三亚保力房地产投资开发有限公司与赵明俊商品房销售合同纠纷二审民事判决书

【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷

【审理法院】海南省三亚市中级人民法院

【审结日期】2020.10.30

【案件字号】(2020)琼02民终1930号

【审理程序】二审

【审理法官】王娜陈太洪郭冬燕

【文书类型】判决书

【当事人】三亚保力房地产投资开发有限公司;赵某

【当事人】三亚保力房地产投资开发有限公司赵某

【当事人-个人】赵某

【当事人-公司】三亚保力房地产投资开发有限公司

【代理律师/律所】杨某海南正辞律师事务所;王某广东华商（三亚）律师事务所

【代理律师/律所】杨某海南正辞律师事务所王某广东华商（三亚）律师事务所

【代理律师】杨某王某

【代理律所】海南正辞律师事务所广东华商（三亚）律师事务所

【法院级别】中级人民法院

【字号名称】民终字

【原告】三亚保力房地产投资开发有限公司

【本院观点】本案的争议焦点为保力公司是否应承担逾期办证的违约责任以及该违约责任计算的终止时间。

【权责关键词】撤销违约金过错支付违约金合同约定新证据罚款诉讼请求开庭审理书面审理缺席判决维持原判发回重审

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【本院查明】本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。

【本院认为】本院认为：本案的争议焦点为保力公司是否应承担逾期办证的违约责任以及该违约责任计算的终止时间。涉案《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，当事人应该恪守履行。该合同第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属转移登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限

内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：超过上述期限，出卖人未将需由买受人提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续的，买受人不退房，出卖人按已付房款的每日万分之一向买受人支付违约金，若出卖人已在上述期间将买受人提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续的，因买受人原因未能办理房屋产权证，则出卖人不承担违约责任。"本案中，保力公司向赵某交付涉案商品房的时间为2016年10月2日，按照合同的上述约定，保力公司应当在2018年3月15日前将办理权属转移登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，但保力公司直到2018年12月25日才向三亚市不动产登记中心提交办理不动产初始登记的相关资料，故应认定保力公司延迟备案的行为构成违约。保力公司作为房地产项目的开发商，其对项目审批流程及所需办理的时间应该有合理预知，保力公司并未在合同约定的期间内履行其义务，违反了合同约定。因此，保力公司应该按照合同约定向赵某承担逾期办证的违约责任。保力公司关于“本案办证不能并非保力公司存在过错，而是由于其不能把控的客观因素导致，应免除其违约责任"的上诉主张，因保力公司未能提交合法有效的证据予以证明该主张，故本院不予采纳。保力公司另主张逾期办证的违约责任计算的终止时间应为2018年12月24日。本案中，办理涉案房屋的产权转移登记为赵某应向不动产权登记机关申请登记的事宜，保力公司有义务提供其应当提交的相关手续，属于双

方当事人应予共同完成登记的事项。而涉案《商品房买卖合同》第十五条第3项约定了“超过上述期限，出卖人未将需由买受人提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续的，买受人不退房，出卖人按已付房款的每日万分之一向买受人支付违约金……"，其中表明了保力公司应将赵某提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续，应认定保力公司具有通知赵某提交办理涉案房屋过户手续的相关资料的义务。根据保力公司发布的《一山湖一期（XX号楼）大产权证办好了》《一山湖一期业主办理产权证须知》内容可知，保力公司最早在2019年1月4日才履行前述通知义务。因此，保力公司逾期办证的违约责任计算的终止时间应认定为2019年1月4日。保力公司的前述主张，本院不予支持。综上，保力公司的上诉请求与理由没有事实根据与法律依据，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款及第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：

【裁判结果】驳回上诉，维持原判。二审案件受理费452元（三亚保力房地产投资开发有限公司已预交），由三亚保力房地产投资开发有限公司负担。本判决为终审判决。

【更新时间】2022-08-20 07:33:44

【一审法院查明】一审法院认定事实：2015年5月5日，赵某（买受人）与保力公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买位于三亚市××区中段南侧俄罗斯旅游度假城[三亚一山湖，商品房预售许可证号:某某预许字某某]XX商品房，该房建筑面积共61.32平方米，总价款880000元；出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属转移登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理“超过上述期限，出卖人未将需由买受人提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的每日万分之一向买受人支付违约金，若出卖人已在上述期间将买受人提供的资料报产权登记机关办理过户手续的，因买受人原因未能办理房屋产权证，则出卖人不承担违约责任"（即第十五条“关于产权登记的约定"）等。合同签订后，赵某已按照合同约定向保力公司支付购房款，保力公司于2016年10月2日将涉案房屋实际交付给赵某，后保力公司于2018年11月7日向赵某出具两张发票载明涉案房屋购房款884560元。庭审过程中，双方对涉案房屋的实际购房款为884560元均无异议。2018年12月25日，三亚市不动产登记中心向保力公司出具了三亚吉阳区迎宾路中段南侧“俄罗斯旅游度假城"项目一期7某XX楼（不含架空）初始登记（不动产）的《受理通知书》。2018

年12月31日，保力公司在其微信公众号发布《一山湖一期（XX号楼）大产权证办好了》，载明了什么是“大产权证"、办“大产权证"有啥用、产权证咋办下来的、业主如何办小“产权证"，同时载明近日，一山湖的营销人员将会按照入户时间，分期分批地通知一山湖一期业主开始办理产权证。2019年1月4日，保力公司亦在其官网及俄罗斯旅游度假城小区的业主微信群内刊登《一山湖一期业主办理产权证须知》，载明了国家现行契税减免的政策、委托开发单位代办房产证所需材料及办证注意事项（含自行办证）等内容，并通知各业主应于2019年1月15日前提交代办房产证所需材料。2019年3月15日，三亚市不动产登记中心向赵某出具了涉案房屋转移登记的《受理通知书》。2019年3月19日，赵某取得了琼（2019）三亚市不动产权第XXXX号《中华人民共和国不动产权证书》，载明赵某为涉案房屋权利人。保力公司对赵某主张的保力公司应承担的备案义务的起始时间为2018年3月15日无异议。

【一审法院认为】一审法院认为：赵某与保力公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的效力性强制性规定，属于有效合同，各方当事人应当按照约定行使合同权利、履行合同义务。依照双方签订的涉案《商品房买卖合同》第十五条约定，保力公司负有在涉案房屋交付使用后360个工作日内，将办理权属转移登记需

要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的办证义务；此外，根据涉案房屋买卖合同的目的，保力公司作为涉案房地产项目的开发商，还应负有在上述备案的合同义务履行完毕且涉案房屋具备办理分户权证条件时，向赵某履行通知办证的合同附随义务。本案中，保力公司向赵某交付涉案商品房的时间为2016年10月2日，按照合同的上述约定，保力公司应当在2018年3月15日前将办理权属登记需要由保力公司提供的资料报产权登记机关备案，但保力公司未能举证其在2018年3月15日前已完成合同约定的备案义务，应认定保力公司延迟备案的行为构成违约。保力公司在三亚市人民政府向其颁发大产权证后，于2019年1月4日向赵某等业主履行了办证通知义务，因此，保力公司应承担的逾期办证违约期间为自2018年3月15日计至2019年1月4日止，共计295日。保力公司辩称其于2018年12月31日通过微信公众号发布《一山湖一期（XX楼）大产权证办好了》应视为已通知各业主进行办理产权证，但该通知中亦载明“近日，一山湖的营销人员将会按照入户时间，分期分批地通知一山湖一期业主开始办理产权证"，故应以保力公司发布具体通知各业主办理产权证之日即2019年1月4日计算，因此对保力公司的该项抗辩理由，一审法院不予采纳。依合同约定，保力公司应按已付房价款的每日万分之一向赵某支付违约金26094.52元（884560元×0.01%/日×295日）。赵某主张保力公司逾期办证构成违约，符合法律规定，一审法院予

以支持，但其诉求违约金超出一审法院确认的26094.52元部分，没有事实根据和法律依据，一审法院不予支持。保力公司抗辩其不应承担违约责任，于法无据，一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：保力公司于本判决生效之日起十日内向赵某支付逾期办理产权证违约金26094.52元。

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