DFL
西宁海东河湟新区项目概念方案设计
湟流一带绕长川
河上垂柳拂翠烟把钓人来春涨满溶溶分润几多田
需克服的问题：
1.近郊楼盘，如何提升产品竞争力
2.场地南北高差大，地块内部如何转化
3.北临高速，东临机场，噪音干扰较大
所具备的优势：
1.地处紧邻湟水、景观资源丰富
2.用地相对规整，土地利用效率高
3.周边多个别墅盘，区位资源优质
场地优劣势总结
规范解读建筑间距
朝向建筑日照间距系数
南北向或偏东向旧城区规划新区
0°—15°（含）  1.43  1.62
15°—30°（含）  1.29  1.46
30°—45°（含）  1.14  1.30
45°—60°（含）  1.29  1.46
>60°  1.36  1.54
(一)住宅建筑平行布置时
(二)住宅建筑垂直布置时
1.南北向的间距，在旧城区≥南侧建筑高度的0.6倍，在规划新区≥0.7倍。
2.东西向的间距，垂直建筑位于南端的，在旧城区其间距≥垂直建筑高度的0.6倍，在规划新区≥ 0.7倍；垂直建筑位于北端的，在旧城区其间距≥垂直建筑高度的0.4倍，在规划新区≥ 0.5倍。
3.垂直布置的住宅建筑的山墙宽度不得大于15米，山墙宽度大于15米的，其间距按平行布置的住宅建筑控制；小于15米的，应进行日照阴影分析，保证受遮挡的住宅建筑有效日照时间满足规范要求。1.多层、低层住宅建筑的山墙间距应满足消防要求，多层住宅建筑最小间距≥6米，低层住宅建筑≥ 4米。
2.高层建筑与高、多、低层住宅建筑垂直布置时的间距不宜小于13米。山墙间距按防火间距的规定控制，但山墙有居室的，其间距不宜小于13米。
一、平行向建筑间距二、山墙建筑间距
(三)其他
1.高层建筑（含高层住宅建筑）与住宅建筑的间距应进行日照阴影分析，保证受遮挡的住宅建筑的居室旧城区有效日照时间不少于大寒日日照一小时、规划新区有效日照时间不少于冬至日日照一小时的标准。高层建筑多层建筑低层建筑
任务解读
1.01容积率情况下，根据提供的户配，按照常规产品的单位容积率，密度超出设计条件要求1.21容积率情况下，货值基本一致，建筑成本增加约4万方（含地下）
用地面积150370.3幼儿园占地1300幼儿园面积4003容积率  1.01商业占地2500商业面积4900建筑密度30%配套占地1000配套面积2300计容面积151874.003480011203
住宅占地40311住宅理论面积140671用地面积150370.3幼儿园占地1300幼儿园面积4003容积率  1.21商业占地2500商业面积4900建筑密度30%配套占地1000配套面积2300计容面积181948.063480011203
住宅占地40311住宅理论面积170745
建筑类型套数占比面积段分项套数单价总面积单位容积率总占地总货值三叠（6F）40%1104040.844440  5.428199.335552两叠（4F）31%135313.10.942268.5  3.4612216.338041.65联排11%160111.1  1.317776  2.28080.023108.8双拼6%18060.6  1.610908  2.24958.217452.8
合院3F 6%16060.6  1.89696  2.14617.117452.8 5%18050.5  1.89090  2.14328.616362
独栋3F1%35010.12353521767.57070合计100%101014万44167.015.3亿
建筑类型套数占比面积段分项套数单价总面积单位容积率总占地总货值小高（15F）35%95483.70.5545951.514.53169.125273.33小高（15F）35%125483.70.5560462.514.54169.833254.38叠加（4F）10%135138.20.918657  3.465392.216791.3联排5%16069.1  1.311056  2.25025.514372.8双拼3F5%18069.1  1.612438  2.25653.619900.8合院3F
5%16069.1  1.811056  2.15264.819900.8
4%18055.28  1.89950.4  2.14738.317910.72独栋3F1%35013.822483722418.59674合计100%138217万35831.715.7亿
在30%密度限制下
如何最大化实现土地价值？

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