最新运城二手房估价宝典，快来给你家房子估估价！

房价一直是购房者最关心的问题，购买新房时售楼部有具体的定价，而购买二手房时价格往往不好把握。而且生活中房地产抵押贷款日益增多，房地产评估已成为与老百姓最为贴近的项目之一，也逐渐成为整个房地产行业不可缺少的组成部分。有些购房者由于不清楚评估内容和标准，往往对自己的旧房评估心里没底，有的仅仅是与同一地域的新建商品房做比较，显然这样做太过草率。

一般房地产评估机构对于二手房的评估采用市场比较法、收益法、成本法等方法。大多数评估机构在有条件的情况下一般选用市场比较法对房屋进行评估。

市场比较法：用近期内已知或已经发生的交易实例，挑选至少三个以上与欲评估房屋在地段、房龄、户型等方面相类似市场实例与所评估二手房进行比照，然后依据实例价格再根据所评估房屋的具体情况做出适当修正，以此估算所评估二手房的客观合理价格或价值。

修正价格的因素包括：所处地段繁华程度、交通便捷程度、小区环境景观、公共配套设施完备程度、城市规划限制；房屋面积大小、形状、临路状况、基础设施完备程度、土地平整程

度、地势、地质水文状况、规划管制条件、土地使用权年限；房屋新旧程度，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建筑结构，楼层，朝向等。

在二手房价格的评估中有几个因素的影响最为关键。

首要是位置、地段，房子所处的地段、位置直接影响二手房的价格。

其次，房屋使用年限与小区管理及配套设施。修建年代越近的房屋，配套设施越齐全的小区，管理越到位，价格也越高。

再次是房屋户型朝向。同一栋楼里同等户型不同朝向的二手房价格也有区别。

那么我们老百姓该如何对二手房进行简单的评估呢？

下面，观察哥跟大家分享一个简单而实用的办法，十分钟让你成为房产评估专家！（可以收藏也可分享给朋友们都了解下）

结合自己的房子或者将要购买的房子，跟着步骤慢慢来。（在这里，我要说的是房产证在手的商品房，跟集资房，小产权房无关。小产权步梯房1000-1500/平左右、电梯房1800-2

500左右）

一、市场均价（总分100）

了解房屋所在区域的现阶段的市场均价。（比如北郊4500左右；西街圣惠路3800左右；空港3000左右等）

二、房龄（折旧每年-2%）

房屋竣工后即进入折旧期，按照理论折旧率，砖混结构（六层步梯）房屋折旧期限为50年，每年的折旧率为－2％；高层电梯房折旧率为-1%~-1.5%，依工程质量来定。

三、户型（户型功能低-10%）

市场上被大多数消费者喜欢的户型以正规的两室、三室等为主，这样的户型直接使房价走高，反之形状不规范的异型户型，或一梯多户或户型面积过小、过大的户型等，都会让房价降低，一般减去5~10%。

四、楼层（顶楼－5%、次顶层和次底层－3%、中间层+3%）

楼层的好坏也直接影响房价的高低，步梯房最为明显。以处于中间部位的房屋最好卖，一般会增加3%，楼层越高或越低楼层的房屋售价就会相应减少1~5%左右。如果底楼带有户外花园，或顶楼带有屋顶花园，价格会适当高些。以六层为例：2层为基准价，1层和5层为－3％，6层顶层为－5％，3层和4层为＋3％。

五、朝向（除南北外－5%）

南北朝向的房子最受喜欢，东西朝向及其他朝向，由于室内的通风、采光性能不是很好等原因，朝向不好的房屋需减去2~5%。

六、装修（5年内的装修+5%~+10%）

装修时间在5年以内的房屋，价格一般会高出毛坯房8%左右，如果装修质量较高、成色又好，则需增加10%；如果装修时间超过5年或只是简单装修，当初成本耗费不大，增加比例酌情降低，一般超过5年不增加。

七、物管（无物业管理－3~5%）

有物业管理的小区主要体现在管理规范、费用合理、保安、保洁、服务态度等方面，对没有正规的物业管理的小区或非独立封闭小区，一般情况下要减去3~5%。

八、看位置（临街－15%）

房屋临街会降低房屋的售出价格，而所处位置较好居住环境幽静的房屋，其价格就会偏高，且增幅在15%左右，一般情况无增减。

九、配套（不完善－5~15%）

大家在选购二手房时，都会重点考虑到房屋周边的交通情况、医疗、教育、购物和餐饮等配套基础设施。通常情况下，如果房屋周边部分设施配备不齐或缺失，则按相应比例减少5~15%。

十、小区（无小区配套－5%）

房屋的配套设施的完善与否，对居家来说尤为重要。在同一地段，二手房的小区环境会逊色于新住宅区，根据小区平面布局、设施、绿化、运动设施的配备以及房屋的外观造型等情况，需减少3－5%左右。

十一、环境（环境差别-5%~5%）

如社会环境，在同一土地级别地区，有的适合经商，有的则适宜居住。还有该地区的居民结构、文化氛围、配套建设等都会对房屋价格产生较大的影响。环境不理想需减少3%-5%左右。

十二、学校（重点学校+15%）

省、市重点中小学区房＋15％。

十三、市场（当时供需关系－8%~5%）

二手房买卖必需考虑到买家的心理因素，买旧房需折旧8％左右，如果区域内的二手房非常抢手，该比例可适当提高5%左右。

举实例验证：

二手房解放路御庭园小区2007年建成，商住两用电梯房，此房位于10层（共16层），朝向东北，建筑面积69平方米，简装，一梯多户，房屋结构为框剪结构，急售。求评估价？

	项目	描述	房价扣分
1	市场	2017年片区市场均价	4200
2	房龄	2007-2017年，10年	-12%
3	户型	户型为一室一厅，面积偏小，一梯多户	-8%
4	楼层	中上层	+3%
5	朝向	东北方向，采光不佳	-5%
6	装修	简装过5年，不加分	0
7	物管	一般，设施陈旧	-3%
8	位置	不临街，不增减	0
9	配套	交通便利，配套齐全，不扣减	0
10	小区	小区环境差，无绿化	-5%
11	环境	小区商住两用，居住舒适度不佳	-5%
12	学校	小区旁是解三小学	+15%
13	供需	市场供需关系，急售	-8%
分数合计		4200*（1-28%）=3024
评估房价		约：3024*69=208656元