武汉XX广场建设项目可行性研究报告
一、总论
1、项目背景
该项目位于**大道(靠江汉路)区域地块上，西临三新横街，东为江汉路，南为民主路，北靠前进五路。地块约21.09亩，合14060平方米，该区域为武汉市市中心商区。老汉口史称为夏口，是中国古代四大名镇之一的汉口镇发源地。江汉区东与江岸区比邻，西与桥口区接壤，南濒长江，汉口与武昌、汉阳隔江相望，北依张公堤，与东西湖区相连，是武汉市最繁华地段。具有区位适中，交通便利，商贸发达，人流、物流、信息集散地，土地级差效益显著的优势。武汉**广场又处于江汉区中心地块，西有武汉广场，东临江汉路，南面六渡桥购物商业街，北临友谊路，在城市金融、商贸、物流中起着举足轻重的地位。该项目1995年由香港**集团开发，取得土地证，并办理了建设相关手续，1996年底至1997年中期施工，建设复工迫在眉睫。
2、项目建设位置
项目用地编号WP国用（1994）字第0153号，土地座落江汉区永康里，前为中山大道，后为三新横街，左为前进五路，右为永康里，紧靠江汉路，该地块属于老汉口中山商业区域，区位价质高，地段优越。
3、项目处于周边环境
项目所处江汉路地块，商业气氛浓厚，周边生活配套十分完善，人口十分集中，有不夜城之美。
（1）公建配套
项目处于武汉的商业核心区域许多世界级大型综合性商业卖场聚集于此，且教育、医疗、餐饮、娱乐和休闲一类的配套设施也是相当健全。
（2）道路状况
中山大道：中山大道是本项目乃至整个汉口的交通主要干道，东西向，贯穿汉口的江汉、江岸和桥口三个区域，沥青细石路面，双向六车道。公交车站设立在地块路边处，出行较方便。
中山大道公交线路：1、608、24、45、520、533、559、588、598、707、711、7等。
（3）轨道交通
轻轨一号线：京汉大道轻轨一号线，由宗关至黄浦路，本案至轻轨江汉路站步行5分钟可达。
二、市场分析
1、项目建设的必要性
武汉**广场为城市建设滨水旧城危改建设规划项目。目前，武汉市政府和江汉区政府在房地产企业投资量不大的情况下，要加大旧城城市改造，采用策略扩大内需和外联，把武汉旧城大集市改变成为滨江、滨湖城市特色的现代都市，需要建设单位与政府之间通力合作才能完成。因此，政府在开发征地、配套、水电增容等许多费用中给予投资者优惠政策，享受一定的减免待遇。武汉**广场地处解、京、中、沿四大交通区纽干线中心，跨汉水桥直通汉阳山水园林、历史文化古城。水路、公路、航空十分便利，航空路、六渡桥、江汉路、车站路形成商业网，美食、金融配套完整，地域紧靠江河湖风景和王家墩中心商区，构筑环境优美的高级商务商住公寓区条件已经成熟。该项目的实施不仅配合建设了汉口北岸滨水地区统规计划，推起新的住宅购买热点，还将会给周边小区开发带给经验和管理模式，从而为业主做到“成熟一个，带动一片”的指导思想提供宝贵的经验。
2、 市场分析
经过国家有效的宏观调控措施，我国的房地产市场目前进入调整阶段，部分热点城市甚至有房价下降的趋势。但我国住房供小于求的基本矛盾没变，我国城市化的进程仍然在快速开展，因此，我国的房地产市场仍处于上升通道，未来几年房地产市场仍然会继续发展。
在这样的宏观环境下，武汉市的房地产发展前景显得更为广阔。因为“两型社会”综合改革试验区的设立及“1＋8”城市圈规划的出台，武汉市的房地产市场未来大有可为。
项目的建设，缓解了武汉市汉口住房供给矛盾，符合汉口房地产市场发展规划与现状，顺应了武汉市乃至全国房地产市场发展的趋势，同时，从市场竞争角度讲，具有较强的竞争能力。
三、总体规划
1、项目建设指标
A、土地净用地面积：21.6亩  14401.86平方米
B、总建筑面积： 144745万平方米
其中：公寓（商住）楼49734平方米
商场65481平方米
地下一层商场5283平方米
地下二层停车场24247平方米
C、容积率： 8
D、建筑密度： 57.77%
E、绿化率： 25％ 3871.43平方米
F、停车位： 552个
G、楼房最高层高：38层，最低层28层
2、项目方案布局
（1）本项目设计方案在1995年3月28日经武汉市规划局审批开工停工，为符合国际大都市商住需要经过修改后的方案，**广场是一组多功能综合性建筑群，集低层商场、餐饮、娱乐设施、高层公寓楼、商住楼及商场服务配套设施于一体。
一部分是由4座28层高的住宅主楼连接8层商场裙楼所组成，地下三层，这组建筑沿前进五
路布置。第二部分由2座连体、分别为38层高的公寓(住宅)大楼连接8层高的商业群楼所组成，地下三层，这组建筑沿中山大道及前进五路布置，8层商业裙楼既为商业中心地段增添商业活力，同时充分利用该地段高密度的人流及商贸活动为商场带来大市场原动力。
公寓(住宅)部份的建筑标准按国际标准设计，内部设施全部按数字智能化管理，提供国际电话、电传、图文传真、网络等各通讯线路系统。各项机电设备技术性能可行、低噪音的现代化设备，符合规范要求，商场及公寓(住宅)均采用中央空调系统。裙楼的外装修以金属板幕墙配以适量的花岗石为主，内装修除一般用房外，凡公共及对外部份均采用较高级的装修标准。

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