北京市城市商业地产发展现状11
    一、商业地产进展态势良好
  目前，北京市商业物业已经形成了三大需求群体：跨国零售企业、国内大型零售企业、国内外投资机构与中小投资者。
  具体来看，随着各国零售业巨头抢滩北京零售业市场，跨国零售企业对大型主力店的需求明显增加，美国沃尔玛、法国法宝、英国百安居等竞相在京选址开店；同时，国内大型零售企业的扩张形成了北京市商业物业需求的另一主力，如2003年10月新燕莎集团在世纪金源签下18.2万平方米的商业面积，表现出国内大型零售企业良好的进展态势；自2005年初，国内外机构、基金在北京商业地产的投资力度加大，其中以新加坡凯德置地为典型，头三个月在北京的投资近50亿；另外，许多中小投资者纷纷看好北京商业市场的投资潜力，成为北京商业地产的强有力需求者。
  沃尔玛选址并在石景山开店，德国第一家居超市欧倍德落户海淀与亦庄经济技术开发区，法国欧尚在西四环开业，英国百安居在西三环、望京与东三环开店充分显示出国外零售企业
看好北京商业市场。今年外资企业投资北京将继续升温，进一步扩充北京商业市场。整体来看，北京商业地产的需求比较旺盛，特别是西部、南部的商业需求开始呈现快速上升的态势。
  二、各个商圈商业物业供应充足
  从王府井与西单的商圈看，王府井与西单商圈的租金现在是整个北京市场租金之首，指数也高于其他商圈，这两年持续上升。伴随大型综合项目的新建与临街的改造，这两个区域商业面积大约增加20多万平方米。
  CBD商圈是以商务概念为主的朝阳新区商圈，功能与特点百花齐放。但该区域在建达78万平方米的商业地产规模与现状17万平方米的规模形成比较大的参照。CBD变成旗舰店、概念店、精品店的进展方向为未来两年的进展主流。
  亚运村商圈属于典型的餐饮、娱乐、超市等生活配套商圈的气氛，但鉴于周边未来庞大的商业地产规模，该区域的竞争风险会很大。商圈的消费规模尽管在增加，但与商业地产规模的增加相比大概有些失衡。北辰购物中心属于该区域最有影响的集中商业，未来几年新
商业并不容易改变这种局面。
  朝外商圈，联通二环与三环中间，朝外大街规划面积是100万平方米，朝外现在建了64万平方米，还有三分之一在未来两年内出现。
  北京2004年1万平米以上的大型商业项目63个，285万平方米的体量，但是2005年北京规模1万平方米以上的商业规划有126个，初步估算2005至2006年之间大概新增的体量是610万平方米，未来这两年新增量是非常庞大的数字。
  当前，大量商业地产项目在开发，绝大多数属于规划操纵之外，因此开发商、投资者需要慎重投资。
  为防止过度供应，北京市将操纵城市中心区的大型百货与现有购物中心的数量及规模。按照北京市有关规划，今后营业面积在1万平方米以上的大型商场只能布局在市级商业中心与大型多功能购物中心内，营业面积在1万平方米以上的仓储式商场只能布局在三环路以外，5千平方米以上的大型超市与相邻的大型超市之间距离不得少于4000米。
北京市商业市场进展分析
  一、商业市场进展分析
  北京市的首都地位奠定了其商业市场的多样化与竞争特殊猛烈。同时，也意味着比较高的进展速度。
  二、社会消费品零售总额
  2004年北京全年实现社会消费品零售额2191.8亿元，增长14.4%。其中，吃类商品零售额610.8亿元，增长22.7%；穿类商品零售额242.1亿元，增长15%；用类商品零售额1224.6亿元，增长8.2%。
  居民消费结构稳步升级，汽车、家居、通讯类商品消费快速增长。全年销售机动车44.7万辆，比上年增长9.8%。其中，新车30.4万辆，增长3.9%；旧车14.3万辆，增长24.8%。
  在限额以上商业企业零售额中，与住宅消费有关的建筑及装潢材料类商品零售额增长1倍，家具类商品零售额增长11.8%，家用电器与音像器材类商品零售额增长18.8%；通讯器材类商品零售额增长41%。
  新型业态进一步进展。年末全市连锁商业企业达到152个，实现零售额635.2亿元，分别增长4.1%与32.6%。连锁商业零售额占社会消费品零售额的比重达到29%。
  商业布局逐步改善。年末，郊区乡镇连锁超市、便利店达到443家，比上年末增长1.5倍。
  限额以上批发零售企业经营状况良好。全年实现销售收入5028.8亿元，比上年增长24%。其中，批发业4122.4亿元，零售业906.3亿元，分别增长30%与2.6%。全年实现利润167.4亿元，增长1.1倍；实现利税218.8亿元，增长70.5%。
  三、零售商业进展特点
  随着整体经济环境向好，北京市消费品市场处于稳中趋旺之势，当前消费品市场运行有较好进展趋势的是假日消费品市场、晚间消费市场、家居消费市场、服务消费市场等，从业态组合来看，体验业态得到消费市场的关注，其市场份额呈现增长态势。
  国外中等发达国家的人均商业面积约1.2㎡左右，而目前北京人均商业面积才为0.8㎡，商业进展前景广阔。
  近年来城区二、三环邻近有多个商城开业，许多大型物业也正在兴建或者改建，各类热点地区综合性物业、中小型餐饮零售商业也快速增加。北京零售市场过去往往要紧以单幢独立经营的百货公司、仓储式商店、中小型商场与购物步行街为主。与之相比，最近开业的几家大商场纷纷添加现代元素，除涌现很多新的服装品牌，也融合了娱乐，餐饮等商户，令北京的商业与国际商业接轨。
  运营商慢慢掌握商场定位、商户组合、租金走势等策略性元素，租赁市场开始走出低谷，呈上升趋势。在选择租客方面运营商也开始表现出审慎的态度，以保护物业定位。租金的走势呈现两极化，个别热门楼盘不但叫价坚挺，而且还出现店铺供不应求的现象，如国贸商城、东方新天地，另一方面有部分购物中心的租金则出现疲软现象。同时，市场逐步活跃且交易程序与规定日趋系统化与透明化，越来越多的中小型零售物业将使用销售形式。
  电子、信息类产品、汽车类大型企业为了建立企业形象与扩大知名度，纷纷开设产品专卖店或者展示厅直接服务消费者，从而大大增加市场对高档零售物业的需求。
  越来越多的世界顶级品牌涉足北京市场，此类客户要求商业物业具备高质量、高水准的软、硬件设施配置，如黄金位置、一流的商场平面设计、专业的品牌店配套管理及完备的
物业管理等。世界二线品牌名店也逐步进入北京市场。形成了较完善的品牌组合。

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