北京房价走势图
2008-10-14 11:10
来源：千万家市场研究中心
2007年即将画上句点，但对于中国房地产市场来说，却是山雨欲来风满楼。二次房贷、经适房管理办法、物权法、五次加息、两限房制度等一系列政府对楼市宏观调控政策的出台，使2007年的房地产开发、房产金融、二手房市场、租赁等业务领域存在着众多的不确定因素，当前各种媒体舆论可谓是“卖“拐”成风，降声一片”。难道几年来各种宏观调控措施所累积的力量真的要在这个冷冷寒风的07 年之末发挥药效了吗？ 呼风唤雨数载的高走位房价能出现民众期待中的下降趋势吗？北京的房价真的要出现转折了吗？千万家市场研究中心对此展开一场深入的拐点之辩。
   
北京房价近年来的历史演变：
    在走过了房地产初期开发的二十多年平稳期后，北京进入城市化发展最为迅猛的时期，20
04—2007年三年间，新建住宅用建筑面积超过了之前的十年，之前关于城区的观念范围也得到了最大化的延伸，北京的经济、城市发展、国际影响力各方面也正是在这一时期取得了最快的进步，从而真正确立了自己国际一线大都市的地位，水涨船高，作为中华人民共和国的伟大首都，北京受到了前所未有的万千宠爱，奥运会所带来的新一轮移居热潮成为北京别于其它地区的显著楼市景观。而就全国而言，随着中心城市房价渐涨，引发全国房价在二十一世纪初集体井喷，北京、上海、广州、深圳四大中心城市房价更是一路飚红，其中以北京最为严重，04年之后的北京楼市价格，涨幅快到以日计算，让民众望而生畏。
     
1、从政府交易统计数据看近年来北京房价走势
     
    从近八年来的政府交易统计数据可以看出，北京的房价在进入21世纪后，走过了一段平稳发展期，政策扶持、市场健康有序的大环境下，房价不但没有上涨，反而连续有小幅下降。04年是一个转折期，房价由此一发不可收拾，发生了明显的上升趋势，三年时间北京商品房价格由5053元/㎡涨到如今的14411元/㎡，上涨幅度达到185%，2007年的商品房均价较2006年上涨超过50%，已步入房产发展的畸形期。
     
2、从房产经纪公司成交纪录数据看北京房价走势
    根据千万家房产市场研究中心历年统计数据可以看出，北京二手房的价格随着整体楼市的水涨船高而身价倍增，20003—2007年四年间，二手房均价由3811元上涨至10077元，涨幅为164%,进入2006年后，大众需求户型供不应求直接导致二手房价的进一步抬价，伴随着商品房市场的畸形态势，二手房市场也遇到前所未有的“量降价升”的尴尬。
典型区域二手房均价逐年变动情况：
1：朝青区域
    朝青区域2002年还被很多人视为“平房乡”，但随着珠江罗马嘉园的拔地而起，其他楼盘不断进驻，朝青板块逐渐升温，该区域房屋以商品房为主，进入二级市场的房屋以五年内次新房居多。以该地区典型楼盘珠江罗马嘉园为例，2004年均价为6500元左右，2005年则上涨至7800元，2006年成交价维持在11000元，今年的价格一路飙升至15000元。
2：望京区域
    望京位于北京东北部，是北京市政府规划的大型居住区域，也是未来的北京副中心所在地，望京新城是该地区的标志性社区，1996年开始施工建造，总占地面积860公顷，建设
用地510公顷，总建筑面积860万平方米，其中住宅面积420万平方米，总人口近30万。 2004—2007年望京新城的二手房均价分别为4500元、6800元、8000元、12000元。
   
3：管庄区域
    管庄位于北京市东五环外，是北京典型的老龄化分布聚集区域，紧邻北京第二外国语学院及北京卷烟厂，是北京正东地区的主要居住区，由于地铁八通线的开通以及周边配套设施的逐步健全，管庄地区的二手房价近年来也呈现势不可挡的上涨趋势。以该区域最为典型的柏林爱乐为例，2004—2007年二手房均价分别为：3800元、5300元、6600元、8300元，上涨幅度较为迅猛。
4：中关村区域
    中关村作为海淀的核心区，是中国科技发展的中心，周边的一、二手房一直都受到购房者的热力追捧，不仅交易量活跃，房价更是一直居高不下，存在着严重的供给不足现象。以太月园为例，二手房直逼周边一手房价格，由于该社区户型优势突出，建筑布局合理，
成为中关村置业者的首选之地，2004—2007年太月园二手房均价分别为：7000元、9300元、14000元、20000元。
5：亚运村区域
    亚运村见证了近年来北京房地产业发展的缩影。作为北京著名的奥运场馆区域，该地区的二手房市场近年来热度一直不减。亚运村是北京向北发展的起点，所以这里形成了北向的交通枢纽，五号线的经过和奥运支线的规划让这里的二手房更是寸土寸金。有利的地理位置使得它不管现在还是将来都将是北京最适合居住、最有发展潜力的地区。以该区域安慧东里为例，2004—2007年二手房均价分别为：6000元、7300元、8800元、12500元，呈明显的逐年递增趋势。
北京房价居高谁之罪
    走过经济高速发展的几年，北京的城市档次得到了提高，房价，随着经济的一路增长也昂首挺进，到底是何因素推动北京房价以如此迅猛的态势增长呢？千万家总经理华国强对此认为：
1、宏观调控之副作用助推房价
    2000年到2004年这几年间，北京的房地产市场发展态势一片大好，整个市场运行越来越规范与透明，这不能不归功于政府一直不遗佘力进行的各种调控，出台了很多促进房地产行业积极发展的有利政策，如土地招拍挂制度的实行、现房销售的在线网签、 对存量房交易的促进，如取消交易分成、央产房放量、取消审批等，政府大力鼓励房地产建设，这一段时间政府对于房地产的态度以“供”为主，房地产行业如同婴儿一般备受呵护。
    随着时间的推移，老百姓逐渐对房产有了更为深入的了解，市场需求越来越大，供应量已经满足不了日益增长的购房需求。2003年政府出台了土地招牌挂制度，低价拿地的历史一去不复返，招牌挂的形式推动了地价上涨，而地价的上涨最直观的反映就是房价大定上
涨。2004年北京楼市进入了高价增长阶段，这一时段政府的态度急剧转变为以“控”为主，紧锁供应致使地价进一步上扬，同时各种税费也随之增加，土地出让金更是一路上涨，直接造成了开发成本的提升，政府在这一时期的工作非但没有能够有效地抑制住房价，反而直接促使房价以更迅猛的态势上涨。2005年、2006年国家两次调整房产交易税，对于房地产市场的格局产生不小的影响，税收是调节市场的有效杠杆，但当房地产市场成为稀缺市场时，它无疑会成为转嫁推高房价的无形的手。面对越来越敏感的房地产市场，政府始终不能及时的调控措施，即便是推出了相应政策，大多也是不痛不痒、有风无力，并不能对房价起到积极的调控作用，这让北京的房地产市场变的更加扑朔迷离。
        2、开发商囤地哄价直接影响房价走势
       
    在开发商中，存在着较为普遍的采取各种隐蔽手段违规销售、炒作、囤积房源、哄抬房价的行为，这是造成房价上涨较快的主要原因之一。到2007年底，全国房地产开发商囤地面积约10亿平方米，按照容积率3来计算，建成的商品房面积可达30亿平米，而2006年全国商品房施工面积为19.41亿平米，囤地面积已远远超过一年总施工面积，囤地现象到了非
常严重的地步。所谓的“地荒”，并不仅仅是实际意义上的供应土地紧缺，大量的土地囤积在开发商手中，他们故意拉长开发周期，造成上市新盘数量紧缩，房地产市场有限供给和无限需求之间的矛盾很难得以解决。这一问题已成为北京楼市的一个毒瘤，随着北京市国土部门整治力度的加强，囤地现象将得到较为彻底的查清。
3、供需比例的严重失衡是房价上涨的内在动力
    理论上讲，房价的上涨其根本动力是由供需关系决定的，而房价的一路盘升，又主要表现在房地产市场的需求过度旺盛。自1998年国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》后，居民住房消费得到前所未有的刺激，政府实施了积极的税收政策和住房金融政策，各地区住房建设力度猛增，银行业适时推出了购房按揭业务，长期处于压抑状态的社会购房需求在一段时间内得到集中释放，住房销售市场的合理需求增加，一段时间内楼市呈现出欣欣向荣的景象。但随着时间的推移，房屋供应量逐渐满足不了日益增加的市场需求，房价也随着市场的日益狭窄而陡增。据千万家市场研究中心监测数据显示，今年11月北京市商品房成交面积为166.8万平方米，而新开楼盘面积为107.7万平方米，供不应求的局面仍难存在，但从数量看，已经得到了一定的缓解。
    北京的存量房有近600万套，数量相当可观，但随着二级市场的逐渐开放，很多业主逐渐看到在经济发展过程中房屋升值的巨大空间，故纷纷将手中房产投入租赁市场，并不急于出售，以等待最佳的房价时期到来，导致了很多存量房并没有拿到市场上来交易，直接遏制了存量房市场的供应量，远远不能满足日益增长的购房需求；同时，二手房的供应存在着非常明显的区域性缺乏状况，这也成为北京二手房市场的软肋之一，即城区市场火爆、郊区市场冷清，大量的郊区房源得不到购买人群的青睐，城区范围的房源则出现极其严重的拥堵状况，这在一定意义上造成了哄抬房价。
       
4、城市化进程是北京房价增速的催化剂
    2001年北京申奥成功，北京的国际化都市地位得到了进一步确立，全方位的城市建设和改造工程也在这个时候提上了议程，使这几年成为北京城市化进程最快的几年，根据《中国城市统计年鉴2006》所统计的数据显示，到2006年底，北京市建城区面积已达1182.3平方公里，较2004年的770平方公里大了足足400多平方公里。而同样大力发展城市建设的原中国第一大城市上海建城区面积则仅仅停留在781.04平方公里的水准上，仅建成区面积一
项指标就与北京产生了实质性的差距，足可见得近几年北京城市扩张的速度是何等之快。
    随着北京城市化的快速发展，人口数量开始猛增，2004年北京外来人口约合300万，但仅过了三年，到2007年北京外来人口数量已超过450万，总人口数已逼近2000万，伴随着城市人口急剧增多的是大规模的城市改造和居民拆迁、住房市场被动需求增加、城市基础设计周边物业升值、新建住宅成本日益提升，成为房价上涨的一大推手。
5、经济发展的高速增长推动房地产市场升温
    众所周知，进入21世纪后，我国的经济取得了前所未有的快速发展，作为北方经济中心的北京，经济建设速度更是远远超过其他地区，根据北京市统计局统计数据显示，2006年北京GDP为7720.3亿元，占全国的3.7%，人均国民生产总值超过6000美元大关，地方财政收入超过1100万元，而2007年1—10月北京市人均可支配收入为19226元，较去年同期增长了15.3%。可支配收入的大幅上涨让更多的人有能力改善住房条件或进行房地产投资，购房需求进一步增加。
    由于经济利好，股市也从05年开始连创新高，国家宏观调控、股改全面完成、几大银行
相继上市、人民币升值、基金资金充裕等有利条件让股市足足牛了两年，这让一部分有钱人资金储蓄更为雄厚，而一旦有了资金，作为不动产的房屋投资必然是他们所要考虑的投资重点。

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