水平差别很大，13-330元/月/平方米。
商
铺
示
例
位  置
商铺
面积
（㎡）
租金
（元/年）
租金水平
（元/月/㎡）
万博泓服装城
一楼男装
30
120000
330
万博泓服装城
二楼女装
25
100000
330
中福尚都
劲霸夹克
170（二层）
300000
147
华丰商业街对过
金龟馅饼
360（二层）
300000
70
通达路与北园路交汇
罐罐香
80（一层）
20000
21
通达路与北园路交汇北
阿里郎
1000（三层）
300000
25
通达路与成才路交汇西侧
李家豆腐
650（二层）
140000
18
通达路与成才路交汇
东方罗马
12000
1800000
13
通达路与成才路交汇东侧
鲁房置换
38（一层）
26000
57
通达路与育才路交汇西侧
土菜馆
200（二层）
40000
17
前十街与通达路交汇西侧
通讯器材
40（一层）
20000
41
三、沂州路中部
位置
平安路以北、考棚街以南
商铺现状
沂州路属城市主干道，受人民广场商圈辐射带动，中段商业区域较为繁华，加之此路段是临沂市区优质医疗、教育资源相对集中区域，各类生活服务类商业集中活跃。而北段则受制于老城区现状限制，商业店铺规模相对有限。
商铺功能定位
购物消费、餐饮服务、医疗教育。
主力商铺面积
30-1200平方米。
经营业态分布
餐饮、购物、医疗、休闲等。
租金水平
22-83元/月/平方米。
商
铺
示
例
位  置
商铺
面积
（㎡）
租金
（元/年）
租金水平
（元/月/㎡）
平安路临沂九中东侧
房产中介
50（一层）
35000
58
齐鲁商厦银座超市西侧
齐鲁超市
50（二层）
26000
44
沂州路陵园前街东侧
阳光大姐
150（二层）
40000
22
沂州路陵园前街东侧
李守娟
150（二层）
40000
22
沂州路陵园前街东侧
草原洪羊
1200（四层）
360000
25
沂州路陵园东街南侧
家园鱼馆
300（三层）
100000
28
沂州路中段慧谷倾城
茶叶店
120（二层）
60000
41
沂州路中段慧谷倾城
发祥卫生
270（三层）
250000
77
沂州路中段房产局西侧
家纺店
120（一层）
120000
83
沂州路中段朝阳小区东侧
寿衣店
30（一层）
30000
83
沂州路考棚街交会
米参馆
80（一层）
26000
27
四、沂蒙路中北段
位置
银雀山路以北、滨河大道以南
商铺现状
沂蒙路中段直接位于人民广场商圈东侧，是市区东部重要的商业繁华之地，名副其实的“金圈”，集中了较大型的品牌店、连锁购物中心等，小型商铺也多种多样，经营利润相对较高的行业，相对而言，北端商业受万兴都等多方面的影响，要逊色许多。
商铺功能定位
服饰服装、购物消费、餐饮服务、娱乐休闲。
主力商铺面积
30-7000平方米。
经营业态分布
餐饮、购物、医疗、休闲等。
租金水平
16-168元/月/平方米。
商
铺
示
例
位  置
商铺
面积
（㎡）
租金
（元/年）
租金水平
（元/月/㎡）
沂蒙路西侧人民广场
大润发
7000（负一层）
5000000
59
人民广场下润发北入口
百姓药房
300（负一层）
600000
168
沂蒙路东侧二小对过
鞋店
35（一层）
70000
166
沂蒙路中段东方红北侧
龙发装饰
480（四层）
260000
45
沂蒙路东方红商业街
服装店
70（一层）
30000
36
沂蒙路中段东侧
沂蒙炒鸡
210（二层）
40000
16
沂蒙路兰山医院对过
伊利专卖
60（一层）
16000
22
沂蒙路中段砚池街西侧
茶馆
120（一层）
210000
145
沂蒙路天天过年对过
装饰公司
120（二层）
80000
55
沂蒙路与北园路交汇北
光明眼镜
110（二层）
40000
31
五、城区写字楼
位置
陶然路以北、南坊滨河大道以南
写字楼现状
市区写字楼市场表现不温不火，随着2012年北城新区行政办公功能的进一步强化，北城新增写字楼、办公楼进一步加大了市场的供应，城区写字楼租赁感受压力；同时临沂大型本土企业或单位往往自建或购买办公楼或公寓，而以商贸物流为主许多中小企业品牌意识不强或为控制经营成本，多选择商铺内部或沿街楼内部自做办公用房，分流了市场需求。
租金水平
0.4-1.7元/天/平方米。
写
字
楼
示
例
位  置
名称
面积
（㎡）
租金
（元/年）
租金水平
（元/天/㎡）
南坊新区沂蒙路西侧
环球国际
1400（20层）
650000
1-1.3
通达路与聚才路交汇东
中元国际
840（10层）
300000
1
通达路与北园路交汇
城建
时代广场
100-150不等
24000
0.5-0.8
通达路与北园路交汇东
财富广场
100（16层）
35000
1
人民广场北侧
金鼎国际
140（8层）
42000
0.8-1
人民广场西侧
万阅城
110-370不等
1.1-1.7（朝向及位置）
金雀山路与中丘路交汇
上城国际
1200（17层）
440000
1-1.2
通达路与启阳路交汇北
澳尔诺
1
沂蒙路金源路交汇西侧
嘉锐大厦
0.8-1
金五路与沂州路交汇
联安现代
1-1.1
解放路与王庄路交汇
汇丰西城
0.4
六、当前集团公司租赁资产与调查租金水平对比
资产位置
当前租金水平
（元/月/㎡）
相邻周边租金水平
（元/月/㎡）
苗庄四路沿街
42（一层）；11-13（二层）；13-14（三层）
33-50（一层）；15-18（二层）；15（三层）
苗庄42#（A）
17-18（一层）
17-22(一层)
蒙山大道沿街
17-30（二层）
15（二层）
七里园沿街
19-21（一层）；15-18（二层）
20-30（一层）；15-18（二层）
三合园东沿街
16-19（二层）；
18（三层）
三合园西沿街
10-15（一层）；11-12（二层）
4-7（三层）
12-14（二层）；9-12（三层）
银凤花园
25（二层）；21（三层）
18（二层）
桃花涧沿街
17-19（四层）；16（六层）
40（二层）
陵园前街
19（三层）；15（六层）
22(二层)
东方红沿街
30-33（一层）
22-36（一层）
滨河花园
15-21（二层）
22（一层）
太子湖沿街
33-40（一层）；24-30（二层）
20（四层）
22-57（一层）
18-30（二层）
河畔沿街
27-42（一层）；8-12（五层）
24-36（一层）
房源大厦
60-62（一层）；28（二层）
21（写字楼）
西城区域写字楼（办公楼）价格10-18。
齐鲁大厦
28（写字楼）
城区写字楼24-36
七、下半年租金调整分析
（一）租金调整重点区域
通过公司现有租赁资产租金水平对比，结合年初以来各处租赁户经营及租金调整状况，下半年部门租金重点调整区域计划为苗庄四路沿街和三合园东西沿街。
四路沿街二层出租房屋与周边市场租金有30-40%的差额，还有较大差距，需在合同到期后作出调整；三合园东沿街当前二层价格与周边三层结构的价格相当，有10-20%的上调空间；三合园西沿街以往以不空置为租赁目标，造成其租赁价格相对偏低，而随着周边环境的逐步改善，今后租金，特别是三层结构房屋平均可以有30%以上的上调空间。
（二）其他区域
陵园前街、太子湖、河畔等下半年租金按年初计划执行，预期租金调整幅度在8-15%；滨河、东方红等处租金近年来调整幅度较大，下半年随行就市适度调整；银凤花园、蒙山大道等处沿街租价保持稳定，避免空置。
八、趋势分析
（一）商铺租赁
当前价格与2012年年末相比，小型房屋租赁表现相对活跃，大部分地段租金有所上涨，但涨幅差距较大。其中苗庄、三合园附近有部分租户租金同比上涨幅度10-20%左右，而豪情家园附近租金则无明显变化；通达路、沂蒙路段租金涨幅也有一定涨幅，平均租金水平已达到较高水平；而受高架桥施工影响，蒙山大道周边沿街的空置房和转租户增加，租金有下降趋势；大中型商铺合同期限较长，租金价格基本变化不明显。
随着城区大面积的拆迁改造，未来市区内以商业综合体形式投入使用的商业地产将大大增加，这部分商业地产大都定位相似，而大量同质化的产品同时推入市场，势必造成大型物业招租招商量大，竞争激烈和空置率的不断上升。同时，临沂西郊商圈的专业市场建设已近饱和，而宏观经济表现低迷，许多传统行业的商户或企业都表示盈利水平下降，甚至亏损，一些市场客户已经流失或转行。而与之对应的是，临街中小型商铺因适合大部分商业业态，转行灵活，今后将相对稀缺，更容易受到租赁客户的青睐，租价有望保持稳定增长。
（二）城区写字楼
与2012年四季度的写字楼市场租赁价格调查对比，受市区整体写字楼供求变化不大的影响，城区租赁价格整体表现平稳，但空置率有所上升，主要原因是建成的公寓项目及北城新区的写字楼对部分需求进行了分流，在当前总体经济环境和企业办公观念没有大的变化的背景下，今年下半年，城区写字楼租赁价格将依然保持这种不温不火的“稳定”。

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