北京实地房地产开发有限责任公司与吴美云商品房预售合同纠纷二审民事判决书

【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷

【审理法院】北京市第三中级人民法院

【审结日期】2021.09.08

【案件字号】(2021)京03民终13638号

【审理程序】二审

【审理法官】咸海荣

【文书类型】判决书

【当事人】北京实地房地产开发有限责任公司;吴美云

【当事人】北京实地房地产开发有限责任公司吴美云

【当事人-个人】吴美云

【当事人-公司】北京实地房地产开发有限责任公司

【代理律师/律所】周广北京国旺律师事务所

【代理律师】周广

【代理律所】北京国旺律师事务所

【法院级别】中级人民法院

【原告】北京实地房地产开发有限责任公司

【被告】吴美云

【本院观点】根据双方诉辩意见，二审期间双方的争议焦点为：《预售合同》解除后，实地公司应返还吴美云的款项；吴美云是否应支付实地公司代为偿还银行贷款部分的违约金及房屋占用费。鉴于案涉《预售合同》已经生效判决确认于2018年1月9日解除，故吴美云有权主张实地公司返还其交纳的相应购房款项。如前所述，实地公司违约在先，其未能在合同约定期限内为吴美云办理案涉房屋的所有权证书，且在经拍卖确定的房屋升值利益全部归于实地公司的情况下，一审法院驳回实地公司主张的该项违约金，符合公平原则和诚实信用原则，并无不当，本院不持异议。

【权责关键词】代理违约金过错恢复原状支付违约金合同约定诚实信用原则证明诉讼请求反诉维持原判拍卖

【指导案例标记】0

【指导案例排序】0

【本院查明】本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院认定的证据的证明效力亦予以确认。上述事实还有二审开庭笔录等证据在案佐证。

【本院认为】本院认为，根据双方诉辩意见，二审期间双方的争议焦点为：《预售合同》解除后，实地公司应返还吴美云的款项；吴美云是否应支付实地公司代为偿还银行贷款部分的违约金及房屋占用费。关于焦点一，实地公司上诉称其逾期未办理房屋所有权证书与吴美云逾期偿还银行贷款不具有因果关系，其对吴美云的违约行为不具有任何过错，故其不应承担吴美云逾期偿还银行贷款所产生的利息、罚息、迟延履行债务利息等。对此本院认为，鉴于案涉《预售合同》已经生效判决确认于2018年1月9日解除，故吴美云有权主张实地公司返还其交纳的相应购房款项。关于具体的返还金额，虽然双方均存在违约行为，但实地公司逾期办理房屋所有权证书的行为在先，吴美云逾期支付银行贷款的行为在后，结合案涉房屋自2013年1月28日签约至今显著升值，及经拍卖取得的升值利益全部归属实地公司的情况，本院对实地公司主张的不应承担吴美云逾期偿还银行贷款所产生的利息、罚息、迟延履行债务利息等的上诉意见，不予支持。关于焦点二中实地公司上诉主张的违约金。本院认为，如前所述，实地公司违约在先，其未能在合同约定期限内为吴美云办理案涉房屋的所有权证书，且在经拍卖确定的房屋升值利益全部归于实地公司的情况下，一审法院驳回实地公司主张的该项违约金，符合公平原则和诚实信用原则，并无不当，本院不持异议。关于房屋占用费，实地公司在(2018)京0112民初8525号案件中已向吴美云主张

了自房屋交付之日起至实际腾房之日止的房屋占用费，但未获支持。实地公司在本案中再次主张，属于重复诉讼，故对其该项上诉请求，本院不予支持。综上，实地公司的上诉请求均不能成立，依法应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下

【裁判结果】驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11132元，由北京实地房地产开发有限责任公司负担(已交纳)。本判决为终审判决。

【更新时间】2021-11-02 22:15:22

北京实地房地产开发有限责任公司与吴美云商品房预售合同纠纷二审民事判决书

北京市第三中级人民法院

民事判决书

(2021)京03民终13638号

当事人　上诉人(原审被告、反诉原告)：北京实地房地产开发有限责任公司，住所地北

京市通州区宋庄镇都市园望都一街2号。

　法定代表人：杨维旺，董事长。

　委托诉讼代理人：张洋洋。

　委托诉讼代理人：张永明。

　被上诉人(原审原告、反诉被告)：吴美云。

　委托诉讼代理人：周广，北京国旺律师事务所律师。

审理经过　上诉人北京实地房地产开发有限责任公司(以下简称实地公司)因与被上诉人吴美云商品房预售合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院(2021)京0112民初3458号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月16日立案后，依法适用二审独任制，由本院审判员咸海荣公开开庭进行了审理。上诉人实地公司的委托诉讼代理人张永明，被上诉人吴美云的委托诉讼代理人周广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

二审上诉人诉称　实地公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判实地公司支付吴美

云578951.05元(不包含执行费20707.24元)。2.撤销一审判决第三项，改判吴美云支付实地公司代为偿还银行贷款部分的违约金23591.12元及房屋占用费110000元。3.一、二审诉讼费用由吴美云承担。事实和理由：1.一审法院通过自由裁量将吴美云逾期偿还银行贷款所产生的利息、罚息、迟延履行债务利息判归实地公司承担不当。2.一审法院判决确定的实地公司应当退还的吴美云的数额计算有误。3.一审法院以8525号判决吴美云不予承担违约责任及支付房屋占用费作为不予支持本案实地公司要求吴美云支付违约金及房屋占用费的理由存在错误。综上，请求二审法院判如所请。

二审被上诉人辩称　吴美云辩称，同意一审判决，不同意实地公司的上诉请求和事实理由。

原告诉称　吴美云向一审法院起诉请求：1.依法判令实地公司向吴美云返还购房首付款660880元，已支付贷款本金利息合计407815.27元，契税66155.55元、公共维修基金21576元、面积补差额4305元、印花税及合同印花税1107.59元、测绘费146.72元、产权登记费80元、手续费1000元，扣除实地公司代偿的117955.61元，合计共1045110.52元；2.依法判令实地公司向吴美云赔偿违约金995712元；3.依法判令实地公司承担与本案有关的诉讼费用。

　实地公司向一审法院反诉请求：1.依法判令吴美云支付实地公司代为其偿还银行贷款部分(117955.61元)的违约金，计23591.12元；2.依法判令吴美云支付实地公司房屋占用费110000元(自(2018)京0112民初8525号民事判决生效之日即2019年2月16日起至实际腾退之日即2020年8月27日，按照同地段市场月租金计算)。

一审法院查明　一审法院认定事实：2013年1月28日，实地公司(出卖人)与吴美云(买受人)签订了《北京市商品房预售合同(住宅类)》，约定：吴美云购买坐落于通州区新华大街南、中山大街北侧5某住宅楼18层××号房屋，预测建筑面积107.36平方米，总价款2200880元。合同第二十二条“产权登记”约定：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：(1)买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。合同附件五就“贷款方式及期限的约定”载明：双方同意买受人以贷款方式付款，具体付款期限安排如下：1.2013年1月28日前，买受人向出卖人支付首付房款660880元；2.2013年3月1日前，买受人向出卖人支付剩余房款

154万元，买受人以贷款方式支付第二项房款。合同附件十《补充协议》第2-3条约定：出卖人为买受人的银行贷款提供担保，买受人应按照银行的约定按期足额履行还款义务，以避免出卖人承担担保责任，如买受人违反贷款合同或未按期向贷款银行偿还贷款本息，银行要求出卖人承担担保责任，偿还买受人逾期应付的逾期贷款及利息、罚息的，买受人应在出卖人实际承担担保责任后10日内向出卖人偿还该款项，并按该款总额的20%向出卖人支付违约金，买受人逾期偿还该款项超过20日的，出卖人有权收回房屋并解除合同。出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付合同约定总价款20%的违约金及房屋占用使用费(房屋占用使用费每日按房价款总额的万分之四的标准支付)。《补充协议》第15条“关于合同解除”项下约定：出卖人在收到买受人的全部款项和资料并办理入住后720日内未能取得房屋产权证的，买受人可单方面解除商品房预售合同。合同另就其他事项进行了约定。2013年1月28日，双方办理了《预售合同》的联机备案。

更多推荐

公司,实地,房屋,买受人,支付