陈晨、无锡融创房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书

【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷

【审理法院】江苏省无锡市中级人民法院

【审结日期】2021.11.29

【案件字号】(2021)苏02民终4711号

【审理程序】二审

【审理法官】潘志江杜伟建宁尚成

【文书类型】判决书

【当事人】陈晨;无锡融创房地产开发有限公司

【当事人】陈晨无锡融创房地产开发有限公司

【当事人-个人】陈晨

【当事人-公司】无锡融创房地产开发有限公司

【代理律师/律所】张娟江苏雅言律师事务所;顾菲菲江苏雅言律师事务所

【代理律师/律所】张娟江苏雅言律师事务所顾菲菲江苏雅言律师事务所

【代理律师】张娟顾菲菲

【代理律所】江苏雅言律师事务所

【法院级别】中级人民法院

【终审结果】二审维持原判

【原告】陈晨

【被告】无锡融创房地产开发有限公司

【权责关键词】催告代理违约金支付违约金合同约定证明诉讼请求维持原判执行

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【更新时间】2021-12-20 02:14:32

陈晨、无锡融创房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书

江苏省无锡市中级人民法院

民事判决书

(2021)苏02民终4711号

当事人　上诉人(原审原告)：陈晨。

　委托诉讼代理人：张娟，江苏雅言律师事务所律师。

　委托诉讼代理人：顾菲菲，江苏雅言律师事务所律师。

　被上诉人(原审被告)：无锡融创房地产开发有限公司，住所地无锡惠山经济开发区政和大道。

　法定代表人：金毅，该公司董事长。

　委托诉讼代理人：姚书林，该公司职员。

审理经过　上诉人陈晨因与被上诉人无锡融创房地产开发有限公司(以下简称融创公司)商品房销售合同纠纷一案，不服无锡市惠山区人民法院(2021)苏0206民初128号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

二审上诉人诉称　陈晨上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审全部诉讼请求。事实和理由：一、商品房买卖合同中已约定装饰装修不符合标准的，修复后再行交付，就此补充协议虽做了有利于融创公司的免责规定，但该补充协议是融创公司单方面提供的格式合同，且未举证就相关免责条款向其进行提示和说明，该条款对其不产生约束力。二、其购买的房屋为精装房，融创公司交付的房屋仅达到住建部门规定的竣工验收最低标准，

并不符合双方合同约定的验收标准，案涉房屋存在的装饰装修问题已严重影响其正常居住使用，其有权主张修理、修复期间因无法使用、入住产生的损失，该损失与逾期交房损失相当。三、就其所主张的诉请，一审中其曾提交支持购房人诉请的类案裁判文书，但一审法院未能做到同案同判。

二审被上诉人辩称　融创公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

原告诉称　陈晨向一审法院提出诉讼请求：一、判令融创公司赔偿其违约金77280元；二、判令融创公司赔偿物业费损失1506元；三、本案诉讼费用由融创公司负担。事实与理由：2018年3月15日，陈晨与融创公司签订《商品房买卖合同》，约定融创公司将惠山区惠港玉兰苑房屋出售给陈晨，总购房款115万元，约定2020年3月20日前交房。双方沟通交房事宜时发现房屋存在多处质量问题，不符合交房条件，无法收房入住。融创公司承诺进行整改，直到2020年10月30日收房时才基本整改完毕，符合交房条件。根据合同约定，融创公司延期交房224天，应支付违约金77280元。因融创公司延期交房，陈晨未能实际入住，导致陈晨产生1506元物业费损失。望法院判如所请。

被告辩称　融创公司一审辩称：其在合同约定的交付日期前取得竣工验收材料，房屋质量符合交房标准，也已经提前通知陈晨收房，陈晨延期办理收房手续，无权要求其承担逾期交房的违约责任。一、陈晨提出的问题均为不影响房屋交付使用的轻微质量瑕疵，例如墙纸接缝，打胶、局部污染等，其维修义务应有一定限度，其已在最大程度上履行维修和更换义务，且基本已经修好；二、正常维修与逾期交房不一样，维修只是保修义务的履行，维修过程不影响房屋的使用和入住。陈晨拒收房屋不符合法律与合同约定；三、物业费由物业公司收取，与其无关。

一审法院查明　一审法院认定事实：

　2018年3月15日，融创公司与陈晨签订《商品房买卖合同(预售)》，约定融创公司将惠港玉兰苑房屋出售给陈晨，房屋面积为88.91平方米，总价为1150000元。合同第九条商品房交付条件：商品房交付时应符合1.已经取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该房屋已经取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条交付时间和手续：出卖人应当在2020年3月20日前向买受人交付该商品房，该商品房达到交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查

验房屋的时间、办理交付手续的时间、地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。买受人查验的房屋存在以下除地基基础和主体结构以外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起20日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。(1)屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；(2)管道堵塞；(3)门窗翘裂、五金件损坏；(4)灯具、电器等电气设备不能正常使用；查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。合同第十二条逾期交付责任：出卖人未按照合同约定时间将商品房交付买受人的，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金。合同第十六条商品房质量：(一)出卖人承诺该商品房地基基础和主体结构合格，并符合国家及行业标准，经检测不合格的买受人有权解除合同。(二)其他质量问题。该商品房质量应当符合有关工程质量规范标准和施工图设计文件的要求，发现除地基基础和主体结构外质量问题的，双方按照以下方式处理(1)及时更换维修，如给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任。(2)经过更换、修理仍严重影响正常使用的，买受人有权解除合同。(三)装饰装修及设备标准。该商品房应当使用合格的建筑材料，

构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量，必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准。不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人按照下列方式处理：(1)及时更换、修理；(2)出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价；(3)未能在90日内完成更换、修理的，出卖人按照实际装饰设备标准与法律强制性规定或合同约定装饰、设备标准的差额，补齐差价后不再执行合同约定的原装饰设备标准。

　双方签署的补充协议第七条：对买卖合同第十一条的补充约定。第3点：对于买卖合同第十一条第(三)款第2项所列明的质量问题，除非达到严重影响买受人房屋正常居住的程度，买受人应先行办理交房手续，而不得以此为由拒绝收房或要求修复后再行交付，且在修复期间，出卖人不承担逾期交房的违约责任(该点在补充协议中加粗标注)。第6点：若出卖人按约交付房屋的，且买受人未按《房屋交付通知书》规定的交付期限办房屋交付手续的，则视为出卖人已于主合同约定的最后交付期限将房屋交付给买受人。第8点：对买受人逾期收房，出卖人有权利、但无义务发出书面催告函，且出卖人是否发催告函都不影响本补充协议所约定的房屋风险转移节点。第九条：对买卖合同第十六条的补充约定，第3点：买受人不得以出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准存在瑕疵为由拒绝收房。

　合同签订后，陈晨缴纳了1150000元购房款。2020年3月19日陈晨与融创公司工作人员至案涉房屋进行现场验房，验房时发现房屋存在诸项问题并由融创公司工作人员记录在房屋交接验收单上。记载问题23项，包括：1、厨房台面开裂；2、厨房台面污染；3、厨房窗户关不上；4、厨房吊顶边柜打胶及封边毛糙；5、厨房瓷砖勾缝不好；6、入户门外扇划痕；7、室内开关盒(大部分)墙纸突出；8、厨房门柜上方墙纸缺失；9、客厅移门门框变形；10、移门大理石破损(客厅)；11、阳台填缝差；12、阳台玻璃下不平；13、客厅移门周边打胶差；14、户内窗户打胶差；15、壁柜(走道)柜门安装不平，左下角破损，内壁也有破损；16、避难间窗台石下方破损；17、次卧窗户打胶差；18、次卧飘窗上划痕；19、次卧西墙下方墙纸破损；20、户内踢脚线拼缝差；21、主卧中间扇玻璃边框破损；22、公卫淋浴间反坎，勾缝差；23、主卧地板压条松动。对此，陈晨表示上述23项问题是存在的，但是不止记载的23个问题，还存在其他问题，其也未在交接单上签字。

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