地铁交汇、名校配齐，站上风口的陈塘庄，未来三年，河西楼市格局将彻底改写

地铁交汇、名校配齐，站上风⼝的陈塘庄，未来三年，河西楼市格局将彻底改写

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3⽉12⽇，天津释放⾸批集中出让⼟地招商信息，共计69宗地块。

陈塘科技商务区。

其中，中⼼城区有7块，河西区则有2块，⽽且都在陈塘科技商务区

说起来，最近两年的河西楼市仿佛开了挂⼀般，供应量“哐哐”涨，站上市区楼市C位。

2019年⾄今，河西已有8个项⽬⼊市。

⼩海地有3盘，体北有1盘，新梅江有3盘，陈塘有2盘……

今年，更是⼀个供应丰年：⼩海地有

过去河西的市场热点在梅江，今年却主推陈塘宅地，很可能代表着河西的主如果对河西市场持续关注的客户⼀定知道：过去河西的市场热点在梅江，今年却主推陈塘宅地，很可能代表着河西的主⼒开发⽅向发⽣显著变⾰。

PART01

⼩⽩楼、⼋⼤⾥，下⼀站陈塘？

河西最先发展起来的板块毫⽆疑问是马场街与⼩⽩楼，马场街以历史风貌建筑为主要特⾊，⽽⼩⽩楼

则是成了⾦融业与现代商贸服务业的主要聚集地，成为河西在全市的明星板块。⼩⽩楼与马场街的快速发展是得益于历史基础，⽂化中⼼板块的崛起是城市南北格局变化带来的机遇，市政府南迁与⼤型商业、⽂化配套的落地让河西腹地的⽂化中⼼当之⽆愧成了城市级会客厅，也是全市的⾏政⽂化核⼼区。

在河西区主导的区域开发中，梅江与新⼋⼤⾥绝对值得⼤书特书，因为这两个板块在⾼标准定位、快速推进中都获得了巨⼤的成功。梅江被打造成全市热点居住板块，⽽⼋⼤⾥沿着⿊⽜城道两翼的⾼耸写字楼为代表，成了典型的商务区。

了巨⼤的成功。

当这些⽚区开发接近尾声，河西作为板块轮动开发的⾼⼿，势必要考虑的问题是：接下来哪⾥才是符合未来河西发展⽅向的开发集中地？梅江依然有⼴阔的空间，但⽬前以纯居住为主，⽆法承担产业转型发展的要求，⽽曾经备受瞩⽬的柳林因为⽆法统⼀实施⽽导致推进缓慢，尖⼭板块位置极其优越，但产业空间有限，⽽且在实操中同样存在难点，其他如天塔体北、挂甲寺等等已经基本接近成熟，唯⼀的⽅向，只能是向东进⼊陈塘⽚区。

陈塘⽚区早在2009年就已经定名为陈塘科技商务区，总占地⾯积2.78平⽅公⾥，总可建设⽤地⾯积0.87平⽅公⾥，总建筑规模285.97万平⽶。⽽按照2020年的官⽅披露，全年新增注册企业639家，累计注册企事业单位4867家，全年实现营业收⼊换句话说，这个⽚区有开发的空间，也有产业基础。很有可能，陈塘⽚区会是河西区政府操盘的⼋⼤⾥之130.54亿元。换句话说，这个⽚区有开发的空间，也有产业基础。很有可能，陈塘⽚区会是河西区政府操盘的⼋⼤⾥之后⼜⼀个产业带动⽚区。

PART02

城市更新：天津的未来话题

从区位要素来看，陈塘⽚区优势明显，毗邻新⼋⼤⾥与⽼梅江两⼤⽚区，东侧靠近⼩海地传统住区，西侧是城市界⾯良好，基础设施配套完善，东侧是⽣活配套极度成熟，⼈⼝密集。区域内现有的⿊⽜城道与⼤沽南路是河西区乃⾄天津市的重要交通枢纽所在。⽽在运营的⼀号线，在施⼯的⼗号线、⼗⼀号线三条地铁线路，在整个⽚区内覆盖近 20 个地铁站点。

河西向来是教育资源最为集中的地带，去年拿下陈塘⽚区宅地的中交富⼒所处的⽚区⽬前基本确认是师⼤⼆附⼩，在

分，是河西区评分最⾼的两所⼩学之⼀，数学成绩稳居全区第

最新的 2020 年天津⼩学综合评测中，综合评分为 96.6 分，是河西区评分最⾼的两所⼩学之⼀

⼀。所在的河西三区，共包含天津四中、天津第四⼗⼆中学、北京师范⼤学天津附属中学、第⼆新华中学等。其中天津第四中学和天津第四⼗⼆中学，均是天津市排名前⼗的市级重点中学。

截⽌⽬前，陈塘⽚区已经引⼊的产业项⽬包括中交京津冀区域总部、中建设计院第⼆总部、中交智运、中电科半导体、中交⼆

⽽在2020年海河柳林地区定位设计之都之后，陈塘⽚区率先成⽴“北⽅设计联盟”，通过公局城建公司等⼀批央企总部。⽽在

制定设计产业政策，希望率先发⼒设计产业布局。

陈塘⽚区⼏乎在眼下城市经济发展的⼏⼤主⼒风⼝上：基建交通、空间储备、居住配套以及强势产业、政策概念。但是熟悉陈塘⽚区的朋友都知道，这⼀⽚区曾经是⼯业产业的密集分布区，在退⼆进三中，⼚区⼤多数已经拆迁完毕却开发缓慢，成为河西繁华地带去往⼩海地居住带之间的⼀个“铁锈地带”。城市更新，成为陈塘⽚区必然要⾯对的话题，如果考虑到天津市区依然存在⼤⾯积集中连⽚的⽼旧住区，城市更新也是天津未来城市开发中必然要⾯对的话题。

PART03

甚⾄三年前，⾯对陈塘板块，都没想好该如何评论这个区域的未来。

其实，很多年以前，陈塘是⼀⽚⾮常重要的⼯业区。河西区的市、部属⼯业企业⾥，有⼀半以上都在这。

上世纪90年代，随着市区⼯业企业开始战略东移，陈塘的⼯⼚也陆陆续续搬⾛了，⽚区也逐渐沉寂下来。

再往后，⽚区做过多次更名，定位⼀直在变化，没能找准⽅向。

在⼤河西范围内是⼀个⾮常重要的节点。

陈塘板块，在⼤河西范围内是⼀个⾮常重要的节点

其实，若论地理位置，郁江道、微⼭路、珠江道、规划洪泽路围合的陈塘板块

东⾯，它紧挨着河西传统的⽼居民区——⼩海地。

北⾯，它和四五年前最热的新⼋⼤⾥只隔着⼀条复兴河。

再往北过了⿊⽜城道，就是挂甲寺、南楼、尖⼭、宾馆南这样的河西⽼城区。

南⾯，是已经发展了30多年的⼤梅江。