房地产开发企业会计核算.
本文介绍了房地产开发企业的会计核算制度和特殊会计科目，包括资产类和成本类。其中，开发产品成本核算具有特殊性，主要表现在成本构成复杂、核算时间跨度长和滚动开发核算难度大等方面。为了确定开发产品成本核算对象，可以按照整个开发项目、开发期数和开发产品形态等方法进行确定。在成本核算过程中，需要遵循成本核算对象的确定原则。此外，本文还介绍了房地产开发企业营业收入的会计核算，包括营业收入确认的条件和主营业务收入的核算。
一般的开发项目的成本核算对象是每个独立编制的概算或施工图预算所列单项工程。但是，对于同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目，开竣工时间相近、由同一施工单位施工的，可以并为一个成本核算对象。对于个别规模较大、工期较长的开发项目，可以按开发项目的一定区域和部位，划分成本核算对象。成本核算对象应在开发项目开工前确定，一经确定就不能随意改变，更不能相互混淆。
房地产开发企业成本核算的主要内容是开发产品成本。其中，开发产品的成本项目包括取得土地使用权所支付的金额，土地征用及拆迁安置补偿费，前期工程费，基础设施费，建筑安
装工程费，公共配套设施费和开发间接费用。
取得土地使用权所支付的金额包括支付的土地出让金、支付地价款金额、交纳的有关税费。但是，土地使用税不能计入其中。
土地征用费主要包括土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。拆迁安置补偿费包括拆迁安置费和拆迁补偿费。
前期工程费指企业在前期准备阶段发生的各项费用，包括总体规划设计费、可行性研究费、政府代收代缴的各项费用、勘察设计费、各项临时工程（临时水、临时电、临时路等）费用、三通一平费用等。
基础设施费是指建造各项基础设施发生的费用，主要包括与开发产品相关的道路、供热设施、供水设施、供电设施、供气设施、通讯设施、照明设施以及绿化（包括排污、排洪、环卫）等，这些设施发生的设备及安装费都在基础设施费项目内归集。
建筑安装工程费是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费、设备及
安装工程费（给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装）以及室内装修工程费等。
公共配套设施费指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如锅炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。凡能有偿转让的公共配套设施如商店、理发店等都不能计入该成本项目内。
开发间接费用是指在开发产品过程中发生的各种间接费用，如管理费、销售费、财务费等。
开发成本是指企业在开发房地产项目过程中所发生的直接费用和间接费用。其中直接费用包括工资、福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。开发项目完工前的借款费用也列入此科目。但是，企业的各行政部门为管理公司而发生的各项费用不在此列，应在“管理费用”中核算。开发部门的业务招待费也不应列入此科目。
开发成本核算的账户主要包括“开发成本”和“开发间接费用”两个账户。其中，“开发成本”账
户的借方反映产品开发过程中发生的开发直接费用和月末分配计入开发产品的开发间接费用，贷方反映结转“开发产品”账户的已完工开发产品实际成本，期末借方余额反映在建开发项目的实际成本。按开发项目的种类设置明细账户，如“土地开发”、“房屋开发”、“配套设施开发”和“代建工程开发”等，并在明细账户下按成本计算对象设置账页，按成本项目设置专栏，进行明细核算。专栏包括土地征用及拆迁安置补偿费、建筑安装工程费、开发间接费用等。
开发间接费用”账户属于成本类账户，核算企业内部独立核算单位开发产品而发生的各项间接费用。该账户的借方归集月内发生的各项开发间接费用，贷方反映月末按一定分配标准分配结转有关开发产品成本的费用总额，结转后无余额。该账户的明细账户应按企业内部不同单位的名称设置。
除了开发成本，还需要核算与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。其中，“管理费用”核算企业行政管理部门为组织和管理房地产开发经营活动而发生的管理费用，包括工资、福利费、工会经费、职工教育费、劳动保险费、待业保险费、房产税、车船使用税、印花税、土地使用税、技术开发费、无形资产摊销、递延资产摊销、业务招待
费、坏账损失以及其他管理费等。而“销售费用”则包括产品销售过程中发生的广告宣传费、展览费，以及为销售本企业的产品而专设的销售机构的职工工资、福利费、业务费等经常费用。“财务费用”则是企业在房地产开发经营过程中，为进行资金筹集等理财活动而发生的财务费用，包括利息支出(减利息收入)、汇兑损失(减汇兑收益)以及相关助手续费等。需要注意的是，为购建开发产品而筹集资金所发生的费用，在开发产品尚未完工交付使用前发生的，应计入有关开发产品内，不包括在本科目的核算范围内。

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