蒋嘉、东莞市绿湖山庄开发建造有限公司商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷 商品房预售合同纠纷
【审理法院】广东省东莞市中级人民法院
【审理法院】广东省东莞市中级人民法院
【审结日期】2021.09.29
【案件字号】(2021)粤19民终10414号
【审理程序】二审
【审理法官】李丽莉魏术罗艳艳
【文书类型】判决书
【当事人】蒋嘉;东莞市绿湖山庄开发建造有限公司
【当事人】蒋嘉东莞市绿湖山庄开发建造有限公司
【当事人-个人】蒋嘉
【当事人-公司】东莞市绿湖山庄开发建造有限公司
【代理律师/律所】李佐君北京大成(深圳)律师事务所;林彩梅北京海润天睿(深圳)律师事务所;陈清北京海润天睿(深圳)律师事务所
【代理律师/律所】李佐君北京大成(深圳)律师事务所林彩梅北京海润天睿(深圳)律师事务所陈清北京海润天睿(深圳)律师事务所
【代理律师】李佐君林彩梅陈清
【代理律所】北京大成(深圳)律师事务所北京海润天睿(深圳)律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【终审结果】二审维持原判二审改判
【原告】蒋嘉;东莞市绿湖山庄开发建造有限公司
【本院观点】本案为商品房预售合同纠纷。
【权责关键词】撤销附条件违约金合同约定第三人新证据诉讼请求缺席判决维持原判发回重审
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【更新时间】2021-11-23 01:41:19
蒋嘉、东莞市绿湖山庄开发建造有限公司商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书
广东省东莞市中级人民法院
民事判决书
(2021)粤19民终10414号
当事人 上诉人(原审原告)：蒋嘉。
委托诉讼代理人：李佐君，北京大成(深圳)律师事务所律师。
上诉人(原审被告)：东莞市绿湖山庄开发建造有限公司，住所地为东莞市常平镇司马村，统一社会信用代码为91441900752875045J。
法定代表人：李森，该公司董事长。
委托诉讼代理人：林彩梅，北京海润天睿(深圳)律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈清，北京海润天睿(深圳)律师事务所律师。
审理经过 上诉人蒋嘉因与上诉人东莞市绿湖山庄开发建造有限公司(以下简称“绿湖山庄公司”)商品房预售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院(2021)粤1973民初4117号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百
一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定判决：一、绿湖山庄公司应于判决发生法律效力之日起五日内向蒋嘉支付逾期交楼违约金，计算方法：以619434元为基数，自2016年4月1日起，按每日万分之一的标准，计至实际交房之日止；二、绿湖山庄公司应于判决发生法律效力之日起五日内向蒋嘉支付逾期办证违约金6194.34元；三、驳回蒋嘉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费2428元，由蒋嘉负担295元，绿湖山庄公司负担2133元。蒋嘉已预交。
一审法院查明 原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院(2021)粤1973民初4117号民事判决。
二审上诉人诉称 蒋嘉不服原审判决，向本院上诉请求：1.撤销原审判决第二项、第三项，改判绿湖山庄公司协助蒋嘉办理东莞市常平镇司马村绿湖山庄26号住宅楼1502号房屋不动产权证书，绿湖山庄公司支付逾期办证违约金(以619434元为基数分段计算：自2016
年6月1日起按中国人民银行同期贷款基准利率的标准计算至2019年8月19日止为95952.05元；自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算至绿湖山庄公司将办理权属登记需由蒋嘉提供的资料报产权登记机关备案之日止)；2.本案一审、二审诉讼费由绿湖山庄公司承担。事实与理由：一、蒋嘉要求绿湖山庄公司协助过户有事实和法律依据。原审以不具备履行条件为由驳回蒋嘉该请求不当。根据《商品房买卖合同》及其附件五、《委托装修协议书》之约定，绿湖山庄公司应当于2016年3月31日前向蒋嘉交付案涉房产，并在交付之日起60日内将办理权属登记需由绿湖山庄公司提供的资料报产权登记机关备案。蒋嘉已依约于2015年1月20日前付清全部购房款共计619434元，基于合同之债履行请求权要求绿湖山庄公司履行合同约定的协助过户义务，合理合法。建议二审法院可参照其他法院做法，判决绿湖山庄公司在案涉房屋办理初始确权后及时协助蒋嘉办理不动产权证书。二、《商品房买卖合同》约定的逾期违约金仅为已付房价款的1%，不足以弥补蒋嘉的损失，亦不利于督促绿湖山庄公司积极履行办证义务。蒋嘉有权请求调整逾期办证违约金标准。蒋嘉制作了《关于调整逾期办证违约金标准之案例检索报告》供原审法院参考，原审判决对此未作说理回应。
绿湖山庄公司不服原审判决，向本院上诉请求：1.撤销原审判决第二项；二、改判绿
湖山庄公司无需承担逾期办证违约金；三、本案一审、二审诉讼费由蒋嘉承担。事实与理由：原审判决支持逾期交房违约金和逾期办证违约金，存在部分事实认定不清和适用法律错误情形。一、绿湖山庄公司不存在逾期办证违约情形。《商品房买卖合同》第十五条可以确认，绿湖山庄公司应当在案涉房屋交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。该条款系附条件生效的条款，因案涉房屋尚未交付，约定条件尚未成就，该条款尚未生效，绿湖山庄公司不存在逾期办证违约情形，无需承担违约责任。二、蒋嘉不存在损失，其收取“返利款”足以覆盖蒋嘉主张的违约款。蒋嘉与案外人深圳市东方银座美爵酒店有限公司(以下简称“美爵酒店公司”)签订协议，委托美爵酒店公司对案涉房产进行收楼、管理。蒋嘉按季度收取固定“返利款”至2020年4月，共收取222304元，即近三分之一的购房款。三、蒋嘉主张的逾期交房违约金和逾期办证违约金是基于统一事由导致，原审判决同时支持逾期交房违约金和逾期办证违约金，存在违约金重复计算情形，在蒋嘉收取近三分之一购房款的“返利款”情形下，计算利率总额高于法定利率，于法无据。
二审被上诉人辩称 绿湖山庄公司未向本院提交任何答辩意见。
蒋嘉未向本院提交任何答辩意见。
二审期间，双方均未向本院提交新证据。
本院查明 经审理，本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为 本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，应针对上诉人蒋嘉、绿湖山庄公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案二审的争议焦点为：一、是否应判令绿湖山庄公司协助蒋嘉办理案涉房屋不动产权证；二、绿湖山庄公司应否支付逾期办证违约金、逾期交房违约金，违约金标准是否适当。
关于争议焦点一。蒋嘉要求绿湖山庄公司依据合同约定协助办理房屋不动产权证，虽然符合合同约定，但蒋嘉诉请目的为取得房屋不动产权证，经查，案涉房屋现无法办理确权手续，故办理登记手续的条件尚未成就，该房屋所有权证的协助办理义务目前并不适合强制履行，本案可待相关手续完备后，蒋嘉另循合法途径解决，原审法院驳回蒋嘉的此项诉请并无不当，应予维持。
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