陈抗美、应文琴房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷

【审理法院】浙江省宁波市中级人民法院

【审结日期】2020.05.20

【案件字号】(2020)浙02民终942号

【审理程序】二审

【审理法官】黄永森朱亚君赵保法

【文书类型】判决书

【当事人】陈抗美;应文琴;陈小贤

【当事人】陈抗美应文琴陈小贤

【当事人-个人】陈抗美应文琴陈小贤

【代理律师/律所】韩志清浙江同舟律师事务所;张敏浙江宇豪律师事务所

【代理律师/律所】韩志清浙江同舟律师事务所张敏浙江宇豪律师事务所

【代理律师】韩志清张敏

【代理律所】浙江同舟律师事务所浙江宇豪律师事务所

【法院级别】中级人民法院

【终审结果】二审维持原判

【字号名称】民终字

【原告】陈抗美

【被告】应文琴;陈小贤

【本院观点】上诉人于2008年5月8日被认定为精神残疾贰级于2019年3月11日被一审法院宣告为限制民事行为能力人故难以认定其在签订涉案房屋《房地产转让合同》时的2006年5月31日系不能完全辨认自己的行为。

【权责关键词】完全民事行为能力限制民事行为能力无效效力待定社会公共利益追认委托代理法定代理实际履行第三人法定代理人鉴定意见证据不足新证据证明责任（举证责任）诉讼请求维持原判

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【更新时间】2022-08-18 03:10:32

陈抗美、应文琴房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

浙江省宁波市中级人民法院

民事判决书

<2020>浙02民终942号

　上诉人（原审原告）：陈抗美，女，1952年10月22日出生，汉族，住宁波市海曙区。

　法定代理人：高伟远（系上诉人陈抗美儿子），男，1978年5月30日出生，住宁波市海曙区。

　委托诉讼代理人：韩志清,浙江同舟律师事务所律师。

　被上诉人（原审被告）：应文琴，女，1950年4月25日出生，汉族，住宁波市江某某。

　被上诉人（原审被告）：陈小贤，男，1949年10月30日出生，汉族，住宁波市江某某。

　以上两被上诉人的共同委托诉讼代理人：张敏，浙江宇豪律师事务所律师。

　上诉人陈抗美因与被上诉人应文琴、陈小贤房屋买卖合同纠纷一案，不服宁波市江北区人民法院于2019年12月31日作出的（2019）浙0205民初1956号民事判决，向本院提起

上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。

　陈抗美上诉请求：撤销一审判决，依法支持上诉人的一审诉讼请求；诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1.虽然2008年5月8日上诉人才取得精神残疾贰级的残疾证，于2019年3月11日被宣告为限制民事行为能力人，但上诉人曾于2004年开始因精神分裂症住院，长期服用氯丙嗪片、利培酮稳定病情，在患病期间，长期自言自语、无自治力。经过医院长期治疗，精神状态虽然稳定，但一审法院却对这些诊断视而不见，认为无法证明上诉人在2008年5月8日前为限制民事行为能力人，或认定其智力、精神状态能完成辨认自己行为能力。根据《民法通则》第十三条、《民法总则》第二十二条的规定，对于是否具备民事行为能力应当结合当事人实际情况，而不必然要求鉴定结果。2.2004年5月，上诉人经宁波市经济适用房建设领导小组办公室审批获得经济适用房购买资格。2004年5月20日，被上诉人陈小贤作为上诉人的委托代理人与宁波市经济适用房建设领导小组办公室在《商品房买卖合同》中签名。被上诉人陈小贤说上诉人在当时系精神正常状态，既然上诉人精神正常，一审法院为何不查明被上诉人陈小贤授权委托依据。如果上诉人在此期间属于完全民事行为能力人，被上诉人代为签署合同时应提供授权委托书。若上诉人在此期间处于因精神疾病不能完全辨别自己的状态，签订《商品房买卖合同》是需要法定代理人追认同意。

本案并未查明被上诉人陈小贤代理签字属于何种情况。因此，上诉人认为一审法院认为被上诉人陈小贤由资格代替上诉人签订合同的事实认定错误。3.被上诉人应文琴在上诉人患病住院期间，与其签订《房地产转让合同》，约定将涉案房屋、车棚以352000元的价格转让给被上诉人应文琴。上诉人与其签署《房地产转让合同》超出了上诉人的智力、精神状态，该转让合同应属于效力待定，而当时上诉人并没有监护人，不存在追认的情形，因此该转让合同属于无效合同。一审法院对《房地产转让合同》认定有效属于事实认定错误。4.涉案房屋性质系经济适用房，具有保障性质，适用严格的准入和退出机制。若允许无资格享受政策的人借名购房必然会损害广大潜在符合购买保障性住房资格群众的利益。被上诉人提出的借上诉人名义购买经济适用房的行为，不符合相关政策规定。被上诉人借名买房虽不能认定存在非法目的，但在一定程度上损害了社会公共利益，应当认定借名买房的合同无效，一审法院在其法律解释上存在错误。一审法院认定上诉人与被上诉人应文琴签订《房地产转让合同》系其真实意思表示缺乏事实依据，因此，认定《房地产转让合同》有效属于法律适用错误。5.《商品房买卖合同》、《房地产转让合同》，交易的价格分别为261153元和352000元。即使一审法院认定所有交易都属正常，被上诉人也并未向上诉人支付房屋增加的差额部分90847元，显然侵犯了上诉人权益。被上诉人应文琴对于差额部分至今未付应当向上诉人承担逾期支付的利息损失。

　应文琴、陈小贤辩称：1.上诉人在2008年5月8日第一次领取精神贰级残疾人证，在2019年3月11日才被法院宣告为限制民事行为能力人，其在2006年签订《房地产转让合同》时是完全民事行为能力人。当时其前往宁波市不动产交易中心办理相关事宜的时候，精神状态良好，对工作人员询问均能如实回答，对于其转让房产的事实明确知情并表示认可，该转让行为应当被认定有效。2.一审法院认定被上诉人陈小贤有资格代理上诉人签订《商品房买卖合同》是正确的。根据当时宁波市的相关规定，上诉人在2004年作为申购人，具有申购资格，必然是完全民事行为能力人，获批购买资格后，因上诉人没有支付能力，由两被上诉人支付房款。2004年在两被上诉人全额支付房款的前提下，具有完全民事行为人的上诉人委托被上诉人陈小贤签订《商品房买卖合同》符合法律规定。3.一审法院关于上诉人与被上诉人应文琴签订的《房地产转让合同》意思表示真实的认定正确。上诉人提交的证据并不足以证明2006年签署转让合同时上诉人系限制民事行为能力人，2006年上诉人并不需要法定代理人，其完全可以根据自身意思表示作出民事法律行为。4.关于借名购买经济适用房的效力问题，最高人民法院有案例，可以参考，一审法院就协议的效力认定是完全正确的，两被上诉人没有侵犯上诉人的权益。综上，请求驳回上诉、维持原判。

　陈抗美向一审法院起诉请求：1.请求确认被告应文琴与原告陈抗美于2006年5月31日签订的《房地产转让合同》无效；2.判令被告应文琴赔偿原告陈抗美经济损失1650000元；3.判令被告陈小贤承担连带赔偿责任。

　一审法院认定事实：陈抗美与陈小贤系兄妹，应文琴、陈小贤系夫妻。2004年5月，陈抗美经宁波市经济适用房建设领导小组办公室审批获得经济适用房购买资格。2004年5月20日，陈小贤作为陈抗美委托代理人与宁波市经济适用房建设领导小组办公室签订《商品房买卖合同》一份，约定陈抗美购买坐落于宁波市江北区建筑面积为97.76平方米房屋一套，单价为每平方米2671.37元，总金额261153元。陈抗美必须于2004年5月27日前支付房价款261153元，出卖人应当在房款付清后办理交房手续。合同另行约定了双方其他权利义务。2004年5月25日，陈小贤以现金方式存入宁波市经济适用房建设领导小组办公室名下银行账户263613元。2004年5月27日，宁波市经济适用房建设领导小组办公室向陈小贤出具一份《浙江省宁波市房地产开发销售专用发票》，载明：购买方陈抗美，出售方宁波市经济适用房建设领导小组办公室，结算方式一次性，项目名称1.广厦怡庭38幢243号505室，数量97.76平方米，单价为每平方米2671.37元，金额261153元；2.车棚，数量4.1平方米，金额2460元。两项合计263613元。房屋交付后，涉案房屋由应文琴、陈小贤装修、

占有、使用。2006年1月9日，应文琴、陈小贤向宁波市财政局契税征收管理中心支付了涉案房屋契税5063.35元并取得涉案房屋契税专用缴款书。2006年1月18日，陈抗美取得涉案房屋的所有权证。2006年1月25日，应文琴、陈小贤支付了涉案房屋土地注册登记、发证、变更费，土地权属调查、地籍测绘费，房屋产权登记费，房屋权证工本费，印花税。2006年5月31日，陈抗美（甲方）与应文琴（乙方）签订《房地产转让合同》一份，约定甲方将坐落于宁波市江北区建筑面积为97.76平方米房屋，附属设施建筑面积为4.1平方米车棚以352000元的价格转让给乙方，乙方应在2006年5月30日前支付全部房价款。上述房地产办理转让过户手续所需缴纳的税费，由乙方承担。合同另行约定双方其他权利义务。合同签订后，陈抗美依约协助应文琴办理了涉案房屋的过户手续，应文琴取得涉案房屋的房屋所有权证，但未支付购房款。2017年3月，应文琴将涉案房屋以96万元的价格出卖给第三人。原告与两被告就赔偿事宜协商未果，致纠纷发生。案经法院组织调解未果。

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