全款购买限售期的房产不能排除强制执行
一、基本案情：
郭某因拆迁分得海淀某小区的一套房屋。该房屋登记时间为2017年9月，郭某为房屋所有权人。
2017年7月，郭某（出卖人）和张某（买受人）签订《北京市存量房买卖合同》。该合同约定：出卖人所售房屋为楼房，该房屋属于按经济适用住房管理的房屋，该房屋成交价格为268万元；出卖人应当在付清全部房款当日将该房屋交付给买受人。
同日，郭某（甲方、出卖方）、张某（乙方、买受方）签订《补充协议》。该《补充协议》中载明：甲乙双方均知晓该房屋为未满五年的按经济适用房管理的房屋，甲方完全同意在该房屋具备办理权属转移登记手续的条件时无条件配合乙方或乙方指定的第三人办理权属转移登记手续。
2017年7月至9月，张某共向郭某支付268万元。2017年7月起，张某入住房屋并支付水电费、物业费等。
2019年9月，郭某应欠他人款项成为被执行人，法院查封了张某购买的房屋。张某向法院提出执行异议，请求解除对涉案房屋的查封、评估、拍卖等执行措施，被法院裁定驳回，张某提起案外人执行异议之诉。
二、法院判决：
一审法院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据本案已查明的事实，案涉房屋系“按经济适用住房管理”的房屋，按照相关规定房屋在一定年限内不得按市场价格出售。张某在签署房屋买卖合同时对上述房屋的性质及在一定年限内不能办理过户登记的情况明知。法院执行的查封行为发生于该房屋限售期间内。张某在明知在上述房屋限售期内案涉房屋不能进行产权过户登记的情况下，仍与郭某签订房屋买卖合同，不符合《最高人民法
院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的“非因买受人自身原因未办理过户登记”，不符合具有排除强制执行的民事权益的构成要件。故张某仅凭签订房屋买卖合同、支付价款、实际居住等条件，不能排除对案涉房屋的执行。审法院判决：驳回张某的全部诉讼请求。
张某不服，提出上诉，二审法院驳回了张某的上诉。
三、警示：现实中，有不少类型的房屋在一定期限内是限售的，比如在北京经济适用住房、两限房、自住型商品住房、三定三限搬迁安置房等5年内限售，公司购买的住房两年内限售。有些购房者忽视了其中的法律风险，购买了限售期内的房产，最后给自己带来巨大损失，钱房两空。因此应当避免购买限售期内的房产，以免给自己造成损失。

更多推荐

房屋,执行,法院,住房,登记,购买,经济