我国房地产价格波动的影响因素及趋势研究
我国房地产价格波动的影响因素及趋势研究近⼏年来，我国的房地产价格⼀直是整个社会的焦点问题，是关系着民⽣的重⼤问题。对此，我从⾦融学的⾓度，对我国现阶段房地产市场的整体状态，诱因做出⼀个系统介绍。随之，对我国房价的未来⾛势做出⼀个预测，并且提出⼀些调整建议和意见。
⼀、我国城市房价总体态势
（⼀）我国房地产价格的现状
从2003年到2011年中，我国的房地产飞速发展。在2003年到2007年的这⼏年之中，我国的固定资产投资过热，从⽽带动我国的房价飞速上扬，尤其是北京，上海等⼀线城市。虽然在2008年以后，国家紧缩“银根”和“地根”，在多种宏观调控措施的作⽤下，房价的飙升趋势有所缓解，但没有改变整体房价呈上扬的趋势，只是涨幅下降。
我国房价在2000到2010这⼗年之间，⼀直是上涨的状态。但是在这⼗年之间，是不能⼀概⽽论的，在这期间，应该分成两个阶段。⾸先是在2000年到2004年的四年中，我国的城市楼市价格每年涨幅表较⼩，可以称为正常上涨。但从2004年开始，基于政策的⽀持，房价呈⼏乎垂直上升的趋势直线上扬，涨幅⼗分明显。虽然其中在2008年时，房价稍有回落，但是回落后的价格，依然相对偏⾼，并且从以后涨幅更剧烈的上扬。
为了更清晰的说明，我国房地产价格的变动趋势，我列⽰了北京，上海的图表，作为我国超⼤型城市的代表。⼜列⽰了杭州，重庆，成都的图表，作为中型城市的代表。
图1 北京市楼市价格⾛势图
资料来源：⽹易论坛 /doc/273286335.html
图2 上海市楼市价格⾛势图
资料来源：安居客 /doc/273286335.html
图3 杭州、重庆、成都楼市⾛势图资料来源：百度图⽚ /doc/273286335.html
（⼆）我国房地产价格的特点
总体来说，近年来我国房地产价格上涨速度快，涨幅较⼤，房价出现了较⼤的波动，这种房价波动是不正常的，并且在未来的趋势上⼗分的不明确，显得扑朔迷离。这种不正常具体表现在以下⽅⾯：
1.房价涨幅与GDP涨幅不协调
当房价的上涨幅度远⾼于GDP的增长幅度，房价明显⾼于其内在价值时，表明房价与国民经济发展⽔平不相协调，房地产出现价格泡沫并诱发房地产业呈现过热状况。我搜集到了⼀些年份的国外房价与GDP的关系图（以英国和美国为例），可以看出在西⽅发达国家，少数的年份GDP的增长与房价的增长相当，更少出现房价涨幅⾼于GDP增长的情况，在⼀般的情况下GDP的增长都⾼于房价的增长，我们可以从图4、图5中清楚的看到西⽅发达国家房价的上涨幅度与GDP的增长的具有很⾼的相关性，我们可以从中找出GDP变化与房价变化的相关规律。
⽽在我国，恰恰违背了这⼀规律，我国近些年来，年GDP增长均保持在8%—12%之间，在⾦融危机爆发的2008年，我国的GDP增长也保持在8%以上，但是，从2005年以后，我国的房地产市场飞速发展，房价增长的速度远远⾼于GDP增长速度，甚⾄在2008年到2009年的⼀年中，某些⼤型城市，如北京的房地产价格增长速度超过了200%。我国的房地产增长速度⼀般都⾼与GDP的增长。另外，我国的房价增长速度波动较⼤， 2004年出现了⼤幅的上涨，2005、2006年出现下跌，2008年还有超过GDP增长的势头。从这种不协调可以看出，我国房价的波动是⾮常不正常的。
图4 2000-2007年美国GDP和房价指数变化
资料来源：佐思⽹房地产业 /doc/273286335.html
/Htmls/GenCharts/Father_49.html
图5 2000-2007年英国GDP和房价指数变化
资料来源：佐思⽹房地产业 /doc/273286335.html
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2.房价收⼊⽐⾼
为了衡量⼀个国家的住房消费⽔平是否合理, 世界上⼤部分国家都在使⽤⼀个指标——房价收⼊⽐，这是⼀项综合指标。“房价收⼊⽐”是指“居住单元的中等⾃由市场价格与中等家庭年收⼊之⽐”，国内学者⼤多将“房价收⼊⽐”这⼀概念定义为“居民收⼊和房价⽔平之间的⽐率” 1。世界银⾏（world bank）
认为最适宜的房价收⼊⽐应该在3—6倍之间较，若低于3就会出现住房供不应求的局⾯，会造成房地产市场的混乱，⽽⾼于6倍就是超出了城镇居民的经济承受能⼒，如今这个标准已成为对房价和家庭年收⼊进⾏相关分析的重要参照系。
表1 近年来我国的房价收⼊⽐
1
资料来源：2003年-2010年统计年鉴
通过数据的收集汇总，我计算出我国近⼏年来的房价收⼊⽐例，以便直观的说明我国的房价收⼊⽐偏⾼的问题。⽬前我国⼤多数城市的房价收⼊⽐超过8倍，这还是基于全国平均的⽔平之上，⽽⼀些⼤型城市，北京，上海，深圳等，房价收⼊⽐还要远远⾼于8倍，这意味着，在中国⼀个家庭若要购买⼀套房产，⾄少要⽤8年，甚⾄是11年的收⼊才能购买得起，这远远超出了合理的房价收⼊⽐范围。如此⾼的房价, 是普通的⼯薪阶层和百姓很难承受的。事实是，根据中国社会科学院的调查研究统计报告显⽰，现如今，我国的房价已经超出了85%的居民的经济承受能⼒，换⽽⾔之，就是有85%的城
市⼈买不起房⼦。
“中国房地产市场的价格在⼀些⼤城市已经很过头了。”美国知名经济学家、《⾮理性繁荣》作者罗伯特·希勒教授昨⽇在北京重申了⾃⼰对中国楼市的看法。希勒是在“⾦融制度的重新设计：聚焦资产泡沫与⾦融监管对话”论坛上做出上述表⽰的。希勒认为，房地产市场是否存在泡沫，应考察房价跟收⼊的⽐例，中国应该让房价低⼀点，“⽬前快速增长的楼市价格，有些像泡沫，我肯定不会在中国买房地产。”29⽇，这位美国国家经济研究局(NBER，美国经济衰退⽅⾯最权威的认定机构)研究员曾对我国的房价表达过“⽏庸置疑”的担忧。
3.不同城市的房价波动差异较⼤
我国的房地产价格的⾮正常波动，还不仅仅单纯的表现为涨幅⼤，与各项数据⽐例不协调，还有表现为，不同等级的城市，发展程度不同的城市，房地产价格波动幅度不同。为了说明这个问题，我选取了不同城市房价⽔平和波动情况作为⽐较，我选取了北京、上海、⼴州、深圳这四个城市，作为超⼤型城市的代表，为了进⾏横向的⽐较，我还选取了太原、南京、武汉这三个城市作为⼀般⼤中型城市的代表。并且，我查阅了统计年鉴的数据，最终汇总得到了俩张房价环⽐指数⽐较图。
如图6、图7，我们可以清楚明显的看出，⼀般⼤中型城市房屋价格环⽐指数明显低于超⼤型城市的环⽐指数⽔平，超⼤型城市的房价环⽐指数在2010年9⽉时，已经接近3%，并且在⼀般的⽉份⾥，⼤都
保持在1%左右，由此我们可以看出在2010年全年中，四个超⼤型城市的房价环⽐指数平均⽔平应该⾼于1%，尤其是深圳⼏乎全年⼤部分⽉份都保持在1%以上。再2
看三个⼀般⼤中型城市，即使是相对房价环⽐指数偏⾼的武汉，在其最⾼的⽉份——9⽉，都没有超过1%，⽽相对房价环⽐指数较低的太原，在其最⾼的⽉份——12⽉，也只有0.8%，在其最低的⽉份——2⽉，只有不到0.1%。这是因为超⼤型城市多为沿海城市，或者是政治经济中⼼，发展起步早，条件优越，政策宽松，是国家⼤⼒⽀持发展的地⽅，因此对外开放程度很⾼，引进外资多⽽且便利，经济发展速度快，是带动我国经济的龙头地区，⼈民⽣活⽔平⾼⼯资收⼊相对⾼于其他城市，住房需求较⼤。相反，⼀般⼤中型城市由于深处内陆地区，对外开放程度低，经济发展⽔平缓慢，住房需求远不及发达地区，并且随着⽣活条件的改善，⼀些原居住于⼀般⼤中型城市的⼈们，为了获得更好的事业发展机会和更优越的⽣活条件，纷纷迁居到⽣活、⼯作条件更佳的超⼤型城市中，随着⼈⼝的迁移，这部分流动⼈⼝也使得超⼤型城市的住房需求越来越⼤。最终，超⼤型城市房价的波动程度与房价⽔平明显⾼于⼀般⼤中型城市，当然还有中⼩型城市。
图6 2010年各⽉超⼤型城市房价指数变动表
资料来源：百度图⽚/doc/273286335.html
图7 2010年各⽉⼤中型城市房价指数变动表
资料来源：百度图⽚/doc/273286335.html
⼆、影响我国房地产价格波动的因素
前⾯我论述了我国房地产价格的不正常波动这⼀现象以及我国房地产价格波动的特点，我国房地产价格近⼏年来⼀直在上涨，⽽且长势迅猛，甚⾄个别年份、个别城市有翻倍增长的情况。但是我们都知道，根据经济学理论来讲，在市场经济的条件下，房地产价格应该以房⼦的实际价值为基础，并且根据供求状况围绕实际价值上下波动，也就是应该遵循价值规律这⼀绝对的标准，⽽从这⼀表现表⾯上看，我国的房地产价格已经违背了价值规律，房价远⾼于其实际的内在价值，不断的上涨。根据有关资料显⽰3，国内学术界普遍认为，影响我国房地产价格波动的因素主要有社会因素、经济因素、制度及政策因素、区域因素等诸多市场因素或者⾮市场因素的影响。
现在我选择了⼀些在我国房地产价格波动中起着决定性影响的因素，作出分析。包括：GDP 对房价的影响，市场供给对房价的影响，市场需求对房价的影响，利率对房价的影响，⼈们的⼼理预期对房价的影响，相关政策对房价的影响。
（⼀）国内⽣产总值对房价的影响
当⼀国或地区经济发展⽔平达到⼀定⾼度后，⼈们对房地产的需求将⽇益增长，当房地产的需求⼤于供给时房价就会上涨。中国科学院数学与系统科学研究院的研究⽣们做出了⼀份的关于2003年到2010年我国GDP上涨幅度和房价上涨幅度数据的计量经济学模型，并运⽤3谢经荣，房地产经济学，中国⼈民⼤学出版社，2002
EViews5.0进⾏分析。模型的结果是，房价与GDP之间呈明显的正相关关系。就是说，在GDP 上涨的时候，房地产价格也应该相应的上涨，在GDP⽔平下降，房地产价格应该相应的下调。但是在房地产价格随着GDP⽔平上涨时，最⼤的涨幅是不应该超过GDP⽔平的涨幅的，否则就是不合理的。
现今我国经济快速发展，GDP保持两位数的增长，经济的增长对于普通居民来讲，主要表现为居民收⼊的增加，⽽居民的收⼊的增加⼜直接与居民消费和投资存在着密切的联系。随着我国⼈均可⽀配收⼊⽔平的上升和消费结构升级，⼈们的消费已经不仅仅拘泥于⾷品、⾐物等单纯的消费品。在满⾜基本需求的基础上，购买住房是必然的，房地产不仅仅是消费，更是⼀种投资⾏为，基于对投资收益的期待，房地产投资已经成为普通百姓的⾸选。但是全国的⼟地供给是有限的，这样就产⽣了供求⽭盾，需求消费⽀出的激增和全国⼟地供给不⾜、住宅房地产供给紧缺导致了我国房地产价格的持续攀升。
（⼆）市场供求对房价的影响
房地产的供给，是指房地产开发商和拥有者在特定时间、以特定的价格所愿意且能够出售的该种房地产的数量。房地产需求是指在⼀定条件下消费者愿意⽽且能够购买的商品房数量。我国房地产的供给和需求是由许多因素决定的4。
第⼀，房地产的价格⽔平。⼀般来说，房地产的价格越⾼，开发该种房地产越有利可图，开发商愿意开发的数量就会越多。相反，开发商愿意开发的数量就会越少。对于消费者⽽⾔，房地产的价格上升，对其需求量就会减少。价格下降，对其需求就会增加。即使房地产⾃⾝的价格保持不变，⽽与它相关的其他房地产的价格发⽣变化时，该种房地产的需求也会发⽣变化，⽐如我国现在的两种住房，商品房和经济适⽤房，当经济适⽤房价格上涨时普通商品住宅的价格也会增长。
第⼆，房地产的开发成本。在房地产⾃⾝的价格保持不变的情况下，由于开发成本的上升，势必会减少开发商最终的利润，所有的经营者都是具有趋利性的，并且是理性的，利润的减少会是原开发商转投别的⾼利润率的⾏业，那么房地产的供给必然减少。相反，会使该种房地产的供给增加。国⼟资源部⽇前公布了全国620个监测项⽬的⼟地成本。数据显⽰620个案例中，东部地区共有316个，中部地区共有158个，西部地区为146个，全国平均地价为5500元/平⽅⽶，东部地区的地价⾼于西部地价，在这个基础之上，东部的房价就会⽐西部的房价⾼。
4严琳.我国房地产市场价格变动及其与宏观经济的关系分析.重庆，2006
第三，对未来房价的预期。如果开发商对未来的预期看好，则会增加开发量，并且会有其他⾏业的商⼈转⽽把资⾦投⼊房地长⾏业，从⽽会使供给增加，同时会把现在开发的房地产暂留不卖，等到⽇后涨价时，再以⾼价售出，以牟取更⾼额的利润，在这种⼤趋势下当期的房地产供给就会减少。如果开发商认为未来的房地长市场不会有太⼤起⾊，经营⾏为会恰恰相反。消费者对未来市场⾛势和⾃⼰未来的⽀付能⼒做出判断，形成对未来的⼼理预期。当预期某种房地产的价格会在下⼀时期上升时，就会在当期增加对该种房地产的需求。相反就会减少该种房地产的现期需求。
第四，消费者的收⼊⽔平。由于消费者对商品的需求是有⽀付能⼒的需要，因⽽需求⽔平的⾼低直接取决于消费者的收⼊⽔平，当消费者的收⼊⽔平提⾼时，就会增加对房产的需求。在2008年，我国受到全球⾦融危机的影响，经济增长减缓，消费者收⼊减少，房地产的价格在当年⼀改上扬的常态，有所回落。但2010年时，我国已经渐渐摆脱了全球⾦融危机的危害，经济⾛上正轨，全国的房地产价格⼜开始增长。
（三）利率对房价的影响
利率对房地产市场的影响⽐例不是⼀⽐⼀的，是具有乘数效应的，所以⼩幅度的利率调整就可能造成对房地产市场的巨⼤影响。在我国利率对房价的影响不能⼀概⽽论，对于不同的主体，表现和影响⽅
式是不⼀样的。
第⼀，对于购房者⽽⾔，⼤多数购房者没有那么多的资⾦，会选择个⼈住房贷款。银⾏加息会对购房者的购房⼼理和⾏为产⽣影响。⾸先，已贷款买房的⼈利息⽀出增加。我国⼀年期以上个⼈住房贷款实⾏可调整利率政策，遇到⼈民银⾏调整贷款利率，存量贷款于下⼀年初执⾏新的利率5。因此，⽆论是⽼贷款，还是加息后新发放的贷款，加息都将导致利息⽀出增加。其次，加息使得购房观望者增多。许多原本计划购房的⼈担⼼不能⽀付过多的本⾦和利息，⽽延迟购房。对于欲买房的⼈，加息
⽆疑会增加其⽣活的压⼒。这在⼀定程度上缓解房市供求⽭盾，化解房价上涨的⼀部分压⼒。
第⼆，对于房地产投资者⽽⾔，买房⼦是⽤来赚钱的，他们讲求的是投资回报率，贷款利率上调后，升息直接增加了他们的投资成本，如果租⾦价格或者房价上涨幅度不⾜以弥补加息导致成本的增加，影响就会很⼤，投资收益的减少，投资⾏为会受到抑制，投资者就会考虑新的投资⽅向6。
5宋⽟娟.银⾏利率与房地产业关系的实证分析.经济纵横，2005
6宋⽟娟.银⾏利率与房地产业关系的实证分析.经济纵横，2005
第三，对于房地产开发商⽽⾔，升息将直接导致开发商的融资成本上升，开发商融资成本的增加必会对开发商的利润产⽣影响，如果想保持⼀定的利润⽔平，房屋的价格必然只能上提。不仅如此，升息
还会使得融资规模下降。升息意味着我国开始采取紧缩的政策，意味着开发商通过信托、股票发⾏等渠道进⾏融资也会受到影响7。因此房地产商可能会重新陷⼊融资困境。在这两种情况下，就会加重了房地产开发商的开发成本，从⽽导致住房价格的上涨，房价在短期内不会迅速下降，⾯对⾼昂的房价，消费者和投资者需求都会减少。
所以⽆论从购房者、投资者，还是房地产开发商的⾓度考虑，银⾏加息会起到抑制住房需求的效果。需求的减少会缓解供需之间的⽭盾，降低房价上涨的幅度。如若银⾏减息，那么效果就刚刚相反。
2011年4⽉，继央⾏宣布加息后，公积⾦存贷款利率应声上调，分别上调0.2个百分点，贷款利率从4.5%上调⾄4.7%。专家预测，随着调控措施累积效应凸显，3个⽉内楼市将从量变到价变，预计价格降10%左右。住房城乡建设部今⽇发出通知，决定从即⽇起上调个⼈住房公积⾦利率。当年归集的个⼈住房公积⾦存款利率上调0.1个百分点，由0.4%上调⾄0.5%；上年结转的个⼈住房公积⾦存款利率上调0.25个百分点，由2.6%上调⾄2.85%8。
五年期以上个⼈住房公积⾦贷款利率上调0.20个百分点，由4.5%上调⾄4.7%；五年期以下(含五年)个⼈住房公积⾦贷款利率上调0.20个百分点，由4%上调⾄4.2%。从今天起，开展利⽤住房公积⾦贷款⽀持保障性住房建设试点⼯作的城市，贷款利率按照5年期以上个⼈住房公积⾦贷款利率上浮10%执⾏。以夫妻双⽅最⾼贷款额80万，分20年还清计算，总还款⾦额将由以前的121.47万，增加⾄123.55万元，这明显增加了还款压⼒9。
（四）⼈们的⼼理预期对房价的影响
消费者的⼼理预期(也称市场预期)是⼀种潜在的、⽐较普遍的社会⼼理和⾏为现象。但是⽬前在房地产消费市场中，消费者的⼼理预期未趋于理性。穆斯在《理性预期与波动理论》⼀⽂中，对理性预期作了精辟的解释:“理性预期是相对“适应性预期”⽽⾔的。所谓适应性预期就是运⽤某经济变量的过去记录预测未来，反复检验和修订，采取错了再试的⽅式，使预期逐渐符合客观的过程。⽽理性预期与这种适应性预期根本不同，它是指⼈们预先充分掌握了⼀切可以利⽤的信息做出的预期。这种预期之所以称为“理性的”，因为它是⼈们参照过去历史提供的所有知识，对这种知识加以最有效利⽤，并经过周密的思考之后，才做出的⼀种预期。”
7宋⽟娟.银⾏利率与房地产业关系的实证分析.经济纵横，2005
8《信息时报》4⽉7⽇财经版
10消费者在进⾏买房，投资者在投资之时，我们认为，他们都是绝对理性的，消费者会进⾏合理的分析和⽐较，直到他们作出决定和预测。对于升值潜⼒⼤的或者说他们认为价格合理实惠的，他们会⽴即进⾏购买⾏为。⼀旦经济政策形势不明确，他们就会观望等待。这⾥，消费者所做的预测，就是理性的⼼理预期。这正好印证了穆斯在《理性预期与波动理论》⼀⽂中对理性预期所提出的理论要点:“理论预期是观察到的过去经验的规律性总结，它可以指导⼈们的经济⾏为，因⽽理性预期学说构
成经济⾏为的基础。”11
例如，在2004年，我国为了控制房地产投资规模，防⽌宏观经济过热，采取了必要的宏观调控政策，收紧房地产开发项⽬的贷款供应、控制房地产开发的⼟地供应、从资⾦和⼟地两个源头控制了房地产供应。规模降下来了，但造成了开发商地也没了，钱也没了，今后房⼦的供应要少了，房价也要涨了，产⽣新的⽭盾。这就是因为制定调控政策时忽视了社会⼼理预期的作⽤12。
（五）相关政策对房价的影响
⾃从房价飞速上涨以来，从2003年到2011年4⽉，我国出台了很多有关购买房产和房地产开发⽅⾯的信贷政策以及货币政策，这些政策对抑制房价的过快增长有⼗分显著的效果。“例如：控制房地产贷款规模；扩⼤贷款利率的浮动范围；提⾼房地产开发项⽬（不包括经济适⽤房）资本⾦⽐例；提⾼房地产贷款和个⼈住房抵押贷款利率；提⾼个⼈住房抵押贷款的⾸付⽐例等”13。近些年来我国出台了很多新政，新政内容主要包括完善⼟地管理和调控、调整商业银⾏住房信贷政策及“国六条”“国⼋条”等。新政的出台对房地产价格波动具有导向作⽤。
完善⼟地管理和调控主要是指控制⼟地投放数量的变动。⼟地投放数量变动会直接影响⼟地价格，“它对房价的影响需要通过两条间接渠道来传导:⼀是⼟地投放数量变动会引发未来住房供给数量变动，进⽽影响房价。⼆是⼟地投放数量变动会影响购房者对房价的预期，进⽽影响当期购房需求”14。⾸先，
政府调节⼟地投放，但是如果开发商不当即进⾏开发，⽽是把⼟地囤积起来，政府就难以实现调控房价的⽬标。其次，对于第⼆条间接渠道能否实现还要看要受购房者的⼼理预期因素，如果现实的房价不断剧烈波动时，因为⼈们对于政策有⼀个接收和观望的态度，所以⼟地投放的变动很难在短期内改变购房者的预期，
也不会改变当下的购房
10娄国豪，消费者理性预期对房地产价格的影响 .商业时代，2007
11娄国豪，消费者理性预期对房地产价格的影响 .商业时代，2007
12娄国豪，消费者理性预期对房地产价格的影响 .商业时代，2007
13姜⽟砚, 段燕临. 影响房地产价格的四⼤因素 .中国房地产, 2009
14⽥益祥，谭地军，赵兵.影响中国房地产价格的因素及其程度分析
总需求。因此，⼟地调控政策的实施效果是具有⼀定时滞性的，对于我国长期房地产市场的调控来讲效果可能更佳。
除了⼟地投放数量的调节，还可以直接实⾏⾦融调控政策。“我国的⾦融调控政策可以分为两类”15:⼀是直接作⽤于住房需求者的⾦融政策，包括调节住房按揭贷款⾸付⽐例和按揭贷款利率等。⽐如中国⼈民银⾏和中国银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，房贷新政“对第⼆套住房及以上房贷执⾏⾸付不少于 40% , 利率不低于同期同档次贷款基准利率的1.1 倍” 16。⼆是直接作⽤于房地产开发企业的⾦融政策，包括调节房地产开发企业⾃有资本⽐例和房地产开发贷款利率等政策措施。⾸先，调节住房贷款⾸付⽐例和贷款利率直接影响购房需求，是最迅速，最有效的房价调节⼿段。研究表明，“我国房地产市场与⾦融市场之间存在正相关关系，⾦融市场发展变动1%，房地产市场的发展将变动0.425%。”17其次，提⾼房地产开发企业⾃有资本⽐例会对开发商的资⾦周转产⽣重要影响，提⾼房地产开发贷款利率直接影响开发商的开发成本，成本的增加会迫使开发商急需加速资⾦的周转，为此，⼤部分房地产开发商，尤其是⼀些中⼩型的房地产开发商⽆⼒囤积⼟地、房产，只能加快住房销售。由此可知，⾦融政策是对我国房地产市场具有很强的作⽤⼒，调控效果⼗分明显。此外，还可以运⽤税收政策作为辅助调控政策，主要是两个⼿段，⼀是征收住房交易税，⼆是住房增值税，这些都是直接作⽤于消费需求的政策⼿段，尤其是针对那些想在房地产市场上投资，投机的⼈，⽐如我国房地产市场上的“房倒⼉”。税收政策是有很强的冲击⼒的，房地产的税收政策作为⼀种财政政策，与其他的财政政策⼀样，对房地产价格的迅速强⼒有效。但是对于对房价变动不敏感的房地产商，其调控效果同样存在时滞。
⽐较⼟地、⾦融和税收政策对房地产市场的调控效果，⼀般情况下:⼟地调控直接作⽤于地价，税收调节直接作⽤于房价，⾦融调节则对房价、地价都起直接调控作⽤，相⽐较是更好的调节⽅式。
三、我国房价政策应⽤及趋势
（⼀）2010年以前的政策
⾯对近年房价的快速增长，国家不断提出抑制房价上涨过快的政策。2006年，温家宝总理在国务院常务会议上提出了促进房地产业健康发展的⼋条措施，简称“国⼋条”。“国⼋条”
15姜⽟砚, 段燕临. 影响房地产价格的四⼤因素. 中国房地产,2009
16姜⽟砚, 段燕临. 影响房地产价格的四⼤因素. 中国房地产,2009
17⽪舜.我国房地产市场与⾦融市场的Granger因果关系分析.系统⼯程理论与实践，2004
包括了加⼤税收、⼟地调节的作⽤、控制房屋拆迁的规模和速度等等。2007年，实⾏廉租房政策。这些政策都起到了⼀定的效果，但是并没有⼗分明显。
（⼆）2010年以后的政策
2010年，温家宝总理⼜提出了新的促进房地产业健康发展的⼋条措施，简称“新国⼋条”。但是在这些措施对我国的房价是否真的有效果，是否真的能使得房价回归到合理的⽔平，还需要进⼀步分析。
图8 市场供求缺⼝
来源：CREIS中房指数，渣打银⾏全球研究部
上图是2005年到2011年我国房地产市场的供求缺⼝图，我们可以从图中看出，在08⾄09年的期间，由于受到2008年全球⾦融危机的影响，我国的房地产的供给有下调的趋势，在需求明显上涨的情况下房地产的价格明显上升，上涨幅度增加，导致09年的房价⼜上了⼀个新的台阶。随着⾦融危机影响的减退，和经济的恢复。2010我国的房地产供给上升，但是需求恢复到了⼀个合理正常的⽔平，房地产价格的涨幅平缓了⼀些。由此可以看出供给与需求平衡是影响我国房价的重要因素。
国家2010年开始实⾏：“新国⼋条”。针对部分城市房价过快上涨，⼀年之内中央政府3次出台调控措施，动⽤政策⼯具之多，历史罕见。2010年年初⼀路飞扬，4⽉达到顶峰，涨幅达到12.8%。⾃4⽉份国务院调控措施出台后，涨幅逐步回落：从5⽉份的12.4%，6⽉份的11.4%，7⽉份的10.3%降⾄8⽉份的9.3%，9⽉份的9.1%，10⽉份的8.6%，再到11⽉份的7.7%18。从这些数据可以看出，房价过快上涨的趋势得到了⼀定程度的遏制，这是调控政策作⽤的结果。“遏制部分城市房价过快上涨”。19

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