房地产住宅户型设计解析
精心的规划和合理的户型设计会使房地产开发建设从量的满足转向质的提高，户型设计是住宅市场上的核心竞争力。本文分析了影响户型设计的因素，介绍了人性化的住宅室内设计，探讨了设计过程中需要注意的细节事项。
标签： 房地产;住宅;户型;设计
前言：
作为一个好的户型，首先应该最大限度满足经济性、功能性、舒适性要求，这就要求户型设计做到细部精细化。因此户型设计是住宅设计中最为重要的环节之一，它的优劣直接影响人们的居住生活质量。
一、影响户型设计的因素
1、地域和环境因素
户型设计应适应不断变化的生活方式，从60年代的一梯多户的多层住宅到80年代高容积率的
板式和塔式高层住宅;从90年代的带电梯的小高层到现今风行南北的TOWNHOUSE，住宅户型设计与居住区规划设计一样反映了时代的进步和社会需求。住宅的户型设计除了需要具有时代性外，还主要受地域和环境的影响，主要表现在以下几方面：
（1）日照和通风。依据气候区的不同，东北、华北地区较华南和华中地区更注意保暖和朝南向，通风处于次要地位，由于较难提高容积率，北方较南方更易接受大进深的住宅、暗厕及暗厅，提供更大的居室以储存冬衣，提供封闭的洗衣阳台等。
（2）居住密度。在寸土寸金的旧城改造项目与郊区楼盘比较，由于具有更高的容积率，户型设计上更少注重朝向和景观，更多注重户型和商业群楼的关系，更多采用小户型和一梯多户的设计。
（3）區域景观。具有城市性景观的开发项目，如山景、水景、园景等，尤其在南方体现更为明显，户型围绕景观展开，大户型的主厅和主房均朝向景观，每个项目所占的城市性景观是有限的，能否充分利用有限的景观，是能否实现最大开发利润的关键。
2.政策的导向性
首先，户型设计受国家规范的影响如：《住宅设计规范》《防火设计规范》等，使9层（多层住宅）、12层（一电梯一楼梯的小高层）、18层（两电梯一楼梯的中高层）、30层（多电梯两楼梯的高层）的住宅居多，其次，各地地方查账销售面积的方法有微差也对户型产生较大的影响，如深圳的双层高的景观阳台不计面积，层高低于2.2的夹层不计建筑面积，封闭阳台计半面积等。
3.项目开发定位的影响
对于房地产开发项目，策划定位是决定户型设计的关键因素，是经济适用房还是豪宅，是别墅还是高层住宅，是老年公寓还是大学生公寓，是酒店式公寓还是写字楼。市场越分越细，没有一种户型设计可以满足如此众多的个性化需求，因此，针对不同需求的客户群提供不同的生活空间，已成为户型设计的依据。开发定位是早在购地之初就酝酿在先，规划和户型的单体设计是在投资回报总策划的大框架下进行的，并借助于规划设计尽可能规避开发风险，提高投资回报总值。
二、人性化的室内设计
1、玄关
玄关不大却是人们家居和外部世界的过渡空间，成了大中户型住宅设计中的流行元素，设计过厅的目的，一是为了保持主人的私密性，避免客人一进门就对整个居室一览无余;二是起装饰作用，进门就是玄关，让客人对进入这个居室的最初感觉，是整个住宅的门面;三是方便脱衣换鞋的场所，过厅的面积一般为3-5m2，并配有衣柜或鞋柜。
2、客厅
客厅是家人和亲戚朋友团聚相会的场所，布置格局应有讲究。一是要用家中最大、最亮、最通气的房间作为客厅。二是不可把客厅分隔成几个区域或者用家具把客厅摆的又挤又满，不利于“气”的通畅。客厅的尽量不要装饰过于复杂低矮的吊顶，那样会严重影响客厅光照、气流，使居住者常年感觉心理压抑。客厅朝向应当尽量朝南。因为客厅的使用率往往高于卧室，在对日照要求较高的地区，能在一个南向的、阳光充足的客厅中娱乐休息，实在是居住质量的重要体现。客厅是户型中最大、最重要的居室，按照普通住宅的标准，其面积25m2左右较为合适，豪宅还应有下跃式、上跃式客厅设计。客厅的开间不宜小于3.9m。从装饰和布置家具的角度来讲，客厅内至少有一面不少于4m的连续的可使用墙面。
3、厨房与餐厅
俗话说“民以食为天”，所以传统建筑文化极为重视厨房，称之为“灶房”。厨房要特别注意防火的布置格局。现代厨房内不光有火，而且有水，这样要注意：两者不可靠得太近。厨房门不宜做成敞开式的，中式厨房也不宜与餐厅合一。厨房是体现一个家庭生活质量高低的关键场所，厨房面积要适中，小于5m2的厨房内热量聚集就会过大，人呆着就会不舒服，而5m2以上则是舒适度提高的标志。一般来讲，厨房净宽单排操作时不小于1.5m，双排操作时不小于2.1m。餐厅很多时候处于各功能区的结合部，起着连接沟通的作用。餐厅应尽可能与厨房集中设置。
4、卧室、卫生间
卧室是人一生中大约三分之一时间所度过的场所，宜选择靠东南或西南的房间，有充沛的日照气流，卧室的形状最好是长方形或者方形，不宜圆形、角形或多边形。卧室的墙、地、窗帘、家具、床上用品宜用温馨之色彩，不宜用过于暖烈或冷硬的色彩。卧室应分主次。除通常的设计外，豪宅的主卧室的还应阳光室、法式阳台或者小窗设计。卫生间的基本功能是如厕和洗浴，个别还增加了洗衣功能。一般来讲，卫生间主要摆放洁具三件套，
即洗手盆、坐便器和浴缸或淋浴间。但是大户型的卫生间应有四套件设计，还应增加小飘窗、坐凳、书架、贮藏空间设计、无纸坐厕的设计。
5、阳台、工人房
一般住宅的阳台应采用铁艺栏杆或漏空玻璃样板，以最大限度解决景观及采光通风的需要，一般分景观阳台与生活阳台。在现代豪宅的设计中都设有工人房，一般设独立的卫生间，体现人性化的关爱。
三、关于户型设计的细节
时尚化的新概念如品味书屋、阳光室、入口更衣功能、双会客概念等更能体现现代人高质量的生活水平。在消费市场日趋成熟的今天，创新仅仅停留在建筑形象或表面材料上，住宅的品味与品质是达不到高标准的。因此，户型设计应更加成熟，产品趋于多元化。
1.关于TOWNHOUSE
虽然出现的时间不长，但在激烈的竞争中迅速地适应市场需求的变化，其户型设计的更新
程度尤为明显，主要有双拼（两栋相连）、叠拼（上下两户相叠）、连拼（三栋以上并联）等类型。其重要的组成部分室内楼梯由于受户型总面积的限定，如分为三层，每层面积偏小，舒适度大受影响，大趋势是层数减为二层，送可采光的半地下车库和音像室。随着交通网络的迅速发展，城郊土地供应量大，TOWNHOUSE的发展前景比较看好。
2.关于小户型住宅
在人口众多的城市，小户型就永远不会消亡，小户型不是过渡产品，而是市场细分的结果。首先，小户型的成本高、单价较高，因此小户型只能通过面积控制总价，显现价格竞争优势。其次，户型本身的居住功能有所加强。第三，小户型住宅产品进一步细分，比如郊区自住舒适型小户型、市区投资型、商务小户型等。
3.关于高层住宅
高层住宅建筑空间和住户的行为模式之间有着深层的联系。在基地条件允许的情况下，应采用加大面宽，减窄进深，明窗明卫，增加日光的设计理念，建设部以康居示范工程倡导科技住宅，建设适合人们居住要求的新的住宅体系，开发和推广应用住宅新技术、新工艺
、新产品、新设备，赋予住宅以绿色环保节能等综合性能。住宅的质量是住宅的生命，时刻以打造优质楼盘为己任，才能长远发展。
四、结论
随着房地产市场竞争的日益激烈，开发商、规划师、建筑师、价销策划机构都在产品“差异化”上做文章，有个性与特色的项目层出不穷。但一味地为变化而变化的设计与开发项目并没有达到预期的开发及销售目的。只有真正符合人居需求、符合市场规律、符合建筑设计原理的项目才会受到社会、市场、居住者的认可，才是真正意义上的创新。
参考文献：
[1]黄兴球.建筑住宅户型设计的探讨[J].科学之友，2010，（16）：120-121.
[2]何杭.浅议城市高层住宅的户型设计[J].山西建筑，2009，（10）：32-33.

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